2022.10. 17. 오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 3.

[해야해야]

2022년 10월 17일 오두막 지기 A - 3 그룹

오두막 지기 A - 3 그룹

만성적 저성장, 국가, 가계 채무 등 공적, 사적 채무 폭증, 압도적 저출산, 지방 소멸 등등.

마치 정치, 경제 등 전 영역에 걸쳐 나라와 국민을 망쪼들게 하는것이 자신들의 태어난 이유이자 사명인 듯한 역적 문가와 그 일당들의 난동질까지 더해져 오늘날 우리나라 경제 상황은 아래의 흔적인 2016년, 2019년과는 너무나 달라졌음.

플랜 B, 혹은 플랜 C가 불가피할 정도로 총체적으로 악화되었기에 잠재성장률, 기업 경쟁력 등 다른 경제 영역들과 마찬가지로 각종 부동산 정책이나 제도, 조세 정책 등도 크게 달라질 수밖에 없음.

내년, 혹은 후 내년에 현 윤가 정권과 차기 정권에서 참고할 정책 제안들을 제시 할 예정임.

해야 해야 2016/05/01 07:44:42

장래 우리나라 청년, 미래세대의 부담을 최소화할 수 있고 안정적인 복지재원 마련과 국가 재정의 위험을 감소시킬 수 있는 직접, 누진세의 점진적 강화 방안에 대해 보다 쉽게, 간단하게 풀어서 언급합니다.

예를 들어, 직접 누진세 제도는 백원의 소득 혹은 자산 보유에 대한 세금이 십 원이고 천 원의 그것에 대한 세금이 백원으로 비례하여 늘어나는 것이 아니라 백원에는 같은 십 원의 세금을 부과하더라도 천 원에는 백원이 아닌 이백원으로, 만 원에는 천 원이 아닌 3천, 4천 원으로 누진하여 세금을 부과하는 조세제도를 말합니다.

보다 구체적인 예로, 실물 자산 중 하나인 주택에 관한 우리나라의 재산세와 종합부동산세의 실 사례를 한번 살펴봅시다. 누진성이 상대적으로 약한 재산세 세율은 최저 0.1%에서 최고 0.4%입니다. 누진성이 상대적으로 강한 종합부동산 세율은 최저 0.5%에서 최고 2%입니다.

우리나라 주택 최고가인, 실가 아닌 공시가격으로 350억 짜리 이건희가 보유한 주택이 매년 부담하고 있는 재산세에 국한된 세금은 얼마일까요? 일가구 일 주택 장기보유, 고령자 등 조세감면을 일체 받지 않는다고 가정하면 당해 주택의 재산세는 재산세를 기준으로 하면, 매년 일억 사천만 원이고 종합부동산세를 기준으로 하면 칠억쯤 될 것입니다.

장차 우리나라는 과세표준 단계의 세분화와 최고세율 인상으로 직접 누진세 제도가 더욱 강화되는 방향으로 나가야 할 것입니다.

그러나 현재의 누진세율만으로도 국내외 검은 자금이나 장롱이나 금고에서 고여 썩어가고 있는 돈, 해외 사치, 허영품 구입 등 국민경제에 전혀 도움이 되지 않는 돈들을 누진세 대상인 우리나라 실물, 금융자산들을 구매하게, 햇볕 쬐게 하는 것은 국민경제나 국민들에게 많은 이익이 될 것입니다.

어차피 경제 최상위층 극소수 그들만의 리그일 뿐이기에 수십, 수백억 짜리가 수백억, 수천억으로 열배 올라도 용인될 것이며 누진세 하나만 해도 국민경제와 국민에 해는 거의 없을 것이고 오히려 이익이 될 것이기 때문입니다.

반대로, 여태까지의 야당과 야당 지지 해악들의 닥치고 폭락론, 국민, 국민경제의 저주론이 현실화되었다 가정하면 아르헨티나, 베네수엘라, 그리스처럼 조세수입 등 우리나라 국가 재정 수입은 재정 지출의 1/5,1/10로 악화되기까지 몇 년이 걸리지 않았을 것입니다. 게다가 각종 그들이 주장하던 각종 복지가 동시에 실현되었다 가정하면, 우리나라 국가부도 국민 파산은 다소 과장하여 삼박 사 일만으로 족했을 것입니다.

이 사실은 이번 총선에서, 사대 수구 개독의 손님 실수로 다시 한 번 더 지갑 줏기 전까지, 자칭 진보 각설이 패거리들이 지난 6년간 선거 때마다 전패했었던 이유 중 하나였지요. 또 사대 수구 한 놈만 패기로 미뤄지고 있지만 해악 중 해악 덩어리들인 야당 패거리들이 언젠가는 정치적 심판은 물론이고 법적, 사실적 심판까지 혹독한 심판을 면할 수 없는 이유 중 하나도 되겠네요.

즉, 건전한 국가 재정에 안정적으로, 크게 기여할 수 있는 직접 누진세 제도는 과세물건 및 과세표준 거액에 많고 높을수록 더욱 효과적이고 반대로 적고 낮을수록 비효과적입니다. 그런 까닭에, 우리나라 직접 누진세 제도의 강화 방향은 차후 시범 케이스 지역에 대한 부동산 과제를 수행하면서 보다 구체적이고 상세하게 서술하게 될 것입니다.

누진 과세제 확대, 강화는 후술 할 과제 중 하나인 창의적이고 획기적인 도시 및 주거환경 방안 등등과 함께 장기 십 년, 이십 년 후 우리나라와 국민의 각종 자산의 두, 세배 이상 늘리기와 각종 채무 위험 절반, 삼분지 일 이하로 줄이기 목표의 주요 수단 중 하나가 될 것입니다. 오늘 쓰고 있는 부동산시장에 관한 과제들 중 하나이기도 하기에 조금 더 추가하여 보다 구체적으로 서술합니다.

장래 부동산 시장의 전망과 조세정책과 관련하여, 우리 모두 상기의 이건희 주택 등 초고가의 주택이 아닌, 전용면적이 18평, 25평인 중산층 아파트에 관해 살펴봅시다. 대형은 극소수 수백억 이상의 자산가만 접근 가능한 40~80억이니..

조만간 입주할 서초 아크로 리버파크, 아크로 리버 뷰 등 분양가 가격은 우리나라 고가 아파트 대명사인, 재건축 대상 낡은 아파트인 압구정 현대, 한양, 미성, 반포 주공, 은마 등의 아파트 가격보다 오히려 높네요.그리고 낡은 아파트에 비해 새 아파트에 속하는 반포 래미안, 자이, 용산 한남 더 힐 등등의 아파트 실거래가도 개포 주공, 잠실 주공보다 높은 평균 12억에서 17,8억쯤 되네요.

송파구 엘스, 리센츠, 파크리오 등은 7억 대에서 11억 대 내외고, 가락 시영 헬리오 시티 분양가도 이와 비슷하고.. 강동구 둔촌 주공, 고덕 주공, 분양권 상태인 고덕 그라시움, 아르테온, 래미안힐스테이트 등등의 가격도 만만치 않고..

아무튼 최근의 본 글, 댓글에서 많이 언급된 흑석 아크로 리버하임, 아현 래미안 푸르지오, 경희궁 자이, 옥수 하이츠, 서울숲 푸르지오 등등은 조만간 상기 예시한 아파트들 못지않게 집값이 상승할 가능성이 높기에 그나마 나으나, 간간이 언급되는 창원 트리비앙,거제 수월 자이, 울산 아이파크 등등부터 오륙도 SK 뷰, 다대 캐슬 몰운대, 연산 자이, 연산 파크시티, 사직 쌍용예가 등 낙후된 지방 아파트의 소유자는 상대적 박탈감으로 인한 마음고생은 피할 수 없을 것입니다.

그러나 그 마음고생이 몇 년 더 지속될 수 있고 더 많은 인고의 시간을 요할지 모르나 좋은 날은 필연적으로 오게 되어 있습니다. 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승은 공급과잉이 해소될 무렵, 2019~2020년에는 시작될 수 있을 것이기 때문입니다.

내년인 2017년에는 상기한 아파트들은 물론 용산 등 강북지역 아파트 가격도 지금보다 많이 오를 것 같은데..당해 아파트들은 모두 일 가구 일 주택이고 모두 빚 없이 여유자금으로 구입했다 가정해 봅시다.

만약 가격이 오르지 않는다 가정하면, 당해 지역에 아파트 하나를 가지고 있다는 이유만으로 각 아파트들이 매년, 매월 부담하는 총비용, 총 손실은 얼마나 될까요. 매월 부담하게 될 국민건강 보험료 등 준조세와 매년 부담하게 될 재산세, 종부세 등 각종 조세, 기타 자잘한 대손충당금, 각종 부담금들까지 모두 합하면 일 년에 얼마를 부담하게 될까요?

그뿐만 아니라 해마다 반복되는 감가상각과 물가 상승으로 인한 실질적 가치 하락 등등까지 포함하여 고려하고, 나아가 주택 보유뿐만 아니라 취득 시의 취, 등록세, 농특세, 양도 때의 양도소득세 등등까지 고려하면, 불가능한 가정인 아파트로 한 채 당 십 년간 두 배로 올랐다 가정해도, 앞으로 재정비가 불가능한, 고용적률, 고 건폐율로 이미 지어진 주택에 대한 투자가치는 없거나 극히 적을 것입니다.

국민 일반에 이익이 되는, 매년 조세, 준조세 등의 부담만 누진적으로 증가시킬 뿐, 투자 수익률, 경제학적으로 투자가치가 높다고 볼 수 없을 것입니다. 그런 까닭에, 우리 모두는 쾌적한 주거공간에 사는 대가로 많은 대가를 지불해야 한다는 사실을 알아야만 하고, 또 집은 투자 대상이 아닌 가족과 더불어 사는 공간으로 만족하며 살아야 한다는 사실도 명심해야 할 것입니다.

10년간 두 배 올라도 각종 비용, 부담을 제외하면 주택의 투자가치는 높지 않기에, 서울 부동산이 활성화되더라도, 차기 정부와 정치, 그리고 서울시는, 특히 수권 정당이 되어야 할 야당들은 서울시의 부동산 정책에 관한 한 보다 창의적인 부동산 정책과 제도를 통해 보다 획기적으로 서울시의 도시 및 주거환경을 개선해 나가야 할 것입니다.

또, 현, 차기 정부 등은 시장원리에 적합하고 가계 채무 위험의 증가가 없는 한, 또 단기 비이성적 집값 급등과 버블을 재현하지 않는 한, 설령 서울 부동산이 더 활성화되어도, 심지어 서울 강남, 서초, 송파, 용산 등 서울 지방 부동산 시장을 선도하는, 선호 지역의 부동산 시장에 대해서도 정부가 어떠한 활성화 정책을 지금 당장 실시해도 무방하고 또 용인될 것입니다.

햇살 한 스푼

2019.05.31 20:53

국민 자산 불리기, 지역 균형 발전, 지역, 자산 등 양극화 축소, 국민 경제 선순환 구조 구축, 재정 건전성과 복지 재원 등등, 이번 과제의 목적, 내지 목표와 관련하여, 오늘의 과제 수행은 ' 상기한 과제의 목표, 목적에 국한하여 문재인 정부여당에 대한 중간 책임정치 추궁'과 '낙후된 지방의 부동산 시장이 대세 상승 기간 동안 얼마나 상승할 수 있을까'입니다.

지난 30년간 서울 강남 부동산의 가격은 수십 배, 최대 백 배가량 올랐고, 마찬가지로, 등소평의 남순 강화 이후 30년간 심천 부동산 가격이 수백 배, 천 배가량 올랐을지언정, 아무리 상기한 목적을 위한 과제 수행일지라도, 또 아무리 낙후된 지방 발전이 중요할지라도, 버블 등등 정상적인 시장원리나 펀더멘털에 반하는 비정상 상태는 용납 불가입니다.

그럼 이번 과제가 본격화된 2010년 이후 2040년까지 30년간, 시범 케이스 지방 부산 부동산 가격은 향후 5년, 10년 후 얼마나 오를 수 있을까요? 지방 경제, 지역 인구, 도시 및 주거 환경 등등 제 조건과 상황을 일정불변이라 가정하면,

지방 부동산 가격은 최소한 물가 상승률과 땅값, 인건비, 이자 등 금융비용 등등 제 비용 증가율을 더한 것만큼은 오를 수 있을 것입니다.

만약, 상기한 조건과 상황들이 퇴행, 퇴보한다면, 부동산 가격은 이에 비례하여 둔화되거나 하락할 수도 있을 것이고,

반대로 그 조건, 상황들이 개선, 발전하게 된다면 마찬가지로 이에 비례하여 상승하게 될 것입니다.

이하, 서울 강북 지역과 전남 광주 지역에서의 실물 자산 증감과 관련된 30대 후배들의 사례들과 부산에서의 유사 사례들을 예시할 것이니, 각자 부산지방은 물론이고 낙후된 전국 지방의 실물 자산이 얼마나 상승할 수 있을까에 대해 예측해 보길 바랍니다.

성북구 돈암동, 동선동, 길음 뉴타운 등 달동네, 낙후지역에서 나고 자란 30대 후반의 후배 하나는, 2010년경 임관, 결혼과 더불어 처가에서 사 준 아파트를 팔고 서초구 방배동으로 지금까지 계속 전세살이를 하고 있습니다. 또 다른 30대 중반의 후배 하나는 동대문구와 성동구 접경지인 왕십리, 전농동 일대에서 쭉 전세살이를 하다가 맞벌이를 위해, 2015년경 부인의 연고지인 전라남 광주시에 아파트를 사서 이주하였습니다.

2015년 전후만 해도 30대 후반의 후배가 총자산이 많았었는데, 2019년에는 30대 중반 후배의 총자산이 평생 역전이 불가능할 정도로, 아주 많아져 버렸습니다. 판검사 월급이 얼마나 된다고 푸념처럼. 전자의 총자산은 금융자산만 조금 늘어났을 뿐인데, 후자의 총자산은 금융자산은 오히려 줄어들었으나 광주 아파트와 부모의 거주를 위해 사 두었던 길음 지역 아파트 가격이 많이 상승했기 때문입니다.

서울 달동네 오지의 대명사 중 하나였던 길음 지역은, 지역민들 스스로 상전벽해 되었다 할 정도로, 1만 5천여 가구의 뉴타운으로 변하는 당해 지역의 도시 및 주거환경은 비약적으로 발전하였고, 이에 비례하여, 부동산 가격도 2000년 초 길음 래미안 등 평당 600만 원의 분양가가 2000년 중후반에는 길음 푸르지오, 길음 이 편한 세상 등등 평당 1600만 원까지 크게 올랐습니다.

전용면적 84 제곱미터를 기준으로 한 집값도 마찬가지입니다. 2억 2천만 원에 분양했고 2003년에 입주했던 길음 1차 래미안의 현재 실거래 가격은 8억에 근접하고 있고, 분양가 5억 2천만 원에 2010년에 입주했던 길음 래미안의 실거래가는 현재 9억이네요. 분양가 5억 2천에 2019년 입주 예정인 길음 레미안의 분양권 가격은 10억 2천만 원이고, 현재 매물 호가는 11억 ~12억입니다.

심지어 낙후 지방 중 하나인 전남 광주시 부동산 가격조차 많이 올랐습니다. 재건축, 재개발 등등 각종 주택 재정비 사업들이 수십 개에 불과할 정도로 적고 그마저도 지지부진할 정도로 도시 및 주거환경개선조차 미미한 광주시인데, 비록 국지적이고 부분적 상승에 거칠지라도 광주 부동산 가격 상승은 상기한 길음, 왕십리, 전농 지역에 준할 정도로 많이 올랐습니다.

시범 케이스 지방 부산 부동산 가격 상승은 지역 경제와 도시 및 주거환경이 천지개벽적으로 발전될 것이기에, 상기한 길음 지역이나 광주 지방의 가격 상승 보다 훨씬 높아질 것입니다.

특히, 상기한 2003년에 입주한 래미안처럼, 1만 5천여 가구의 길음 뉴타운으로 상전벽해될 주변지역의 발전 덕으로 주택 가격 많이 올랐던 것처럼, 소지역별로 비록 많은 인고의 시간을 요할지 모르지만, 부산에서 새 아파트만 1만 5천 가구 이상이 마치 한 단지처럼, 도시 및 주거환경이 천지가 개벽할 정도로 발전할 지역들과 그 지역의 새 아파트들과 헌 아파트들의 가격은 때가 되면 대여섯 배 상승도 가능할 것이고 또 용인될 것입니다.

이하, 아파트 단지별로, 보다 더 구체적인 예를 들어 봅니다. 시범 케이스 소지역인, 삼익비치, 남천 어울림, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치, 용호동 W 등등 남천, 대연, 용호 도심 해변 지역 고급 새 아파트 군 1만 가구를 중심으로, 남천 하늘채, 대연 혁신 힐스테이트, 대연 캐슬, 광안 쌍용 등등의 기존 아파트 군, 광안 자이, 광안 에일린의 뜰, 광안 SK 뷰, 민락 오션 테라스, 남천 2구역 포스코 등등 입주 예정, 혹은 분양 예정인 아파트 군 등등 총 2만여 가구.

또 다른 시범 케이스 소지역인, 대연 내륙지역의 대연 롯데 레전드, 대연 뷰 힐스, 대연 자이, 대연 파크 푸르지오, 대연 3 구역, 대연 4 구역, 대연 8구역 등등과 오양 양지, 대연 반도 등의 재건축 새 아파트 2만여 가구. 상기 예시한 아파트들의 가격은 상기한 소지역 내, 혹은 그 인근의 남천 로얄 듀크, 대연 푸르지오, 대연 로얄 듀크, 대연 SK 뷰 등등의 헌 아파트들과 더불어 빠르면 5년 내, 늦어도 10년 내 지금 보다 두세 배 오를 수 있을 것이고, 또 용인될 것입니다.

또 다른 예로, 시민공원과 그 주변의 촉진 지구 1~4 구역을 중심으로 연지 래미안, 연지 꿈에 그린, 전포 1-1 이 편한 세상, 서면 골든뷰 센트럴 파크 등등 새 아파트만 1만 5천여 가구. 그 인접의 양정 1, 2, 3구역, 전포 2-1 아이파크, 가야 3구역 캐슬 등등을 포함하여 총 2만 5천여 가구의 가격은 당해 지역의 헌 아파트들인 서면 캐슬 스카이, 한신 양정 하이츠, 대원 칸타 빌, 양정 현대 등등의 가격과 함께, 향후 10년, 늦어도 15년 후에는 최소 두 세배 상승이 가능하고 또 용인될 것입니다.

북항 재개발 지역과 문현 금융 단지 주변 지역도 마찬가지입니다. 북항 재개발 2단계 부산항 시티를 중심으로, 매축지 더 제니스 하버시티, 한양, 삼익 재건축 등등과 좌천, 범일, 수정, 초량 등등의 각종 신축 아파트들 1만 5천여 가구. 그리고 감만 1구역, 우암 1, 2구역, 문현 1 구역과 3구역 등등과 오션 파라곤 등 7개 지주택을 포함하여 2만 5천여 새 아파트. 도합 새 아파트 4만 가구와 그 지역 주변의 헌 아파트들의 가격 또한 10년 후 지금 보다 최소 두세 배, 20년 후에는 대 여섯 배 상승이 가능하고 또 용인될 것입니다.

최근에 모니터링된 자료.

​2022년 10월 9일 부동산 단신 1.

대출없이 강남 재건축 싹쓸이한 2030... 2019년부터 올해 상반기까지 강남구 개포동 디에이치아너힐즈(옛 주공3단지)·개포래미안포레스트(개포시영), 서초구 내 반포동 디에이치반포라클라스(삼호가든맨션3차), 잠원동 반포센트럴자이(신반포6차), 서초동 래미안리더스원(서초우성1차) 등 강남 주요 재건축 단지의 보류지 계약 내용을 조사한 결과 2030, 특히 30대가 거의 대다수를 싹쓸이한 것으로 나타났다.

강서 3500만·강동 4000만원 ‘뚝뚝’…서울 강서구 등촌동 등촌동아이파크, 주공5단지, 가양동 가양6·9단지, 강변 등이 500만~3500만원 하락했다. 서대문구 북아현동 e편한세상신촌, 신촌푸르지오, 현저동 독립문극동 등이 1000만~3000만원 떨어졌고 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트, 암사동 한솔솔파크더리버 등도 2000만~4000만원 하락했다. 관악구 봉천동 두산과 신림동 삼성산주공3단지 등도 500만원~2000만원 빠졌다.

21억원 하던 송파 올림픽훼밀리는 15억원, 잠실엘스도 최고 27억→19억5000만원에 거래되는 등 송파구 핵심 아파트조차 3년 전 가격으로 돌아갔다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 면적 76㎡도 19억9천만 원에 거래되며 20억 원 선이 무너졌다. 경인 지역도, 경기 화성 동탄신도시 청계동 동탄롯데캐슬알바트로스, 목동 e편한세상동탄, 반송동 시범한빛한화꿈에그린 등은 500만원~2000만원 떨어졌다.

경기 이천시 마장면 호반베르디움B4더퍼스트 전용 82㎡, 부발읍 신한아파트 전용 84㎡ 등도 최고가 대비 수천만~1억원 하락했다. 인천 서구 당하동 ‘검단신도시 신안인스빌어반퍼스트’의 전용면적 84㎡, 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘’의 전용 59㎡, 부평구 부평동 ‘부평중앙하이츠프리미어’에선 전용 59㎡ 등의 분양권 매물은 무피 혹은 마피로 하락했다. 경기 광주 탄벌동 ‘탄벌서희스타힐스’, 양주 옥정동 ‘월드메르디앙 양주옥정라피네트더테라스’ 등도 무피, 마피다.

같은 GTX노선인데.. 경기도 화상시 동탄역반도유보라아이비파크6.0(532가구) 전용 84㎡, 동탄역시범우남퍼스트빌 전용 84㎡, 운정역 역세권 상록데시앙(644가구) 전용 84㎡ 등 동탄 집값보다 파주시 운정신도시아이파크(3042가구) 전용 84㎡ 등 파주시 집값은 더 떨어졌다. 한편, 대전시 ‘도마 e편한세상 포레나’ 전용면적 59.87㎡ 분양권은 1억6700만원의 프리미엄이 붙은 4억5200만원에 거래됐고, 광주시 ‘계림 IPARK SK VIEW’ 분양권도 1억9000만원의 웃돈이 형성됐다.

'집값 급등 열차'였는데, 서울 송파구 잠실동 ‘잠실주공 5단지’ 82.61㎡, 오금동 상아2차 전용 60㎡, 양천구 신정동 ‘목동신시가지 13단지’ 전용 98.63㎡, 신월동 신월시영 전용 59㎡ 등 서울 재건축 집값은 하락기에 더 크게 떨어지고 있다. 한편, 감정가 1억2700만원의 강원도 춘천시 후평동 현대아파트는 1억1847만원에 낙찰됐다.

재개발·재건축 비리 단지별 적발 건수는 중구 신당8구역 재개발이 수사 의뢰 5건 등 모두 31건으로 가장 많았다. 이어 잠실 미성·크로바(29건) 개포주공1단지·수색6구역·둔촌주공(이상 27건) 이문3구역·한남3구역·잠실 진주(이상 25건)가 뒤를 이었다. 롯데건설은 한남뉴타운 2구역에서 사업 조건이 뛰어난 한남3구역을 넘어서는 조건을 제시했다. 재건축에 사라지는 벚꽃 명소…부산 수영구 남천동 삼익비치는 벚나무 일부만 이식한다.

“2030년엔 30조 황금알” 리모델링 시장...한화건설은 서울 강서구 염창 무학아파트 리모델링, SK에코플랜트는 경기 용인시 수지 뜨리에체아파트 리모델링, 현대엔지니어링은 경기 용인시 수지 삼성1차아파트 리모델링 시공사로 선정됐다. 한편, 서울 삼성동 대웅제약 부지 '라브르 27', 은평구 '서울은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트', 중구 이너시아 남산을 공급한다.

미분양 쌓이는데 가을 분양 폭증, 또 '폭탄 돌리기?...대단지, 서울 동대문구 휘경3구역자이, 성북구 장위4구역 재개발, 경기 광명시 광명1R구역 재개발, 철산동 주공 8·9단지 재건축 ‘철산자이 더 헤리티지’, 대전 서구 용문1·2·3구역 재건축, 대전 서구 도안우미린트리쉐이드 등을 분양할 예정이다. 2000가구 이상의 대단지 부산 ‘래미안 포레스티지’는 평균 58.66대 1, 경기 ‘안양역 푸르지오 더샵’, ‘안양 어반포레 자연&e편한세상’도 각각 15.84대 1, 18.41대 1의 경쟁률을 기록했다.

경기 평택시 화양지구 ‘e편한세상 평택 라씨엘로, ‘e편한세상 평택 하이센트, ‘포레나 평택화양’, '평택석정공원 화성파크드림', 화성시 조암 스위트엠', 파주시 'e편한세상 헤이리', 김포시' 고촌역 루체비스타' 등도 공급된다. 경기주택도시공사(GH)는 남양주 다산지금 A3블록 통합공공임대주택을 착공했다. 부천원종 B2블록, 화성동탄2 A54블록, 양주회천 A-10블록, 인천가정2 A3블록, 아산탕정2-A6블록 등 행복주택 공급은 줄줄이 연기됐다.

강릉·원주 포함 내주 1만4천여가구 공급...경기도 과천시 과천지식정보타운 신혼희망타운, 수원당수C3·D3블록에서 민간 사전청약 물량이 공급된다. 이밖에 원주 무실동 남원주역세권A6(행복주택), 강릉KTX역경남아너스빌 ,인천 계양구 작전동 '인천작전한라비발디', 충남 아산시 배방읍 'e편한세상탕정퍼스트드림', 충북 옥천군 옥천읍 'e편한세상옥천퍼스트원', 경북 포항시 구룡포읍 '포항푸르지오마린시티' 등에서 청약을 진행한다.

지방 분양 쏟아내며 미분양 걱정인 건설사들... 부산시 강서구 강동동 에코델타시티 푸르지오 센터파크(972가구), 대구 서구 내당동 두류역자이(1300가구), 대전 서구 용문동 둔산 더샵엘리프(2763가구) 등을 분양할 예정이다. 또, 부산 해운대구 중동 '해운대 달맞이 개발사업. 광주시 광산구 라펜트힐’의 프라이빗 라운지, 충남 홍성군 ‘e편한세상 홍성 더센트럴’, 충북 옥천군 'e편한세상옥천퍼스트원', 경북 포항시 '포항푸르지오마린시티' 등도 분양할 예정이다.

2년 4개월 전인 2020.6.14에 모니터링된 2020년 5월의 언론 등 자료 일부.

후분양을 하더라도 분양가 상한제는 적용된다. 그러나 착공과 동시에 선분양을 하는 것보다 일반분양가를 높일 수 있다는 게 대다수 조합들의 계산이다. 상한제에서 분양가를 결정하는 방식 때문이다. 상한제는 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가해 택지비를 따진다. 그런데 공시지가는 매년 오르고 있는 데다 정부가 현실화까지 가속하고 있는 상황이다. 후분양을 한다면 2~3년 뒤 오른 땅값을 분양가에 녹일 수 있다는 계산이 나올 수밖에 없는 것이다.

신천동 진주아파트조합의 경우 표준지 공시지가 상승에 따른 분양가 변화를 시뮬레이션 한 뒤 후분양 방식을 확정지었다. 2021년 선분양을 한다면 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3495만원으로 예상되지만 2023년 후분양 하는 것으로 선택하면 3.3㎡당 3815만원을 책정할 수 있다는 결과가 나왔다. 이 경우 조합의 분양수입은 8043억원에서 8744억원으로 700억원가량 늘어난다. 반성용 진주아파트 조합장은 “선분양와 통임대 등 여러 가지 방안을 검토했다”며 “현재로선 후분양 방식으로 진행하는 게 유리할 수밖에 없다”고 말했다.

강남에선 후분양을 선택하는 재건축 단지가 더 늘어날 전망이다. 인근 미성·크로바조합도 이 같은 이유로 ‘후분양 카드’를 만지작거리고 있다. 반포동 반포주공1단지 3주구 수주전에선 삼성물산이 조합에 준공후 분양을 제안했다. 조합이 사업시행계획을 세울 때 예측한 3.3㎡당 4600만원의 일반분양가를 3.3㎡당 5100만원 수준까지 올릴 수 있다는 내용이다. 이 경우 분양수입은 종전 1조원에서 1조1200억원가량으로 늘어난다는 계산이 나온다. 기존 추정분담금에 분양 조건만 변경해 반영할 경우 조합원 1인당 환급금은 1억원 안팎이라는 추정이 나온다.

상한제 유예기간 안에 분양이 가능한 데도 오히려 시점을 미루는 조합들도 있다. 정비사업조합들은 7월 28일 이전 입주자모집공고를 내면 상한제를 피할 수 있다. 그러나 아현동 아현2구역 조합은 올해 초 일찌감치 후분양을 확정하고 착공에 들어갔다. 강북에서 후분양을 결정한 곳은 아현2구역이 처음이다. 당장 분양하더라도 어차피 HUG의 분양가 규제를 받기 때문이다. 조합 관계자는 “시뮬레이션 결과 후분양을 할 경우 일반분양가를 1억~2억원가량 높일 수 있다는 계산이 나왔다”고 설명했다.

조합 입장에선 HUG의 고분양가 관리와 분양가 상한제 중 하나를 선택해야 한다. HUG 규제의 경우 인근에서 최근 분양한 단지의 가격을 기준으로 상한을 정한다. 하지만 앞선 단지도 분양가 규제를 받았기 때문에 후속 분양단지의 가격은 거의 오르지 않는다. 강남 일부 조합들의 경우 관리처분계획에서 확정한 조합원분양가 수준이 HUG가 책정한 일반분양가보다 높다. 원가가 공급가격보다 비싸다 보니 팔면 팔수록 손해를 볼 수밖에 없다는 의미다.

장위동 장위4구역조합도 분양가 상한제 유예기간이 지난 이후 분양하는 방안을 고려하고 있다. HUG 규제보단 그나마 원가 개념이 뚜렷해서다. 조합 관계자는 “주변 신축 가격이 3.3㎡당 3000만원을 넘는데 HUG 기준으론 3.3㎡당 1850만원대의 분양가를 넘길 수 없다”며 “종전자산평가를 진행했던 감정평가사들 사이에선 ‘차라리 상한제를 맞으면 땅값 때문에라도 3.3㎡당 2000만원은 넘을 것’이란 말이 나왔다”고 전했다.

조합은 일반분양가격이 3.3㎡당 최저 2105만원을 넘겨야 수지타산이 맞을 것으로 보고 있다. 이주 지연과 조합장 해임 등의 내홍을 감안하면 사업을 서두르더라도 상한제 시행 이후 분양에 나설 가능성이 높다는 게 주변 중개업소들의 관측이다. 다만 분양 방식은 후분양이 아닌 선분양이 될 전망이다. 후분양을 할 경우 공사비 조달 등 금융비용 부담이 따르기 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 “상한제 시행 직전 서울 서북권 등에서 분양하는 단지들은 시세보다 수억원가량 저렴한 로또 아파트가 될 것”이라며 “고생하며 사업을 끌고 온 조합원이 아니라 무주택으로 오래 버틴 일반인이 이득을 취하는 구조”라고 지적했다.

포스코건설이 서울 서초구 잠원동 신반포21차 재건축 사업 수주전에서 GS건설을 누르고 승리를 거뒀다. 특히 '자이' 텃밭인 반포에서 포스코건설이 첫 깃발을 꽂으면서 향후 강남 수주전에서 '포스코건설'의 위상이 높아질 전망이다. 28일 신반포21차 조합에 따르면 이날 오후 6시 반포 잠원주민센터에서 열린 시공사 선정 총회에서 조합원 108명 중 107명이 참석해 포스코건설에 63표를, GS건설에 44표를 투표했다. 이로써 포스코건설은 후분양제와 외관특화 설계 카드로 반포 터줏대감 GS건설을 이겼다.

신반포21차는 재건축을 통해 기존 2개동 108가구를 헐고 지하 4층~지상 20층 2개동 275가구 규모로 탈바꿈한다. 공사비 1020억원 규모로 비교적 작은 사업이지만 양사가 치열하게 경쟁하는 이유는 반포가 주는 상징성 때문이다. 포스코건설 입장에서는 사업 규모가 작은 만큼 타 건설사들의 경쟁이 줄어 이번 기회에 반포에 깃발을 꽂겠다는 의지가 크다. 특히 지난해 도시정비사업 부문에서 2조7452억원의 수주를 달성해 업계 2위를 기록하면서 위상도 높아진 상황이다.

반면 GS건설은 이곳을 수주해 반포 일대에 7370여가구의 메머드급 자이 브랜드 타운을 만들겠다는 생각이었다. 특히 신반포21차는 2차선 도로 사이로 신반포4지구와 마주보고 있어 2009년 완공한 반포자이와 함께 대단지 브랜드 타운의 핵심으로 판단했지만 실패했다. 그동안 반포가 자이 텃밭이라 GS건설이 쉽게 수주를 할 수 있을 것이라는 게 중론이었다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 포스코건설 역시 만만치 않았고 GS건설도 타 단지의 형평성 때문에 공격적으로 나오기 힘들면서 결국 포스코건설이 승기를 잡았다.

2020.06.14. 15:36답글쓰기