스크랩 테라스, 발코니의 차이와 법적 해석

[향기로운삶]

테라스에 지붕 달면 불법

간이시설 정도만 설치 가능

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2007년 7월11일 허가나 신고 없이 공동주택의 베란다를 확장(증축)한 데 대해 당국이 이행강제금을 부과한 것은 정당하다는 법원 판결이 나온 이후 아파트 등 공동주택 소유주들은 혼란에 빠졌다.

발코니 확장은 합법인데 무슨 이행강제금이냐는 것이다. 그러나 엄밀히 말하면 합법화된 것은 발코니 확장이지 베란다의 확장은 아니다. 여기서 말하는 발코니와 베란다는 개념 자체가 전혀 다른 별개의 것을 지칭하는 말이다.

그러나 일반인들은 발코니와 베란다를 잘 구분하지 못한다. 발코니와 베란다를 같은 말로 잘 못 알고 있는 것이다. 지난해 6월 서울 영등포에 사는 김모씨가 베란다에 지붕을 해 덮었다 이행강제금을 물게 되자 이번 소송을 제기한 것도 바로 이 때문이다.

발코니와 베란다 엄연히 달라

김씨는 자신의 아파트 베란다에 지붕을 설치했다가 영등포구청으로부터 130여 만원의 이행강제금을 물게 되자 영등포구청장을 상대로 “발코니 합법화 조치 이후 베란다를 개조했으니 과태료 부과하는 것은 부당하다”며 서울행정법원에 소송을 제기했다.

그러나 법원은 “건축 구조상 발코니와 베란다는 엄연히 다른 것이므로 발코니 확장이 합법화 됐다고 해서 베란다 확장까지 합법화 된 것은 아니”라고 밝혔다.

정부의 발코니 확장 합법화 조치에 편승해 베란다를 증축한 데 대한 이행강제금 부과는 정당하다는 게 법원의 판단이다.

그렇다면 발코니는 뭐고 베란다는 뭘까? 우선 발코니는 주거 공간을 연장하기 위해 건물 외벽으로부터 1.5ｍ가량씩 튀어나오게 만든 공간을 지칭한다. 발코니면적은 업체측에서 돈을 받지 않고 사용할 수 있게 주는 면적이어서 서비스면적으로 불린다. 공용면적이나 계약면적에 포함되지 않는 것이다.용적률을 좌우하는 건축연면적에도 들지 않는다. 장부에 없는 면적인 것이다.

반면 베란다는 위층이 아래층 집보다 면적이 작아 생기는 공간을 말한다. 쉽게 이해하려면 대개 다세대주택 옥상에 들이는 옥탑방을 상상하면 된다. 베란다면적은 발코니와 달리 당초 주민이 사용하게 만들어진 공간이 아니다. 때문에 발코니와 마찬가지로 계약면적, 건축연면적 등 어디에도 포함되지 않는다.

실체가 있는 발코니는 법적으로 인정받는 공간이다. 발코니란 말은 법적 용어다. 이에 반해 베란다는 건축법에 없는 용어다.

아파트 베란다 증축은 사실상 불가

옥탑방은 통상 다세대주택의 지붕 전체 면적보다 작게 설치하는데 이 때문에 옥탑방에는 마당과 같은 공간이 생긴다. 바로 이 부분이 이를테면 베란다인 셈이다.

이 같은 베란다에다 지붕을 만들어 달거나 섀시 등을 설치하는 일은 현행 건축법상 건물의 ‘증축’에 해당한다. 발코니처럼 단순한 ‘확장’이 아닌 것이다.

발코니와 달리 처음부터 주민 사용을 전제로 만들어진 공간이 아니기 때문에 이를 집 일부로 사용(확장)하려는 행위는 불법으로 간주되는 것이다.

따라서 이미 완공된 아파트나 20가구 이상의 다세대주택 등은 사실상 베란다 증축이 불가능하다. 20가구 이상의 경우 증축은 사업승인 대상이다.

건설교통부 건축기획팀 관계자는 “베란다에 꽃을 심거나 물건을 올려 두거나 간의 탁자나 의자 등을 놓고 사용하는 것은 문제가 없으나 지붕이나 섀시 등을 설치하는 행위는 모두 불법”이라고 전했다.

집처럼 사용하기 위해 지붕이냐 섀시를 설치하는 것은 안된다는 것이다. 정원을 꾸미거나 난간을 설치하는 정도는 가능하다.

불법 증축하면 원상복구 및 이행강제금 내야

20가구 미만의 소규모 다세대•다가구주택에서는 해당 구청의 허가를 받으면 베란다에 지붕 등을 설치할 수도 있다. 다만 이들 주택의 증축도 당초 적용된 용적률과 건폐율에 여유가 있을 때만 가능하다.

영등포구청은 “소규모의 다세대•다가구주택은 당초 허가 받은 용적률과 건폐율을 최대한 활용해 짓기 때문에 사실 남은 여유가 없다”며 “따라서 이들 주택들도 증축이 쉽지만은 않다”고 말했다.

베란다에 불법으로 지붕 등을 설치하면 과태료에 해당되는 이행강제금을 내야하고 해당 시설을 복구해야 한다.

요즘 아파트를 분양하면서 아래층과 위층의 면적 차이 등으로 생기는 베란다를 테라스라는 이름으로 무상 제공하는 건설사들이 많다. 이 베란다는 활용성이 높아 주택 수요자들로부터 큰 인기를 끌고 있다. 테라스 역시 베란다와 마찬가지로 법적 용어는 아니다.

그러나 이들 아파트를 분양 받은 계약자들은 베란다에 파라솔 등을 두고 이용하는 것은 문제가 안 되나 지붕이나 섀시 등을 설치해서는 안 된다는 사실을 잊어서는 안 된다. 마당으로 사용하는 것은 가능하지만 집으로 쓸 수는 없는 것이다.

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사실상 가장 많은 질문을 하시는 부분입니다.

법적으로는 그렇다는 것이지요....

조용히 살면 괜찮은 경우도 많습니다.

--> 이전까지는 모르는 척 넘어갔었으니까요...

참고가 되셨으면 합니다.

http://kr.blog.yahoo.com/yoo2299/1968   <--원글이 있는 곳 주소입니다.

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