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제주시 아파트 착한 분양가 정착, 분양원가 공개를 위해 Daum 아고라청원을 하고 있습니다. 제주시 서민의 거주권 회복을 위한 외침입니다.
아래 링크를 클릭하셔서 청원 부탁드립니다.
http://agora.media.daum.net/petition/view?id=113402
아래는 건설사의 폭리행위에 대하여 저 나름대로 분석하고 정리한 글입니다. 다소 긴 내용이지만 읽어주시면 고맙겠습니다.
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1. 들어가며
혹시 서울에 친인척이 계신 분께 여쭤보시면 똑같은 비용을 지불할 경우 래미안과 아이파크 중 어느 쪽을 선택할 것이냐고 한다면 백이면 백 삼성래미안을 택할 것입니다. 그만큼 삼성래미안의 아파트브랜드가치는 우리나라에서 최고라고 할 수 있습니다.
아파트에 관심이 없는 분들에게 물어봐도 수원시에 건설되는 삼성래미안과 제주시 아라 아이파크 중 대비지를 제외한 건축비만을 놓고 볼 때 어느 쪽이 평균건축비가 높으냐고 하면 당연히 브랜드가치가 높은 삼성래미안이 건축비가 높을 것이라고 답할 것입니다. 하지만 이는 사실과 다릅니다.
실제로 지난 2011년 5월 2일에 분양된 수원시 영통구 삼성래미안보다 제주시 아라 아이파크 건축비가 더 높습니다.
이를 검증하기 위해 수원시 삼성래미안과 제주시 아라 아이파크 감리자 모집 공고(수원시 공고 제2011 - 292호, 제주시 공고 제2011-1384호)를 통해 대지비와 건축비 등을 구분하여 비교해 보겠습니다.
2. 토지매입 비용 즉, 대지비는 커튼 역할
<표1>은 지난 2011. 5. 2일에 분양된 수원시 영통구 소재의 삼성래미안 건축현황입니다. 총963세대로 총분양면적은 약118,856㎡입니다.
<표 1> 삼성래미안 수원시 영통구
(단위 : ㎡, 세대)
전용면적
분양면적
세대수
총전용면적
총분양면적
84.94
113.35
190
16,138.60
21,536.50
94.94
113.72
292
27,722.48
33,206.24
94.94
113.33
23
2,183.62
2,606.59
97.90
129.60
105
10,279.50
13,608.00
97.95
128.41
63
6,170.85
8,089.83
97.92
130.74
128
12,533.76
16,734.72
97.92
130.59
38
3,720.96
4,962.42
97.97
128.71
32
3,135.04
4,118.72
115.71
151.45
44
5,091.24
6,663.80
115.83
152.70
48
5,559.84
7,329.60
계
963
92,535.89
118,856.42
자료 : 감리자모집공고(수원시 공고 제2011-292호)
그렇다면 총사업비에서 대지비와 건축비 등을 분리하여 비교해 보면 어떠한 결과가 나올까요?
<표2>를 보면 래미안이 아라 아이파크에 비해서 대지비는 약2,394억원이, 건축비 등에서는 약743억원이 많네요. 따라서 총사업비도 래미안이 약3,138억원이 많습니다.
특히 래미안인 경우 수원시의 토지값이 매우 높아서 총 사업비 4,854억원 중 55.17%인 2,678억원이 대지비입니다. 반면에 아라 아이파크는 총 사업비 1,716억원중 대지비는 약284원으로 16.52% 밖에 되지 않습니다.
즉 수원시 래미안은 총사업비 절반 이상이 대지비로 지출되고 있습니다. 반면에 아라 아이파크는 토지비용이 매우 저렴합니다. 왜냐하면 수원시 삼성래미안의 경우에는 수원시의 지가가 높아 토지매입비용이 비쌀 수밖에 없습니다. 따라서 삼성래미안이 아라 아이파크보다 3.3 ㎡당 평균분양가는 5,867,294원이 높습니다.
특히 총세대수를 눈여겨 보셔야 합니다. 래미안이 963세대로 아라 아이파크보다 349세대가 많습니다. 세대수가 많다는 것은 따라서 1세대당 부담해야 할 금액도 줄어들 수 있다는 의미입니다.
<표2> 건축비 등 비교
(단위 : 세대, 원)
구분 | 총세대수 | 대지비 | 건축비 등 | 총사업비 |
(A) 아라 아이파크 | 614 | 28,359,169,000 | 143,281,440,270 | 171,640,609,270 |
(B) 래미안 영통 31BL | 963 | 267,800,000,000 | 217,606,808,000 | 485,406,808,000 |
(A)-(B) | -349 | -239,440,831,000 | -74,325,367,730 | -313,766,198,730 |
<표 3>은 아라 아이파크와 삼성래미안의 세대당 평균분양면적 등을 비교한 것입니다. 먼저 1세대당 평균분양면적은 거의 동일합니다.
피상적으로 볼 때는 1세대당 평균분양가와 3.3 ㎡당 분양가는 래미안이 월등히 높은 것으로 나타납니다.하지만 이것이 전부가 아니라는 것입니다. 바로 커튼에 가려져서 보이지 않는 것이 있습니다. 바로 그것은 <표2>의 건축비를 따로 분리해서 봐야 한다는 것입니다. .그리고 1세대당 평균분양면적도 유심히 봐야 합니다.
<표3> 분양면적, 평균분양가 비교
(단위 : ㎡, 원)
구분 | 총분양면적 |
1세대당 평균분양면적 |
1세대당 평균분양가 |
3.3㎡당 평균분양가 |
(A) 아라 아이파크 | 74,331.36 | 121.0608 | 279,544,966 | 7,633,515 |
(B) 래미안 영통 31BL | 118,856.42 | 123.4231 | 504,056,914 | 13,500,809 |
(A)-(B) | -44,525 | -2 | -224,511,948 | -5,867,294 |
3. 건축비 부풀리기
커튼을 걷어내기 위해 대지비를 제외한 건축비 등만을 놓고 비교해 보겠습니다. 왜 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'에서 대지비와 건축비를 구분해 놓았겠습니까. 왜냐하면 건축비와 대지비를 구분해서 비교하면 건축비의 폭리행위가 눈에 보이기 때문입니다. 즉 대지비는 속일 수 없습니다. 근거가 명확하기 때문입니다. 폭리행위는 대부분 건축비 등에서 파생됩니다. 그래서 분양원가 공개를 지속적으로 요구하는 것입니다.
먼저, <표4>에서 1세대당 평균건축비를 산출하려면 아래 (식1)과 같습니다.
1세대당 평균건축비=(건축비/총세대수) -------------------------(식1)
(식1)과 같이 계산하면 래미안은 1세대당 2억 2,590여만원이고, 아라 아이파크는 2억 3,330여만원입니다. 즉 래미안이 아이파크 보다 1세대당 평균건축비가 오히려 약739만원 정도가 싸다는 것입니다.
흔히들 분양가가 높으면 당연히 건축비도 높겠지라고 대부분이 생각하지만 이것은 잘못된 생각입니다. 바꿔말하면 건설사의 폭리행위가 가능했던 것은 바로 건축비 등에서 부풀리기가 가능했기 때문입니다. 국내 최고의 브랜드가치를 자랑하는 삼성래미안이 아이파크 보다 건축비가 싸다면 분명히 아이파크 건축비 산정에 문제가 있다는 것입니다. 바로 이 점을 우리 제주특별자치도 분양가심사위원들이 바로 이 부분에 대해 집중적으로 따지고 묻고 이를 근거로 인상된 분양가를 삭감해야 합니다.
다음으로 3.3 ㎡당 평균건축비를 산출하려면 (식2)와 같습니다.
3.3 ㎡당 평균건축비= (1세대당 평균건축비/평균분양면적)*3.3058 -----(식2)
(식2)와 같이 계산하면, 래미안은 3.3 ㎡당 605만원 정도이고, 반면에 아라 아이파크는 637만원이 나옵니다. 즉 대지비 제외한 건축비만 놓고 볼 때, 아라아이파크가 래미안보다 3.3 ㎡당 32만원 정도가 비싸다는 것입니다.
끝으로, 1세대당 평균 추가부담비용을 계산은 (식3)과 같습니다.
1세대당 평균 추가부담비용=(1세대당 평균분양면적*0.3025)*319,891원----(식3)
(식3)으로 계산하면, 아라 아이파크 입주자 래미안 입주자 보다 1세대당 평균추가 부담하는 금액은 약1,194만원입니다.
래미안이 아라 아이파크 보다 브랜드가치가 월등히 높은데도 왜 건축비는 아라 아이파크가 비싸다는 걸까요? 바로 여기에 아라 아이파크의 폭리행위가 숨겨져 있다는 것입니다. 이처럼 아라 아이파크는 저렴한 토지비용으로 토지를 매입했는데도 건축비 등을 부풀려 분양가를 책정하고 있습니다.
<표4> 1세대당 평균건축비와 3.3 ㎡당 평균건축비 비교
(단위 : 원)
구분 | 1세대당 평균건축비 등 | 3.3㎡당 평균건축비 |
평균 추가부담비용 |
(A) 아라 아이파크 | 233,357,395 | 6,372,273.90 | |
(B) 래미안 영통 31BL | 225,967,610 | 6,052,383.08 | |
(A)-(B) | 7,389,785 | 319,891 |
11,943,277 |
4. 나오며
지난 9.21 모방송 직격토론에 참가한 한라대 양교수가 제주시에서 개발한 택지를 입찰제 형식으로 하기 때문에 토지매입비가 상승하고, 따라서 분양가가 오를 수밖에 없다는 구조라고 했습니다. 하지만 이것은 거짓임이 드러났습니다. 제주시에서 아무리 토지를 싸게 공급하더라도 건설사들은 자기의 뱃속 채우기에 바빠서 절대로 분양가를 내리지 않는다는 것입니다.
즉 시소게임을 하는 것입니다. 토지매입비가 내려가면 건축비를 올려서 결국은 분양가를 올리게 하는 것입니다.
이를 타파하기 위해서는 이러한 분양가심사위원님들이 건설사의 폭리행위를 바로 잡아야 합니다.
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참고로 아래 <표 5>는 아라 아이파크와 수원시 영통구 삼성래미안을 비교한 것입니다.
<표 5> 아라 아이파크와 수원시 영통구 래미안 비교
구분
아라 아이파크
래미안 수원시 염통31BL
감리지정공고일
2011. 9. 29
2011. 3. 18
입주자모집공고일
2011. 10. 21(11월초로 변경?)
2011. 5. 12
대지면적(㎡)
34,648.79
57,347.60
연면적(㎡)
99,127.19
167,826.69
규모
10동(지상 14층)
11동(지하2/지상27층)
총세대수
614
963
감리공고 총사업비(천원)
171,640,609
485,406,808
구 분
분 야
공 종
금액(천원)
구성비1
구성비2
금액(천원)
구성비1
구성비2
대 지 비
1
택지매입원가
-
0.00
-
0.00
2
기간이자
-
0.00
-
0.00
3
필요적 경비
-
0.00
-
0.00
4
그밖의 비용
-
0.00
-
0.00
5
대지비 계
28,359,169
16.52
267,800,000
55.17
순
공
사
비토 목
6
토공사
2,193,953
1.28
2.35
4,435,085
0.91
2.63
7
흙막이공사
1,089,992
0.64
1.17
3,051,558
0.63
1.81
8
비탈면보호공사
-
0.00
0.00
-
0.00
0.00
9
옹벽공사
-
0.00
0.00
-
0.00
0.00
10
석축공사
-
0.00
0.00
-
0.00
0.00
11
우·오수공사
668,635
0.39
0.72
1,448,240
0.30
0.86
12
공동구공사
-
0.00
0.00
-
0.00
0.00
13
지하저수조 및 급수공사
310,270
0.18
0.33
575,807
0.12
0.34
14
도로포장공사
-
0.00
0.00
1,474,076
0.30
0.87
15
교통안전물시설공사
-
0.00
0.00
232,772
0.05
0.14
16
정화조시설공사
-
0.00
0.00
191,937
0.04
0.11
17
조경공사
4,060,090
2.37
4.35
5,982,874
1.23
3.55
18
부대시설공사
-
0.00
0.00
2,288,716
0.47
1.36
19
소 계
8,322,939
4.85
8.92
19,681,065
4.05
11.68
건 축
20
공통가설공사
1,980,957
1.15
2.12
5,532,027
1.14
3.28
21
가시설물공사
1,354,890
0.79
1.45
572,623
0.12
0.34
22
지정 및 기초공사
314,441
0.18
0.34
56,204
0.01
0.03
23
철골공사
-
0.00
0.00
-
0.00
0.00
24
철근콘크리트공사
24,826,189
14.46
26.61
45,111,486
9.29
26.77
25
용접공사
-
0.00
0.00
-
0.00
0.00
26
조적공사
1,527,527
0.89
1.64
1,610,788
0.33
0.96
27
미장공사
4,401,228
2.56
4.72
3,133,047
0.65
1.86
28
단열공사
353,560
0.21
0.38
841,393
0.17
0.50
29
방수·방습공사
1,416,299
0.83
1.52
1,455,586
0.30
0.86
30
목공사
1,656,215
0.96
1.78
2,724,076
0.56
1.62
31
가구공사
1,835,006
1.07
1.97
12,599,776
2.60
7.48
32
금속공사
-
0.00
0.00
1,499,301
0.31
0.89
33
지붕 및 홈통공사
1,220,546
0.71
1.31
116,387
0.02
0.07
34
창호공사
5,075,479
2.96
5.44
5,150,725
1.06
3.06
35
유리공사
902,958
0.53
0.97
637,336
0.13
0.38
36
타일공사
2,705,855
1.58
2.90
2,492,895
0.51
1.48
37
돌공사
485,129
0.28
0.52
2,275,797
0.47
1.35
38
도장공사
1,055,393
0.61
1.13
861,903
0.18
0.51
39
도배공사
834,272
0.49
0.89
2,923,541
0.60
1.74
40
수장공사
1,966,299
1.15
2.11
4,695,774
0.97
2.79
41
주방용구공사
1,562,687
0.91
1.68
-
0.00
0.00
42
잡공사
1,272,994
0.74
1.36
2,414,346
0.50
1.43
43
소 계
56,747,924
33.06
60.83
96,705,011
19.92
57.40
기계설비
44
급수설비공사
605,930
0.35
0.65
2,687,034
0.55
1.59
45
급탕설비공사
326,271
0.19
0.35
2,687,034
0.55
1.59
46
오배수 및 통기설비공사
1,368,120
0.80
1.47
3,070,905
0.63
1.82
47
위생기구공사
2,678,908
1.56
2.87
1,727,419
0.36
1.03
48
승강기기계공사
838,450
0.49
0.90
2,539,854
0.52
1.51
49
난방설비공사
1,639,622
0.96
1.76
3,454,776
0.71
2.05
50
가스설비공사
340,956
0.20
0.37
575,807
0.12
0.34
51
자동제어설비공사
242,458
0.14
0.26
383,871
0.08
0.23
52
특수설비공사
159,113
0.09
0.17
383,871
0.08
0.23
53
소 계
8,199,828
4.78
8.79
17,510,571
3.61
10.39
전기, 정보, 소방
54
전기(15개 공사)
4,909,763
2.86
5.26
10,522,161
2.17
6.25
55
정보통신(13개 공사)
4,058,362
2.36
4.35
4,354,026
0.90
2.58
56
소방설비(2개 공사)
2,721,408
1.59
2.92
4,180,459
0.86
2.48
57
순공사비 계
84,960,225
49.50
91.07
152,953,293
31.51
90.78
일반관리비, 이윤
58
일반관리비
3,653,290
2.13
3.92
8,251,916
1.70
4.90
59
이 윤
4,672,812
2.72
5.01
7,281,102
1.50
4.32
60
소 계
8,326,102
4.85
8.93
15,533,018
3.20
9.22
61
총 공 사 비 계
93,286,327
54.35
100.00
168,486,311
34.71
100.00
간접비
62
설계비
1,015,000
0.59
1,954,600
0.40
63
감리비
1,893,386
1.10
3,414,495
0.70
64
일반분양시설경비
9,863,263
5.75
13,300,000
2.74
65
분담금 및 부담금
2,845,012
1.66
5,031,498
1.04
66
보상비
-
0.00
-
0.00
67
기타 사업비성 경비
29,094,452
16.95
14,799,164
3.05
68
소 계
44,711,113
26.05
38,499,757
7.93
그밖의 비용
69
그밖의 비용
-
0.00
-
0.00
70
부가가치세액
5,284,000
3.08
10,620,740
2.19
71
소 계
5,284,000
3.08
10,620,740
2.19
총사업비
72
총사업비 계
171,640,609
100.00
485,406,808
100.00
주) 구성A=(각 부문별 공정/총사업비)*100, 구성B= (각 부문별 공정/총공사비))*100
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제주시 아파트 착한 분양가 정착, 분양원가 공개를 위해 Daum 아고라청원을 하고 있습니다. 제주시 서민의 거주권 회복을 위한 외침입니다.
아래 링크를 클릭하셔서 청원 부탁드립니다.
http://agora.media.daum.net/petition/view?id=113402