초보자가 알아둬야 할 경매 상식공부

[땅지기]

초보자가 알아둬야 할 경매 상식공부

글쓴이 : 고광재 교수편

작성일 : 2014-08-08

초보자가 알아둬야 할 경매 상식공부
 
 1. 부동산 경매 관련 서적을 10권 이상은 읽고 실전에 들어가라.
 내가 부동산 경매에 처음으로 관심을 가지게 된 것은 지금부터 약 10년 전인 2002년 여름이었다. 이전에는 어학에 관심이 있어서 몇 년간을 투자하다가 우연한 기회에 부동산에 관심을 갖게 되었고 관련 서적을 탐독하게 되었다.
 
 처음 부동산 서적을 공부하기 시작할 때는 정말이지 책 내용이 이해되지 않는 부분이 너무 많았었다. 예를 들면, 부동산에 있어 가장 기초적인 등기부등본, 지적도, 토지이용계획확인서 등의 내용들을 잘 들어 본 적도 없고, 더구나 본 적도 없었기에 책에 대한 이해력이 대단히 떨어졌던 것이다.
 
 그러나 그 이후 부동산 관련 서적을 꾸준히 탐독하고, 소유한 아파트의 등기부등본과 고향친지 분 소유 토지의 지적도와 토지이용계획확인서를 직접 발급 받아 공부를 하면서 서서히 이해력을 높이기 시작하여, 지금은 부동산 관련 서적만 약 40여권을 보유하게 되었다.
 그동안 공부하면서 나름대로의 조그만 노하우가 생겼는데, 경매 초보자가 처음에 어떤 책으로 공부하면 좋은가 하는 책의 선택에 있어서는 출판일자가 오래되지 않은 신간이 좋을 것이다.
 그 이유는 부동산과 관련한 각종 정책 및 규제, 그리고 시장의 흐름 등이 계속 바뀌기 때문에 신간일수록 최신 정보를 제공해 주기 때문이다.
 
 또한 처음에는 되도록 일반적으로 쉽게 접근할 수 있는 책으로 시작해서, 어느 정도의 내공을 쌓은 후에는 본격적으로 부동산 공법, 세법 등을 자세히 설명하고 있는 EBS 교재 등 전문 서적을 탐독하는 것이 좋다고 생각한다.
 
 본인이 읽어 본 책 중에서는 지은이 박용석의 ‘부동산경매로 큰 돈 벌인 알부자들의 권리분석 노하우', ‘만화로 보는 부동산 경매 길라잡이', ‘꾼들도 감추고 싶은 부동산 경매', ‘집.& 땅 반값에 줍는 경매낙찰기' 등이 경매와 관련한 전반적인 내용을 쉽게 설명하고 있으며, 인터넷 사이트 ‘굿옥션'에서 무료로 제공한 ‘핵심 경매실무' 또한 심혈을 기울여 부동산 경매 관련 지식 향상에 많은 도움이 되었다고 생각한다.
 
 그러나 책을 많이 접했다고해서 경매의 고수가 되는 것은 아니다.
 부동산중개사 자격증에 도전하였지만 지금 생각해 보면 자격증을 안딴것이 천만다행이 되였다. 경매 부동산은 부동산 중개사들이 취급하는 종류와는 게임이 안된다. 범위와 다양성이 한마디로 말한다면 부동산 백화점이다. 부동산 중개사무소에 나와 있는 매물은 거의 정상품 밖에 없고 수량도 적다. 부동산 재테크는 경매 부동산으로 하는 것이 선택의 폭이 크다.
 
 2. 인터넷에서 가능한 많은 정보를 획득하라.
 부동산을 공부함에 있어 역시 발품을 많이 파는 것이 제일 좋다는 말은 아무리 강조해도 지나침이 없을 것이나, 다른 직업을 가지고 있는 상태에서 재테크 측면에서 부동산 경매를 공부하는 사람 입장에서 보면 주말을 제외하고 많은 시간을 할애할 수 없는 경우도 많다. 그래서 인터넷에서 많은 정보를 획득할 수 있어야 하는데 이와 관련하여 몇 가지 설명하면,
 
 첫째,
 등기부등본은 대법원 사이트 안의 인터넷등기소에서 열람 및 발급이 가능하다. 열람은 800원이며, 발급은 얼마 전부터 1,000원이다. 발급 받은 등본은 법적 효력을 가지고 있다. 그리고 토지이용계획확인서 및 기타 공부는 대한민국전자정부 사이트에서 거의 발급이 가능하다.
 
 둘째,
 재테크로 부동산 경매에 어느 정도 관심이 있다면, 부동산 경매 유료 사이트에 회원 가입을 하는 것이 좋다고 생각한다.
 그래서 각 법원별 경매 대상 목록, 각 물건과 관련한 제반 정보를 획득할 수 있으며 권리분석 등 각종 의문사항에 대하여 질문하고 답을 얻을 수도 있다.
 현재 인터넷상에는 몇 가지 유료사이트가 있는데, 본인은 최초 ‘지지옥션' 사이트에 가입하여 몇 달간 공부하다가 가격, 정보 제공 능력, 상담시 답변자의 전문성 등 여러 측면을 고려한 끝 에 약 1년 후부터 ‘굿옥션'을 이용하고 있으며, 지금까지 10년 만족하게 이용하고 있다 .
 (굿옥션의 장점은 많은 자료 제공과 정확도에 있어 타 사이트보다 월등하다. 특히 자료 제공수준이 전문가나 초보자가 권리분석과 물건의 핵심을 찝기 쉽도록 배려한 점이다. 이 것은 시간과 노력을 적게 들게 하고, 자칫 간과하기 쉬운 물건의 단점을 한 눈에 체크하게 한다. 그리고 종합물건검색의 수준은 타 사이트와 비교가 되지 않는다. 이 점에서 굿옥션을 추천하고 싶다.)
 
 셋째,
 대부분의 사람들이 법원경매 물건에 대하여 인터넷 유료 사이트나 경매정보 월간지 등에서 정보를 획득하는데, 이의 한계는 관심 물건을 찾은 시점에서 실제 입찰 시까지가 채 1개월도 되지 않는다는 점이다.
 물론 여유 자금을 어느 정도 가지고 있는 상태에서 물건을 찾는 사람은 바로 입찰에 도전할 수 있으나, 몇 천 만원 정도의 돈을 가지고 다른 곳에 이미 투자해 버린 사람은 더 좋은 물건이 나오더라도 도전해 볼 수 있는 기회를 놓치는 결과가 되는 것이다.
 나는 굿옷션의 [예정물건보기]를 반드시 살핀다.
 여기서 경매예정물건에 대한 대략적인 정보를 얻을 수가 있고, 또한 입찰기일이 배당요구종기일로부터 대부분 1～2개월 정도 이후로 보면 되기 때문에 실제 입찰 기일을 대략적으로 판단할 수가 있다.
 따라서 빠르게는 약 6개월 전에 이미 해당 물건이 경매에 나올 것이라고 예상할 수 있어 물건분석, 취하 가능성 및 자금 운용 계획 등에 있어서 겨우 1개월 전에 물건을 처음 접하는 사람들보다는 정보 면에서 훨씬 우위를 차지할 수 있다고 본다.
 
 3. 투자하기를 아끼지 마라.
 부동산 경매는 최소한 몇 백 만원에서부터 많게는 억이 넘는 돈이 왔다갔다하는데, 몇 십 만원의 투자금을 아껴서는 소탐대실의 결과를 낳는다고 생각한다.
 책 한 권이 최소한 1만원이 넘으며, 부동산 유료 사이트에 가입하면 한 달에 몇 만원의 돈이 들어가더라도 멀리 내다본다면 오늘의 투자를 아껴서는 안될 것이다.
 그리고 여유가 되는 사람이라면 지역별로 각 대학교 평생교육원에서 부동산경매사 과정을 개설하여 운영 중에 있는데, 이 또한 강의료만 45만원~80만원 하지만 필자가 강의를 하고 있는 천안 상명대 캠퍼스의 강의 수강료는 아마 전국에서 제일 저렴 할것으로 파악 되고 있다. 한학기 15만원 으로 책정한 이유가 있다. 본인이 과거 수강해 본 결과 한번 수강해서는 잘 모르기 때문에 두번을 들어야 알수 있기 때문이고 취직하기 힘든 세상에 자기사업을 안전하게 하는 방법을 전수전파하기 위한 교수의 큰 뜻이 학교측과 협의 된 사항이다. 그러나 무엇보다도 굳이 지식적인 측면에서 따진다면 혼자 공부해도 별 무리는 없다는 생각이 들기 때문이고 동기부여의 기회를 저렴하게 만들어 주고 싶은 선임자의 배려라고 보아 주었으면 한다.
 
 4. 구굴지도와 친해져라.
 관심 있는 경매 물건을 찾을때 과거에는 지도책을 이용하였지만 지금은 컴퓨터상에서 거의 확인 할 수 있다. 항공지도와 지적도를 비교하면서 토지의 위치와 경계등에 대한 대략적인 감을 찾을 수도 있다고 생각한다.
 다음 지도나 네이버 지도 모두다 이용하는 습관을 갖자.
 
 5. 단골 부동산중개업소를 만들어라 .
 부동산 서적을 읽다 보면, 많은 사람들이 단골 부동산중개업소를 만들라는 이야기를 많이들 한다.
 본인 또한 이 말에 적극 공감하며, 오히려 부동산에 관심을 가진다면 가장 주목해야 할 부분 중의 하나라고 생각한다.
 현재 법률상 부동산 경매를 대행할 수 있는 사람은 변호사와 법무사인데, 사실상 나는 이 사람들은 부동산 경매와 관련해서는 별로 전문가라는 생각을 하지 않는다. 왜냐하면 이 사람들은 물건의 권리분석과 소송 측면에 있어서는 전문가일지라도 시세파악 및 시장 흐름 등에 있어서는 일반 부동산중개업자보다 훨씬 뒤떨어진다고 생각한다.
 실제로 혼자 어느 정도 공부만 하면 웬만큼 권리분석 정도는 다 할 수 있고, 소송 우려가 있는 물건은 경매를 업으로 삼고 있는 일부 사람들만 손을 대지 대부분 재테크 측면에서 경매를 접하는 사람들이라면 물건의 시세, 즉 얼마에 낙찰 받아 얼마 차익을 남기고 얼마에 매도할 수 있는가하는 점에 관심을 더 기울인다.
 따라서 그 사람들은 경매 대행은 가능하나 경매 관련 컨설팅은 오히려 인근 부동산중개업자와 하는 것이 낫다고 생각한다. 여기에서 부동산중개업자와의 관계가 대단히 중요하다는 것을 알 수 있다. 이에 따라 단골 부동산중개업자를 확보하기 위해서는 우리나라 사람들이 좋아하는 학연, 지연, 가문 등 어떠한 연결고리라도 찾아서 공통점을 찾아 신뢰감을 심어 줄 수 있을 때까지 꾸준한 노력을 해야 할 것이다.
 그래서 부담 없이 만나 소주 한잔 할 수 있는 사이가 되어야 하는데, 유념해야 할 점은 나라는 사람과의 만남이 그 사람으로 하여금 이익이 될 수 있다는 점을 항상 심어줄 수 있도록 해야 한다.
 즉 낙찰 받은 물건을 매도할 경우, 일정 금액 이상의 돈은 그 사람의 능력에 따라 취할 수 있도록 보장해 주는 등, 한번의 거래 결과를 보지말고 멀리 내다보고 행동하며 다른 일반 고객과는 달리 거래 메리트가 많은 고객이라는 것을 심어줄 수 있도록 해야 할 것이다.
 
 6. 입찰 금액 결정은 현시세로 판단하라.
 대부분의 사람들은 입찰금액 결정시 감정가 대비 몇퍼센트인가에 대해 대단히 민감하다. 예를 들어 150～200%를 넘어서는 입찰에 잘 참여하지 않는다는 것이다.
 그러나 감정가라는 것은 기준시가를 반영하여 작성하는 것으로 시세와는 많은 차이를 보이는 경우가 많다. 그래서 가장 중요한 것은 실제 시세를 파악하는 것이다.
 예를 들어 위의 실전경매사례 3을 보면, 감정가 2,973만원인 농지 434평이 경매로 나왔는데, 이는 평당 7만원이 채 안되는 가격이다.
 그런데 단골 부동산중개업자에게 문의해 본 결과 시세가 평당 20만원 이상은 충분히 받을 수 있다는 정보를 획득하고 입찰금액을 과감히 6,163만원(평당 14.2만원, 감정가대비 207%)으로 결정한 것이다.
 입찰에 참여한 대부분의 사람은 평당 10～12만원 선에서 이루어졌다. 그러나 나는 몇 번의 경매 실전을 통해 경험한 바 경매 입찰에서 무서운 사람은 경매에 일가견이 있는 사람들보다 오히려 돈 있는 묻지마 아줌마들이었다.
 이 사람들은 물건이 좋다고 생각되면 보통 사람들이 생각하는 수준을 한 단계 넘어서 입찰가를 정하는 것을 몇 번 경험한 나는 이번 물건을 꼭 잡아야겠다는 마음에 최초 계획보다는 평당 1만원 정도를 더 기입한 것이다.
 그렇다하더라도 평당 20만원에 매도한다면, 평당 5만원의 차익은 남는 계산이 나온 것이다. 물론 그 이상의 금액은 양도세를 해결해 주는 조건으로 부동산중개업자에게 모두 보장해 준다는 약속을 하였다 .
 입찰가를 정할 때, 고려해야 하는 또 한가지는 평당가를 기준할 시 되도록 소수 첫째자리까지 고려해라는 것이다. 이 말은 위의 사례처럼 입찰가를 평당 14만원이 아닌 14.2만원으로 하도록 하며, 또한 6,160만원보다는 끝자리에 3만원, 나아가서 천 단위에서도 3,000원 정도 더 기입하는 것이 좋을 것이다.
 대부분의 사람들은 끝자리에 숫자 ‘1'을 기입하는데 본인은 ‘1'을 이길 수도 있고 개인적으로도 좋아하는 숫자 ‘3'을 기입한다.
 
 7. 경매실전 계획서를 작성하라.
 관심 물건이 나타나 공부 확인, 권리분석 연구 및 현장답사 완료 후 입찰에 참여하고자 결심했다면 경매실전계획서를 작성 및 활용해야 한다. 그 이유는 소요비용 계산, 자금 조달 방법 및 낙찰 후 계획 등을 일목요연하게 정리하고 경매 진행 과정에서 나오는 각종 서류들을 파일철로 보관해 두면 현 물건에 대한 경매뿐만 아니라 다음 경매에 있어서도 그 절차와 흐름을 쉽게 파악할 수 있고 누락되는 사항을 많이 줄일 수 있을 것이다. 또한 관심 물건을 직접 현장 답사 시에는 미리 무엇을 파악할 것인가를 반드시 확인하고 출발해야만 누락되는 사항이 없을 것이다. 그리고 아파트 경매시 낙찰 후 임차인을 만나기 전 미리 명도합의각서를 인터넷에서 다운받거나 해서 합의시 우위를 차지할 수 있도록 해야겠다. 따라서 본인은 경매실전계획서, 현장답사 Check-list, 등을 파일링 하고 이를 적극 활용하고 있다.

[정글]

좋은글 잘읽었습니다

[꿈많은 소년]

감사합니다 많은 도움 될것같습니다