20.06.22.둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 조합원 입주권 매매시세

[dream박대표]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

6.17 부동산 대책(주거 안정을 위한 관리방안) 발표 이후 분위기입니다.

작년 12.16 부동산 대책의 후폭풍이 워낙 커서 어떤 대책을 들이대도 놀랄 일이 아니지만

6.17 대책의 강도가 세긴 센가봅니다. 불과 몇일 사이에 많은 양의 거래가 일어났다고 합니다.

투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정은 예상했던 수순이었고,

주택담보대출 및 전세자금대출 조건 규제도 이미 예상했던터라 그리 놀랄 일은 아닙니다.

갑자기 훅 치고 들어온 법인임대사업자 혜택 축소(폐지)가 문제인데요 당사자들은 까무치게 놀랐을 것 같습니다. 여기에 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동 일대 토지거래허가구역 지정까지 정말이지 후덜덜~합니다. 코엑스와 GBC 잇는 마이스밸리 잠실종합운동장 일대를 거대 마이스(MICE: 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회)복합단지로 조성하는 개발로 워낙 핫한 지역이지만 토지거래허가구역은 좀 과한 규제가 아닌가 싶습니다. 경우에 따라서는 금싸라기 땅 인증이라고 긍정적인 해석을 할 수도 있겠습니다. 그래도 쫌~~~심하긴 하죠?

둔촌주공은 6.17 대책 규제에 속하지 않은 관계로 매수 문의가 증가하는 추세입니다.

재건축초과이익환수금 없죠,

매수 후 2년 거주 안해도 조합원 자격 주어지죠,

토지거래허가구역 아니죠,

표면적으로는 타 재건축 지역의 상대적 수헤지역이라고 할 수 있습니다.

그놈의 12.16 부동산 대책만 아니었다면 지금쯤 훨훨 날고 있겠죠?

15억 초과 주택 주택담보대출금지가 투자자들의 발길을 꽁꽁 묶어 놓고 있습니다.(자금이 부족해서 흑흑ㅠㅠ)))))

과거 학습효과에서 경험했듯이 규제를 위한 규제가 능사가 아닌지라 앞으로도 쭉 지금처럼 재건축을 옥죄기만 한다면 23년 8월 둔촌주공(올림픽파트에비뉴포레) 입주시점 시세는 서울 요지 공급의 희소성으로 천정을 뚫을 것으로 예상됩니다. 따라서 자금 동원력이 풍부한 현금부자(?)라면 충분히 접근해볼 만한 가치가 있는 단지입니다. 

각설하고 6.17대책(주거 안정을 위한 관리방안)의 내용 중 재건축아파트에 해당되는 부분을 다시 한 번 들여다보겠습니다. 

앞으로 재건축아파트 구입 시 검토해야 할 부분이기도 합니다.

20년 12월까지 (최초)조합설립인가를 신청하지 않은 재건축단지의 경우 

취득 후 조합원 분양신청 시까지 2년 거주(연속 아니고 총2년 거주)해야 조합원 자격이 주어집니다. 그렇지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.

착공 후 공사진행 중인 둔촌주공은 해당사항 없고, 

이슈 지역인 은마아파트나 잠실주공5단지 그리고 인근 올림픽선수기자촌아파트를 예로 들어보겠습니다.

조합원 자격을 부여받기 위해서는 

은마아파트: 조합설립인가 전+토지거래허가구역=모든 소유자 2년 거주+취득 시 지자체 허가

잠실주공5단지: 조합설립인가 난 토지거래허가구역=23일 이후 취득 시 지자체 허가 2년 거주

올림픽선수기자촌아파트: 조합설립인가 전 재건축 단지=모든 소유자 2년 거주

둔촌주공: 착공 후 공사진행 단계로 입주권 취득만 하면 조합원이 됨. 단, 10년보유 5년거주 1가구1주택자 조합원 입주권 매수해야 됨 

위에 열거한 단지들은 대부분이(거의가) 15억 초과로 주택담보대출이 필요없는 단지지만 

일반아파트 취득 시 주택담보대출을 받았다면

주택담보대출을 받은 날로부터 6개월 內 기존주택 처분 및 입주조건입니다.

그럼 둔촌주공 신축 25평을 14.9억~15억에 구입하고 이주비 대출(주택담보대출)을 받을 시에는 어떻게 해야 할까요?

7월 1일전까지 매매계약을 하고 계약금을 지불했다면  종전규정을 적용하고,

그 이후에 구입하면 입주 후 소유권이전 등기 후 6개월 內 기존주택 처분 및 입주해야 되겠죠???

헷갈리~헷갈리~~헷갈립니다. 어쨌든 둔촌주공은 6.17대책을 적용받아도 입주할 수 없으니 어쩔수 없이 3년 이상의 시간을 벌게 됩니다.

또 뭐있지? 뭐있지???

재건축초과이익환수금? 둔촌주공은 해당사항 없습니다.

정부가 올 하반기부터는 본격적으로 재건축부담금을 징수할 예정이라는데 최종 조합원이 부담하는거 아시죠? 그동안 위헌이다 뭐다 말이 많았지만 헌법재판소에서 합헌으로 결정났답니다. 흑흑ㅠㅠ

집값이 많이 올라도 초과이익환수제에 걸리는 단지 조합원들은 차(추가부담금)띠고 포(초과이익환수금)띠는 엄청나게 수익성이 감소하는 악법을 감수해야 하기에 계산이 복잡해질듯 합니다.

오지랖 조폭마누라 둔촌주공에도 해결할 문제가 산적해 있는데 남의 동네 훈수까지 두었네요.(죄송~~))))) 고지에 다다른 것 둔촌주공도 문제가 전혀 없는 것은 아닙니다. Hug 고분양가 심사로 조합원 수익성이 기존보다 감소될 수도 있는 상황에 직면해 있습니다. 그래서 분위기가 다소 어수선한 상황입니다.

7월 9일(목) 오후 2시 개최되는 조합원 임시총회에서

선분양을 할지, 분양가상한제 下의 선분양을 할지, 후분양으로 갈지 방향이 정해질 것입니다.

1) Hug 기준 선분양 3.3㎡당 일반분양가는

5월 15일 발표(4월 30일기준) 2910만원/평,

6월 15일 발표(5월30일 기준) 2978.6만원/평,

7월 15일 발표(6월 30일 기준) 3000~3100만원/평 예상)로 예상되며,

2) 분양가상한제 下에서 선분양에서

분양가격=기본형건축비+건축비 가산비용+택지비입니다.

기본형건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시하여야 하며......(생략)))))

자세한 내용은

'공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 참고하시기 바랍니다. 

https://www.lawnb.com/Info/ContentView?sid=L000010497

조합이 지난해 9월 한국미래전략연구원이라는 민간 연구업체에 의뢰한 '분양가상한제 연구보고서' 용역 결과에 따르면 3.3㎡당 2842~3561만원이라고 하는데 이또한 정확한 검증이 필요한 사안일 것입니다.  

3) 후분양은 7월 9일 임시총회 결과를 지켜본 후 나아갈 방향이라 생략하겠습니다.

이렇게 임시총회 중요도가 높아져 조합원 동호수 추첨 날짜는 차후에 다시 정하기로 했습니다.

그렇더라도 단지내 현장 공사는 차질없이 진행되고 있어 23년 8월 입주는 변동없을 것으로 예상됩니다.

※〓둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 재건축사업 규모

※=둔촌주공 신축 세대수입니다.

○ 총 12032세대로 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 29세대,

일반분양 4776세대입니다.

○ 조합원 동호수 배정 7월 예정(주택법 개정에 따라 한국감정원 전산추첨 원칙)
○ 일반분양 37평 이상 추첨제 없음. 전부 가점제. 

○ 일반분양 자격 및 조건(한국감정원 홈피 참조)

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

※=둔촌주공 전체 부동산 매물 중 최저가 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금=매매가격+이주비대출+취득세(15억 이하 대출 승계)))))

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(환급금)=입주 시 일괄 정산

○ 착공 후 전매ㅡ10년 보유 5년 거주 1주택 조합원 입주권(매수자는 주택수 무관)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(입주 전까지))))))

○ 재건축초과이익환수제 적용안됨 

○ 37평 43평 50평 이상은 일반분양 없음. 37평 43평 50평은 조합원 입주권 매수해야 됨

○ 추가부담금은 비례율 138.62%, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원 기준이며,

Hug(주택도시보증공사) 분양가는 아직 미정이라 반영하지 않았습니다..

●둔촌주공 조합원 입주권 25평(59㎡) 매매 시세-이주비 대출 승계

●둔촌주공 조합원 입주권 34평(84㎡) 매매 시세

●둔촌주공 조합원 입주권 37평(95㎡) 매매 시세

●둔촌주공 조합원 입주권  43평(109㎡) 매매 시세

●둔촌주공 조합원 입주권 50평(134㎡) 매매 시세

이상 2020.06.22. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 임시총회 일정, Hug 분양가에 따른 추가부담금 내역 & 조합원 입주권 매매시세~브리핑이었습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인  02-478-9800 
010-5268-4946  010-9133-8705으로 연락바랍니다.
매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다. 
저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

 #둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705
서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호
성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다. 

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

[dream박대표]

다음 번 시세동향에서 언급할 예정이지만
둔촌주공에도 6.17부동산 대책의 서광이 비추나 봅니다.
떠밀려서 떠밀려서~~둔촌주공까지!!
두둥~~~순식간에 2건이 거래됐습니다.
Hug 분양가 문제로 시끄러운 와중에 말입니다.

재건축초과이익환수제 해당없음,
토지거래허가구역 해당없음,
재건축단지 조합원 자격 2년 거주 필수요건 해당없음이 진가를 발휘한거죠.
해당없음이 이렇게 좋은 것인가?

규제의 굴레에서 벗어난 둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 가까운 미래의 신축 효과보나 봅니다.
이 여세를 몰아 거래도 많이 되고 시세도 많이 올라줬으면 하는 바램입니다.

그나저나 가장 시급한 문제는 분양가인데......끙