분양원가

[Jayden Ju.]

분류	일반기업회계기준
제목	[GKQA03-133] 분양대행수수료와 분양광고선전비의 회계처리
회신일자	2003-12-31
관련기준서	일반기업회계기준 제16장 ‘수익’ 문단 16.36
첨부파일	첨부파일이 없습니다.

Ⅰ. 질의 내용

건설시행사인 회사가 아파트분양을 위하여 분양계약 전에 분양대행사에게 지급한 분양대행수수료와 아파트분양 관련 광고선전비는 어떻게 회계처리해야 하는지?

Ⅱ. 회신 내용

분양대행수수료와 분양광고선전비는 판매비와관리비로 회계처리하는 것이 타당합니다.

더존 기본 "계정과목및적요등록" 조회 참조 

(3) 건설업을 영위하는 사업자의 경우 

건설업을 영위하는 사업자의 경우 공통매입세액안분계산은 사업장단위로 하되, 건설현장단위, 즉 용역의 수행장소별로 하며, 각사업장에 공통으로 사용되는(예 : 본사에서의 임차료, 사무용품 등) 매입세액의 안분계산은 각 사업장의 공급가액의 합계액으로 계산을 하여야 한다(부가 1265.2-1215, 1982.5.12). 건설업의 경우 사업장은 법인의 경우 법인등기부상 소재지, 개인사업자의 경우 업무총괄장소이므로 건설현장마다 사업자등록을 하지 않고 있기 때문에 관련 해석상 사업장은 건설현장을 의미한다고 보아야 한다. 

(예시) 
(2)번의 예시에서 甲을 본사 乙,丙을 건설현장으로 하여 준용 


(4) 건물신축(취득)과 관련한 매입세액 안분계산 

① 공통매입세액 대상여부의 판단문제 건물신축(취득)과 관련하여 많은 매입세액이 발생하며, 이러한 매입세액은 실지귀속에 따라 매입세액이 공제되거나 불공제되어야 할 것이다. 따라서 세금계산서별로 실지귀속여부를 정확히 판단함이 무엇보다고 중요하다 할 것이다. 

공사비용, 설계비, 감리비, 모델하우스 신축 및 유지비용 등은 건물과 관련된 매입세액이므로 원칙적으로 매입세액공제가 가능하다 할 것이나, 면세되는 주택이 있는 겸영사업자의 경우에는 안분계산대상이 된다. 

그러나 광고비, 분양대행수수료, 시행대행수수료, 일반관리비의 경우에는 토지와 건물에 공통으로 사용소비되는 재화 및 용역이므로(광고비의 경우 건물뿐 아니라 토지도 분양한다는 광고임) 안분계산 대상이라 할 수 있다. 

② 매입세액안분계산 기준 적용의 판단 문제 건물신축판매업을 하는 사업자는 토지와 건물을 동시에 공급하게 되므로 이와 관련하여 공통매입세액이 발생하게 된다. 

이러한 공통매입세액은 원칙적으로 당해과세기간의 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산한다. 그러나 당해 과세기간 중 과세사업과 면세사업의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우의 안분계산은 건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 예정사용면적의 비율로 계산하여야 한다. 

이와 같이 과세 및 면세 공급가액이 있는 경우와 없는 경우에 따라 또한 과세 및 면세 공급가액이 없는 경우에는 예정사용면적의 구분가능 여부에 따라 적용하는 기준이 각각 다르게 되므로 실무적으로 혼란이 따른다. 따라서 기존사업을 영위하는 사업자나 주택등을 선분양하는 주택신축판매업자와 같이 공급가액이 존재하는 경우에는 무조건 원칙적인 안분계산방식인 총공급가액에 대한 면세공급가액비율을 적용하는 오류를 범하고 있다. 

"총공급가액"이라 함은 공통매입세액에 관련된 당해 과세기간의 과세사업에 대한 공급가액과 면세사업에 대한 수입금액의 합계액을 말하며, "면세공급가액"이라 함은 공통매입세액에 관련된 당해 과세기간의 면세사업에 대한 수입금액을 말하므로, 실무적으로는 당해 공통매입세액과 관련된 공급가액이 있는지를 먼저 검토하여야 한다. 당해 공통매입세액과 관련된 공급가액이 있는 경우에는 총공급가액에 대한 면세공급가액비율에 의하여 안분계산하고 관련된 공급가액이 없는 경우에는 예정사용면적기준 또는 예정공급가액기준을 적용하여야 한다. 예를들어 주택신축판매업자가 새로운 장소에 새로운 주택을 신축하는 경우 기존 주택에 관련된 공급가액이 있다고 할지라도 새로운 주택신축과 관련된 공통매입세액과는 관련이 없는 공급가액이므로 공급가액이 없는 것으로 보아 예정사용면적비율을 적용하여야 한다(같은취지 재경부소비46015-171, 2002.6.21)

세법상담-종합소득세

조회수

212

등록일

2018-05-15

분양원가

수고하십니다. 
저는 주택신축판매업를 하는 개인사업자입니다. 
개업은 2016년06월02일 하였습니다. 
2016년도에 분양을 목적으로 노후된 주택을 경매를 받아 건물을 헐어 버리고 2017년도 1월에 건축허가 났습니다. 
2016년도에 장부를 할 때에 경매매금을 은행에서 대출받아 지불하였고 그에 대한 이자는 토지(건설용지)의 취득원가에 포함시켰고 건물짓는 비용은 외주비로 정리하였습니다. 
제가 궁금한 것은 
1)2016년도 이자를 토지(건설용지)원가에 포함시키는 것이 맞는지요? 
2017년의 이자는 비용처리하면 되는 건지요? 
2)2017년도에 건축허가가 났는데 그러면 토지(건설용지)와 외주비 전체로 해서 완성건물로 정리하면 되는 건지요? 
3)현재 분양이 안되어 전체를 임대주고 있는데 이런 경우에는 장부를 어떻게 하여야 하는건지요? 
4)원래는 분양목적이었는데 현재는 임대를 주고 있는데 그러면 2017년도에 장부할 때 주의할 점은 뭔지요? 
내용을 너무 몰라서 그러니 상세히 좀 가르쳐 주십시요. 
감사합니다.

질문첨부파일

답변:분양원가

답변일

2018-05-17

안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.

1.사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것이나,

판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물등의 취득에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것입니다.

귀 질의의 경우, 분양 목적의 건물을 신축하기 위해 2016년에 주택을 취득하면서 차입이 발생하였으므로, 해당 주택 차입금에 대한 이자비용은 취득원가가 아니고 필요경비에 해당하는 것으로 판단됩니다.

2. 건축허가가 난 것은 건축물의 완성(준공)을 의미하는 것이 아니므로, 건물을 건설 중인 동안에는 '건설중인자산' 으로 처리하시고, 건물이 완성되면 분양목적의 재고자산 계정인 '완성건물' 로 대체하셔야 할 것으로 판단됩니다.

3, 4. 주택신축판매업자가 신축한 주택 중 미분양 분에 대해서 임대를 하는 경우, 사업자등록에 주택임대업을 추가하여 정정하셔야 할 것으로 판단되며, 해당 과세기간의 주택임대소득에 대하여 사업장현황신고 및 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.

이후 해당 주택이 판매되는 경우, 해당 과세기간의 주택판매소득과 주택임대소득에 대하여 사업장현황신고 및 종합소득세 신고를 하시면 됩니다.

건물을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 사업용 고정자산으로 장부상 등재하여 감가상각을 하고 상당한 기간 임대 후 판매하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것이나,

분양이 되지 않아 임대를 주었더라도 해당 건물을 장부상 재고자산으로 계상하고 판매될 때까지 임대를 하다가 당초 사업목적에 따라 당해 건물을 판매한 경우에는 판매목적으로 신축한 재고자산의 판매로 보아 사업소득에 해당하는 것입니다.

기타 회계처리 방법 등 기업회계에 관한 사항은 한국회계기준원 (www.kasb.or.kr, 전화02-6050-0150) 에서 도움을 받으시기 바랍니다.

[관련예규]

서면1팀-1387, 2005.11.15
사업용고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로서 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나,
귀 질의의 판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임.

소득22601-449, 1992.02.26
주택신축판매업자가 주택신축판매를 목적으로 자금을 차입하여 토지를 매입하고 발생하는 지급이자는 당해 과세기간의 필요경비에 산입하는 것임.

소득, 소득46011-485 , 2000.04.22

[ 제 목 ] 
부동산을 양도하는 경우 소득구분

[ 요 지 ] 
임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 단순히 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임.

[ 회 신 ] 
부동산임대사업에 직접 사용하는 건축물 등은 소득세법시행령 제62조제2항의 규정에 의하여 감가상각자산에 해당하는 것이나 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 사업용 고정자산에 해당하지 아니하는 것입니다.

[관련법령]

소득세법기본통칙 19-122…1【부동산매매의 목적으로 취득한 부동산의 일시적 대여의 소득구분】 
① 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다. <개정 2011.3.21>

답변 내용이 도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.

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제목	건설용지 매입하기위한 차입금 차입시 저당권설정 등록세
번호	867	작성자	건설회계아카데미	등록일	2009-02-27	조회수	1

<답변> 유익한 사이트가 있어 얼마나 감사한지 모르겟습니다. 1.건설 시행사가 건설사업자금 차입목적으로 은행에 차입시 건설용지에  저당권설정시 등록세와 교육세는 지급수수료처리를 하는데 판관비의  지급수수료인가요. 분양원가의 지급수수료인가요? 분양용지 계정인지요? 아니면 판관비의 세금과공과인가요? --> 답변) 건설용지가 취득 완료된 경우로 보이므로 분양원가 중 지급수수료임. 2.토지허가때문인지 아니면 신탁때문인지 건설 갑 시행사의 등기부등본상의 법인의 명의로 되어있지는 않습니다. 그런데 그 건설용지 소유자의 건설용지담보로 한 차입금의 이자를 지출하고 있습니다. 차입금과 이자를 선급분양용지로 처리하는지요? --> 답변) 실 부담자 귀속으로 볼 수 있으나 건설용지 원가인지 아니면 미완성주택에 대한 건설자금인지 여부는 토지 취득시기에 따라 결정할 문제임.