부산롯데타운, '조 단위 초대형 특혜' - 아파트 가격이 내릴 수 밖에 없는 이유

[박홍균]

오늘 아침 신문 기사에서 눈에 띄는 기사 2개가 있습니다.

첫번째 기사는 압구정동에 최고 50층으로 재건축을 한다는 기사이고, 또 다른 하나는 부산 롯데타운의 108층 건물을 아파트로 용도 변경해준다는 내용입니다.

압구정동 최고 50층 초고층 주거타운 탈바꿈

- 압구정 재건축 개발계획 확정.. 3개구역 1만1824가구 건립- 올림픽대로 지하화·데크설치, 대규모 공원조성[이데일리 이진철 ...이데일리2011-07-14 09:26

부산롯데타운, '조 단위 초대형 특혜' 파문 뷰스앤뉴스 [경제] 2011.07.13 오후 4:15

70~80평 호화아파트 900세대 허용, 민주당 "국정감사해야" 롯데그룹이 서울의 제2롯데월드 특혜 논란에 이어, 이번에는 부산에서 건설중인 '부산롯데타운'에 초호화 아파트들이 대거 들어설 수 있도록 지구단위계획을 변경하는 로비에 성공해 특혜 논란이 거세게 일고 있다. 한나라당... 

아마도 압구정동 50층 아파트는 모르긴 해도 최소 평당 4천만원 이상은 호가할 겁니다. 이미 강건너 뚝섬에서, 한화건설이 2008년 분양 당시 최고 분양가(평당 4600만원)로 화제를 모았던 갤러리아 포레가 있기 때문입니다. 또, 삼성동 아이파크는 평당 6~7천만원인데, 압구정동이 삼성동 아이파크 자리보다 교통이나 한강 조망권이 더 좋기 때문에 평당 7천만원을 넘어 갈 수도 있습니다.

그렇다면 부산롯데타운을 아파트로 분양하면 얼마나 받을 수 있을까요?

부산에서 가장 비싼 곳은 해운대 위브더제니스로 펜트하우스 분양가가 2007년 평당 4500만원에 달했습니다.

부산 롯데타운은 현재 70~80평 아파트를 20~30억에 분양을 한다고 합니다. 대략 따져봐도 평당 3500만원 정도입니다.

그렇다면 만약 부산 롯데타운의 원래 용도를 변경하지 않고 사무실로 쓴다면 평당얼마일까요?

제가 부산에 거주하디 않는 관계로 부산의 빌딩 가격을 잘 알 수 없습니다만, 서울에서 최근 거래된 2개의 빌딩을 봅시다.

하나는 서울역 바로 앞에 있는 서울스퀘어타워(옛 대우 빌딩)로 평당 2천만원(기사 참조: http://news.donga.com/3/all/20110120/34261979/1)에 거래되었습니다. 

또 다른하나는 강남에서 가장 비싼 테헤란로의 포스코 사거리의 코너에 있는 경암빌딩으로 엔씨소프트에서 1300억에 매입하여 평당 1700만원(기사 참조: http://www.eto.co.kr/news/outview.asp?Code=20110524183622467&ts=113014)에 거래되었습니다.

서울에서 강북과 강남의 최고 요지에 있는 빌딩의 가격이 평당 1500~2000천만원임을 감안하면, 롯데타운의 빌딩이 108층이라는 프리미엄을 감안해도 이 가격을 절대로 넘지 않을 겁니다.

글 제목을 보신 분은 부산 롯데타운이 조단위 특혜가 아파트 가격 하락고 무슨 관련이 있나고 의아해 하신 분들이 있을 겁니다. 

그 궁금증에 대한 답변은 이렇습니다.

(1) 먼저 부산 롯데타운이 원래 용도대로 사무실로 사용하는 경우(평당 분양가 1500~2500만원 추정)와 주거용으로 사용하는 경우(평당 3500만원 추정), 평당 최소 1천만원에서 최고 2천만원까지 차이가 납니다. 롯데타운의 총 연면적이 78 만㎡(23만평)이고 평당 1천만원 차이가 나면 2조3천억(= 23만 X 1천만원)의 이익이 나는 것입니다. 물론 롯데타운 전체가 주거용이 아니기 때문에 이 가격보다는 적을 겁니다. 만약 절반만 주거용으로 변경해도 1조 이상의 이익이 납니다.(참고로 1조원은 1만명에게 1억씩 나누어줄 수 있는 돈입니다.)

부산에는 100층이 넘게 지을 건물이 롯데외에도 2채가 더 있는데, 하나는 해운대 해변 끝(송정쪽)에 있고, 다른 하나는 센텀시티(신세계 백화점 건너 편)에 있습니다. 이 2채 모두 최근  50%를 주거용으로 용도 변경하였습니다.

(2) 똑같은 건물인데도 불구하고 사무용이나 주거용이냐에 따라 가격이 2~3배 차이가 나는 것은 왜일까요?

제가 보는 관점은, 사무실은 수요에 비해 공급이 많은 것이고, 아파트는 공급에 비해 수요가 많기 때문입니다. 혹자는 다른게 표현하시는 분도 계십니다. 사무실에는 거품이 없고, 아파트 가격에는 거품이 있다고... 이런 분에게는 이런 질문을 하고 싶습니다. 똑 같은 건물인데, 왜 하나는 거품이 있고, 또 다른 하나는 거품이 없는지... 결국 거품이라는 것도 수요공급에 따라 결정됩니다.

(3) 그렇다면 아파트 가격은 향후 어떻게 될까?

답은 하나입니다. 아파트가 사무실처럼 많이 공급이 되면 사무실 가격이 될 것이 자명한 이치입니다. 

더 나아가 사무실보다 공실률이 더 많으면 평당 가격이 사무실보다 내려 갑니다.

제 생각으로는 장기적으로 일본과 같은 상황이 되리라 확신합니다. 

즉 인구 고령화와 감소로 수요축이 무너지면 사무실 가격보다 아래로 내려가는 것이 확실합니다.

물론 단기적으로는 아직 아파트 공급이 충분하지 않습니다. 

누누이 이야기하지만, 서울 강남에는통채로 비어있는 사무실 건물이 있지만, 통채로 비어있는 아파트는 없습니다.

결국 평당 6~7천만원 삼성동 아이파크나, 4천 만원이 넘어갈 압구정도 초고층 아파트나, 3천5백만원이 될 부산 롯데타운 아파트나 결국은 결국은 서울역 앞이나 강남 테헤란로 빌딩보다 비싸기는 힘들다는 것이 저의 생각입니다. 즉, 인구 구조나 공급량으로 보면 지금의 가격이 꼭대기라는게 저의 생각입니다.

여러분들의 생각은 어떤지요?

[우기미니]

70,80평이 과연 부산에서 제대로 분양이나 될까요..지금같은 시기에도 부산에 대형평수는 미분양이 많거든요.ㅠ

[웃음많은소년]

근데요...아파트가 사무실보다 비싸다고 하면서 마지막 문장에 유명아파트보다 서울역/테헤란 의 빌딩보다 비싸기 힘들다는 것은 무슨 이윤가요??

[박홍균]

표현이 잘못되엇나요? 저는 유명 아파트 가격이 점차 내려가서 서울역/테헤란로 빌딩 보다 싸진다는 이야기를 한건데... ㅠㅠ

[아눌드]

모든게 생산원가가 있는거 아니겠습니까? 유통마진 등을 고려해도 적정 가격이라는게 있잖아요.
꼭지라는데에 동감합니다.

[아눌드]

식당 밥값 가지고는 난리를 치면서.. 집값은 신경을 안 쓰네요.

[로맨스조로]

금리나 환율은 손끝하나 안 건들잖아요. 주주장창 대기업 프렌드리, 서민 털기 작전이니까요. 밥값은 쇼일 뿐이구요.

[도가비]

항상 좋은 글 감사합니다. 잘읽고 있습니다

[dubliner]

잘은모르겠지만, 압구정현대 놀이터에 애한명 없습니다. 죄다 늙은 부부가 많이 살고있는걸로 알아요. 과연 얼마나 오래 버틸지는 모르겟네요.. 압구정 정도의 주거용 빌딩이 상업용 빌딩값을 넘어간다는것 자체가 부조화줘.. 그런곳이 없지는 않지요. 뉴욕/런던의 그 멋진 공원앞의 집이나, 홍콩정도외에는..한국은.. 그정도 국제지역이 될수가 없어요.

[늦지않게]

좋은 글 잘 읽고 갑니다. 시장은 수요와 공급의 원칙에 의해 움직인다는 것은 너무나 자명한 이치입니다. 그런데 문제는 아파트값이 과연 언제 어떻게 시장가격으로 수렴되느냐입니다. 물론 언젠가는 되겠죠. 1년 후, 3년 후, 5년 후, 10년 후, 아니면 한 세대 후가 될지 모르는 것이 문제입니다. 부동산이란 것이 시장에서 물건 사듯이 바로 눈 앞에 두고 고르는 것이 아니라서 또 경제 상황이나 정책에도 좌우되는 것이므로 과연 어찌 될까요? 제발 부동산이나 주식 재테크에 너무 과하게 신경쓰지 않아도 되고 자신에게 주어진 작은 일을 성실히 다하는 것이 최고다라는 생각이 일반화되는 사회가 빨리 도래하길 바랍니다.

[레벨3]

수요 공급은 자명한 결론이고.
수요와 공급은 독립변수로 그 변수에 대한 값의 산출은 보여주신 바와 같죠.
하지만 실질 구매와 관련 부분은 투기적 요소가 더해저 종속변수로 볼수 있습니다.
원인변수인 독립변수는 결과변수인 종속변수와 상관관계가 있지만 그 값이 같지는 않습니다.
즉 1차원적인 명제로 봤을대 집은 공급이 늘면 수요는 자연히 헷지됨은 맞지만 그것이 집값에 영향을 주는 변수이긴 하나
그것의 결과를 절대값으로 대변하지 못함과도 같을 수 있다는 거죠.

지금의 전월세시장은 실질거주에 따른 실수요자 시장입니다.
자신이 거주해야할 주거지 말그대로 주소지 라는겁니다.

[레벨3]

종속변수인 거소지와는 다르지요.
실수요 시장인 전월세시장의 상승은 말씀주신대로 수요와 공급의 원리로 상승중입니다. 단순 독립변수에 의해서말이죠.
따라서 님이 말씀하시는 공급의 증가가 없다면 계속 상승할 요지가 있습니다. 그런데 그 공급은 누가하고 누가 사주죠?
집값이 떨어지는데 집을 사줄만한 사람은 없겠죠. ^^
따라서 공급 부족분으로 전월세 상승이 계속된다면 결국 공급이 수요를 초과할때까진 지원이 되야합니다.

재밋는 결론이 나왔네요 집값이 오르지 않으면 공급은 불가할테고 따라서 말씀하신 현시점의 가격이 꼭지라면
가격하락의 공급과 수요의 결정점은 만나기 어려워질듯 싶은데 그게 제 생각입니다.

[이든]

부산에 롯데타운이 어디죠? 혹시 광복동 말하는건가요?

[badukdol]

그러게요. 1400원짜리 라면 하나 가지고는 정부와 모든 언론이 생쑈를 하더니... 평당 수천만원짜리 아파트가 나오는 시스템에 대해서는 조사할 생각이 없나봅니다. ㅎㅎ

[신크말치]

광복동에 대형아파트 만들면 분양이 되려나...가뜩이나 엄청 복잡하고 주변 환경도 별로인데 돈 많은 사람들이 해운대 놔두고 저런 곳에 들어가 살려나 모르겠네요.