생활숙박시설 전환 사례 법리 검토(경매·공매 경합)

[법학박사 황경진]

마산모텔_경매공매경합_생활숙박시설_양도세검토.docx

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「생숙 합법사용 지원방안」 2025년 8월 감마.pptx

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경매·공매 경합 및 생활숙박시설 전환 사례 법리 검토

— 마산 산호동 모텔: 공매 저가 취득 → 생활숙박시설 변경 → 양도세 비과세 —

황경진경매학원 교육자료 | 2026. 8. 26.

Ⅰ. 사례 개요

구분	경매 (창원지법 마산 07-3588)	공매 (온비드 2006-22076-001)
물건	경남 마산시 산호동 311-2 숙박시설(모텔) — 토지 347.2㎡, 건물 646.32㎡	동일 물건 — 대지 347.2㎡, 건물 636.32㎡ (준주거지역, 3층)
감정가	421,424,320원	472,467,840원
낙찰가	230,110,000원 (11명 입찰, 최저가의 41% 수준에서 경쟁)	141,800,000원 (단독 1명 입찰, 감정가의 30%)
결과	낙찰되었으나 공매 매수인의 대금 선납으로 소유권 취득 불가 → 매각불허가	2007. 11. 2. 대금 완납·소유권이전(A, 대구 거주) → 당일 경매 최고가매수신고인 B에게 약 1.9억 원에 재매도

동일 물건에 대하여 법원경매와 캠코 공매가 동시에 진행(경합)된 사례이다. 공매 매수인 A는 141,800,000원에 단독 낙찰받아 2007. 11. 2. 매수대금을 완납하고 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 경매 최고가매수신고인 B에게 약 1.9억 원에 재매도하여 단기 차익을 실현하였다. B는 공매 선(先)낙찰 사실을 모른 채 230,110,000원에 응찰하여 최고가매수신고인이 되었으나 소유권을 취득하지 못하였고, 경매절차는 매각불허가로 종결되었다. 공매 경로가 경매보다 약 8,800만 원 저가 취득이 가능했던 사례이다.

이후 매수인은 본건을 일반숙박시설에서 생활숙박시설로 변경하고 대부분 실(室)을 주거용으로 임대하다가 약 8.5억 원에 매도하였는데, 실질과세원칙에 따라 사실상 주택으로 인정되어 약 6억 원의 양도차익에 대해 1세대 1주택 비과세(양도세 0원)를 적용받은 것으로 소개되는 사례이다.

Ⅱ. 경매·공매 경합의 법리 — 먼저 대금을 완납한 자가 소유권 취득

1. 두 절차는 별개로 병행 진행된다

법원경매(민사집행법)와 체납처분에 의한 공매(국세징수법)는 근거 법률과 집행기관이 다른 별개의 절차이므로, 동일 부동산에 압류가 경합하더라도 어느 한 절차가 다른 절차를 정지시키지 않고 각자 진행될 수 있다는 것이 확립된 판례·실무이다. 이른바 '압류선착주의'(국세기본법 제36조)는 배분(배당)에서의 우선순위 문제일 뿐, 매각절차 진행 자체를 막는 것이 아니다.

2. 소유권 귀속 — 대금 완납 시점의 선후

민사집행법 제135조(소유권의 취득시기) 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

국세징수법 제91조(매수대금 납부의 효과) 매수인은 매수대금을 완납한 때에 매각재산을 취득한다. (구법 제77조)

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다.

따라서 경매·공매 어느 쪽이든 먼저 매각(매수)대금을 완납한 매수인이 등기 없이도 그 즉시 소유권을 취득하고, 뒤늦게 대금을 납부하려는 다른 절차의 매수인은 이미 채무자(체납자) 소유가 아닌 물건에 대한 매각이 되어 소유권을 취득할 수 없다. 본건에서는 공매 매수인 A가 먼저 완납하여 확정적으로 소유권을 취득하였다.

3. 경매 낙찰자에 대한 매각불허가의 근거

공매 매수인의 대금 완납으로 목적물이 제3자(A) 소유로 넘어가면 경매절차는 더 이상 진행할 수 없는 상태가 된다. 이는 민사집행법 제121조 제1호의 '강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때'에 해당하여 매각허가에 대한 이의사유가 되고, 법원은 같은 법 제123조에 따라 직권으로도 매각불허가결정을 하여야 한다. 이미 매각허가결정 후라면 제127조(매각허가결정의 취소신청)·제96조(경매취소) 등이 적용된다. 매각불허가 시 매수신청보증금은 반환된다.

4. 실무 교훈

입찰 전 반드시 등기부(압류·공매공고 기입), 온비드(www.onbid.co.kr) 공매사건, 법원경매정보를 교차 검색하여 경합 여부를 확인할 것.

경합 물건은 통상 공매가 유찰 회차·최저가 하락 속도가 빨라 경매보다 저가 취득 기회가 크다(본건: 공매 1.42억 vs 경매 2.30억).

낙찰 후에도 상대 절차의 대금납부기한을 확인하고, 유리하면 잔대금 조기(선)납부로 소유권을 선점하는 전략이 가능하다.

Ⅲ. 일반숙박시설 → 생활숙박시설 용도변경 — 관청 승인·신고 사항

1. 건축법상 지위

건축법 시행령 [별표 1] 제15호(숙박시설) 가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설(공중위생관리법 제3조 제1항 전단에 따라 숙박업 신고를 하여야 하는 시설로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 요건을 갖춘 시설)

일반숙박시설과 생활숙박시설은 모두 별표 1 제15호 '숙박시설'에 속하는 같은 용도군·같은 호(號) 내의 세부용도이다. 따라서 건축법 제19조 제2항의 용도변경 허가·신고 대상이 아니라, 같은 조 제3항 및 시행령 제14조에 따른 '건축물대장 기재내용 변경 신청' 사항으로, 시장·군수·구청장(건축과)에게 신청하여 건축물대장의 용도란을 변경한다.

2. 생활숙박시설의 요건과 병행 절차

취사시설: 생활숙박시설은 '취사가 가능한 숙박시설'이므로 각 실에 취사설비(싱크대·조리기구 등)를 갖추어야 하며, 이를 위한 급배수·전기·가스 설비공사 도면(건축사 작성)이 필요하다.

숙박업(생활) 신고: 공중위생관리법 제3조 제1항에 따라 관할 구청 위생부서에 숙박업(생활숙박업) 변경신고를 하여야 한다(같은 법 시행령·시행규칙의 시설기준 충족 전제).

소방: 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률상 용도·설비 변경에 따른 소방시설 적합 여부 확인(관할 소방서 협의), 숙박시설의 간이스프링클러·경보설비 기준 충족.

하수도: 취사시설 증설로 오수 발생량이 증가하므로 하수도법에 따른 정화조 용량 검토 및 원인자부담금 부과 가능.

주차장: 주차장법상 숙박시설 내 세부용도 간 변경은 원칙적으로 부설주차장 추가 확보 문제가 크지 않으나, 시설 증설 면적에 따라 지자체 조례 기준 검토 필요.

절차 흐름: ① 건축사 사무소 도면·변경신청서 작성 → ② 구청 건축과에 건축물대장 기재내용 변경 신청(소방·위생부서 협의) → ③ 대장 변경 완료 → ④ 위생과에 숙박업(생활) 신고 → ⑤ 영업신고증 수령.

Ⅳ. 양도소득세 비과세(0원)의 근거 — 실질과세원칙과 1세대 1주택

1. 근거 법령

국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

소득세법 제88조 제7호 '주택'이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물(주거에 사용하는 부수토지 포함)을 말한다.

소득세법 제89조 제1항 제3호 및 시행령 제154조 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역은 거주 2년) 이상인 주택의 양도소득은 비과세한다. 실지거래가액 12억 원(2021. 12. 8. 이후 양도분; 종전 9억 원) 이하분은 전액 비과세.

소득세 집행기준 89-154-18 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있더라도 구조·기능이나 시설이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거기능이 유지·관리되어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.

2. 판례 — 공부상 용도가 아니라 '사실상 용도'로 판단

대법원은 공부상 업무시설(오피스텔)이라도 내부 구조·시설이 독립된 주거에 적합하고 임차인이 실제 주거용으로 사용·전입한 경우 소득세법상 '주택'에 해당한다고 판단하였다(대법원 2018. 3. 29. 확정, 2017두75224). 같은 법리로 레지던스·생활숙박시설도 사실상 주거용으로 임대·사용되면 소득세법상 주택으로 취급된다는 것이 국세청의 일관된 해석이다(국세청 「양도소득세 실수톡톡」 등). 즉 주택 여부는 건축물대장이 아니라 실질로 판단하는 사실판단 사항이다(서면4팀-316, 2006. 2. 17. 참조).

3. 본 사례에의 적용

본건은 생활숙박시설로 변경 후 대부분의 실을 사실상 주거용으로 임대하였으므로, 실질과세원칙과 소득세법 제88조 제7호에 따라 건물 전체가 '주택'으로 인정될 수 있었다.

양도자가 1세대 1주택 요건(다른 주택 미보유, 2년 이상 보유)을 충족하고 양도가액 약 8.5억 원이 고가주택 기준(현행 12억 원) 이내이므로 약 6억 원의 양도차익 전액이 비과세 → 양도소득세 0원.

주의(양날의 검): 실질과세로 주택이 되는 순간, 세대 내 다른 주택이 있으면 오히려 비과세 배제·중과 위험이 생기고, 주거용 임대 시 주택임대소득 과세·주택 수 산입 문제도 함께 발생한다. 반대로 양도 당시 실제로 숙박업(영업용)으로 사용 중이었다면 주택이 아니어서 비과세가 부인된다. 어느 방향이든 '실질' 입증자료(임대차계약서, 전입세대열람, 관리비·공과금 내역, 내부 사진 등)가 관건이다.

Ⅴ. 현행법상 반드시 유의할 사항 (2026년 기준)

본 사례는 2007년 취득~과거 양도 시점의 법제 하에서 성립한 것으로, 현재 동일 전략을 그대로 복제하는 데에는 중대한 제약이 있다.

2021. 10. 14. 건축법 시행령 개정으로 생활숙박시설은 숙박업 신고 대상임이 명확화되어, 주거용 사용은 무단 용도변경으로서 건축법 제79조 시정명령 및 제80조 이행강제금(매년 시가표준액의 10% 수준) 부과 대상이다.

정부는 2024. 10. 16. '생활숙박시설 합법사용 지원방안'으로 오피스텔 용도변경 요건(복도폭·주차장·전용출입구 등)을 대폭 완화하고, 2025. 9월 말까지 숙박업 신고 또는 용도변경을 신청한 소유자에 한해 이행강제금 부과를 2027년 말까지 유예하였으며, 추가 유예는 없다는 입장을 밝혔다.

따라서 현재 시점에서 숙박시설을 주거 전환하여 비과세를 노리는 안전한 경로는 '생활숙박시설 상태의 주거 임대'가 아니라, 오피스텔(준주택) 또는 단독·다가구주택 등으로의 정식 용도변경(건축법 제19조 허가)이다. 이 경우 과세관청은 용도변경일(사실상 주거용 사용 개시일)부터 1세대 1주택 보유·거주기간을 새로 기산하는 것으로 해석하므로, 용도변경 후 2년 이상 보유(조정대상지역이면 거주)하여야 비과세된다.

교육 시에는 '과거 사례의 법리(실질과세)'와 '현행 규제(생숙 주거사용 금지·이행강제금)'를 반드시 구분하여 전달할 필요가 있다.

Ⅵ. 결론 — 교육 포인트 요약

경합 물건은 먼저 잔대금을 납부한 자가 소유권을 취득한다(민집 제135조, 국징 제91조, 민법 제187조). 경합 확인(온비드+법원경매정보 교차검색)은 입찰 전 필수 점검사항이다.

공매는 경쟁이 적어 동일 물건을 훨씬 저가(본건 △8,800만 원)에 취득할 수 있고, 소유권 선점 후 상대 절차 낙찰자에게 재매도하는 출구전략까지 가능했던 사례이다.

양도세 비과세의 핵심은 '공부상 용도'가 아니라 '사실상 주거용 사용'이라는 실질과세원칙(국기법 제14조, 소법 제88조 제7호)이며, 12억 원 이하 1세대 1주택이면 양도차익 규모와 무관하게 전액 비과세된다.

다만 2021년 이후 생활숙박시설의 주거사용 자체가 규제되므로, 현재는 오피스텔 등으로의 정식 용도변경을 거친 뒤 보유기간 요건을 갖추는 것이 합법적·안전한 경로이다.

— 이상 —

본 자료는 교육 목적의 일반적 법리 해설이며, 개별 사안의 세무·인허가 판단은 관할 관청 및 세무 전문가 확인이 필요합니다.