스크랩 부동산투기 규제지역 - 주택거래신고지역

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1. 주택거래신고지역

주택거래신고지역이라 함은 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위해 투기지역(｢소득세법｣ 제104조의2 제1항의 지정지역) 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있어 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정하는 지역을 말하며 이 지역에 대하여는 주택거래신고제를 시행한다.

(1) 주택거래신고지역의 지정

국토해양부장관은 다음에 해당하는 지역을 주택거래신고지역으로 지정할 수 있다. 이 경우 해당 지역에서의 신고대상 주택에 따라 이를 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역 또는 아파트·연립주택거래신고지역으로 구분하여 지정한다.

① 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역

② 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역

③ 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 아파트 또는 연립주택매매가격상승률의 2배 이상인 지역

④ 관할시장·군수 또는 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

※신고지역의 지정범위

신고지역은 시·군·구 또는 읍ㆍ면ㆍ동(동은 법정 동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 하되, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축·재개발구역 단위별로 지정할 수 있다.

(2) 주택거래신고대상

1) 신고대상 주택

다음에 열거하는 공동주택에 대하여는 주택거래계약을 신고하여야 한다(주택법 시행령 제107조의 2 ②).

① 아파트거래신고지역에서의 신고대상 주택 : 다음의 하나에 해당하는 아파트

㉠ 주거전용면적 60㎡를 초과하는 아파트

㉡「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 위한 정비구역 또는 재건축·재개발구역 안에 있는 아파트

※ 정비구역 및 재건축·재개발구역

정비구역에는 종전「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지(부지면적 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 건축하고자 하는 세대수가 300세대 이상인 것에 한함)를 포함하며, 재건축·재개발구역은 주택재개발사업을 위한 정비구역을 말한다.

※ 멸실정리에 따른 신고 여부

재건축·재개발 정비구역 안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거·멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 않으면 신고대상이 된다.

② 연립주택거래신고지역에서의 신고대상 주택 : 다음의 하나에 해당하는 연립주택

㉠ 주거전용면적이 150㎡를 초과하는 연립주택

㉡ 재건축·재개발구역 안에 있는 연립주택

③ 아파트·연립주택거래신고지역에서의 신고대상 주택 : 위 ① 및 ②에 해당하는 아파트 및 연립주택

2) 신고대상 주택의 판정

① 다음의 거래계약과 같이 대가가 있는 경우에는 주택거래신고대상에 해당한다.

㉠ 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제 예약 등을 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우

㉡ 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행 중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우

㉢ 집행력 있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우

㉣ 그밖에 부담부증여(負擔附贈與) 등 사실상의 대가가 수반되는 거래인 경우

② 다음과 같은 경우에는 주택거래신고대상이 되지 않는다.

㉠ 대가가 수반되는 아니하는 다음의 거래계약

 ⓐ 상속 등 대가가 없는 거래인 경우

 ⓑ 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우

 ⓒ 점유로 인한 시효취득을 원인으로 ｢민법｣상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우

㉡ 주택이 아닌 업무시설인 오피스텔의 경우

㉢ 준공되지 않은 주택의 분양권을 전매하는 경우

㉣ 신규로 건설되는 주상복합아파트를 신규로 분양받는 경우(분양권에 해당함)

※주상복합아파트도 주택 부분은 공동주택 중 아파트에 해당되므로 신고대상이 된다.

㉤ 재건축·재개발구역 안에 있는 주택이 철거·멸실된 경우

※다만, 당해 주택이 멸실된 경우에도 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 않은 경우에는 신고대상이다.

㉥ 단독주택이나 다세대주택의 경우

㉦ 주택조합이나 재건축·재개발조합의 조합원지위는 당해 주택에 입주할 수 있는 조합원 지위(주택의 분양권으로 간주함)를 양도하는 경우

㉧ 고도지구 등 도시계획차원에서 지구단위계획이 수립된 경우

※당해 지역에 수립된 지구단위계획이 재건축사업을 위하여 수립된 경우에는 정비구역으로 간주되므로 신고대상이다.

㉨ 특별계획구역의 경우(정비구역으로 인정되지 않음)

㉩ 주택거래신고지역으로 지정되지 이전에 체결된 주택거래계약에 대하여 매매계약서에 검인을 받은 경우

㉪ 분양받은 신규주택에 대한 소유권이전등기를 하는 경우

※다만, 신규주택을 등기하고 제3자에게 양도하는 경우에는 신고대상이 해당한다.

(3) 주택거래의 신고의무

주택거래의 신고절차를 요약하면 다음과 같다.

주택거래신고서 작성·제출(신고인) → 신고서 접수(시장·군수·구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부(검인 면제) → 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과

1) 주택거래의 신고 및 해제

① 주택거래신고지역 안에 있는 공동주택에 관한 주택거래계약을 체결한 당사자는 공동으로 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 당해 주택소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하며, 그 신고한 사항을 변경하는 때에도 또한 같다.

※주택거래계약

주택거래계약은 소유권을 이전하는 계약으로서 대가가 있는 경우에 한하며, 신규로 건설·공급하는 주택을 신규로 취득하는 경우에는 이를 제외한다(주택법 제80조의 2 ①).

② 주택거래신고지역으로 지정되기 이전에 체결한 계약 중 검인(「부동산등기특별조치법」제3조)을 받지 않은 계약에 대하여는 주택거래신고지역으로 지정된 날부터 15일 이내에 신고하여야 한다.

※신고내용의 확인 및 신고필증 교부

위 ① 또는 ②의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수·구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 신고인이 신고필증을 교부받은 때에는「부동산등기특별조치법」제3조 제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다. 따라서 소유권이전등기시 별도로 검인을 받지 않아도 되며 매매계약서에 신고필증을 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있다.

③ 주택거래신고는 원칙적으로 거래당사자인 매도인 및 매수인이 함께 하여야 한다. 다만, 신고의무자가 생업상의 사정 등으로 직접 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고하게 할 수 있으며, 당사자 일방이 신고를 거부할 경우에는 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

④ 국토해양부장관은 주택거래신고지역의 지정 후 관할 지방자치단체장의 해제 요청이 있거나 주택가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 것으로 인정되는 경우에는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택거래신고지역의 지정을 해제하여야 한다. 즉 주택거래신고지역의 주택가격이 신고지역 지정 전의 가격수준으로 하락되어 상당기간 다시 반등할 우려가 없는 경우, 관할 지방자치단체의 장이 당해 지역의 주택가격이 안정되었다고 판단하여 해제를 요청하는 경우에 해제절차를 밟게 된다.

2) 주택거래 신고사항

① 주택거래신고지역에서의 신고사항은 다음과 같다.

㉠ 계약당사자

㉡ 계약일

㉢ 거래대상 주택의 소재지

㉣ 거래대상 주택의 종류와 규모

㉤ 거래가액

㉥ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획

㉦ 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획

㉧ 소유권이전 예정일자

㉨ 부동산중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 그 부동산중개업자

㉩ 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한

※ 거래가액에 따른 신고 배제

거래가액이 6억 원 이하인 주택거래의 경우에는 위 ㉥ 및 ㉦을 적용하지 아니한다(주택법 시행령 제107조의 3).

※ 신고내용의 제한

신고내용 중 부동산중개업자는 중개계약인 경우에 한하고, 계약의 조건·기한은 조건 또는 기한이 있는 경우에 한한다.

② 주택거래계약의 신고시 제출하는 서류는 다음과 같다. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 대신할 수 있다.

㉠ 주택거래계약신고서

㉡ 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류

㉢ 거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약을 증명하는 서류

㉣ 건물등기부등본

                                                      <주택거래계약신고서>

(앞 쪽)

주택거래계약신고서

접수일자

일련번호

매 수 인

성명(법인명)

주민(법인)등록번호

-

주 소

(전화 : )

매 도 인

성명(법인명)

주민(법인)등록번호

-

주 소

(전화 : )

신고사항

계 약 일

년 월 일

주택의 소재지

주택의 종류

□아파트 □연립주택 (□재건축 □재개발)

주택의 규모

주거전용면적 ㎡

주택의 거래가액

매매대금

원

계약금

원

년 월 일

중도금

원

년 월 일

잔 금

원

년 월 일

소유권이전예정일자

년 월 일

부동산중개업자

성 명

상 호

사무소소재지

계약의 조건 및 기한

주택법 제80조의2제1항 및 동법시행규칙 제49조의2제1항의 규정에 의하여 위와 같이 주택거래내용을 신고합니다.

년 월 일

신고인

매수인 (서명 또는 인)

매도인 (서명 또는 인)

시장·군수·구청장 귀하

---------------------------- 간 인 -------------------------

주택거래계약신고필증

접수일자

일련번호

매 수 인

성명(법인명)

주민(법인)등록번호

-

주 소

(전화 : )

매 도 인

성명(법인명)

주민(법인)등록번호

-

주 소

(전화 : )

신고사항

계 약 일

년 월 일

주택의 소재지

주택의 종류

□아파트 □연립주택 (□재건축 □재개발)

주택의 규모

주거전용면적 ㎡

주택의 거래가액

원

년     월      일 시장·군수·구청장 󰃡

210㎜×297㎜(보존용지(2종) 70g/㎡)

3) 신고내역의 조사 및 통보

① 시장·군수·구청장은 주택거래 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 않다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하거나 신고한 사항의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속공무원으로 하여금 신고인에게 계약서 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

② 시장·군수·구청장은 신고필증 교부일부터 15일 이내에 당해 주택 소재지 관할 세무관서의 장에게 위 ①의 신고사항을 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

4) 신고 위반시의 제재

주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 경우 및 주택거래계약신고를 거짓으로 한 경우에는 과태료를 부과하는 바, 그 부과기준은 다음과 같다.

위 반 행 위		과태료 부과금액
무신고 및 신고 해태	∘신고해태기간이 1월 미만 - 신고해태기간이 1월 이상 3월 미만 - 신고해태기간이 3월 이상 6월 미만 - 신고해태기간이 6월 이상 12월 미만 - 신고해태기간이 12월 이상	취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배
허위신고	∘거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때 ∘거래가액을 거짓으로 신고한 때 - 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만 - 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상 20% 미만 - 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상 30% 미만 - 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상 50% 미만 - 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상	취득세의 1배 취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배
※ 거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액을 기준으로 과태료를 부과한다. ※ 천재지변 등 불가항력적 사유나 시장 등이 인정하는 상당한 사유가 있는 기간은 해태기간에 산입하지 않는다.

(3) 주택거래시고지역 지정의 효과

1) 지방세의 실질적 중과

현재 주택에 대한 취득세·등록세는 과세표준액을 기준으로 부과되고 있으나, 주택거래신고지역으로 지정되면 실제 거래가액으로 신고하게 되므로 현재 과세표준액이 실거래가액의 30% 정도에 불과한 점을 감안할 때 주택거래신고지역에서는 취득세 및 등록세가 현재보다 3배 정도 더 납부하는 결과가 된다.

2) 양도소득세의 실지거래가액 과세

투기지역에서는 양도소득세가 실지거래가액으로 부과되는 바, 투기지역 중에서 주택거래신고지역으로 지정하므로 당해 지역 내에서는 양도소득세가 실거래가액으로 부과된다.

                              <주택거래신고지역 지정현황>

                                                  2008.4.18 현재

구 분	지 정 지 역	지정일
서울시 (19)	강남구(세곡동 제외), 송파구(풍납 제외, 거여·마천 추가 지정(2005.9.8)), 강동구(하일·암사·길동 제외, 시영 재건축은 포함)	2004. 4.26
	용산구	2004. 5.28
	서초구(내곡·염곡·원지·신원동 제외)	2005. 3.28
	영등포구 여의도동	2005. 7. 8
	양천구 목동·신정동	2005. 8. 4
	마포구 상암동·성산동·공덕동·신공덕동·도화동	2005. 9. 8
	성동구 성수동·옥수동	2005. 9. 8
	동작구 본동·흑석동	2005. 9. 8
	광진구 광장동·구의동	2006.12.29
	강서구 등촌동·마곡동·염창동	2006.12.29
	노원구 중계동 전지역	2008. 2.25 2008. 4.18
	강북구 전지역	2008. 4.18
	도봉구 전지역	2008. 4.18
	중랑구 전지역	2008. 4.18
	동대문구 전지역	2008. 4.18
	성북구 전지역	2008. 4.18
	금천구 전지역	2008. 4.18
인천시 (7)	서구 가정동·검암동·당하동·마전동·불로동·왕길동·원당동	2006.12.29
	연수구 송도동·동춘동·연수동·선학동·옥련동·청학동	2007. 7. 2
	남구 숭의동, 용현동, 주안동, 학익동 전지역	2007. 9.13 2008. 4.18
	남동구 논현동 전지역	2008. 2.25 2008. 4.18
	동구 전지역	2008. 4.18
	부평구 부개동, 부평동, 산곡동, 삼산동, 일신동, 청천동	2008. 4.18
	계양구 계산동, 방축동, 병방동, 임학동, 작전동, 효성동	2008. 4.18
경기도 (26)	성남시 분당구 성남시 수정구 신흥동	2004. 4.26 2005. 9. 8
	성남시 중원구 은행동	2006.12.29
	과천시 전역	2004. 5.28
	용인시 수지구 신봉·죽전·성복·풍덕천·동천동 용인시 기흥구 구성읍·기흥읍·상현동	2005. 4.21 2005. 8. 4
	안양시 동안구 안양시 만안구 석수동	2005. 7. 8 2005. 9. 8
	수원시 영통구	2005. 7. 8
	의왕시 내손동·포일동	2005. 8. 4
	고양시 일산동구 마두동·장항동 고양시 일산서구 일산동·주엽동	2005. 8. 4 2005. 8. 4
	고양시 덕양구 행신동·화정동	2006.12.29
	광명시 철산동 하안동	2005. 9. 8 2008. 4.18
	군포시 산본동·금정동	2005. 9. 8
	부천시 원미구 상동·중동	2006.12.29
	파주시 금능동·금촌동·교하읍	2006.12.29
	김포시 장기동·풍무동	2006.12.29
	오산시 은계동, 오산동, 부산동, 원동, 수청동	2007. 6. 5
	화성시 동탄면, 진안동, 능동, 기산동, 병점동, 반월동, 반송동, 석우동	2007. 6. 5
	안산시 단원구 고잔동, 선부동 상록구 성포동, 월피동	2007. 9.13
	시흥시 정왕동, 은행동, 월곶동, 하상동	2007. 9.13
	동두천시 생연동 지행동	2008. 2.25 2008. 4.18
	의정부시 호원동 금오동, 녹양동, 민락동, 신곡동, 용현동, 의정부동, 장암동	2008. 2.25 2008. 4.18
	양주시 고읍동, 광사동, 덕계동, 덕정동, 백석읍, 산북동, 삼숭동, 장흥면	2008. 4.18