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남의 집에 셋방 사는 고달픔이야 전세나 월세, 사글세를 가리지 않는다. 물론 집(전세)값이 오를 때 보다는 내릴 때가 세입자에게 훨씬 유리하지만, 한국에만 특이하게 발달한 전세제도 때문에 집값이 떨어질 때도 이런저런 스트레스를 피하기 쉽지 않다.
특히 전세 보증금을 돌려받기 어려워 애 태우는 세입자가 늘어난다. 세입자 뿐 아니라 집주인도 보증금을 돌려주기 어렵게 되는 경우가 많다. 심할 경우 전 재산이나 다름없는 보증금이 날아갈 수도 있다. 이래저래 전세제도는 집값이 오르내릴 때와 이사철에 한국사회를 들었다 놨다 하는 독특한 주택 임대차 제도다.
오늘은 집값이 떨어질 때 전세 사는 사람에게 어떤 일이 일어날 수 있는 지 살펴보고 이 같은 문제를 해결할 대안에 대해 공부해본다.
집값이 떨어질 때 전세 보증금 위험에 빠질 수도
최근 집값과 전세값이 떨어지고 있다. 집값은 2008년 10월부터, 전세값은 11월부터 떨어지기 시작했다. 그동안 전세가격이 많이 올랐던 서울, 그 중에서도 강남권이 많이 떨어지고 있다. 전세가격은 당분간 계속 떨어질 가능성이 높은데, 만약 외환위기 때 (13개월 동안 19.8% 하락)처럼 많이 떨어진다면 그 여파는 매우 넓고 클 것이다.
지금까지 세입자들은 2년마다 한 번씩 ‘방을 뺄래?’ 아니면 ‘방값을 올릴래?’하는 세상에서 가장 극단적인 흑백 논리에 시달려야 했다. 이 문제를 해결하기 위해서는 최소 10년간은 한 곳에서 살 수 있도록 계약갱신청구권을 보장해야 하며, 전월세금을 1년에 5% 이상은 올리지 못하도록 상한제를 도입해야 한다.
그런데 곰곰이 생각해보면 이 같은 일은 집값과 전월세값이 오를 때 발생하는 풍경이다. 그만큼 그동안 집값이 오르기만 해왔다는 얘기도 된다. 그렇다면 요즘처럼 집값이 내려가고 전월세금도 내려가면 어떤 풍경이 벌어질까.
집(전세)값이 내려가면 세입자들에게 유리하다. 그러나 전세제도라는 독특한 임대차 방식 때문에 골치 아픈 문제가 발생하는 데 바로 집주인이 전세 보증금을 돌려주는 데 어려움을 겪는 문제다.
전세제도는 세입자가 계약기간이 끝나 이사를 가려 할 때 집주인은 자기 돈을 들여 전세금을 반환하기보다 새 세입자로부터 전세보증금을 확보해 전달하는 형태로 운영돼왔다. 그런데 집값과 전세값이 떨어질 때는 더 싸게 내놔도 새로운 세입자를 구하기 힘든 풍경이 벌어진다.
집값이 떨어져 전세가격과 매매가격의 차이가 줄어들고 심한 경우 전세가격이 매매가격을 웃도는 ‘깡통 아파트’까지 등장한다. 이때는 더 싼 곳으로 옮기려는 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못해 발을 동동 구르게 되고, 집주인도 전세보증금을 마련하지 못해 사회문제가 된다. 이사 갈 전세방을 구해 계약을 하고 ‘손 없는 날’로 이사 날짜까지 잡았는데, 현재 살고 있는 방이 빠지지 않을 경우 연쇄적인 계약 불이행 사태가 벌어지기도 한다.
집값이 오를 때 자산이었던 전세금은 졸지에 빚의 얼굴로 바뀌지만, 전세금을 갚아야 할 빚으로 생각하고 언젠가 이 빚을 갚기 위해 현금을 확보하고 있는 집주인은 거의 없는 게 현실이다. 상당수 집주인들이 주택담보대출과 전세금을 포함해 빚을 지고 있기 때문에 집값이 떨어질 때 빚을 감당 못할 경우 가계부도 위험이 커진다. 특히 투기의 막차를 타서 비싸게 집을 산 경우 극히 위험하다. 이른바 ‘역 전세대란’이다.
전세 안 빠져 이사 못 간다?
필자는 이 블로그에 올린 글 ‘전세방은 왜 한국에만 있나’에서 전세방과 보증금 있는 월세방에 사는 세입자들이 집주인에게 맡긴 보증금이 2008년 말 현재 233조 원에 달한다고 추산한 바 있다.
만약 전세가격이 10%가 떨어진다면 집주인이 돌려줘야 할 보증금의 차액은 23.3조원에 달하며, 외환위기 때처럼 20%가 떨어지면 46.6조원에 이르는 어마어마한 규모가 될 것이다.
사태가 최악으로 치달을 경우 살던 집이 경매에 넘어가 전세 보증금을 떼이기도 한다. 전 재산이나 다름없는 전세금을 날리고 졸지에 가족들과 함께 길거리로 나앉게 되는 것이다.
총 233조 원을 집주인에게 맡기고 전세나 보증금 있는 월세방에 살고 있는 국민은 595만 가구 1,547만 명에 달한다. 이들에게 전월세 보증금은 생명줄과 같은 전 재산이나 다름없다.
집주인이 전세 보증금을 내주지 않을 경우 현행법상 세입자들은 임차권 등기, 임차권등기명령, 지급명령 등을 신청할 수 있고, 정 안되면 전세금이나 월세 보증금 반환청구소송을 할 수도 있다.
그러나 절차도 복잡하고 시간도 많이 걸리기 때문에 당장 이사를 가야 하는 세입자들에게 실질적인 도움이 되지 못하고 있다. 또 실제로 방이 빠져야 전세금을 줄 수 있는 처지에 놓인 집주인도 많기 때문에 별도의 대책이 필요하다.
이 문제를 해결하기 위해서는 정부기관인 한국주택금융공사에 ‘전월세금 보증센터’를 설치해서 정부 보증아래 은행이 먼저 보증금을 세입자에게 지불하고, 집주인이 뒤에 이를 갚
을 수 있도록 해야 한다. 물론 이자는 당연히 집주인이 부담해야 한다.
이와 비슷한 제안은 2006년 서울시장 선거 당시 열린우리당 강금실 후보, 2007년 대선후보 당내 경선 당시 민주노동당 심상정 후보, 민주당 이해찬 후보도 공약으로 내놓은 적이 있다.
보도에 따르면 이명박 정부는 전세보증금을 돌려줄 돈이 없는 집주인이 한국주택금융공사의 보증을 받아 은행권에서 역전세 대출을 받아 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 하는 방안을 검토해 빠르면 2월부터 실시할 예정이라 한다. 9억 원 이하의 주택을 가진 사람을 대상으로 전세 1건에 최고 5천만 원씩 보증한도는 1억 원이라 한다.
필자는 지난 해 출간한 <부동산 계급사회>에서 한국주택금융공사에 ‘전월세 보증센터’를 둬서 정부 보증아래 세입자가 먼저 보증금을 돌려받아 이사갈 수 있도록 하자는 대안을 제시한 바 있어 제도 도입을 주목하고 있다.
다만 역전세 대출이 정확히 세입자와의 보증금 분쟁 해결 외에 집주인들에게 특혜를 주거나 또 다른 투기자금을 대주는 결과가 되지 않도록 주의할 필요가 있다.
전세사는 집이 경매 넘어갔다?
최악의 상황이 돼 살던 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 보증금을 다 날리는 것을 막기 위해 다른 빚에 우선해 세입자의 보증금을 먼저 변제해주는 제도로 주택임대차보호법에 있는 최우선 변제 제도가 있다.
그러나 적용대상 가구나 변제금액이 현실과 너무 동떨어져 실속 있는 보호 장치가 되지 못하고 있다.
전월세 보증금에 대한 우선변제권이 처음 실시된 1983년에는 보호되는 보증금이 200∼300만 원 수준이었다. 그러나 이 금액이 너무 낮다는 지적에 따라 2001년 9월부터 서울 등 수도권 과밀지역은 1,600만 원, 군지역과 인천시를 제외한 광역시는 1,400만 원, 그 밖의 지역은 1,200만 원으로 높였다. 보호대상 가구도 각각 보증금 4천만 원, 3,500만 원, 3,000만 원 이하 가구로 정하였다.
그렇다면 2001년으로부터 8년이 지난 지금은 어떨까? 서울지역을 예로 들면 2000년 기준 서울 전세가구의 평균 전세금은 4,272만원 이었으나, 5년 뒤인 2005년에는 7,891만원으로 무려 85%나 올랐다.
2005년 기준으로 가구당 평균 가구원수는 2.8명이며 사용하는 방수는 3.3개이니, 방 한 개당 2,179만 원이라는 얘기다. 결국 1,600만 원을 변제해줘서는 방 한 칸도 얻을 수 없는 것이다. 따라서 2.8명인 서울 평균 전세가구가 살던 집이 경매에 들어가더라도 길거리에 나앉지 않으려면 방 두 개 값인 4,358만 원은 보장돼야 하는 것이다. 물론 2005년 기준이다.
보호대상 가구도 전세값 폭등을 반영할 경우 크게 올려야 한다. 2000년 당시 보증금 4천만 원 이하 가구는 대상 가구의 74%에 달했다. 그러나 2005년에 4천만 원 이하 가구는 59%로 줄었다. 따라서 4천만 원을 기준으로 보호했던 74%의 가구를 보호하려면 최소 7천만 원 수준까지 넓혀야 한다.
필자는 이런 점을 감안하여 <부동산 계급사회>에서 보호대상 가구를 보증금 7천 만 원 수준으로 확대하고, 변제금액도 서울을 기준으로 4천만 원 수준으로 올려야 한다고 지적했다. 물론 2005년 11월 이후 2008년 말까지 서울지역 전세값 상승률이 15.5%에 달하는 점을 감안하면 기준을 더 높여야 한다.
한편 이명박 정부는 지난 해 8월 21일 변제금액을 서울 등 수도권 과밀지역은 2,000만 원, 군지역과 인천시를 제외한 광역시는 1,700만 원, 그 밖의 지역은 1,400만 원으로 소폭 올렸다. 보호대상 가구도 서울 등 수도권 과밀지역은 6,000만 원, 군지역과 인천시를 제외한 광역시는 5,000만 원, 그 밖의 지역은 4,000만 원으로 조정하였다.
그러나 여전히 현실과는 동떨어져 있다. 특히 집값 하락이 본격화 되는 상황에서 이 정도 개선책으로는 전월세 보증금을 날릴 무주택 서민들을 보호하기 어렵다. 최근 보도에 따르면 청와대가 나서서 보호대상 가구를 지역에 상관없이 일괄 6,000만 원 이하 가구로 확대하기로 하고 주택임대차보호법 시행령 개정에 착수했다고 한다.
문제의 심각성을 주목하기 시작했다는 점에서는 평가할 만하다. 그러나 좀 더 현실에 맞는 적극적인 자세가 필요하다. 보호대상 가구는 7천만 원 수준으로 넓혀야 하고, 무엇보다 변제금액을 현실화해 4천만 원 수준으로 끌어올려야 방 두 칸은 얻을 수 있는 현실을 충분히 감안해야 한다.
전세를 월세로 바꿔라?
한발 더 나가보자. 필자는 ‘전세방은 왜 한국에만 있나’에서 전세제도는 주택금융이 덜 발달하고 집값이 계속 오르는 조건 위에서 자리잡았다고 했다.
주택금융이 발달하고 은행 금리도 내려갈 경우 전세제도에 상당한 영향을 미친다는 점은 현실에서도 입증되고 있다. 금리가 높으면 돈 구하는 데 비용이 많이 들기 때문에 집주인들이 전세를 선호하고, 반대로 금리가 낮으면 높은 이율의 월세를 선호하기 때문이다. 실제로 이전 시기에 비해 주택금융제도가 빠르게 발전하고 저금리가 지속됐던 2000년에서 2005년 까지 5년 동안 전세가구는 48만이 줄어든 반면, 월세가구는 90만이나 늘었다.
만약 주택금융이 크게 발달하고 집값이 떨어지고 요즘처럼 금리까지 바닥을 기는 상황이 계속된다면? 당연히 전세제도의 운명도 달라질 것이다.
아울러 혼자 사는 1인가구가 늘어나고 있는 추세도 영향을 미친다. 혼자 사는 사람은 목돈이 들어가는 전세금을 마련하기가 상대적으로 어렵기 때문에 월세를 선호하는 경향이 강하다. 실제로 가구원수 2인 이상의 전월세 가구 중 전세 비중은 61.6%에 달하는 데 비해 1인가구는 37.5%에 그치고 있다. 전월세 가구 중 보증금 있는 월세를 포함한 전체 보증금 내는 셋방 가구는 2인 이상이 93.7%에 달하는 데, 1인가구는 83.8%에 그치고 있다. 보증금을 내지 않는 월세와 사글세 비중은 1인가구가 16.2%로 2인 이상 가구의 6.3%의 2.6배에 이른다. 지금도 셋방사는 가구 셋 중 하나 꼴로 1인가구이며, 앞으로 더 늘어난다고 보면 전세는 줄고 월세가 느는 요인으로 작용할 것이다.
물론 집값이 떨어지는 추세로 확 바뀌지 않는 한 다른 조건의 변화에도 불구하고 전세제도는 유지될 것이다. 하지만 여러 가지 조건을 종합할 때 전세가 점차 월세로 전환되는 추세는 더 속도를 낼 가능성이 높다. 이 때 문제가 되는 게 바로 전세의 월세 전환 이율 문제다.
전세를 월세로 돌릴 때 집주인들이 이율을 지나치게 높게 적용할 경우 임대료가 큰 폭으로 오르게 돼 세입자들이 큰 피해를 보게 될 것이다. 실제로 2002년부터 5년동안 전국 월세 전환이율은 1년 평균 12.0%∼14.4%로 시장 이자율 보다 훨씬 높은 수준이었다.
이를 막기 위해서는 현행 주택임대차보호법 시행령에서 14.0%까지 허용하고 있는 전환이율을 은행 대출금리를 감안해 연 10% 아래로 낮춰야 한다.
‘내 집이 없어도 괜찮은’ 사회를 위하여
지금까지 살펴봤듯이 당장 위험에 처한 전세금을 보호하고 세입자와 집주인의 어려움을 해결할 있는 대책이 필요하고, 전세에서 월세로 전환되는 추세에도 대비해야 한다. 그러나 이것만으로 전세제도가 안고 있는 불안정성을 다 해결하기는 어렵다.
집값이 오르고 내릴 때 마다, 2년 계약이 끝날 때마다, 이사철이나 계절에 따라, 재개발과 같은 지역에 따른 특수한 수요에 따라 국민 절반 이상이 스트레스를 받고 사회 전체가 들썩거리는 일을 되풀이하지 않으려면 보다 장기적이고 근본적인 대책이 필요한 것이다.
근본적인 대책은 뭘까? 투기를 뿌리 뽑는 한편 세입자들을 위한 공공임대주택을 많이 공급해야 한다. 선진국의 예에서 보듯 공공임대주택은 임대차 기간이 최소 30년이 넘고, 임대료도 함부로 올리지 못할 뿐 아니라 임대료를 정할 때도 소득 수준을 감안하기 때문에 내 집이 없이 사는 서민들에게 매우 편리한 제도다.
물론 외국의 경우 전세는 없고 월세가 보편화돼있기 때문에 공공임대주택이든 민간임대주택이든 보증금을 떼일 일은 아예 없다. 그러나 설사 전세라 하더라도 공공임대주택일 경우 집주인이 중앙정부이거나 지방정부이기 때문에 보증금이 떼일 일은 없다. 이는 최근 인기가 폭발하고 있는 서울시의 장기전세주택 ‘시프트’에서도 잘 알 수 있다.
‘전 세계에서 서울에만 있는 집은?’이란 홍보 카피에서 알 수 있듯이, 시프트 주택은 공공임대주택이면서도 전세로 임대한다는 점에서 외국에서 볼 수 없는 독특한 제도다. 시세의 80% 수준인 전세금, 계약기간 20년, 전세금 인상률 연 5% 이내로 엄격히 제한은 일반 전세방과는 비교할 수 없는 조건이다. 더구나 다른 공공임대주택과 달리 역세권을 비롯한 교통과 주거여건이 좋은 동네에 자리잡고 있는 데다, 세입자 중에서도 어느 정도 소득이 되는 사람까지를 대상으로 한다는 점에서 그동안 공공임대주택에 대한 부정적 이미지를 씻는 데도 한몫 단단히 하고 있다.
이러니 최고 110대 1의 경쟁률을 보일 정도로 인기가 하늘로 치솟는 것은 당연하다고 하겠다. 나아가서 시프트의 집주인은 다름 아닌 서울시이기 때문에 민간인이 집주인인 일반 전세주택처럼 전세금이 위험에 처할 일은 없다.
물론 공공임대주택의 임대차 형태가 전세로 계속 유지될 수 있을 것인지, 아직 빈곤층도 공공임대주택의 혜택을 충분히 입지 못하는 상황에서 상대적으로 형편이 나은 세입자를 대상으로 하는 게 맞는지 등 몇 가지 해결해야 할 점은 있다. 또 서울시 장기전세주택 시프트는 ‘전세’ 형식의 공공임대주택이라는 특성 보다는 공공임대주택이라는 점이 더 중요하다. 그러나 전세제도에 국한해서 본다 하더라도 민간전세주택에 비해 공공전세주택이 모든 면에서 세입자들에게 수십 배 살기 편하다는 점만은 분명하다.
문제는 전세든 월세든 우리나라에 서민들을 위한 공공임대주택이 턱없이 부족하다는 점이다. 2007년 말 현재 우리나라 공공임대주택은 51만254채로 전체 주택의 3.7%에 불과하다. 전체 주택의 36%가 공공임대주택인 네덜란드를 비롯해 주요 선진국에 비해 지나치게 적다.
공공임대주택이 선진국 수준으로 전체 주택의 20% 이상 공급된다면 한 번 입주하면 30년 이상 쫓겨나지 않고 살 수 있어 굳이 내 집을 마련하기 위해 목숨 걸 일은 없을 것이다. 굳이 내 집을 사서 살고 싶고, 그럴 능력이 되는 사람은 그렇게 하되 그렇지 않은 사람들은 전월세 가격이 오를 걱정, 보증금 떼일 걱정, 이사다닐 걱정 없이 살 수 있도록 공공임대주택을 충분히 공급해야 한다.
우리나라에서 공공임대주택 공급은 노태우 정부 때의 영구임대주택부터였다. 그 뒤 김영상 정부 때 크게 후퇴했다가 김대중, 노무현 정부를 거치면서 국민임대주택 공급이 활성화돼 한 단계 발전했다. 영구-국민임대주택이 아파트인 반면 고건 서울시장 시절 단독주택을 매입해 저소득층에게 공공임대주택(다가구 매입 임대주택)으로 제공하기 시작했고, 노무현 정부가 이를 전국으로 확대해 발전시키기도 했다.
그러나 공공임대주택은 여전히 턱없이 부족하다. 더구나 이명박 정부가 셋방을 떠도는 서민들의 집걱정을 덜 수 있는 공공임대주택 공급과 같은 서민주택정책 보다는 집부자들에게 집 한 채 더 사라는 투기촉진정책에 몰두하고 있어 더 걱정이다.
집값이 떨어져도 전세 보증금 문제로 밤잠을 설쳐야 하는 집 없는 서민들의 마음을 헤아려 주택정책의 방향을 서민주거복지정책으로 방향을 크게 틀어야 한다. 한나라당 소속 오세훈 서울시장은 시프트라는 공공임대주택을 공급해 국민들한테 큰 인기를 끌고 있는데, 같은 한나라당 소속 이명박 대통령이라고 못할 이유는 없지 않은가. 공공임대주택 공급에 몰두하는 대통령을 보고 싶다. 그래서 내 집이 없어도 괜찮은, 살만한 사회가 되기를 소망한다.
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