(계약대기)양평 서종인데 평당 12.7만, 포장진입로 약 392㎡ 무상 이전

[멋진세상]

양평 서종인데 평당 12.7만 원

기존 근린생활시설·완경사 임야·계곡·전망

폭 약 6m·길이 약 183m 포장 진입로 구간

환산면적 약 392㎡ 무상 이전 조건

양평 서종면에서 자연의 깊이를 그대로 품은 대규모 부동산을 소개합니다.

이번 매물은 단순한 임야 한 필지가 아닙니다.

대지와 전, 대규모 임야, 기존 제1종근린생활시설 건축물은 물론, 진입과 통행에 필요한 매도인 보유 도로지분까지 함께 이전하는 총 4필지 일괄 매매 물건입니다.

총 토지면적은 23,956㎡, 약 7,247평입니다.

매매가는 건축물을 포함해 10억 원이며, 기존 근린생활시설 가격 8,000만 원을 제외하면 토지가격은 약 9억 2,000만 원입니다.

이를 전체 토지면적으로 환산하면 토지가격은 3.3㎡당 약 12만 7,000원입니다.

양평에서도 서울 접근성이 좋은 지역으로 평가받는 서종면에서, 기존 건축물과 계곡, 전망, 완경사 임야까지 갖춘 7,000평대 부동산을 이 가격으로 검토할 수 있다는 점이 이 매물의 가장 큰 특징입니다.

매물 핵심 요약

구분	내용
소재지	경기도 양평군 서종면 일대
매매 형태	총 4필지 일괄 매매
총 토지면적	23,956㎡
평수 환산	약 7,247평
토지 구성	대지·전·임야 2필지
건축물	기존 제1종근린생활시설
전체 매매가	10억 원
건축물 배분가	8,000만 원
토지가격	약 9억 2,000만 원
토지 평단가	약 12만 7,000원
도로 조건	폭 약 6m·길이 약 183m 포장 진입로 구간
도로지분	환산면적 약 392㎡ 무상 이전 조건
주요 특징	기존 근생·완경사 임야·계곡·바위·수목·전망

※ 포장 진입로 전체 면적이 392㎡라는 의미가 아니라, 폭 약 6m·길이 약 183m의 포장 진입로와 관련하여 매도인이 보유한 도로지분 환산면적 합계 약 392㎡를 별도 대금 없이 이전하는 조건입니다.

7,247평 토지가 평당 약 12.7만 원

본 매물의 전체 매매가는 10억 원입니다.

이 가운데 기존 근린생활시설 건축물 가격 8,000만 원을 제외하면 토지에 배분되는 금액은 약 9억 2,000만 원입니다.

이를 총 토지면적 약 7,247평으로 나누면 다음과 같습니다.

토지가격 약 9억 2,000만 원

÷ 총 토지면적 약 7,247평

= 3.3㎡당 약 12만 7,000원

서종면 명달리 일대에 현재 등록된 토지 매물을 살펴보면, 약 571평 토지가 평당 53만 원, 완경사 전 391평이 평당 80만 원, 완경사 임야 402평이 평당 55만 원 수준으로 광고되고 있습니다. 다만 이는 실거래가격이 아닌 현재 매도인이 제시한 매물가격이며, 용도지역과 도로조건, 지목, 토목 여부에 따라 가격 차이가 큽니다.

또 다른 명달리 매물 가운데 도로지분이 없고 중경사에서 급경사인 약 300평 임야도 평당 35만 원에 등록되어 있습니다. 반면 본 매물은 전체 면적이 7,000평을 넘는 대규모 일괄 매매이기 때문에 소규모 전원주택 부지와 단순 비교할 수는 없지만, 평당 12.7만 원이라는 총액 기준의 가격 경쟁력은 분명하게 드러납니다.

공개 검색으로 확인되는 명달리 토지 실거래 사례 중에는 전 53평이 2,000만 원에 거래된 사례가 있으며, 이를 단순 환산하면 평당 약 37만 7,000원입니다. 그러나 53평 규모의 전과 7,247평 규모의 대지·전·임야 복합 부동산은 면적, 지목, 형상, 도로, 건축물 조건이 전혀 다르므로 직접적인 가격 기준으로 사용하기보

다는 지역 내 거래가격의 참고자료로만 보는 것이 적절합니다.

따라서 이 매물의 가격을 평가할 때는 단순히 ‘서종면 평균 평당가’만 볼 것이 아니라 다음 요소를 함께 비교해야 합니다.

총 7,247평에 이르는 대규모 면적

대지·전·임야가 함께 구성된 복합 지목

기존 제1종근린생활시설 포함

계곡과 바위, 수목, 전망이 형성된 현장

생각보다 완만한 임야 지형

포장 진입로와 도로지분 이전 조건

대규모 일괄 매매에 따른 규모 할인

이 조건을 종합하면, 본 매물은 소규모 전원주택용 토지보다 평당가격이 낮을 수밖에 없는 대규모 임야 매물이지만, 기존 건축물과 대지, 전, 계곡, 진입도로 관련 권리를 함께 확보할 수 있다는 점에서 일반적인 산림형 임야와도 차이가 있습니다.

총 4필지, 약 7,247평의 복합 구성

본 매물은 총 4필지로 구성되어 있습니다.

지목	면적
대지	458㎡
전	393㎡
임야	692㎡
임야	22,413㎡
합계	23,956㎡

평수로 환산하면 약 7,247평입니다.

단순히 임야만 넓게 구성된 것이 아니라, 기존 건축물이 있는 대지와 전, 소규모 임야 및 대규모 임야가 서로 연결된 구조입니다.

따라서 자연형 전원주택이나 세컨하우스뿐만 아니라 작업실, 창작공간, 스튜디오, 휴식공간, 예약제 공간 등 여러 방향의 활용 가능성을 함께 검토할 수 있습니다.

다만 캠핑장, 야영장, 숙박시설, 카페, 종교시설 또는 기타 영업시설로 활용하려면 용도지역과 산지전용, 개발행위허가, 건축허가, 오수처리, 소방, 주차장 및 도로조건 등을 별도로 확인해야 합니다.

기존 제1종근린생활시설 포함

이 매물의 중요한 장점 중 하나는 토지만 있는 것이 아니라, 이미 사용승인을 받은 기존 근린생활시설이 포함되어 있다는 점입니다.

건축물 현황은 다음과 같습니다.

구분	내용
주용도	제1종근린생활시설
세부 용도	사무소
구조	일반목구조
층수	지상 1층
건축면적	29.6㎡
연면적	29.6㎡
연면적 환산	약 8.95평
옥탑 다락	약 12㎡, 약 3.6평
높이	5.3m
건폐율	6.46%
용적률	6.46%

작은 규모이지만 기존 제1종근린생활시설이 존재한다는 점은 토지만 있는 임야와는 다른 출발점이 됩니다.

매수 후 바로 대규모 영업시설로 사용할 수 있다는 뜻은 아니지만, 기존 건축물을 활용한 사무공간, 개인 작업실, 휴식공간 또는 향후 공간계획을 세우기 위한 거점으로 검토할 수 있습니다.

향후 증축이나 개축, 재축, 신축, 용도변경 가능 여부는 건축법상 도로와 접도조건, 해당 토지의 용도지역, 산지 및 농지 관련 제한, 오수처리계획과 관할 행정기관의 판단에 따라 달라집니다.

폭 약 6m·길이 약 183m 포장 진입로

대규모 자연형 토지에서 토지 자체만큼 중요한 것이 바로 진입도로입니다.

본 매물은 마을 진입부에서 매물 방향으로 이어지는 폭 약 6m, 길이 약 183m의 포장 진입로 구간을 이용해 접근하는 구조입니다.

더 중요한 부분은 이 포장도로와 관련하여 매도인이 보유하고 있는 도로지분도 매매조건에 포함된다는 점입니다.

매수인이 별도로 대금을 지급하지 않고 이전받는 도로지분의 환산면적 합계는 약 392㎡, 약 119평입니다.

토지 매매에서는 도로지분도 별도 가격을 정해 매수하거나, 도로 소유자에게 사용승낙을 받아야 하는 경우가 많습니다.

그런 점에서 진입과 통행에 필요한 매도인 보유 도로지분을 별도 대금 없이 이전받는 조건은 실질적인 장점입니다.

다

만 계약 전에는 다음 사항을 서류로 명확하게 확인해야 합니다.

도로를 구성하는 각 필지와 지분율

매도인이 실제 보유한 도로지분

매수인에게 이전되는 정확한 지분

현황도로와 지적도상 도로의 일치 여부

건축법상 도로 해당 여부

기존 건축물 사용승인 당시 적용된 도로조건

공사차량과 대형차량의 실제 진입 가능성

도로 일부의 사유지 또는 타인 지분 포함 여부

도로 유지·보수비 부담관계

현재 차량 통행이 가능하고 포장되어 있다는 사실과, 향후 건축허가에 필요한 법정 접도요건을 충족한다는 것은 서로 다른 문제이므로 계약 전 행정적인 검토가 필요합니다.

현장에서는 생각보다 완만했던 임야

‘임야 7,000평’이라는 말만 들으면 경사가 심하고 실제 활용이 어려운 산지를 떠올릴 수 있습니다.

하지만 현장을 직접 확인했을 때는 예상보다 완만한 구간이 많았습니다.

전체가 평탄한 토지는 아니지만, 자연의 지형을 그대로 살리면서 공간별 활용 방향을 검토할 수 있는 완경사 구간이 확인됐습니다.

최근에는 실제 매수희망자와 가족분들이 함께 현장을 답사했습니다.

공부상 지목과 면적만으로는 알기 어려운 숲의 깊이와 지형, 물길, 바위, 조망을 직접 확인할 수 있었고,

특히 함께 오신 부모님 세대가 현장의 자연스러운 분위기를 더욱 마음에 들어 하셨습니다.

대규모 자연형 토지는 서류보다 현장에서 느껴지는 경사와 안정감이 중요합니다.

이곳은 단순히 가파르고 손대기 어려운 산이라기보다, 자연 지형을 살려 구간별 활용을 구상해볼 수 있는 임야라는 인상을 주는 현장이었습니다.

돈을 들여도 만들기 어려운 계곡·바위·나무·전망

현장에서 가장 눈에 들어오는 것은 이미 형성된 자연환경입니다.

토지 안팎으로 이어지는 물길과 계곡 분위기

오랜 시간 자연스럽게 자리 잡은 바위

크고 작은 수목과 숲

높은 곳에서 내려다보는 산세와 전망

인위적으로 조성하지 않은 자연스러운 지형

전원주택이나 자연형 공간을 새로 조성하면서 대형 조경수와 자연석, 수공간을 별도로 설치하려면 적지 않은 비용이 들어갑니다.

하지만 이곳은 돈을 들여 새로 배치한 조경이 아니라, 오랜 시간이 만들어낸 자연의 요소들이 현장에 이미 자리하고 있습니다.

인위적인 정원과 달리 주변 산세와 자연스럽게 연결되어 있고, 계절이 바뀔 때마다 공간의 분위기도 함께 달라집니다.

단순히 넓기만 한 임야가 아니라, 머물고 싶은 지점과 기억에 남는 자연 요소를 갖고 있다는 것이 이 매물의 가치입니다.

서종면 생활권과 서울 접근성

서종면은 북한강과 문호리 생활권을 중심으로 전원주택, 세컨하우스, 문화공간과 카페가 형성되어 있는 양평 서부권의 대표적인 자연 주거지역입니다.

명달리는 문호리 중심 생활권보다 안쪽에 자리해 편의시설과의 거리는 있지만, 그만큼 숲과 계곡이 살아 있는 깊은 자연환경을 느낄 수 있습니다.

서울 도심 한가운데에서 누리는 생활 편의성과는 성격이 다릅니다.

이곳의 가치는 도시생활을 그대로 옮겨놓는 데 있는 것이 아니라, 서울과 완전히 단절되지 않으면서도 현장에 들어오면 도시의 소음과 밀도에서 벗어날 수 있다는 데 있습니다.

서울–양평 고속도로 사업 재추진

2026년 3월 정부는 중단됐던 서울–양평 고속도로 사업을 다시 추진하겠다고 발표했습니다.

정부 발표에 따르면 노선과 종점은 모든 가능성을 열어두고 원점에서 다시 검토하며, 새로운 타당성조사를 거쳐 2029년 착공을 목표로 사업을 추진할 계획입니다.

다만 현재는 노선과 종점, 세부 일정이 최종 확정된 단계가 아닙니다.

따라서 본 매물을 특정 고속도로 나들목의 직접 수혜지로 단정하거나, 이동시간이 확정적으로 단축된다고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.

그럼에도 서울–양평 고속도로 사업의 재추진은 양평군 전체의 광역교통망 개선 가능성을 다시 열었다는 점에서 장기적으로 지켜볼 만한 지역 이슈입니다.

본 매물은 이러한 개발계획만을 바라보고 접근하는 투자형 토지라기보다는, 현재 갖추고 있는 자연환경과 기존 건축물, 대규모 면적, 가격 경쟁력을 우선해서 평가하는 것이 맞습니다.

양평군의 관광·체류형 지역정책

양평군은 2026년도 예산 편성 방향에서 관광개발 가속화와 지역경제 활성화를 주요 과제로 제시했습니다. 양평군의 자연환경과 관광자원을 활용해 체류형 관광 기반을 확대하려는 정책 방향도 이어지고 있습니다.

서종면과 명달리 같은 자연지역은 대규모 상업개발보다는 전원생활, 세컨하우스, 소규모 문화공간, 자연체험 및 체류형 공간에 대한 관심과 연결되는 지역입니다.

다만 군 단위 관광정책이 특정 토지의 개발허가나 영업허가를 보장하는 것은 아닙니다.

관광과 체류 수요의 확대 가능성은 지역의 장기적인 방향성을 이해하는 참고자료로 보고, 실제 토지 활용 여부는 개별 인허가를 별도로 검토해야 합니다.

주변 가격과 비교할 때 주의할 점

서종면 토지는 같은 마을 안에서도 가격 차이가 매우 큽니다.

대체로 다음 조건에 따라 평당가격이 달라집니다.

가격에 영향을 주는 요소	주요 내용
면적	소규모 건축용지는 평당가가 높고 대규모 임야는 낮아지는 경향
지목	대지·전·답·임야에 따라 차이
용도지역	관리지역·농림지역 등 규제 차이
도로	법정도로 접면, 도로 폭, 도로지분 여부
지형	평탄지·완경사·급경사
토목	옹벽, 배수, 절·성토 완료 여부
건축물	기존 적법 건축물 존재 여부
자연환경	계곡·조망·수목·남향 여부
생활권	문호리와 서종면 중심지까지 거리
거래 규모	전체 매매대금과 환금성

현재 명달리에서 광고되는 소규모 토지 중에는 평당 35만 원에서 80만 원대의 사례가 확인되지만, 대부분 300∼500평 안팎의 개별 전원주택용 토지입니다.

본 매물은 약 7,247평에 달하는 대규모 일괄 매매이므로 소규모 토지와 같은 평당가를 적용하기 어렵습니다.

그럼에도 토지가격 기준 평당 약 12.7만 원에 대지와 전, 임야, 기존 근린생활시설, 계곡과 조망, 도로지분까지 함께 검토할 수 있다는 점은 가격 비교에서 눈여겨볼 부분입니다.

이런 분께 추천드립니다

양평 서종면에서 넓은 자연형 토지를 찾는 분께 적합합니다.

특히 다음과 같은 목적을 가진 분들이 현장을 직접 확인해볼 만합니다.

대규모 임야와 대지를 함께 확보하려는 분

기존 근린생활시설이 있는 토지를 찾는 분

계곡과 숲, 바위, 전망이 있는 부지를 선호하는 분

자연 속 세컨하우스나 가족 휴식공간을 구상하는 분

개인 작업실이나 창작 스튜디오를 계획하는 분

인위적으로 조성된 전원주택단지보다 자연 그대로의 땅을 선호하는 분

단기 차익보다 장기간 보유하며 공간을 만들어갈 분

대규모 토지를 비교적 낮은 평당가격으로 확보하려는 분

야영장, 캠핑장, 숙박시설, 카페 등의 사업용 활용을 계획하는 경우에는 매수 전에 해당 업종의 인허가 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

매수 전 반드시 확인할 사항

본 매물은 자연환경과 가격 경쟁력이 분명하지만, 대규모 임야와 오래된 마을 진입로를 포함하고 있으므로 계약 전 확인도 중요합니다.

권리관계

각 필지별 등기사항전부증명서

근저당권과 가압류 등 제한물권

도로지분의 소유자와 정확한 지분율

이전되는 도로지분의 필지별 내역

경계와 점유현황

건축물

건축물대장과 현황의 일치 여부

사용승인 여부

위반건축물 표시 여부

다락의 건축물대장 반영 여부

정화조와 오수처리시설 현황

전기·수도·난방시설 상태

도로

현황도로와 지적도상 도로 비교

건축법상 도로 해당 여부

도로 폭과 접도 길이

제3자 소유 토지 통과 여부

공사차량 진입과 회차 가능성

도로 유지·보수 책임

통행 분쟁이나 민원 이력

토지이용 및 개발

용도지역과 산지 구분

보전산지·준보전산지 여부

산지전용허가 가능성

농지취득자격증명 필요 여부

개발행위허가 가능성

계곡·구거·하천 관련 제한

경사도와 입목축적

문화재·환경·수질 관련 규제

증축·신축·용도변경 가능성

특히 본 매물은 도로지분을 이전받는다는 사실과 향후 원하는 건축행위의 접도요건을 충족한다는 것을 구분해서 검토해야 합니다.

정리

양평 서종면에 위치한 본 매물은 총 23,956㎡, 약 7,247평 규모의 자연형 부동산입니다.

총 4필지의 대지·전·임야와 기존 제1종근린생활시설 건축물이 포함되어 있으며, 진입에 이용되는 폭 약 6m·길이 약 183m의 포장도로와 관련한 매도인 보유 도로지분도 함께 이전하는 조건입니다.

도로지분 환산면적 약 392㎡, 약 119평은 별도 대금 없이 이전합니다.

전체 매매가는 10억 원입니다.

기존 근린생활시설 가격 8,000만 원을 제외한 토지가격은 약 9억 2,000만 원으로, 총 토지면적을 기준으로 하면 3.3㎡당 약 12만 7,000원입니다.

현장에는 다음과 같은 요소가 이미 갖춰져 있습니다.

기존 제1종근린생활시설

생각보다 완만한 임야 구간

자연스럽게 이어지는 계곡과 물길

오랜 시간 자리를 지켜온 나무와 바위

산세가 펼쳐지는 전망

차량 진입이 가능한 포장 진입로

별도 비용 없이 이전되는 도로지분

최근 실제 매수희망자와 가족분들이 현장을 함께 답사했으며, 특히 부모님 세대가 자연성과 현장 분위기를 인상 깊게 평가했습니다.

사진으로는 넓이와 숲의 깊이, 계곡의 물소리, 실제 경사와 전망을 모두 전달하기 어렵습니다.

이 매물은 면적표만 보고 판단하는 토지가 아닙니다.

양평 서종면에서 7,000평이 넘는 자연을 평당 약 12.7만 원에 확보하면서, 기존 근린생활시설과 계곡, 전망, 포장 진입로 및 도로지분까지 함께 검토할 수 있는 부동산입니다.

자연을 새로 만드는 것이 아니라, 이미 완성된 자연 속에 필요한 공간을 더하고 싶은 분께 권해드릴 수 있는 매물입니다.

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토지 매매는 면적과 가격만으로 결정할 수 없습니다.

도로, 건축, 산지, 농지, 개발행위, 오수처리와 권리관계를 함께 살펴야 실제 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.

공인중개사의 전문성에 행정사의 검토를 더해,

거래의 방향과 계약의 완성도를 함께 살펴드립니다.

※ 본 글의 주변 가격자료 중 매물 광고가격은 실거래가격이 아닙니다. 실제 계약 전에는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 경기부동산포털, 등기사항전부증명서와 관계기관 확인을 통해 최신 자료를 다시 검토해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 경기부동산포털에서는 토지의 연도별 실거래자료를 조회할 수 있습니다.

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