2025타경34020 나주시 빛가람동 516-2 (토지만 매각·지상 모델하우스)

[법학박사 황경진]

모델하우스 법정지상권_강의자료_180기3주차.docx

16.15KB

모델하우스 추가자료 클로드.docx

17.64KB

황경진경매학원 제180기 3주차 정교재

법정지상권 성립여부 분석

— 사례연구: 2025타경34020 나주시 빛가람동 516-2 (토지만 매각·지상 모델하우스) —

강사: 법학박사 황경진

Ⅰ. 결론 (선요약)

본건 지상 모델하우스에 대하여는 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 판단되며, 매수인은 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 청구할 수 있다. 근거는 두 갈래이다.

•   첫째, 본건 모델하우스는 정도혁 명의로 축조 신고된 '가설건축물'로서, 대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결에 따라 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산인 '건물'의 요건 자체를 갖추지 못하여 민법 제366조 법정지상권이 성립하지 않는다.

•   둘째, 설령 건물성을 갖추었다고 보더라도, 토지소유자(박춘택)와 건물(가설건축물) 신고 명의인(정도혁)이 다르다면 '저당권 설정 당시 토지·건물 소유자 동일' 요건이 결여되어 역시 불성립한다.

따라서 본건은 토지 위 건물의 존재로 인한 유찰이 반복되어 감정가 대비 45%까지 저감된 물건으로서, 법정지상권 리스크를 정확히 분석할 수 있는 입찰자에게는 전형적인 '특수물건형 저가매수' 기회에 해당한다. 다만 철거소송 비용·기간과 협상 가능성을 입찰가에 반영하여야 한다.

Ⅱ. 사건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경34020 부동산임의경매 (경매10계)
소재지	전라남도 나주시 빛가람동 516-2 (대 640㎡, 193.6평)
매각대상	토지만 매각 (지상 건물은 매각제외)
감정가 / 최저가	1,587,200,000원 / 711,066,000원 (4차, 45%, 2026. 9. 11. 매각기일)
소유자 겸 채무자	박춘택 (2014. 5. 20. 소유권이전, 한국토지주택공사로부터 매수)
신청채권자	영산포농업협동조합 (2015. 12. 1. 근저당권, 채권최고액 13.2억원)
제시외 건물	철골조 슬래브지붕 2층 모델하우스 (연면적 약 900㎡, 미등기 가설건축물)
가설건축물 신고	정도혁 명의로 나주시청에 가설건축물 축조 신고 (현황조사서 기재)
매각물건명세서	“지상에 소재하는 건물 법정지상권 성립여부 불분명” / “지상에 매각대상이 아닌 건물(모델하우스) 소재함”

Ⅲ. 권리분석 타임라인

일자	등기·사실관계	권리분석상 의미
2014. 3. 21.	LH 소유권보존등기	혁신도시 조성 택지
2014. 5. 20.	박춘택 소유권이전 / 나주농협 근저당권·지상권 설정	제1차 담보 (이후 전부 말소)
2015. 12. 1.	나주농협 근저당·지상권 말소, 북동신협 근저당권(12억)·지상권 설정	★ 최선순위설정일. 법정지상권 판단의 기준시점
2015. 12. 전후	지상에 건물(모델하우스) 존재 (탐문조사)	저당권 설정 당시 건물 존재는 인정될 여지
2020. 5. 29.	근저당권·지상권 영산포농협에 이전 (채권최고액 13.2억 변경)	담보권 승계
2022. 12. 16.	대양에이엠씨 근저당권(15.6억, 공동담보)	후순위 담보
2025. 6.	가압류 3건 (BNK캐피탈, 농협중앙회, 나주농협)	채무자 신용악화 징후
2025. 9. 30.	영산포농협 임의경매개시결정	본건 경매 개시

포인트: 최선순위설정일은 2015. 12. 1. 근저당권(현 영산포농협)이다. 2014년의 최초 근저당·지상권은 2015. 12. 1. 전부 말소되었으므로, 법정지상권 판단의 기준시점은 2015. 12. 1.이 된다. 낙찰 시 위 근저당권을 포함한 담보권·가압류는 모두 말소되고, 영산포농협의 을구 지상권 역시 근저당권의 담보가치 확보 목적으로 설정된 '담보지상권'이므로 피담보채권 소멸과 함께 소멸한다(대법원 2011다6342 판결 참조).

Ⅳ. 법정지상권 일반론 1. 의의 및 근거

법정지상권이란 토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매 등으로 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말한다. 명문 규정으로는 ① 민법 제366조(저당물 경매), ② 민법 제305조(전세권), ③ 가등기담보법 제10조, ④ 입목법 제6조가 있고, 판례로 인정되는 ⑤ 관습법상 법정지상권이 있다.

민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

2. 민법 제366조의 성립요건과 본건 적용

성립요건	충족 여부	본건 검토
① 저당권 설정 당시 건물 존재	△	탐문조사상 2015. 12. 최선순위 근저당 설정 당시 지상에 건물이 있었던 것으로 보임. 다만 그 건물이 '독립된 부동산으로서의 건물'이어야 함 → 쟁점 1
② 저당권 설정 당시 토지·건물 소유자 동일	×(추정)	토지소유자는 박춘택이나, 가설건축물 축조신고인은 정도혁. 건물이 정도혁 소유라면 동일성 요건 자체가 결여 → 쟁점 2
③ 토지·건물 중 어느 하나에 저당권 설정	○	토지에 근저당권 설정됨
④ 경매로 토지·건물 소유자가 달라짐	○(예정)	토지만 매각되므로 매각 시 소유 분리
⑤ (전제) 건물이 독립된 부동산일 것	×	가설건축물은 존치기간(통상 3년) 경과 후 철거가 예정된 일시사용 구조물로서 토지의 정착물(민법 §99①)이 아님 → 대법원 2020다224821

Ⅴ. 쟁점 1 — 가설건축물과 법정지상권 (핵심) 1. 가설건축물의 법적 성격

건축법 제20조는 도시·군계획시설 예정지 등에서의 가설건축물 건축(제1항 허가) 및 재해복구·모델하우스 등 일시사용 목적 가설건축물의 축조(제3항 신고)를 규정하고, 건축법 시행령 제15조는 그 존치기간을 3년 이내로 정하되 연장할 수 있도록 하고 있다. 즉 가설건축물은 제도 설계상 '존치기간 만료 후 철거'가 예정된 한시적 구조물이다.

본건 토지는 혁신도시개발예정지구 내 준주거지역으로서, 현황조사서상 나주시청 건축허가과 확인 결과 정도혁이 가설건축물(모델하우스)을 신고·축조한 것으로 확인되었다. 아파트 분양용 모델하우스는 가설건축물 신고 대상의 전형적인 예이다.

2. 대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결

“민법 제366조의 법정지상권이 성립하려면 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 한다. 독립된 부동산으로서 건물은 토지에 정착되어 있어야 하는데(민법 제99조 제1항), 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치기간이 지난 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없다. 민법상 건물에 대한 법정지상권의 최단 존속기간은 견고한 건물이 30년, 그 밖의 건물이 15년인 데 비하여, 건축법령상 가설건축물의 존치기간은 통상 3년 이내로 정해져 있다. 따라서 가설건축물은 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립하지 않는다.”

위 판결의 논리 구조는 다음과 같다.

•   법정지상권의 최단 존속기간(민법 §280, §281: 견고한 건물 30년, 기타 건물 15년)은 '장기 존속하는 건물'을 전제로 한 제도이다.

•   반면 가설건축물은 존치기간이 통상 3년 이내로서 철거가 예정된 구조물이므로, 건물 소유자 스스로 한시적 존치 후 철거되어야 함을 알았거나 알 수 있었다.

•   따라서 가설건축물에 15년 이상의 법정지상권을 인정하는 것은 제도 취지에 반하며, 애초에 토지 정착물(민법 §99①)인 '건물'에 해당하지 않아 법정지상권의 객체가 될 수 없다.

3. 본건에의 적용

본건 모델하우스는 철골조 슬래브지붕 구조(분리·해체 용이한 복합판넬 외벽)로서 가설건축물 축조 신고를 거쳐 설치된 전형적 일시사용 구조물이다. 위 판례 법리에 따라 '특별한 사정'(예: 존치기간 없이 영구시설로 전환된 사정 등)이 인정되지 않는 한 법정지상권은 성립하지 않으며, 관습법상 법정지상권 역시 같은 이유(건물성 결여)로 성립할 수 없다.

Ⅵ. 쟁점 2 — 토지·건물 소유자의 동일성

법정지상권(민법 제366조·관습법상 모두)은 저당권 설정 당시 또는 처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유였을 것을 요구한다(대법원 2002다9660 전원합의체 판결 등). 본건 현황조사서상 가설건축물 신고인은 정도혁으로서 토지소유자 박춘택과 다르다. 가설건축물대장·신고필증상 소유(신고) 명의가 정도혁으로 확인된다면, 2015. 12. 1. 근저당 설정 당시부터 토지·건물 소유자가 달랐을 가능성이 크고, 이 경우 건물성 여부를 따질 것도 없이 동일성 요건 결여로 법정지상권은 성립하지 않는다.

입찰 전 실무 확인사항: ① 나주시청 가설건축물대장(축조신고 명의인·존치기간·연장 여부) 열람, ② 존치기간 만료 여부(만료 시 시청의 철거 계고·이행강제금 부과 가능성), ③ 현장 점유자 및 분양사무실 운영 주체 확인.

Ⅶ. 매수인의 실무 대응 전략 1. 소송적 대응

•   건물소유자(가설건축물 신고인)를 상대로 건물(공작물) 철거 및 토지인도 청구의 소 제기. 소유권에 기한 방해배제청구(민법 §214)로서 소멸시효 적용 없음.

•   점유·사용 기간에 대한 지료 상당 부당이득반환청구 병합 (통상 감정 토지가액의 연 2~5% 수준에서 감정으로 결정).

•   필요시 처분금지가처분·점유이전금지가처분 선행.

2. 협상적 대응

•   존치기간이 만료되었거나 임박한 가설건축물은 행정적으로도 철거 대상이므로, 소송 전 건물 측에 자진철거 또는 저가 매수협의를 제안하는 것이 신속·경제적일 수 있음.

•   모델하우스의 잔존 활용가치(창고·전시장 임대 등)가 있다면 건물을 인수하는 협상도 검토 가능하나, 미등기 가설건축물은 대장상 명의변경으로 처리.

3. 입찰가 산정 포인트

•   본건은 대로변 준주거지 640㎡ 나지 상당 토지로서, 철거비용(철골조 판넬 구조로 상대적 저렴)·소송기간(통상 1~2년)·지료 회수 가능성을 반영해 입찰가를 산정.

•   법정지상권 '불분명' 기재로 유찰이 누적된 물건은 리스크를 해소할 수 있는 분석력 자체가 수익의 원천임.

Ⅷ. 관련 법령

민법 제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 (이하 생략)

건축법 제20조(가설건축물) ① 도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. ③ 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 신고한 후 착공하여야 한다.

건축법 시행령 제15조(가설건축물) ① 법 제20조제1항에 따른 가설건축물은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. … 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시·군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다. (제5항: 분양을 목적으로 하는 견본주택 등 신고대상 가설건축물)

Ⅸ. 관련 판례 정리

판례	요지
대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결 [토지인도]	가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 존치기간 경과 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 민법 제366조의 법정지상권이 성립하지 않음 (본건 핵심 판례)
대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결	독립된 부동산으로서 건물이라고 하려면 최소한 기둥·지붕·주벽이 이루어져야 함 (건물 요건의 일반 기준)
대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결	저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유가 아니면 법정지상권 불성립. 미등기건물을 대지와 함께 양수한 자가 대지만 이전등기한 경우에도 건물 소유권은 여전히 양도인에게 있어 동일성 요건 불충족
대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결 등	관습법상 법정지상권도 처분(매매 등) 당시 토지·건물이 동일인 소유일 것을 요함. 철거 합의 등 배제 특약이 있으면 불성립
대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결	근저당권과 담보가치 확보 목적으로 함께 설정된 지상권(담보지상권)은 피담보채권 소멸 시 함께 소멸함

Ⅹ. 강의 정리 (수강생 체크리스트)

•   토지만 매각 물건에서 지상 건물을 보면 ① 건물성(토지 정착물인가) → ② 최선순위 저당 설정 당시 존재 → ③ 소유자 동일성 순서로 검토한다.

•   가설건축물(모델하우스·견본주택·공사용 가건물·비닐하우스 부속 구조물 등)은 원칙적으로 법정지상권이 성립하지 않는다 — 대법원 2020다224821.

•   가설건축물대장 열람은 법정지상권 분석의 필수 절차이다 (신고 명의인·존치기간 확인).

•   매각물건명세서의 '성립여부 불분명' 기재는 법원의 중립적 표현일 뿐, 분석 결과 불성립이 명백하면 저가매수 기회가 된다.

•   낙찰 후에는 철거·인도청구와 지료 부당이득청구를 병합하되, 협상에 의한 자진철거·명도가 가장 신속한 해결책이다.

본 자료는 강의용 교재로서 특정 사건에 대한 법률자문이 아니며, 입찰 전 가설건축물대장·등기부 등 공부의 최신 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

황경진경매학원 제180기 3주차 정교재

법정지상권 성립여부 분석

— 사례연구: 2025타경34020 나주시 빛가람동 516-2 (토지만 매각·지상 모델하우스) —

강사: 법학박사 황경진

Ⅰ. 결론 (선요약)

본건 지상 모델하우스에 대하여는 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 판단되며, 매수인은 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 청구할 수 있다. 근거는 두 갈래이다.

•   첫째, 본건 모델하우스는 정도혁 명의로 축조 신고된 '가설건축물'로서, 대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결에 따라 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산인 '건물'의 요건 자체를 갖추지 못하여 민법 제366조 법정지상권이 성립하지 않는다.

•   둘째, 설령 건물성을 갖추었다고 보더라도, 토지소유자(박춘택)와 건물(가설건축물) 신고 명의인(정도혁)이 다르다면 '저당권 설정 당시 토지·건물 소유자 동일' 요건이 결여되어 역시 불성립한다.

따라서 본건은 토지 위 건물의 존재로 인한 유찰이 반복되어 감정가 대비 45%까지 저감된 물건으로서, 법정지상권 리스크를 정확히 분석할 수 있는 입찰자에게는 전형적인 '특수물건형 저가매수' 기회에 해당한다. 다만 철거소송 비용·기간과 협상 가능성을 입찰가에 반영하여야 한다.

Ⅱ. 사건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경34020 부동산임의경매 (경매10계)
소재지	전라남도 나주시 빛가람동 516-2 (대 640㎡, 193.6평)
매각대상	토지만 매각 (지상 건물은 매각제외)
감정가 / 최저가	1,587,200,000원 / 711,066,000원 (4차, 45%, 2026. 9. 11. 매각기일)
소유자 겸 채무자	박춘택 (2014. 5. 20. 소유권이전, 한국토지주택공사로부터 매수)
신청채권자	영산포농업협동조합 (2015. 12. 1. 근저당권, 채권최고액 13.2억원)
제시외 건물	철골조 슬래브지붕 2층 모델하우스 (연면적 약 900㎡, 미등기 가설건축물)
가설건축물 신고	정도혁 명의로 나주시청에 가설건축물 축조 신고 (현황조사서 기재)
매각물건명세서	“지상에 소재하는 건물 법정지상권 성립여부 불분명” / “지상에 매각대상이 아닌 건물(모델하우스) 소재함”

Ⅲ. 권리분석 타임라인

일자	등기·사실관계	권리분석상 의미
2014. 3. 21.	LH 소유권보존등기	혁신도시 조성 택지
2014. 5. 20.	박춘택 소유권이전 / 나주농협 근저당권·지상권 설정	제1차 담보 (이후 전부 말소)
2015. 12. 1.	나주농협 근저당·지상권 말소, 북동신협 근저당권(12억)·지상권 설정	★ 최선순위설정일. 법정지상권 판단의 기준시점
2015. 12. 전후	지상에 건물(모델하우스) 존재 (탐문조사)	저당권 설정 당시 건물 존재는 인정될 여지
2020. 5. 29.	근저당권·지상권 영산포농협에 이전 (채권최고액 13.2억 변경)	담보권 승계
2022. 12. 16.	대양에이엠씨 근저당권(15.6억, 공동담보)	후순위 담보
2025. 6.	가압류 3건 (BNK캐피탈, 농협중앙회, 나주농협)	채무자 신용악화 징후
2025. 9. 30.	영산포농협 임의경매개시결정	본건 경매 개시

포인트: 최선순위설정일은 2015. 12. 1. 근저당권(현 영산포농협)이다. 2014년의 최초 근저당·지상권은 2015. 12. 1. 전부 말소되었으므로, 법정지상권 판단의 기준시점은 2015. 12. 1.이 된다. 낙찰 시 위 근저당권을 포함한 담보권·가압류는 모두 말소되고, 영산포농협의 을구 지상권 역시 근저당권의 담보가치 확보 목적으로 설정된 '담보지상권'이므로 피담보채권 소멸과 함께 소멸한다(대법원 2011다6342 판결 참조).

Ⅳ. 법정지상권 일반론 1. 의의 및 근거

법정지상권이란 토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매 등으로 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말한다. 명문 규정으로는 ① 민법 제366조(저당물 경매), ② 민법 제305조(전세권), ③ 가등기담보법 제10조, ④ 입목법 제6조가 있고, 판례로 인정되는 ⑤ 관습법상 법정지상권이 있다.

민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

2. 민법 제366조의 성립요건과 본건 적용

성립요건	충족 여부	본건 검토
① 저당권 설정 당시 건물 존재	△	탐문조사상 2015. 12. 최선순위 근저당 설정 당시 지상에 건물이 있었던 것으로 보임. 다만 그 건물이 '독립된 부동산으로서의 건물'이어야 함 → 쟁점 1
② 저당권 설정 당시 토지·건물 소유자 동일	×(추정)	토지소유자는 박춘택이나, 가설건축물 축조신고인은 정도혁. 건물이 정도혁 소유라면 동일성 요건 자체가 결여 → 쟁점 2
③ 토지·건물 중 어느 하나에 저당권 설정	○	토지에 근저당권 설정됨
④ 경매로 토지·건물 소유자가 달라짐	○(예정)	토지만 매각되므로 매각 시 소유 분리
⑤ (전제) 건물이 독립된 부동산일 것	×	가설건축물은 존치기간(통상 3년) 경과 후 철거가 예정된 일시사용 구조물로서 토지의 정착물(민법 §99①)이 아님 → 대법원 2020다224821

Ⅴ. 쟁점 1 — 가설건축물과 법정지상권 (핵심) 1. 가설건축물의 법적 성격

건축법 제20조는 도시·군계획시설 예정지 등에서의 가설건축물 건축(제1항 허가) 및 재해복구·모델하우스 등 일시사용 목적 가설건축물의 축조(제3항 신고)를 규정하고, 건축법 시행령 제15조는 그 존치기간을 3년 이내로 정하되 연장할 수 있도록 하고 있다. 즉 가설건축물은 제도 설계상 '존치기간 만료 후 철거'가 예정된 한시적 구조물이다.

본건 토지는 혁신도시개발예정지구 내 준주거지역으로서, 현황조사서상 나주시청 건축허가과 확인 결과 정도혁이 가설건축물(모델하우스)을 신고·축조한 것으로 확인되었다. 아파트 분양용 모델하우스는 가설건축물 신고 대상의 전형적인 예이다.

2. 대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결

“민법 제366조의 법정지상권이 성립하려면 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고 있어야 한다. 독립된 부동산으로서 건물은 토지에 정착되어 있어야 하는데(민법 제99조 제1항), 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치기간이 지난 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없다. 민법상 건물에 대한 법정지상권의 최단 존속기간은 견고한 건물이 30년, 그 밖의 건물이 15년인 데 비하여, 건축법령상 가설건축물의 존치기간은 통상 3년 이내로 정해져 있다. 따라서 가설건축물은 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립하지 않는다.”

위 판결의 논리 구조는 다음과 같다.

•   법정지상권의 최단 존속기간(민법 §280, §281: 견고한 건물 30년, 기타 건물 15년)은 '장기 존속하는 건물'을 전제로 한 제도이다.

•   반면 가설건축물은 존치기간이 통상 3년 이내로서 철거가 예정된 구조물이므로, 건물 소유자 스스로 한시적 존치 후 철거되어야 함을 알았거나 알 수 있었다.

•   따라서 가설건축물에 15년 이상의 법정지상권을 인정하는 것은 제도 취지에 반하며, 애초에 토지 정착물(민법 §99①)인 '건물'에 해당하지 않아 법정지상권의 객체가 될 수 없다.

3. 본건에의 적용

본건 모델하우스는 철골조 슬래브지붕 구조(분리·해체 용이한 복합판넬 외벽)로서 가설건축물 축조 신고를 거쳐 설치된 전형적 일시사용 구조물이다. 위 판례 법리에 따라 '특별한 사정'(예: 존치기간 없이 영구시설로 전환된 사정 등)이 인정되지 않는 한 법정지상권은 성립하지 않으며, 관습법상 법정지상권 역시 같은 이유(건물성 결여)로 성립할 수 없다.

Ⅵ. 쟁점 2 — 토지·건물 소유자의 동일성

법정지상권(민법 제366조·관습법상 모두)은 저당권 설정 당시 또는 처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유였을 것을 요구한다(대법원 2002다9660 전원합의체 판결 등). 본건 현황조사서상 가설건축물 신고인은 정도혁으로서 토지소유자 박춘택과 다르다. 가설건축물대장·신고필증상 소유(신고) 명의가 정도혁으로 확인된다면, 2015. 12. 1. 근저당 설정 당시부터 토지·건물 소유자가 달랐을 가능성이 크고, 이 경우 건물성 여부를 따질 것도 없이 동일성 요건 결여로 법정지상권은 성립하지 않는다.

입찰 전 실무 확인사항: ① 나주시청 가설건축물대장(축조신고 명의인·존치기간·연장 여부) 열람, ② 존치기간 만료 여부(만료 시 시청의 철거 계고·이행강제금 부과 가능성), ③ 현장 점유자 및 분양사무실 운영 주체 확인.

Ⅶ. 매수인의 실무 대응 전략 1. 소송적 대응

•   건물소유자(가설건축물 신고인)를 상대로 건물(공작물) 철거 및 토지인도 청구의 소 제기. 소유권에 기한 방해배제청구(민법 §214)로서 소멸시효 적용 없음.

•   점유·사용 기간에 대한 지료 상당 부당이득반환청구 병합 (통상 감정 토지가액의 연 2~5% 수준에서 감정으로 결정).

•   필요시 처분금지가처분·점유이전금지가처분 선행.

2. 협상적 대응

•   존치기간이 만료되었거나 임박한 가설건축물은 행정적으로도 철거 대상이므로, 소송 전 건물 측에 자진철거 또는 저가 매수협의를 제안하는 것이 신속·경제적일 수 있음.

•   모델하우스의 잔존 활용가치(창고·전시장 임대 등)가 있다면 건물을 인수하는 협상도 검토 가능하나, 미등기 가설건축물은 대장상 명의변경으로 처리.

3. 심화 — 협의 취득과 양성화(건축물대장 생성) 전략

낙찰 후 가설건축물 축조자(신고 명의인)와 협의하여 건물을 무상 또는 저가로 양수하는 경우, 소유권 이전은 등기가 아니라 가설건축물대장의 명의변경 신고(양도·양수계약서 첨부, 시청 접수)로 처리한다. 이로써 법정지상권·철거 분쟁이 원천적으로 소멸하므로 가장 신속한 출구전략이 된다. 다만 다음을 유의한다.

•   무상 양수 시 형식상 증여세 문제가 제기될 수 있으므로, '철거의무 및 철거비용을 양수인이 인수'하는 부담부 양도 형식으로 계약서를 작성하여 실질가치가 미미함을 명확히 하는 것이 안전하다.

•   지방세법상 존치기간 1년 초과 가설건축물은 취득세 과세 대상이므로 명의변경 시 취득세 신고 여부를 확인한다.

•   감정가 13.05억원은 재조달원가에 의한 원가법 평가액으로서, 철거가 예정된 가설건축물의 시장가치와는 다른 개념임에 유의한다(협상·행정 단계에서 '13억 건물 철거는 낭비'라는 논거를 그대로 원용하기 어려움).

가설건축물을 정식 건축물로 전환하는 별도의 양성화 특례는 현행법상 없다(과거 특정건축물 정리에 관한 특별조치법은 한시법으로 실효). 따라서 건축물대장을 생성하려면 기존 구조물을 존치한 상태에서 건축법상 신축에 준하는 건축허가를 받고 현행 기준 적합성을 입증하여 사용승인을 받는 방법뿐이며, 사용승인 시 건축물대장이 생성되고 소유권보존등기·담보설정까지 가능해진다. 통과해야 할 관문은 다음과 같다.

•   지구단위계획 적합성: 본건은 혁신도시 지구단위계획구역 내 준주거지역이므로 해당 획지의 허용용도(판매시설·근린생활시설 등)와 건폐율·용적률·높이 기준 충족 필요. 모델하우스 현황 그대로는 용도 지정이 불가하므로 전시장·판매시설 등으로 용도 결정.

•   구조·설비 기준: 구조안전확인(내진 포함), 내화·단열(에너지절약 기준), 소방시설, 정화조, 주차장법상 부설주차장 확보. 판넬 외벽 구조는 통상 상당한 보강공사가 수반됨.

•   허가는 기속행위: 기준을 충족하면 허가되고 미충족이면 협의로도 불가. '관청과의 협의'의 실질은 사전 건축심의·컨설팅 단계에서 보강 범위를 조율하는 것임.

실무 권장 순서: ① 존치기간 연장 신고(건축법 시행령 제15조의2, 3년 단위 연장 — 도시·군계획시설 예정지는 사업 시행 시까지 연장 가능)로 합법적 사용 상태를 유지하며 전시장·창고 등 임대수익 확보 → ② 건축사를 통해 지구단위계획 적합성·구조보강 비용을 검토하여 경제성이 있으면 정식 허가 전환 추진 → ③ 전환비용이 신축비에 육박하면 철거 후 신축으로 회귀. 가설건축물 상태로는 등기가 불가하여 담보대출·전세권 설정이 안 된다는 점이 전환 추진의 핵심 실익이다.

4. 입찰가 산정 포인트

•   본건은 대로변 준주거지 640㎡ 나지 상당 토지로서, 철거비용(철골조 판넬 구조로 상대적 저렴)·소송기간(통상 1~2년)·지료 회수 가능성을 반영해 입찰가를 산정.

•   법정지상권 '불분명' 기재로 유찰이 누적된 물건은 리스크를 해소할 수 있는 분석력 자체가 수익의 원천임.

Ⅷ. 관련 법령

민법 제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 (이하 생략)

건축법 제20조(가설건축물) ① 도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. ③ 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 신고한 후 착공하여야 한다.

건축법 시행령 제15조(가설건축물) ① 법 제20조제1항에 따른 가설건축물은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. … 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시·군계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다. (제5항: 분양을 목적으로 하는 견본주택 등 신고대상 가설건축물)

Ⅸ. 관련 판례 정리

판례	요지
대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결 [토지인도]	가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 존치기간 경과 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다고 볼 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 민법 제366조의 법정지상권이 성립하지 않음 (본건 핵심 판례)
대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결	독립된 부동산으로서 건물이라고 하려면 최소한 기둥·지붕·주벽이 이루어져야 함 (건물 요건의 일반 기준)
대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결	저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유가 아니면 법정지상권 불성립. 미등기건물을 대지와 함께 양수한 자가 대지만 이전등기한 경우에도 건물 소유권은 여전히 양도인에게 있어 동일성 요건 불충족
대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결 등	관습법상 법정지상권도 처분(매매 등) 당시 토지·건물이 동일인 소유일 것을 요함. 철거 합의 등 배제 특약이 있으면 불성립
대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결	근저당권과 담보가치 확보 목적으로 함께 설정된 지상권(담보지상권)은 피담보채권 소멸 시 함께 소멸함

Ⅹ. 강의 정리 (수강생 체크리스트)

•   토지만 매각 물건에서 지상 건물을 보면 ① 건물성(토지 정착물인가) → ② 최선순위 저당 설정 당시 존재 → ③ 소유자 동일성 순서로 검토한다.

•   가설건축물(모델하우스·견본주택·공사용 가건물·비닐하우스 부속 구조물 등)은 원칙적으로 법정지상권이 성립하지 않는다 — 대법원 2020다224821.

•   가설건축물대장 열람은 법정지상권 분석의 필수 절차이다 (신고 명의인·존치기간 확인).

•   매각물건명세서의 '성립여부 불분명' 기재는 법원의 중립적 표현일 뿐, 분석 결과 불성립이 명백하면 저가매수 기회가 된다.

•   낙찰 후에는 철거·인도청구와 지료 부당이득청구를 병합하되, 협상에 의한 자진철거·명도가 가장 신속한 해결책이다.

•   건물을 협의 양수한 경우 가설건축물대장 명의변경으로 취득하고, 존치기간 연장 → 정식 건축허가·사용승인(건축물대장 생성) 순의 출구전략을 검토한다.

본 자료는 강의용 교재로서 특정 사건에 대한 법률자문이 아니며, 입찰 전 가설건축물대장·등기부 등 공부의 최신 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.