↑위에 질문하신 전라북도 무주군 설천면 심곡리 숙박시설 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2013타경5812*

이 물건은 전라북도 무주군 설천면 심곡리 숙박시설 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지및 건물 등기부를 확인한 결과 2012년9월28일

부안수협의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부 소멸

하므로 토지및 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 확인한 결과

소유자겸채무자인 이나언외에 말소기준권리 이후 전입한 대항력 없는

임차인 임재승(스키샵)/신성환/김민용/조영진 등이 기재되어 있으며

이나언/임재승/신성환/김민용/조영진은 모두 인도명령 대상자입니다.

하지만 입찰 전에 반드시 관할 설천면사무소에서 주민등록전입세대

열람내역서를 발급받아 대항력 있는 주민등록전입자가 있는지 꼭

확인하시기 바랍니다.

3.최종결론:본건은 이번 회차 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유:본건은 2006년에 건축되어 약7년이 경과한 건물로 아래---감정평가서

사진을 보면 경매로 인해 관리가 제대로 안되어서인지 외관이 우중충 합니다.

본건은 관광진흥법상 무주구천동관광특구에 속해 있으며 자동차 10분 거리에

겨울이면 스키어들이 많이 찾는 무주덕유산리조트와 무주덕유산 골프장이

소재하는 지리적 강점을 가지고 있습니다.

그런데 문제는 스키시즌은 겨울에만 한정되어 나머지 봄여름가을에 수익을 창출할

다른 대안이 부족하다는 점입니다. 모든 스키장 주변 숙박업소들의 공통된 고민이기도

하지만 겨울에 번 돈으로 비수기인 봄여름가을을 지내야 한다는 것이 최대 약점입니다.

그리고 본건 감정평가서를 보면 토지만 5억4천8백만원이 넘게 감정되었는데

현재 전국적인 부동산경기 침체로 공시지가 50%선의 토지매물이 넘쳐 나는데도

공시지가가 불과 2억3천3백만원 밖에 되지 않는 토지를 5억4천8백만원으로

감정 하였고 토지건물 전부 합쳐 11억이 넘게 감정가를 책정한 것은 추정

시세인 8억원~8억5천만원을 훨씬 초과하여 상당히 고감정 한 듯 합니다.

더구나 현재 쓸모없이 방치된 아래--소유자 불명의 목조야외수영장은 낙찰 후

별도로 소송을 통하여 철거를 해야 하는 데 그 추가비용 지출도 부담스럽습니다.

또한 감정평가서 사진을 보면 돈이 부족해서 인지 펜션 앞은 포장이 안 되어

있고 펜션 내부사진을 보면 요즈음 일반 모텔에서도 흔히 볼 수 있는 컴퓨터

(초고속 인터넷)도 한 대도 없이 유행이 지난 낡은 텔레비전과 비품들이

자리하고 있어 주변의 신축 펜션들에 비해 현저히 경쟁력이 떨어집니다.

따라서 본건은 낙찰 받으면 내/외부 외관에 대한 전면적인 대수선과 도로포장,

수영장 철거/낡은 비품들의 전부 교체등 상당한 추가 비용을 지출해야 펜션영업이

가능 할 것으로 보이는데 굳이 그런 위험부담을 감수해야할 이유가 없어 보입니다.

더구나 물론 기각은 되었지만 소유자 이나언은 본건 경매가 시작되자 법원에 경매

개시결정에 대한 이의를 신청한 전력이 있어 낙찰후 명도시 저항이 거셀 것으로

보여 결국에는 강제집행을 통해 처리해야 할 것으로 예측되는 점도 불만입니다.

그리고 제가 본건의 입찰 추천을 거부하는 결정적 이유 중 하나는 현재 금융기관

에서는 숙박시설을 특수물건으로 취급하여 상대적으로 이자가 저렴한 제1금융권

즉, 은행에서는 낙찰 잔금 대출을 기피하고 있다는 점입니다.

제1금융권에서 대출이 안 되니 이자가 높은 제2금융권이나 최악의 경우 제3금융권

(대부업체)에서 대출을 받아야 하는데 본건이 높은 이자를 부담하여도 수익성이

있을지는 회원님도 냉정히 판단하시기 바랍니다.

결론적으로 본건은 감정가격 11억원이 전혀 시세와 동 떨어진 것으로 보이니

현지 부동산중개업소2~3곳을 방문하여 정확한 시세를 재확인 하셔야 하며

현재 입찰가격도 전혀 수익성이 없는 가격이니 꼭 낙찰을 받아야할 특수한

이유가 있다면 본건은 이번 회차 입찰을 포기하시고... 최소한 1~2회 정도 더

유찰된 뒤에나 잔금납부에 대한 충분한 자금력과 사업을 해나갈 아이템이 있을

경우에 한하여 입찰여부를 신중히 판단하시되 투자목적 이라면 같은 금액대의

수도권 물건을 재검색하여 현장 답사하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.