스크랩 경매 현장답사 - 공인중개사사무소 방문은 필수

[사임당]

경매로 취득하는 부동산이 일반 매매계약에 의하여 취득하는 부동산에 비해 상대적으로 가격이 저렴하다는 것은 일반적 상식이다.

이러한 가격 차이는 종목에 따라, 지역에 따라 그 정도를 달리한다. 세상에 공짜는 없다는 말이 진리라고 볼 때 그 금액의 차이는 바로 리스크 비용이라고도 말할 수 있을 것이다. 일반계약에 의한 취득은 매도자 또는 공인중개사로부터 대상물에 대한 친절한 설명을 들을 수 있을 뿐 아니라, 건축물의 경우라면 내부를 볼 수도 있을 것이다. 심지어는 대상물의 권리적, 물리적 하자에 대하여도 그 한계는 있다 하더라도 매도자의 담보책임을 우리 민법은 상당부분 인정하고 있다.

반면 경매의 경우는 어떠한가? 건물 내부의 상황을 보통의 경우 알 수 없고 권리의 하자에 대하여도 전적으로 낙찰자의 책임이다. 명도에 시간이나 비용이 들게 되면 오히려 일반매매보다도 돈이 더 많이 지출되는 경우도 있다. 대상물의 객관적 가치도 감정평가서만으로는 충분하지 않아 잘못된 시세파악으로 손해를 보는 어이없는 상황도 경매에서는 흔한 일이다. 이러한 리스크를 줄일 수 있다면 경매를 통한 부동산의 취득은 안전성을 확보함과 동시에 초과수익도 기대할 수 있게 된다.

경매목적 부동산의 시세파악은 경매투자에 있어 가장 중요한 사항 중의 하나라 할 수 있다. 시세를 알아야 입찰가 산정을 할 수 있으며 수익도 창출할 수 있다. 감정평가서에도 평가 금액은 산출되어 있지만 이는 현실과 거리가 먼 경우가 많다. 가장 정확한 시세는 역시 그 지역의 비슷한 물건을 많이 거래해 본 공인중개사의 평가라 하겠다. 입찰자가 공인중개사에게 시세를 묻는 과정에서 손님을 가장하는 경우가 많은데 이는 잘못 된 방법이다. 경험이 많은 공인중개사는 손님의 진위 여부를 어느 정도까지는 파악할 수 있어 투자자가 거짓으로 정보만을 얻으려 한다면 정보제공에 호의적이지 않을 수도 있다. 시세파악의 목적을 사실대로 말하고 경매로 취득하게 되었을 때 임대나 매도의 의뢰를 약속한다면 공인중개사로부터 긍정적인 협조를 얻을 수 있을 것이다.

시세파악은 한곳의 중개업소로부터 얻는 방법보다 가급적 많은 중개업소를 방문하는 것이 정확한 시세를 얻을 수 있다. 이때 운이 좋다면 현재 목적부동산을 점유하고 있는 임차인이나 소유자와 대화를 원활히 풀어줄 수 있는 공인중개사를 만날 수도 있다. 현재의 임차인이나 소유자가 그 권리를 취득할 때 중개를 한 공인중개사가 있을 수 있기 때문이다. 이러한 공인중개사는 명도 협의를 조율하

는 과정에서 매물과 손님을 동시에 얻을 수 있기 때문에 조율에 적극적인 도움을 얻을 수 있다.

중개업소의 공인중개사와 이처럼 경매목적 부동산에 대하여 정보를 나누다 보면 부가적으로 얻을 수 있는 정보가 또 있다. 대부분의 경매투자를 원하는 사람은 입찰 전 현장 답사 시 주변의 중개업소를 방문한다. 따라서 중개업자는 그동안 그 물건에 관심을 갖고 중개업소에서 정보를 얻어간 사람이 얼마나 많았는지 알고 있다. 그러한 정보를 얻을 수 있다면 입찰 경쟁률을 가늠할 수 있고 입찰가를 산정하는 데도 많은 도움이 된다.

경매투자는 자신의 거주지 혹은 근무지 주변의 물건을 그 대상으로 하는 경우도 많지만 아무런 연고도 없는 지역의 물건을 대상으로 하는 경우도 많다. 이렇듯 생소한 지역의 물건에 대한 투자는 공부상 파악할 수 있는 정보 외의 정보가 부족하여 상대적으로 불리할 수밖에 없다. 이러한 핸디캡을 중개업소를 통하여 극복할 수 있다. 그 지역의 중개업자는 설령 그 지역에 거주는 하지 않더라도 오히

려 거주하는 다른 사람들보다 더 정보에 밝을 수 있다. 중개업이라는 업무의 특성상 의뢰인의 경제적 사정은 물론 심지어는 가족사까지도 알게 되는 경우가 많은데 이러한 정보가 의외로 입찰의사를 결정하는데 영향을 미치는 경우가 많다.

실례로 전소유자의 딸이 자살한 다세대주택을 그러한 사실을 알지 못하고 헐값에 낙찰 받아 기뻐했으나 그 사건은 그 지역에서는 유명한 사건이었고 따라서 낙찰 받은 다세대주택을 매각도 할 수 없어 크게 손해를 본 사례가 있다. 만약 낙찰자가 입찰 전에 주변의 중개업소로부터 그러한 정보를 얻을 수 있었다면 입찰은 전혀 고려해 보지도 않았을 것이다.

대부분의 경매 초보자는 현장답사에 있어 ‘만남’을 두려워하는 경향이 있다. 점유자와의 만남을 부담스러워하고, 지역 중개업자와의 대화를 쑥스러워한다. 그러나 임장활동에 있어 만남은 중요하다. 많은 사람을 만나고 많은 대화를 나누다 보면 입찰할 것인지 혹은 포기할 것인지에 대한 결정이 명확해진다. 특히 부동산에 대한 전문적인 지식뿐만 아니라 지역 주민과의 유대관계도 돈독한 공인중개사와의 상담은 현장답사의 목적을 달성할 수 있는 절대적인 절차라 할 수 있다.

(출처:지지옥션)