스크랩 권리금과 시설물의 반환청구

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출처: 부동산노하우-- 권리금과 시설물의반환청구

서론

통상적으로나 중개실무상에서는 권리금아라고 하면 영업권 또는 좁은 의미의 권리금과

시설금을 일괄하여 취급하고 잇으나 권리금과  시설금의 법적 성질은

상당한 차아가 있어 여기에서는 분리하여 논급하고자 한다.

2. 권리금의 반환 청구

권리금은 특별한 약정이 없는 한 돌려받을 수 없는 것이 원칙이다.

통상 권리금은  새로운 임차인과 인계하는 임차인과의 관계로 승계하는 임차인이

승계받는 임차인에게 지불하는 영업권의 평가액이다. 따라서 권리금을 수수한

임대인 또는 임찬인에게서 반환받을 수 없는 것이 관행이기 때문이다.

그러나 아주 예외적인 판례가 있다. 일정기간이상 임차권 보장 약정을 맺은 뒤

건물주에게 권리금을 지불했으나 건물주의 사정으로 임대차가 중도 해재되어

당초 약정된 기간을 이용내지 사용할 수 없다면 건물주는

수수한 권리금의 반환의무를 져야 한다는 판례가 있다.

3. 시설금의 반환청구

반면에 시설금 반환청구는 권리금과는 성질이 다르다.

시설비는 필요비. 유익비. 및 부속물 설치에 들인 비용등을 들 수 있다.

  우선 임차인이 세든 건물의 보존응 위하여 들인 비용(필요비)은

건물주에게 상환을 청구할 수 있다. 건물바닥이나 보일러수리비 ,기와교체비등은

대표적 필요비에 해당한다.

   세든 건물의 가치를 증가시킨 비용(유익비)도 건물주에게 상환을 요구할 수 있으나

임대차 기간이 끝난뒤 그 가치가 현존하여 증가한 게 입증돼야 가능하다.

유익비 . 필요비의 개념은 회계학상 자본적지출과 수익적 지출의

개념과 매우 유사하다.예컨대 상가 세입자가 도로의 포장 비용을 지출햬는 데

이 지출로 상가 가치가 증가했다면 유익비가 된다. 그러나 세입자의 주관적 취미나

특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 해당하지 않는다.

세입자가 카페영업을 위해 내부 시설공사를 한 경우 점포의 개관적 가치가 증가한

것은 아니므로 유익비에 해당하지 않는다는 게 판례의 입장이다.

   필요비와 유익비는 건물주에게 세든 건물을 반환한 날로부터 6개월이내에

상환을 청구하여야 하며 그 기간을 넘기지 않도록 해야 한다. 건축주가 필요비와 유익비를

상환하지 않을 경우 상환받을 때까지 세입자는  건물주에게 임차물의 인도를 거절할 수 있다.

 건물의 소유권을 이전받은 제3자에 대해서도 비용을 상환받을 때까지 유치권을

행사할 수 있다.

   다만 필요비와 유익비의 상환청구권은 계약 당사자 사이의 특약으로 포기하거나

제한 할 수 있다.계약서 내용중 임차인은 임대차 종료 때에 건물을 원상복구해

넘겨주기로 한다는 규정이 있다면 이는 필요비나 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로

간주된다는 점에 유의하여야 한다.

   이 경우 임차인은 임차물을 양수받은 제3자에 대해서 유치권을 행사할 수도 없다.

따라서 임대차 종료때에 시설비를 받아나가려는 임차인은 가장 유의해야 할 대목이다.

4.부속물의 반환청구

   세입자가 비용을 들여 설치한 시설물이 부속물에 해당하면 원상회복 약정여부에 관계없이

건물주에게 매수청구를 할 수 있다. 부속물의 매수 청구권 규정은 강행규정이기 때문이다.

임차인이 건물의 편익을 위해 어떤 시설물을 설치하였으나 그것이 이차물에

부합되었다면 이는 부속물이 아니므로 부속물매수청구를 할 수없고 유익비상환 청구를

해야 한다. 수도. 전기. 가스. 주방시설.등이 부속물에 해당된다.

다만 이러한 부속물은 건물주의 동의를 얻어 설치하거나 건물주로부터 사들인 것이어야 하고

세입자가 임의로 설치한 것은 매수 청구의 대상이 되지 않는다.뿐만아니라

부속물에 해당되지 않으면 매수를 청구할 수 없을뿐만 아니라 원상복구특약이 있으면

세입자 스스로 비용을 들여 철거하여야 한다.세입자가 스스로 철거하지 않으면

건물주가 철거한 뒤 그 비용을 보증금에서 공제할 수 있다.판례는

부속물의 개념을 건물의 객관적 편익에 제공한 것만으로 매우 협소하게

해석함으로  사전에 면밀히 검토하여야 한다.