숙박시설( 충남 태안군 안면읍) 감정가 72억 최저가 5.8억 분석보고서( 공매 2024-00431-001)

[법학박사 황경진]

20260527, 2024-00431-001(충남 태안군 공매 숙박시설 심층분석).docx

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태안군 안면읍 승언리 노후 숙박시설 공매 낙찰에 따른 리스크 검토 및 가치 최적화 분석 보고서 1. 공매 대상 물건의 개요 및 낙찰 조건 평가

충청남도 태안군 안면읍 승언리 1275-5 외 8필지에 소재한 숙박시설인 안면도 프라자 호텔은 지하 1층, 지상 5층 규모의 철근콘크리트조 노후 건물과 9개 필지의 토지로 구성되어 있다.1 본 자산은 최초 감정평가액 7,276,947,880원으로 공매 절차에 회부되었으나, 본 분석에서는 이를 600,000,000원에 낙찰받는 특수한 투자 시나리오를 전제한다.1 이 낙찰가는 감정평가액 대비 약 8.24% 수준에 불과한 것으로, 충청남도 숙박시설의 최근 1개년 평균 낙찰가율인 46.32%나 태안군 및 안면읍 지역의 평균 낙찰가율인 20.97%~22.71%와 비교해 보더라도 매우 이례적인 초저가 매수 기회에 해당한다.1

이러한 극단적인 낙찰가 하락의 배경에는 건물의 노후화에 따른 감가상각 누적과 더불어 행정법상의 강력한 위반건축물 규제, 복잡한 인허가 승계 장벽, 그리고 도시계획도로 저촉 등의 다층적 리스크가 작용하고 있다.1 따라서 본 공매 물건에 대한 성공적인 자산가치 회복을 도모하기 위해서는 개별 토지 필지와 건물 구조에 대한 정밀한 계량적 분석이 선행되어야 한다.1

토지 기호	소재지 및 지번	지목	용도지역	면적 (m2)	공시지가 (원/m2)	개별 감정가 (원)	도로 조건 및 도시계획시설
기호 1	안면읍 승언리 1275-1	대	제1종일반주거	391	503,600	379,661,000	폭 약 7m 도로 접함, 가축사육제한 1
기호 2	안면읍 승언리 1275-5	대	제1종일반주거	3,199	569,400	3,106,229,000	메인 건물 소재지, 중로3류 저촉 1
기호 4	안면읍 승언리 1275-2	대	제1종일반주거	509	503,600	494,239,000	폭 약 8m 도로 접함, 중로3류 접합 1
기호 5	안면읍 승언리 1275-6	도로	제1종일반주거	427	79,200	137,067,000	현황 상업 나지(주차장) 이용 중 1
기호 6	안면읍 승언리 1275-7	도로	자연녹지지역	72	35,300	8,928,000	중로3류 접합, 도로 이용 중 1
기호 7	안면읍 승언리 1275-12	대	제1종일반주거	686	427,900	466,480,000	중로3류 저촉에 따른 감가 감안 1
기호 8	안면읍 승언리 1275-13	대	자연녹지지역	175	204,900	65,800,000	중로3류 접합, 단독 필지 1
기호 9	안면읍 승언리 1275-14	도로	제1종일반주거	134	258,900	43,014,000	중로3류 저촉, 도로 이용 중 1
합계	토지 총 9개 필지	대/도로	혼재	5,593	-	4,701,418,000	총 대지면적 1,691.8평 1

토지 기호 5번(1275-6)의 경우 공부상 지목은 도로이나 실제로는 상업용 나지 및 전용 주차장으로 사용되고 있어 토지 이용 효율성이 높다.1 반면 기호 2번, 7번 등 다수의 핵심 대지가 도시계획시설도로인 중로3류(폭 12m~15m) 확정 노선에 저촉되거나 접하고 있어, 향후 지자체의 도로 개설 사업이 본격화될 경우 해당 면적에 대한 수용 가능성 및 개발 제한 리스크를 사전에 염두에 두어야 한다.1

건물 구분	구조 및 지붕형식	층별 공부상 용도	공부 면적 (m2)	사정 면적 (m2)	적용 단가 (원/m2)	개별 감정가 (원)	사용승인일 및 비고
지1층	철근콘크리트 평슬래브	근린생활시설, 보일러실	177.12	342.74	480,000	164,515,200	1996.12.12 (관찰감가 적용) 1
1층	철근콘크리트 평슬래브	로비, 대형 연회실	165.62	342.74	1,075,000	2,340,189,000	1996.12.12 (1~4층 일괄 평가) 1
2층	철근콘크리트 평슬래브	일반음식점 (무단 숙박)	252.87	537.23	1,075,000	(1~4층 일괄)	1996.12.12 (위반건축물 지정) 1
3층	철근콘크리트 평슬래브	숙박시설 (객실)	537.23	537.23	1,075,000	(1~4층 일괄)	1996.12.12 (정상 운영) 1
4층	철근콘크리트 평슬래브	숙박시설 (객실)	537.23	537.23	1,075,000	(1~4층 일괄)	1996.12.12 (정상 운영) 1
5층	철근콘크리트 평슬래브	세탁실, 숙소, 창고	108.05	166.57	384,000	63,962,880	1996.12.12 (옥탑 면적 포함) 1
5층 증축	경량철골조 평지붕	기숙사, 직원 숙소	49.02	49.02	140,000	6,862,800	1998.11.02 (부속건물 증축) 1
합계	철근콘크리트 등	숙박 및 근생	2,676.73	2,735.25	-	2,575,529,880	총 연면적 827.4평 1

건물은 1996년 사용승인 이후 약 30년이 경과하여 물리적 열화가 상당하며, 이에 따라 감정평가 시에도 잔존 내용연수를 고려하여 재조달원가 대비 대폭 감액된 관찰감가가 적용되었다.1 특히 5층 증축 부분은 경량철골조 구조로 경과연수 초과에 따른 경제적 잔존 가치가 거의 소멸하여 평당 단가가 매우 낮게 평가되어 있다.1

2. 명도 위자료 및 영업자 지위승계 합의금 심층 분석

본 공매 물건이 위치한 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역은 지자체 조례상 숙박시설의 신규 허가가 원칙적으로 제한되는 구역이다.1 만약 낙찰자가 기존 점유자와 물리적, 법적 갈등을 겪는 과정에서 기존 영업권이 말소되거나 강제 폐업 처리될 경우, 공중위생관리법에 따른 신규 숙박업 영업신고가 원칙적으로 불가능해져 낙찰받은 건물 전체를 숙박시설로 사용할 수 없는 파국적 시나리오가 현실화될 수 있다.1

이러한 규제적 특수성 때문에 명도 절차는 단순한 부동산 인도 집행에 그쳐서는 안 되며, 공중위생관리법 제3조의2 제2항에 의거한 공중위생영업자 지위승계 절차를 완벽하게 완수하는 협상 전략을 병행해야 한다.1 낙찰자가 적법하게 지위를 승계받기 위해서는 기존 영업권자의 날인이 포함된 양도양수서, 인감증명서, 그리고 기존 숙박업 영업신고증 원본 실물이 반드시 확보되어야 한다.1 따라서 법원의 인도명령이나 명도소송 등 강제적 절차를 최우선으로 내세우기보다는, 합의를 유도하는 구조적인 명도 위자료 및 영업 승계 합의금 편성이 경제적 관점에서 훨씬 타당하다.1

명도 및 승계 합의 비용 항목	예상 책정 예산 (원)	실무적 지급 조건 및 협상 지표	관련 법적 및 실무적 근거
기본 퇴거 위자료	20,000,000	기존 점유자 및 임차인의 인적 점유 이전, 내부 동산 집기의 신속한 명도 확약 1	민사집행법상 인도명령 및 명도소송의 기회비용 대체 1
영업권 지위승계 합의금	40,000,000	숙박업 영업신고증 원본 인도, 양도양수서 인감 날인 및 인감증명서 실물 교부 1	공중위생관리법 제3조의2 제2항에 따른 영업 승계 요건 충족 1
공용 체납관리비 정산금	15,000,000	관리사무소 또는 지자체 계량기 명의변경 시 공용부분 체납액 대위변제 1	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 대법원 판례 1
행정처분 리스크 담보금	15,000,000	무단 용도변경 등 기존 행정처분 승계 및 영업정지 가중 처분 이력 검토 완료 시 지급 1	공중위생관리법 및 식품위생법상 가중 행정처분 방지 1
합계 예상 비용	90,000,000	지위승계 신고가 관할 보건소에서 최종 수리되는 시점에 잔금 지급	소유권 이전일로부터 1개월 이내 신고 마감 규정 준수 1

명도 합의금은 계약 체결 시 일시불로 지급해서는 안 되며, 단계별 조건부 지급(Escrow) 방식으로 제어되어야 한다.1 전체 합의금의 30%는 명도 확약 및 기존 영업자의 서류 지참 하에 관할 보건소 위생민원팀에 영업자 지위승계 신고를 성공적으로 접수하는 시점에 지급한다.1 이후 보건소로부터 지위승계가 수리되어 낙찰자 명의의 숙박업 영업신고증이 신규 발급되고, 잔존 점유자의 인적 퇴거 및 동산 명도가 완료되는 날에 나머지 70%의 잔금을 지급함으로써 낙찰자의 법적 권리를 완벽히 보호하는 안전장치를 마련해야 한다.1

3. 위반건축물 지정 현황 및 이행강제금 경제적 부담 분석

감정평가서에 의하면 본건 건물 기호 3번의 2층 부분(바닥면적 537.23

)은 공부상 용도가 일반음식점이나, 이를 관할 지자체 허가 없이 숙박시설(객실)로 무단 개조하여 사용하다가 적발되어 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다.1 건축법 제19조에 따르면 일반음식점은 7군 근린생활시설군에 속하고 숙박시설은 상위 시설군인 5군 영업시설군에 해당하므로, 이는 법정 허가 절차를 누락한 중대한 건축법 위반 행위에 해당한다.1

본 위반사항으로 인해 매년 낙찰자에게 부과되는 이행강제금은 위반 면적에 시가표준액과 법정 산정 가중치(무단 용도변경의 경우 100분의 10)를 곱하여 결정된다.1 다음은 대상 건물의 감가상각 상태를 고려하여 시가표준액의 구간별 부과 예상액을 시뮬레이션한 결과이다.

시뮬레이션 케이스	위반 부위 및 면적 (m2)	가정된 m2당 건물 시가표준액 (원)	법정 부과 요율	연간 이행강제금 부과액 (원)
최소 부과 시나리오	2층 무단 용도변경 (537.23) 1	320,000	10% (건축법 제80조)	17,191,360
중간 부과 시나리오	2층 무단 용도변경 (537.23) 1	400,000	10% (건축법 제80조)	21,489,200
최대 부과 시나리오	2층 무단 용도변경 (537.23) 1	480,000	10% (건축법 제80조)	25,787,040

용도지역상 제1종일반주거지역에서는 숙박시설로의 사후 적법화(용도변경 허가 획득)가 원천적으로 불가능하므로, 낙찰자는 위 위반건축물 상태를 그대로 유지한 채 매년 약 2,000만 원 내외의 이행강제금을 무기한 납부할 수밖에 없는 재무적 리스크를 지게 된다.1 게다가 위반건축물 상태가 지속될 경우 지자체의 단속으로 인해 영업정지 등 행정처분이 중첩될 수 있어, 이를 물리적으로 완전 해결하는 방향으로 사업 계획을 설계해야 한다.1

실무적으로 유일한 해법은 위반 부분인 2층 객실 구획(칸막이벽, 화장실 등)을 철거하고 공부상 용도인 일반음식점이나 근린생활시설(대형 카페, 휴게실 등)로 원상복구 공사를 진행하는 것이다.1 철거 및 원상복구 공사비로 약 70,000,000원~100,000,000원의 일시적 자본 지출(CAPEX)이 예상되지만, 이는 매년 발생하는 이행강제금 부담을 원천 차단하고 향후 설명할 자산 다각화 전략의 핵심 거점을 마련한다는 점에서 장기적으로 훨씬 우월한 선택이 된다.1

4. 대상 자산의 과거, 현재 및 미래 가치 평가 (3차원 분석)

대상 자산인 안면도 프라자 호텔의 가치는 과거 안면도 중심 상권의 역사, 현재의 구조조정 국면, 그리고 향후 개발 가능성이라는 세 가지 시간적 축을 통해 보다 객실하고 고차원적으로 도출할 수 있다.1

4.1 과거 가치 분석: 관광 전성기와 단체 관광 모델의 성쇠

대상 자산이 준공된 1996년 당시 안면도 승언리 상권은 꽃지해수욕장과 자연휴양림 등을 기반으로 서해안 단체 관광의 절대적 요충지였다.1 당시 건축 트렌드는 단체 버스 관광객의 투숙을 목적으로 한 50실 규모의 대형 여관(프라자 호텔) 모델이었으며, 5,593

에 달하는 방대한 대지 면적과 대규모 전용 주차장은 당대 최고의 자산 경쟁력이었다.1 과거 인근 지역의 경매사례인 서산지원 2019타경10076 물건이 감정가 13억 5,710만 원에 달할 정도로 관광 배후지로서의 가치가 높게 형성되어 있었다.4 그러나 2010년대 이후 단체 관광 중심에서 가족 및 연인 단위의 개별 자유여행(FIT)과 프리미엄 펜션, 풀빌라 중심으로 시장 트렌드가 급변하면서, 대형 단체 투숙용 노후 호텔인 대상 자산의 시장 점유율과 수익성은 급격히 쇠락하게 되었다.4

4.2 현재 가치 분석: 노후성과 청산 가치 중심의 자산 마진 극대화

현재 본 숙박업소는 외관이 낙후되어 심각한 물리적 감가가 진행된 상태이나, 시설 내부는 청결하게 관리되고 있고 넓은 주차 공간과 사장님의 친절한 운영방식으로 인해 여전히 소수의 고정적인 투숙객 수요를 유지하고 있다.3 객실은 더블, 트윈, 스위트, 온돌 등 다양한 타입으로 나뉘어 있으며, 현재 반려동물 동반은 불가능한 상태로 운영되고 있다.2 본 자산의 진정한 가치는 부동산 금융적 관점에서의 토지 청산 가치에 존재한다. 6억 원에 낙찰받을 경우, 평당 매입 단가는 약 354,000원에 불과하여 대상 자산의 토지 감정평가액(4,701,418,000원) 대비 12.7% 수준으로 전체 토지를 영입하는 셈이 된다.1 즉, 건물 가치를 완전히 무시하더라도 토지 대지권 확보만으로 막대한 안전마진을 이미 확보한 상태이며, 이는 일종의 부동산 차익 거래(Arbitrage) 기회로 해석할 수 있다.1

4.3 미래 가치 분석: 용도 다각화와 개발 시나리오

대상 자산의 대지 규모와 분할 필지 구조를 결합하면 세 가지 유망한 미래 개발 전략을 도출할 수 있다.1

●      레트로 부티크 리브랜딩 및 2층 카페 복합화 전략

○      시설의 물리적 골조는 양호하므로 대대적인 구조 보강 대신 외벽 드라이비트 재도색과 트렌디한 인테리어 연출을 통해 뉴트로(New-Tro) 컨셉의 가성비 부티크 호텔로 리포지셔닝한다.1 이 과정에서 위반건축물인 2층(537.23

) 공간을 완전히 철거하여 개방형 오션뷰 베이커리 카페나 다이닝 펍으로 원상복구 개설한다.1 이는 위반사항을 적법하게 해소하는 동시에 방포해수욕장(1.2km)과 태안 세계튤립꽃 박람회장(1.7km)을 방문하는 외부 MZ세대 유동인구를 흡수하는 강력한 앵커 테넌트(Anchor Tenant)가 될 수 있다.2

●      반려동물 전용 프리미엄 테마 리조트 피봇 전략

○      현재 대상 자산은 반려동물 동반 불가를 고수하고 있으나, 태안 권역의 폭발적인 반려인 여행 수요를 선점하기 위해 펫 전용 호텔로 콘셉트를 완전히 피봇한다.2 5,593

의 대지 중 메인 건물을 제외한 주차장 및 나지 부지(약 1,000평 이상)를 천연 잔디 반려견 운동장, 어질리티 테마파크, 전용 수영장으로 야외 개설한다.1 타 숙박시설 대비 압도적인 야외 나지 면적을 무기로 사용하여 객실 가동률과 객단가(ADR)를 2배 이상 끌어올릴 수 있는 고수익 모델이다.1

●      토지 필지 분할을 통한 부분 매각 및 자본 회수(Land Subdividing) 전략

○      대상 자산은 9개의 개별 필지로 명확히 획지 구성이 되어 있다.1 낙찰 후 건물이 깔고 앉아 있는 핵심 필지(1275-5번지, 3,199

)와 주 진입로만 남겨두고, 계획도로에 저촉되거나 유휴 부지 상태인 기호 1(1275-1), 기호 4(1275-2), 기호 7(1275-12) 등의 잔여 필지들을 개별 필지로 분할 매각하여 낙찰가 6억 원을 초과하는 토지 매각 대금을 조기에 회수하는 전략이다.1 이를 통해 낙찰자는 실질 투자 원금을 전액 회수한 상태에서 메인 호텔 건물 동을 공짜로 소유하여 운영하는 최상의 리스크 프리(Risk-Free) 구도를 설계할 수 있다.1

5. 생활숙박시설 및 주거시설로의 임대 전환 가능성 검토

낙찰 이후 기존의 숙박업을 중단하고 안정적인 월세 현금흐름을 확보하기 위해 생활숙박시설이나 다가구주택, 고시원 등 장기 임대 주거시설로 용도변경을 검토하는 대안에 대한 법률적, 행정적 분석은 다음과 같다.

5.1 생활숙박시설(생숙) 전환 검토

생활숙박시설은 장기 투숙객을 위한 취사설비 설치가 가능한 시설이나, 본 자산의 경우 용도변경이 완전히 불가능하다.1 생활형 숙박시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 주로 일반상업지역이나 준주거지역에만 입지가 허용되며, 계획관리지역이나 제1종일반주거지역에는 건축법 시행령에 근거해 신설 및 용도변경이 원천 불허된다.1 또한 무단으로 주거용으로 임대 전환하여 사용하다 적발될 경우, 정부의 규제 강화 정책에 따라 오피스텔 등으로 정식 변경되지 않는 한 매년 시가표준액의 10%에 달하는 막대한 이행강제금이 일체의 유예 없이 부과되므로 투자 적합성이 전혀 없다.1

5.2 다가구주택(임대용 주택) 전환 검토

숙박시설(5군 영업시설군)에서 다가구주택(8군 주거업무시설군)으로 용도변경하는 것은 건축법상 하위 시설군으로의 이동이므로 절차상으로는 '용도변경 신고' 대상에 해당하여 수월해 보인다.1 그러나 다가구주택의 법정 기준과 대상 자산의 물리적 구조를 대입하면 심각한 장벽에 부딪히게 된다.1

●      층수 및 면적 제한의 한계: 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 지하층을 제외하고 3개층 이하이어야 하며, 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660

 이하여야 한다.1 대상 건물은 지상 5층 규모이고 지상층 바닥면적 합계가 약 2,300

에 육박하여 물리적으로 이 법정 상한선을 초과하므로 다가구주택으로의 용도변경 허가를 획득할 수 없다.1

●      주차대수 산정 부담: 다가구주택으로 전환 시 전용면적 기준 세대당 1대(30

 이하는 0.5대) 이상의 주차 대수를 완전히 새롭게 확보해야 하므로 주거 세대 분할에 엄청난 법적 주차선 구획 제한이 가해진다.1

5.3 다중생활시설(고시원) 전환 검토

다가구주택의 대안으로 개별 취사시설이 없는 다중생활시설(고시원, 7군 근린생활시설군)로의 용도변경 신고를 검토할 수 있다.1

●      면적 제한에 따른 비효율성: 건축법 시행령에 따라 동일한 건축물 내에서 고시원으로 사용하는 바닥면적의 합계가 1,000

 미만인 경우에만 제2종 근린생활시설로 분류된다.1 만약 1,000

를 초과하면 용도분류상 다시 '숙박시설'로 강제 지정되어 용도변경을 신청하는 실익이 완전히 상실된다.1 즉, 대상 자산 연면적 2,735

 중 35% 미만의 면적만 제한적으로 고시원으로 바꿀 수 있어 공간 낭비가 매우 크다.1

●      강화된 안전 기준 적용: 고시원으로 변경 시 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률에 따라 전 구역 간이스프링클러설비와 방화문, 도어클로저를 의무적으로 재설치해야 하므로, 노후 건물 설비 배관을 전부 뜯어내는 막대한 설비 CAPEX 공사비가 소요되어 수지타산이 맞지 않는다.1

5.4 임대 주거시설 용도변경 타당성 종합 비교

용도변경 대상 대안	적용 시설군 및 절차	핵심 공법적/물리적 장벽	경제적 실무 타당성 및 결론
생활숙박시설	5군 영업시설군 (변경 없음)	제1종일반주거지역 및 자연녹지지역 내 설치 원천 제한 1	실행 불가 (도시계획법 및 조례 위반) 1
다가구주택	8군 주거업무시설 (신고 대상) 1	주택 용도 3개층 이하, 바닥면적 660  이하 요건 초과 1	실행 불가 (건물의 과도한 규모) 1
다중생활시설 (고시원)	7군 근린생활시설 (신고 대상) 1	바닥합계 1,000  미만 한계, 간이스프링클러 전면 설치 의무 1	극히 불리 (면적 절반 이상 낭비, 설비비 과다) 1

본 분석 결과 대상 자산을 주거시설이나 대체 임대 상품으로 전환하는 방안은 공법상 용도지역 및 건축기준 위반으로 인해 원천 차단되거나 극히 저조한 경제성을 보인다.1 따라서 낙찰 자산의 본질적인 현금흐름 창출 능력은 철저히 기존 숙박업 영업권을 안전하게 계승하는 '공중위생영업자 지위승계' 구조 위에서 부티크 및 테마 리브랜딩을 실행하는 방향으로 집중되어야만 한다.1

6. 종합적인 자산 운용 및 투자 출구 전략 제언

태안군 안면읍 승언리 공매 숙박시설을 600,000,000원에 낙찰받는 시나리오는 극단적인 매입 원가 절감(감정가의 8.24% 취득)을 통해 규제 및 하드웨어적 단점을 상쇄하는 최상급 부동산 가치 증대(Value-Add) 모델이다.1 낙찰인이 취해야 할 자산 가치 극대화 로드맵은 명확히 3단계로 정립된다.

●      1단계: 기존 점유자와의 명도 일괄 합의 및 지위승계 확보 (낙찰 직후 1개월 이내)

○      무리한 법적 소송에 따른 영업권 직권 말소 리스크를 사전에 예방하기 위해, 약 90,000,000원의 명도 위자료 및 영업권 승계 프리미엄 예산을 조기에 책정한다.1 기존 영업자에게 현금을 무기로 신속히 접근하여 숙박업 영업신고증 원본과 양도양수 서류를 양도받고, 소유권 이전일로부터 1개월 이내에 관할 보건소에 공중위생영업자 지위승계 신고를 수리함으로써 기존 숙박 허가권을 완전히 귀속시킨다.1

●      2단계: 2층 원상복구 공사를 통한 위반건축물 리스크 원천 해소 (낙찰 후 3개월 이내)

○      매년 기하급수적으로 가중 부과될 우려가 있는 연간 약 2,000만 원 안팎의 이행강제금 리스크를 제거하기 위해, 2층의 불법 숙박시설 개조 부분을 전면 철거한다.1 이를 철거한 후 2층 공간은 대형 로컬 베이커리 카페나 다이닝 테이블 등 합법적인 근린생활시설로 인허가를 재구축하여 관할 구청 건축과의 현장 실사를 통과하고 일반건축물대장상 위반건축물 지정을 말소시킨다.1

●      3단계: 토지 분할 분양을 통한 자본 조기 회수 및 리브랜딩 (인수 후 6개월 이후)

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에 달하는 광대한 필지 중 메인 건물이 앉은 필지를 제외한 도로 및 상업용 나지 필지(기호 1, 기호 4, 기호 7 등)를 토지 분할 절차를 거쳐 외지 개발업자나 주택 건축업자에게 개별 필지로 분할 매각한다.1 낙찰가인 6억 원을 대폭 상회하는 약 10억~15억 원의 토지 분양 대금을 먼저 회수하여 실질 투자 원금을 완전 '제로(Zero)'화한다.1 이후 회수된 자본금 중 일부를 리인베스트하여 메인 건물(1275-5번지)을 태안 최고의 야외 잔디 마당을 갖춘 '프리미엄 펫 동반 리조트 및 레트로 카페'로 전면 리모델링 및 리브랜딩하여 지속적인 고부가가치 현금흐름(Yield)을 확보한다.1

결론적으로 대상 자산은 노후도에 따른 개보수 비용 및 규제 리스크가 명확하지만, 취득 단가가 토지 감정가 수준을 감당할 수 없을 정도로 파격적으로 저렴하게 구성되어 있어 명도 위자료와 위반건축물 원상복구 공사비를 과감히 조기 지출하더라도 최종 투자수익률(ROI)이 극대화되는 매력적인 특수 자산 투자안으로 평가된다.1

참고 자료

1.     2024-00431-001 태안군 숙박시설.pdf

2.     안면도프라자호텔 후기 & 특가 예약, 태안군 2026 | 트립닷컴, 5월 27, 2026에 액세스, https://kr.trip.com/hotels/taean-gun-hotel-detail-5705828/anmyeondo-plaza-hotel/

3.     안면도 프라자 호텔, 보령(대천) - 여기어때, 5월 27, 2026에 액세스, https://www.yeogi.com/domestic-accommodations/6801

4.     [안면도펜션경매] 충남 태안군 안면읍 승언리 펜션 주택 반값 경매 - YouTube, 5월 27, 2026에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=qUxGaRm0p_0

5.     안면도 플라자 호텔 (Anmyeondo Plaza Hotel) 실제 이용후기 및 할인 특가 - Agoda.com, 5월 27, 2026에 액세스, https://www.agoda.com/ko-kr/anmyeondo-plaza-hotel/hotel/taean-gun-kr.html