오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 2-3.

[해야해야]

2022년 10월 17일 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.04.16.

sol & sonne.

60%가 넘는 국민의 주택 보유율로 보아,서울,인천,경기지방내 낙후된 지역의 유주택 시민들을 포함한 전국 지방시민과 그 가족들은 국민의 절대다수를 차지하니 이번의 과제가 중요하지 않을 수 없다. 저출산 고령화 기조는 논뢰로 하더라도, 지방소멸, 국토 불균형, 자산,지역등 각종 양극화 심화, 우리나라 국민들의 실물자산 편중도등등만 감안해도......

장기,초장기적으로,저절로,실물자산이 급격하게 증가하게될 수혜 지방은 어디며 또, 지역,자산 양극화의 수혜지역은 언제까지 서울,경기일부 등 소수 지방, 지역민들만의 전유물이 되어야만 할까? 이번 과제는 이후 서울,경기,인천 내 쇠락지역을 포함하여 전국 지방의 읍면동 서민 중산층 시민들의 실물자산이 향후 10년,20년간 얼마나 증가될 수 있을까에 관한 것이다.

현재 서울 강남 압구정동 아파트 평균가격은 제곱미터당 대략 2000만원이고 개포동은 2400만원에 육박한다. 서초구 잠원동도 대략 1800만원,반포동도 거의 2000만원이고 송파구 잠실동도 거의 1500만원이다. 평당 가격으로 환산하면 대략 5000만원에서 7500만원쯤 된다. 분양면적이 아닌, 세계 대도시들과 동일한 전용면적을 기준으로 한다면 ?

반면에 우리나라 제 2의도시 부산은 과제 수행 후 십여년간 2차레 상승기를 거쳤음에도, 부산 아파트 평균가격은 제곱미터당 꼴랑 280만원대에 불과하다. 부산의 대표적 부촌인 마린시티 등, 서울 강남 못지않게, 아니 홍콩, 싱가포르의 고급 주거 단지 못지않게 도시및 주거환경이 비약적으로 개선된 마린시티 등 해운대구 우동의 아파트 평균가격 조차도 상기한 개포동의 1/5에도 못미치는대략 430만원대에 불과하다.

앞으로 십여년 내 도시및 주거환경이 서울 강남 이상, 나아가 20년 내 도쿄, 뉴욕 이상으로 천지개벽 하게될 수영구 남천동 조차 460만원대에 불과할 뿐이다. 부산지방도 그러한데, 하물며 더욱 쇠락하고 낙후된 전국 지방들의 그것들이야 말해 무엇할까? 그럼 어떻게 해야 그 격차를 줄여 나갈수 있을까?

특히 민주화 이후 배역의 역대 정권 한줌들은 가속화된 공공, 민간자본 등 모든 돈과 권력과 힘을 강남 3구등 서울지방과 인접 경기지역으로 집중 집중시켰었다. 또한 그 한줌들은 상기한 반포,잠원동 일대나 잠실 1동~7동에만 각각 십만 가구 넘는등 강남 3구에만 인구,지역산업을 폭증시킨 데다 거미줄 철도,도로,교육,문화 등등 각종 기반시설들도 그 지역 도시및 주거환경의 천지개벽적 발전에 비례하여 발전 시켰었다.

그 지방, 지역 발전ㄱ과 지역민의 소득 증가의 부수적, 반사적 효과로, 전국 한 지방,지역에 불과한 서울등 지방,소지역의 땅값,집값 등 실물자산 가격은 40~50년간 천정부지로 올랐고, 정치, 재벌 등 그 배역의 정경유착 한 줌들은 그 투기적 불로소득 과실을 독점하며 지역, 자산등 각종 양극화를 더욱 심화, 고착화 시켰었다.

그것은 서울 강남 3구의 땅, 건물 등 부동산 소유관계만 살펴도 누구나 알 수 있을 것이다. 떡고물로, 그 소지역 주민들 수십만 명은 주택 하나만 가지고 있어도 가만히,저절로 백만, 수백만 장자로 등극하는 특권,특별시민이 될 수 있었다. 반면에 전국 대다수 지방,지역들은 더욱 쇠락, 소멸해 가고 있었다.

이하는 지역인구, 지역산업, 지역 일자리등과 더불어 향후 15년간 부산 부동산시장이 3배 넘게 활성화 될 주요 근거들중 하나인, 시범케이스 지방 부산의 10여년 전 부터 향후 15년까지 계속될 중형단지 이상의 주택부분에 국한 된, 부산시 도시및 주거환경 개선 과제로써 예시된 부산의 각종 재정비사업의 개략적인 현황이다.

앞서 예시한 압구정,반포,잠원,잠실 못지 않은 규모의, 중형급 단지 이상의 아파트만 해도 대략 30만 가구가 재정비 될 10년,15년 후에는 지방 소멸지수가 하락할 만큼 부산 전체의 인구 감소시대는 막을 내리게 될 것이다. 즉, 대도시들 중 소멸지수, 낙후지수가 가장 높았던 부산 원도심 등등 부산의 일부 시군구의 인구도 북항, 남항 지역의 세계 미항이 될 무렵 증가로 반전할 수도 있을 것이다.

부산 전체로도,부산 부동산시장의 대세 상승에 부족하지 않을 만큼 초장기적인 부산시 인구감소시대는 막을 내리게 될 것이고 오히려 조금이라도 늘어나게 될 것이다. 상기한 각종 주택재정비사업의 완성과 입주 외 멸실,이주가 없는 명지, 일광, 에코델타등의 신도시도 추가 될 것이기 때문이다.

각종 주택 재정비사업과 관련하여, 시범케이스 지방, 소지역의 장기,초장기적인 인구전망에 대해 간단히 언급한다. 부산시의 주거환경개선 과제 완료전까지 이주, 멸실이 계속되는 동안은 부산 인구는 중기, 중장기적으로는 오히려 감소할 수 있을 것이다.

장차 일개 읍면동 단위에서 각종 주택 정비사업만으로 신도시급 새 아파트가 들어 서게 될 시범 케이스 소지역 대연동을 포함한 남구의 인구 증감에 대해 살펴 보자. 최근 대연동에 7000가구 내외의 아파트 입주로, 소읍 인구 수준의 인구유입에도 불구하고 부산 남구 인구가 정체된 까닭은 무엇이며 십여년을 전후로 남구 인구가 급증하기전까지 계속 줄어들게 될 이유는 무엇 때문일까?

그 이유는 대연 2, 5, 6, 7구역 재개발 이주 등 기왕의 인구유출에 더하여 우암 2구역, 용호 3구역 등의 재개발과 대연비치 등 재건축, 대연 반도보라, 대연 오양양지 등 중소형 재정비, 기타 각종 지역주택조합 등의 멸실, 이주로 인한 대규모 인구유출 때문이다. 앞으로도 남구는 감만 1구역, 우암 1, 구역, 문현1, 3구역, 대연 3구역, 8구역 등등 수만명의 멸실,이주 인구유출이 예정되어 있이기 때문이다.

그러나 향후 10년 혹은 15년을 전후하여, 남구의 각종 주택 재정비사업만으로도 분당 신도시급 중형급 단지 이상의 아파트 5만 가구가 들어서게 될 것이다. 상기한 반포, 잠실 지역 처럼, 남구 부동산 시장은 대규모 인구 유입, 증가와 더불어 지역산업,지역 일자리에 비례하여 장기간 대세 상승하게 될 것이다.

더하여 남구 부동산 시장은 각종 주택재정비 사업들이 마무리될 무렵 도로, 도시철도 등등 각종 인프라 , 문화, 교육, 쇼핑, 등등의 기반 시설들도 비례하여 보완, 완비될 것이기에, 남구의 인구가 유출 보다 인구 유입이 급증할 무렵 부터 장기간 전국 부동산 상승률 최고 순위를 유지할 정도로 더욱 크게 활성화, 대세 상승 하게될 것이다.

블로그, 카페, 뉴스 등에서 모니터링 된 미끼용 자료.

2022년 11월 19일 부동산 단신 1.

서울 서초구 잠원동 ‘래미안신반포팰리스’ 전용면적 84.5㎡는 이달 3최고가 대비 8억원 하락한 25억 8000만 원에 거래됐다. 마포구 마포래미안푸르지오는 4000가구 가까이 되는 대단지인 데도 거래절벽이 계속되고 있다. 경기도 용인시 수지구 ‘보원아파트’ 전용면적 59㎡는 지난 8월 6억1000만원, 부산 해운대구 ‘해운대경남아너스빌’ 전용면적 84㎡는 6억3000만원에 거래되며 전년 동월 대비 집값 하락률은 약 3.5%에 그쳤다.

‘역전세난’에 집값도 하락... 설상가상으로 서울 마포구 마포더클래시(12월 입주, 1419세대), 서대문구 힐스테이트홍은포레스트(11월 입주, 623세대), e편한세상홍제가든플라츠(12월 입주 481세대), 강서구 우장산숲아이파크(11월 입주, 576세대) 등 올해 연말부터 주택 공급이 크게 증가한다. 한편, 서울 중랑구 중화동 ‘한신아파트’ 전용면적 59㎡는 최근 ‘리버센 SK VIEW 롯데캐슬’ 분양가보다 조금 높은 7억 4000만 원에 거래됐다.

강남구 청담동 ‘더펜트하우스청담(PH-129)’ 전용면적 273㎡, 성동구 성수동 ‘갤러리아포레’ 전용 241㎡, 서초구 방배동 ‘신구레베빌14차아파트’ 전용 244㎡, 반포동 ‘엘리제빌’ 전용 192㎡ 등 침체기에도 천만원 넘는 고가 월세가 3배 증가했다. 한편, 서울 노원구 상계동 ‘은빛 1단지’ 전용 49㎡의 거래량은 2020년 45건에서 2022년 4건으로 급감했다.

서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡, 신천동 '파크리오' 전용 84㎡는 직전 거래가보다 5억원 이상 하락했다. 양천구 신정동 '목동신시가지11' 전용 105㎡도 지난해 12월 20억7500만원에서 이달 17억2000만원에 거래됐다. 노원구 상계동 '노원센트럴푸르지오' 전용 59㎡는 지난달 최고가 대비 3억 6000만원 내린 7억원에, 상계주공11' 전용 49㎡도 10월 5월보다 1억8500만원 내린 5억2000만원에 거래됐다.

인천 서구 당하동 '검단SK뷰' 전용 84㎡는 지난 4일 4억3000만원에 손바뀜 돼 8개월 만에 1억9500만원이 내렸다. 같은 동 '파라곤센트럴파크' 전용 84㎡도 지난달 4억3000만원에 매매됐는데 지난 9월보다 2억1000만원 하락랬다. 원당동 '검단신도시 로제비앙라포레' 전용 84㎡도 지난달 3억9000만원에 거래됐고, 9월보다 6000만원 하락했다.

경매... 서울 강남구 도곡동 도곡1차아이파크 101동 203호는 최초 감정가 19억8800만원에, 강북구 번동 신원 101동 1404호도 최초 감정가 6억1700만원에, 동작구 대방동 대방2차e-편한세상 201동 903호 역시 최초 감정가 14억3200만원에 1회차 입찰이 진행된다. 도곡동 현대 3동 701호는 감정가 16억 9000만원에서 1회 유찰돼 13억 5200만원에 입찰이 진행된다. 경기 용인시 기흥구 보정동 솔뫼마을 현대홈타운 107동 702호는 2회 유찰돼 5억1940만원에 입찰이 진행된다.

서울 영등포구 대림우성은 최근 재건축 예비안전진단을 통과했고 강남구 일원동 수서1단지는 재건축 안전진단 신청을 준비 중이다. 한편, 서울 송파구 잠실 롯데월드타워(높이 555m)에 버금가는 110층의 인천 ‘청라 시티타워’ 사업이 무산될 전망이다. 서울 133층 상암동 DMC랜드마크, 인천 송도의 103층(높이 420m) 랜드마크 타워, 전북 전주 대한방직 부지 470m 높이 ‘익스트림 타워’ 사업도 난항을 겪고 있다.

11월 넷째 주 △경기 양주시 회정동 ‘양주덕정역한라비발디퍼스티어’와 파주 운정3지구 ‘호반써밋 웨스트파크’ △경북 영주시 휴천동 ‘영주아이파크’ △강원 원주시 반곡동 ‘원주혁신도시유승한내들더스카이’ 등에서 청약을 진행한다. 견본주택은 △서울 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’ △경기 화성시 신동 ‘동탄어울림파밀리에·동탄숨마데시앙’ △대전 중구 선화동 ‘힐스테이트선화더와이즈’ 등에서 문을 연다.

인천 서구 검단신도시에서 분양한 전용 84㎡의 분양가는 △힐스테이트 검단 웰카운티(공공분양주택) 4억4200만~4억5200만원 △제일풍경채 검단Ⅱ 4억7300만~4억7600만원 △검단역 금강펜테리움 더 시글로 2차 4억9800만~5억700만원 △인천 검단신도시 AB17BL 우미린 클래스원 4억6260만~4억7590만원 등 4억원대였다. 한편 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 전용면적 84m²는 둔촌주공 분양가보다 1억원 낮은 8월 14억9600만원에 거래됐다.

경기도 파주시 ‘파주운정 경남아너스빌 디원’은 평균 16.9대1, ‘파주 운정 디에트르 에듀타운은 평균 47.99대 1, 안양시 만안구 ‘안양역 푸르지오 더샵’은 평균 15.84대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. GTX-C 신설역 의왕역 인근 ‘인덕원 푸르지오 엘센트로’ 매매 가격은(3.3㎡당) 3694만원이다. 경기도 양주시 ‘양주 덕정역 한라비발디 퍼스티어’, 화성시 동탄2신도시 신주거문화타운 ‘동탄 파크릭스’를 분양 중이다.

대구 동구 ‘힐스테이트 동대구 센트럴, 울산 남구 ‘빌리브 리버런트’, '힐스테이트 문수로 센트럴', 경북 영주시 ‘영주 아이파크’를 공급한다. 한편, 서울 광진구 광장상록타워 아파트, 경기 안양 뉴타운맨션삼호아파트, 부산 서금사재정비촉진A구역, 부산시민공원 촉진3구역 재개발, 지난 1월 발생한 광주 화정 아이파크 아파트 붕괴사고 이후 HDC현대산업개발과 시공계약을 해지한 정비사업장들이 잇따라 새 시공사를 찾았다.

충남 천안시 ‘힐스테이트 천안역 스카이움’, 예산군 ‘내포신도시 대광로제비앙’, 강원도 원주시 ‘원주혁신도시 유승한내들 더스카이’를 분양할 계획이다. 대전 ‘갑천2 트리풀시티 엘리프’는 평균 85.37대 1의 경쟁률을 나타냈는데, 이는 평균 5.80대 1의 경쟁률을 보인 ‘둔산 더샵 엘리프’와 평균 2.19대 1을 기록한 ‘도안 우미린 트리쉐이드’에 비해 경쟁률이 크게 높다.

2022년 9월 26일 부동산 단신 1.

서울 서초구 '아크로리버파크' '래미안퍼스티지' '반포자이', 강남구 '래미안대치팰리스' '은마아파트', 송파구 '잠실엘스' '리센츠' '잠실주공5단지', 강동구 '고덕그라시움', '고덕아르테온', 경기 과천시 '래미안슈르’, 부산 해운대구 ‘더샵센텀파크1차’, 부산 수영구 '삼익비치' 등의 대단지 단지들이 포함돼 있는 KB '선도아파트' 지수는 9월 1.12% 하락했다.

경기도 평택시 ‘고덕 국제신도시 파라곤’은 전용 84㎡, ‘더샵 지제역 센트럴파크’ 전용 74㎡ 등 규제지역 해제 17곳 중 12곳의 집값 하락은 되레 가팔라지고 있다. 한편, 대우건설은 인천 부평구 십정4구역 재개발사업의 시공사로 선정됐고, ▷한남2구역 ▷수진1구역 등과 ▷신당8구역 ▷길동 삼익파크 등에도 입찰 참여를 검토하고 있다. 현대건설은 창원 성원토월 리모델링, 성남 수진1구역 재개발 등에 이어 단지명 ‘디에이치 아센테르’, 부산시 해운대구 우동3구역을 수주했다.

서울 중구와 용산구 개발...중구 세운지구는 3구역은 ‘힐스테이트 세운 센트럴’, ‘세운 푸르지오 G-팰리스’ 등이 공사 중이고 6구역은 ‘세운 푸르지오 더 보타닉’, ‘세운 푸르지오 헤리시티’가 들어선다. 용산구 이태원, 용산정비창 인근과 한강변을 따라 정비창전면1구역, 이촌동제1구역, 강변강서 아파트 등에서 재개발·재건축이 추진 중이다.

서울시 공유재산심의회는 시유지 위에 세워진 토지임대부 주택 중산시범아파트 소유주들이 매수 의향을 밝힌 시유지 6378㎡를 매각하기로 결정했다. 서울시와 SH공사는 '도로 위 아파트' 중랑구 신내4 공공주택특별지구(신내4지구)의 설계 변경을 검토 중이다. 부산시 해운대구 풍산 공장부지 등 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 사업이 환경영향평가 문턱을 넘었다. 대구시 달서구 그린맨션1차는 재건축을 통해 지상 34층 9개동 규모로 탈바꿈할 예정이다.

최근 둔촌주공 등 조합 방식으로 사업을 진행하다가 오히려 상황이 악화한 사업장들이 등장하면서 서울 북가좌6구역 재건축, 상계주공 5단지 재건축, 신림 미성아파트 재건축, 신림1구역 재개발, 경기 군포 ‘금정역세권 재개발’, 인천 학익1구역, 대구 그린맨션1차, 대전 용운 주공, 장대C구역 등 신탁방식 정비사업이 전국적으로 확산하는 모습이다. 서초구 잠원동 신반포4차 아파트는 주민들의 반발로 신탁방식으로의 진행이 무산됐다.

경기도 광명시 광명뉴타운 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀 더 비싸고, “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다. 한편, 현대엔지니어링은 서울 송파 '가락 쌍용1차아파트', 경기 수원 '수원 신성신안쌍용진흥아파트', '광명 철산한신 아파트 리모델링 사업'에 이어 경기도 용인시 '용인 수지 삼성1차아파트' 리모델링 시공사 선정 총회에서 시공사로 선정됐다.

내달 주요 입주 단지는 서울시 서대문구 홍제동 서대문푸르지오센트럴파크(홍제1구역 재건축·832가구), 경기도 광명시 광명동 광명푸르지오센트베르(광명15구역 재개발·1천335가구), 양주시 옥정동 양주옥정신도시2차디에트르프레스티지(1천859가구), 부산시 해운대구 우동 해운대센트럴푸르지오(548가구), 대구시 중구 동산동 청라언덕역서한포레스트(302가구), 전남 나주시 금천면 석전리 나주빛가람코오롱하늘채(1천480가구), 경상남도 양산시 동면 사송트루엘(1천188가구) 등이다.

인근 서울 송파구 'e편한세상송파파크센트럴' 84㎡의 거래 가격은 14억7500만원으로, 차익만 최소 5억원 이상, 송파구 거여마천뉴타운 2-1구역 재개발 '송파 시그니처 롯데캐슬'의 계약 취소가구에 대한 입주자 모집 공고를 한다. 경기 광주시 역동 중앙공원 민간공원조성 특례사업 '더파크 비스타 데시앙', 안양시 '시그니티 인덕원'의 상업시설인 '시그니티 랑데부'를 분양하고, 수원시 권선구 고색동 ‘e편한세상 시티 고색’은 중도금 60% 무이자로 분양한다.

현재 도심공공주택 복합사업을 추진 중인 서울 은평구 증산4구역·연신내역, 영등포구 신길2구역, 도봉구 방학역·쌍문역동측·쌍문역서측, 경기도 부천 원미 등 7곳이 본 지구로 지정됐다. 경기도 남양주 장현5 2블록(행복주택), 경기 남양주 별내A1-2(행복주택), 충북 청주효성2차(국민임대), 충남 대전산야(영구임대), 경남 김해율하2 LH3단지(행복주택) 등 전국에 6개월 이상 비어 있는 공공임대주택이 3만2000가구로 역대 최다 수준이다.

부산 강서구 에코델타시티 에코델타시티 푸르지오 센터파크, 울산 남구 울산 호수공원 에일린의 뜰, 경북 포항시 푸르지오 마린시티를 분양할 계획이다. 부산 부산진구 양정동 '양정자이더샵SK뷰' 견본주택에 2만3000여명이 몰렸다. 공공지원 민간임대주택...서울 구로구 ‘고척 아이파크’는 평균 5.22 대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기도 파주시 ‘파주 운정신도시 우미린 센터포레’, 인천 검단신도시 ‘검단 한신더휴 어반파크’, 충북 충주시 호암지구 ‘제일풍경채 충주 호암’을 공급할 예정이다.

한국토지주택공사(LH)는 과천 지정타 S-2블록(3만3004㎡)의 분양 공고를 낼 예정이다. 실제 ▲S-1블록 과천푸르지오오르투스 ▲S-4블록 과천푸르지오라비엔오 ▲S-5블록 과천르센토데시앙 ▲S-6블록 과천푸르지오벨라르테 등이 수백 대 1의 평균 청약 경쟁률을 기록하며 민간분양을 마쳤다. 공공분양 단지인 ▲S-8블록 과천지식정보타운린파밀리에 ▲S-9블록 과천제이드자이에 대한 관심도 뜨거웠다.

입지따라 신혼희망타운 '천차만별'... △서울 수서 A3블록 전용 55㎡의 경쟁률이 117.4대 1, 위례 신도시 A3블록 전용 55㎡ 108.6대 1 △과천지식정보타운 S3블록 전용 59㎡ 106.3대 1 △위례 A2-6블록 전용 59㎡ 76.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면, 전북 완주 삼봉 A-2블록 전용 55㎡에 청약자가 없어 0대 1을 기록했고, 부산 기장, 아산 탕정, 파주 와동, 의정부 고산, 행정중심복합도시, 양산 사송에서는 전 타입이 미달됐다.