증여취득세/상속취득세 자세한 정리 - 잠실박사

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증여취득세/상속취득세 자세한 정리 - 잠실박사

주택 취득세는 거래한 주택의 매매가격 등 취득가액에 세율을 곱하는 단순한 방식으로 계산이 되는데요,


증여와 상속같이 무상으로 주택을 취득한 경우에는 별도의 취득세 계산 방법을 사용하고 있습니다.

주택 증여 취득세율과 상속 취득세율


증여와 상속 둘 다 무상취득이라는 점에서는 같지만
증여는 '생전'에 제공받는 것이고
상속은 '생후'에 제공받는 것을 말합니다.


증여든 상속이든 받을 때에 취득세를 납부하게 되는데요
증여를 받을 때는 '증여 취득세'
상속을 받을 때는 '상속 취득세'를 납부하게 됩니다.


각각 계산하는 방법과 세율을 알아보겠습니다.

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*증여 취득세, 증여 취득세율


증여 취득세는 증여를 받은 사람 즉, 수증자가 납부하는 세금입니다.

모든 세금과 마찬가지로 증여 취득세도 증여세 과세표준에 증여세율을 곱하여 계산할 수 있는데요,

이 때 증여 취득세의 과세표준은 시세가 아닌 '공시가격'이 활용됩니다.

아파트를 증여할 때 증여세 과세표준은 통상 '시세'가 활용됩니다.

증여세와 달리 증여 취득세는 과세 표준이 '공시가격'으로 계산된다는 부분 잘 기억하시길 바랍니다.

이제 과세표준에 증여 취득세율을 곱하면 증여 취득세액을 구할 수 있습니다.

증여 취득세율은 기본적으로 3.5%가 적용되고 지방 교육세 0.3%에 주택 면적이 85㎡ 이하인지 초과인지에 따라 농특세 0.2%가 가산됩니다.

즉 증여 취득세 합계 세율은 85㎡ 이하일 경우엔 취득세율 3.5% + 지방교육세 0.3% = 3.8%

85㎡ 초과일 경우엔 취득세율 3.5% + 지방교육세 0.3% + 농특세 0.2% = 4.0% 가 적용됩니다.

다주택자가 조정대상지역 증여할 때 증여세율


통상적인 증여세율은 위에서 말씀드린대로 3.8% 또는 4.0%가 적용이 되는데요

'다주택자'가 같은 세대 내에 구성원에게 '조정대상지역' 내에 위치하고 '공시가격 3억원' 이상의 주택을 증여할 때는 중과 적용되어 12%가 적용됩니다.


12%의 취득세율이 적용될 때도 증여하는 주택의 면적에 따라

85㎡ 이하일 경우엔 총 12.4%

85㎡ 초과일 경우엔 총 13.4%가 적용됩니다.



[주택 증여 취득세율]



"조정대상지역이면 최고세율 적용 단, 배우자 직계존비속에게 1세대 1주택자가 증여할 땐 3.5% "


조정대상지역 내 주택이라고 하더라도 1세대 1주택 소유자가 배우자나 직계존비속(자녀,부모)에게 증여한 경우에는 3.5% 세율로 취득세를 계산하게 됩니다.

*빚은 일반 취득세, 나머지는 증여 취득세 (부담부 증여)


증여를 하더라도 담보대출이 있거나 전세 보증금이 껴있는 주택을 증여하는 경우도 있습니다. 이때 빚에 해당하는 보증금이나 대출을 함께 증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.


부담부증여 시 빚 만큼은 양도가 되고, 나머지는 증여고 구분하는데요, 이때 빚 부분은 유상 취득세율(1주택 기준 1~3%)을 적용하고 증여 부분만 증여취득세율을 적용합니다.


자녀 등 특수 관계자에게 증여했더라도 그 대가를 지불한 사실을 증명할 수 있다면 유상 취득세율을 적용할 수 있습니다.


*증여취득세 과세표준 개정 내용(취득세 부담 증가)

내년부터는 증여 주택에 대한 취득세 부담이 더욱 커집니다. 현재 취득세 과세표준은 공시가격을 기준으로 하는 '시가 표준액'을 적용하고 있지만 2023년부터는 감정가액,공매가액,유사매매사례가액 중 하나인 '시가 인정액'으로 과세표준이 됩니다.


구체적으로 증여 취득일 6개월 이내에 해당주택의 감정평가액이나 공매가격, 혹은 유사매매사례가액이 있는 경우 그 중에서 가장 최근의 가격을 증여취득가격으로 보고 취득세를 부담하게 됩니다. 공시가격이 보통 실제 거래가격의 60~70% 전후인걸 감안하면 취득세 부담이 확 늘어나게 될 수 있습니다. 참고하세요!

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*상속 취득세, 상속 취득세율


상속 취득세도 증여세와 마찬가지로 '공시가격'을 기준으로 상속 취득세를 납부하게 되는데 증여 취득세율과는 세율이 조금 다릅니다.

증여 취득세율은 전용면적에 따라 3.8% 또는 4.0%의 증여취득세율이 적용되었었는데요,

상속 취득세율은 기본 취득세율이 2.8% 적용되고 지방교육세 0.16% 그리고 전용면적에 따라 농특세가 0.2% 가산되는 구조입니다.

[주택 무상취득, 원시취득에 따른 취득세율 및 부과되는 세금의 세율]

그래서 전용면적 85㎡ 이하인 경우엔 상속취득세율 2.8% + 지방교육세 0.16% = 2.96%

전용면적 85㎡ 초과인 경우에는 2.96%에 농특세 0.2%까지 가산되어 3.16%가 적용된다는 사실 기억하시길 바랍니다.

증여 취득은 부동산 가격공시 법률에 따라 공시된 가격인 시가 표준액을 기준으로 합니다.

아파트와 같은 공동주택은 공동주택공시가격, 개별주택은 개별주택공시가격이 기준이 됩니다.

증여 취득은 세율도 별도로 정해주고 있지만, 증여받은 주택의 경우 과세표준이 3억원 미만이면 3.5% 세율로 취득세를 계산합니다.

그런데 3억원이 넘는 주택은 조정대상지역이냐 비조정대상지역이냐에 따라 세율이 크게 달라질 수 있습니다.


상속 주택 취득세율

상속받은 주택 취득세율은 부동산 관련 세법은 대부분 내가 무주택이냐, 1주택이냐 또는 다주택자이냐에 따라서 많은 차이를 보입니다.

상속 주택 취득세의 경우 기본 세율이 2.8%이며​ 무주택자의 경우 0.8%로 매우 낮은 세율을 나타내고 있습니다.

23년부터 상속 증여 주택 취득세 기준 개정 시행.

공시가격의 경우 30%에서 많게는 50% 정도 시가보다 낮은 금액으로 측정이 되고
현재 상속 증여 주택의 취득세 기준은 공시가격으로 기준이 되고 있습니다.
상속은 중과세율이 없습니다.

매매와 증여는 중과세율이 있지만, 상속은 중과세율이 없고 2.8%의 세율이 적용됩니다.
(지방세를 더하여 2.96%~3.16%) 이는 상속이 불가피하게 취득하는 것임을 고려한 것입니다.

더구나 무주택인 1가구가 상속을 받아 1가구 1주택이 된 경우에는 0.8%가 적용되는 감면제도가 있습니다.

공동상속을 받은 경우, 지분이 가장 큰 사람을 주택 소유자로 보나 지분이 동일하면 그 주택에 거주하는 사람과 나이가 많은 순으로 소유자를 정합니다.


상속의 경우는 2023년 도입되는 시가인정액에도 대상에서 제외되었습니다.


23년 1월 1일부터는 공시가격 기준이 아닌 '시가'로 기준이 바뀌게 됩니다.


혹시나 증여 예정이 있으신 분들께서는 23년 1월 1일 전으로 앞당기시는 것도 증여 주택 취득세를 크게 절감할 수 있는 방안 중에 하나일 것 같습니다.

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아지랑이 피어나던 푸른 봄날 보리피리 불던 마음으로,

강변 소나무 숲에서 여름밤의 별을 따다주던 마음으로,

고추잠자리 날던 가을하늘 아래 뜀박질 하던 마음으로,

장독대의 하얀 눈을 고사리 손으로 감싸먹던 마음으로,

부동산과 인생, 음악, 사랑, 취미를 여유로운 마음으로

사랑하는 가족과 친구같이 편안하고 따뜻하게 얘기하며

아름답고 기쁜 일로 행복한 만남이 되기를 기원 합니다

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