↑위에 질문하신 경기도 화성시 양감면 송산리 근린주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2012타경42795*

 이 물건은 경기도 화성시 양감면 송산리 근린주택경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지및 건물등기부를 확인한 결과 2005.07.01 발안농업

협동조합의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸 하므로 토지및

건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건 점유관계조사서,매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 소유자(채무자)김인기외에 말소기준권리이전 전입한

대항력 있는 임차인 엄금식(토탈헤어아트)과 말소기준권리 이후

전입한 대항력 없는 임차인 김호희/김화/장석희/장현순/정지영

등이 전입되어 있으며 김호희,김화,장석희/장현순/정지영은 모두 인도

명령 대상자 이지만 엄금식은 보증금 500만원에 대하여 확정일자도 없고

배당요구도 하지 않아 엄금식의 임차보증금 500만원 전액을 낙찰자가

인수해야 합니다.

아울러 입찰 전 반드시 관할 양감면주민센터를 방문하여 꼭 전입세대

열람내역서를 발급받아 다른 전입자는 없는지 확인하시기 바랍니다.

3.최종결론: 본건은 현장 임장후 입찰포기를 고려하시기 바랍니다.

이유: 본건은 평택화성고속도로 향남톨게이트 앞에 소재하고 있는데

1978년1월1일에 건축되어 지은지 무려 35년이 경과한 낡은 건물로

아래--감정평가서 외관 사진 상으로도 건물이 칙칙하고 후줄근합니다.

또한 인공위성 사진으로 보면 아직 주변 개발이 덜된 지역이라 인근에

학교/병원/마트/관공서등의 생활편의 시설이 없어 거주여건이 불편하며

물건 및 물건지 주변에 개발호재가 없어 미래가치도 상당히 낮은 편입니다.

더구나 건물 내부도 감정평가서 사진을 보면 폐가 수준으로 방치되고 있어

낙찰을 받더라도 대수선이 없으면 사용이 거의 불가능한 상태 입니다.

더구나 설상가상으로 물건 토지는 도로에 접하기는 하지만 접도구역에 속해

원칙상 건축/신축/증축행위나 토지형질변경행위가 금지되고 있어 향후 개발

가능성도 희박 합니다.

그리고 무엇보다 제가 입찰추천을 망설이는 결정적인 이유는 아래-감정평가서

지적도 자료를 보면 본건은 타인 소유의 토지인 11-2번지에 접하고 있으며 또

타인소유 토지인 11-21번지와 11-25번지를 침범하여 건물이 지어져 있어 향후

재산권 행사를 하려면 반드시 측량을 하여 타인의 토지에 속한 건물의 처분을

완료해야 하고 더구나 경매 나온 건물 외에도 토지지상에는 법정지상권 성립

여지까지 있는 타인소유 미등기 건물까지 소재 한다는 것입니다.

즉, 본건은 낙찰 받아도 타인소유 토지상에 걸쳐 있는 건물에 대하여 

토지소유자들과 건물의 '지료' 지불 문제를 협의해야 하고 합의가 안되면

측량및 소송은 물론이고  최악의 경우 건물의 일부 또는 전체를 철거해야

한다는 것입니다.

물론 회원님이 건물을 전부 철거하고 나대지 상태로 만들고자 하는 목적

이라면 모르겠지만 일반적인 투자 목적 이라면 이러한 약점으로 인하여

전혀 투자가치가 없는 물건입니다.

따라서 본건은 직접 현장임장후 입찰포기를 신중히 고려하시고

추가 질문하신 임차인 김희용(북경반점)은 김희용이 착오로 신청하여

본 경매사건의 임차인은 아닌 것으로 보입니다. (아래-현황조사서 자료 참조)

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[브라이언]

아~~~네 제가 몰랐던 부분이 많았네요^^ 명쾌한답변 정말 감사드립니다
늘 건강하시고 좋은하루 보내세요^^

[러브정/정의덕]

브라이언회원님 댓글 감사 합니다...^^러브정/정의덕 올림.