분양가 상한제 대처방안...강북 분양은 그대로...강남은 찬반투표...예정대로 분양 되나...

[부동산재테크1번지정보팀]

분양가 상한제 대처방안...강북 분양은 그대로...강남은 찬반투표...예정대로 분양 되나...

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◇원점 재검토 vs 속도전

올 상반기까지만 해도 분양 시장 최대 규제는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제였다. 직전 분양 단지 평균 분양가보다 10%까지 높일 수 있던 분양가가 지난달 하순부터 최대 5%까지로 줄어들자 사업자들이 후분양 검토에 나섰다. 금융 비용이 늘지만 HUG 보증이 필요 없어 분양가를 높게 받을 수 있기 때문이다. 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차·반포경남) 등 강남권 분양 예정 단지들이 후분양 검토에 돌입했다. 하지만 분양가 상한제 확대 시행이 예고되면서 이 단지들 대부분이 후분양을 원점에서 재검토하기로 했다. 래미안 라클래시는 다음 달 조합원 임시총회를 열고 선·후분양 여부를 최종 결정할 예정이고, 여의도 브라이튼 등 다른 곳들은 분양 방식을 놓고 내부 논의를 계속하고 있다. 일부 단지는 선분양으로 선회하기 위해 HUG와 재협상을 시도했지만 합의점을 찾지 못한 것으로 알려졌다.

반면 작년 말 후분양을 결정하고 일찌감치 공사를 시작한 '과천 푸르지오 써밋(과천주공1단지)'은 예정대로 분양을 추진 중인 것으로 전해졌다. 이 단지는 후분양 요건인 '공정률 60%'와 '복수(複數) 시공사 연대보증'을 모두 충족했기 때문에 7~8월 중 분양이 가능하다. 분양가는 3.3㎡당 4000만원 안팎으로 예상된다. 최근 분양한 과천자이의 분양가는 평균 3253만원이었다.

◇연내 서울 재건축·재개발 분양 1만1700가구

15일 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 올 연말까지 서울에서는 재건축, 재개발 등 정비사업을 통해 1만1700가구의 아파트가 일반 분양될 예정이다. 가장 먼저 '청량리 롯데캐슬 SKY-L65'가 오는 19일 분양을 시작한다. 이곳은 HUG의 분양가 규제가 강화되기 전인 지난 5월 분양 보증을 받았다. 건설업계 관계자는 "분양가 상한제는 건축원가를 토대로 계산한 '절대평가'인 반면, HUG의 고분양가 판별은 직전 분양가나 시세를 기준으로 한 '상대평가'여서 최근에 근처에서 분양한 사업장이 있는 경우 높은 분양가를 받을 수 있다"고 설명했다.

용두6구역 래미안, 장위4구역 자이 등 강북 재개발은 예정대로 분양을 추진할 전망이다. 분양 정보업체 리얼모빌리티가 HUG 고분양가 심사 기준을 토대로 추정한 용두6구역 래미안의 분양가는 3.3㎡당 평균 2803만원이다. 용두역 주변 새 아파트들의 시세에 뒤지지 않는 수준이다. 장위4구역 자이도 작년 7월 분양한 '꿈의숲 아이파크'(1825만원)와 비슷한 분양가를 받을 수 있어 사업성이 크게 떨어지지는 않을 전망이다.

반면 일반 분양만 5056가구에 달하는 둔촌주공은 연내 분양이 쉽지 않을 것으로 보인다. 환경영향평가 지연 등 영향으로 3300만~3500만원은 받아야 수익성을 맞출 수 있는 것으로 알려졌지만, HUG 기준에 따라 계산한 분양가는 2500만원 안팎이기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "2007년 상한제 시행 후 한동안 분양 시장이 어려움을 겪었지만 공급이 줄어들면서 결국 다시 가격이 올랐던 경험이 있기 때문에 실수요자라면 올 하반기 서울 정비사업 분양 물량에 관심을 가질 만하다"고 말했다.