주택연금에 적합한 주택은 이런 다가구주택이다.

[법학박사 황경진]

경매물건 종합 검토 보고서

창원지방법원 2026타경10136 부동산임의경매 — 창원시 의창구 서상동 683-6 다가구주택

주택연금 활용 적합성 · 입찰가 적정성 · 취득세 · 단기매도 세금 · 미래가치

의뢰인	수료생 김**
작성	황경진경매학원 (법학박사 황경진) · 2026. 9. 6.
검토 목적	주택연금(역모기지) 활용을 전제로 한 낙찰 취득의 타당성 및 4억 5천만 원 입찰가의 적정성 검토

본 보고서의 세율·연금 기준은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령과 한국주택금융공사(HF) 공표 기준에 따른 일반적 검토 의견입니다. 취득세·소득세의 최종 판단은 취득 시점의 세대별 주택 보유 현황과 시가표준액에 따라 달라지므로 잔금 전 세무사 확인을, 주택연금 가입 가능 여부와 월지급금은 공사 지사 사전상담을 반드시 거치시기 바랍니다.

Ⅰ. 물건 및 사건 개요

본건은 창원지방법원 경매5계에서 진행 중인 부동산임의경매 사건으로, 채권자 반송새마을금고가 2013. 5. 21. 설정한 근저당권(채권최고액 3억 9,000만 원, 청구금액 314,696,990원)에 기하여 2026. 2. 6. 개시되었습니다. 소유자였던 박준*은 2025. 9. 18. 사망하여 자녀 3인(박정*와ㅣ 2명)이 각 1/3 지분으로 상속하였고, 채권자가 경매 실행을 위해 대위로 상속등기(2026. 2. 12.)를 마친 상태입니다.

구분	내용
소재지	경남 창원시 의창구 서상동 683-6 (도로명: 평산로147번길 28-18)
토지	대 170.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 정방형 완경사 · 북측 폭 약 8m 소로 한면 접함
건물	철근콘크리트 4층 다가구주택(5가구) · 연면적 351.33㎡ · 사용승인 2013. 5. 15. · 1층 제2종근린생활시설(사무소) 31.35㎡ + 주택 계단실 14.82㎡, 2~4층 각 101.72㎡
제시외	발코니 확장(벽체이용 새시조) 5개소 합계 29.07㎡ — 일괄매각에 포함
감정평가	합계 869,480,500원 (토지 466,348,000원 @2,740,000원/㎡ · 건물 400,516,200원 @1,140,000원/㎡ · 제시외 2,616,300원) — 기준시점 2026. 2. 11.
진행경과	1회(7/15) 869,480,000원 유찰 → 2회(8/26) 608,636,000원 유찰 → 3회 2026. 10. 7. 최저 426,045,000원(보증금 42,604,500원) → 4회 예정 2026. 11. 11. 298,231,000원
공시가격	개별공시지가 1,469,000원/㎡(2026. 1.), 토지분 환산 약 2억 5,003만 원. 개별주택가격은 별도 확인 필요(주택연금 판정의 핵심 자료)

특기사항으로 매각물건명세서 비고란에 '일반건축물대장상 101호는 근린생활시설이나 주거로 이용 중'이라고 기재되어 있습니다. 건축물대장상 위반건축물 등재는 현재 없으나, 제시외 발코니 새시 부분은 향후 위반건축물 등재 및 이행강제금 가능성이 있는 부분이므로 주택연금 담보 활용 전 반드시 현황을 확인해야 합니다.

Ⅱ. 권리분석 — 인수권리 없음(깨끗한 물건)

말소기준권리는 2013. 5. 21. 반송새마을금고 근저당권(토지·건물 공동담보)입니다. 이후의 가압류 2건(하상호 2,500만 원, 문지훈 9,000만 원)과 임의경매개시결정등기는 모두 매각으로 소멸하며, 등기부상 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. 과거의 전세권·주택임차권등기·근저당권은 전부 말소되었습니다.

1. 임차인 분석 — 전원 대항력 없음

점유 임차인 6명 전원이 말소기준권리(2013. 5. 21.) 이후에 전입하여 대항력이 없습니다. 따라서 배당 결과와 무관하게 매수인이 인수할 보증금은 0원이며, 명도 거부 시 전원 인도명령 대상입니다.

임차인	점유부분	보증금/차임	전입일자	확정일자	비고
김**	301호 전부	6,500만	2019.07.26.	2019.07.26.	배당요구 26.3.25.
문**	201호 전부	9,000만	2024.06.07.	2024.05.07.	배당요구 26.2.27. · 가압류(9,000만) 병행
원**	101호 전부	4,000만	2022.10.04.	2022.10.04.	소액임차인 · 배당요구 26.3.25.
원**	101호 전부	무	2024.03.20.	미상	원경현의 동생 · 배당요구 없음
정**	202호 전부	6,500만	2021.02.26.	2020.12.28.	배당요구 26.3.13.
황**	302호 전부	3,000만/월30만	2021.07.29.	2021.07.29.	소액임차인 · 배당요구 26.3.26.

소액임차인 최우선변제 판단 기준은 최선순위 담보물권 설정일(2013. 5. 21.) 당시의 시행령입니다. 당시 창원시(그 밖의 지역)는 보증금 5,500만 원 이하 임차인에게 1,900만 원까지 최우선변제가 인정되므로, 원**(4,000만)·황**(3,000만)이 해당하고 김**·정**(각 6,500만)·문**(9,000만)은 최우선변제 대상이 아니며 확정일자 순위에 따른 우선변제만 받습니다. 이는 전액 매각대금에서 배당되는 문제이고 매수인의 부담이 아닙니다.

2. 명도 난이도

배당요구를 한 임차인 5명은 배당금 수령에 매수인의 명도확인서가 필요하므로 협조 유인이 있어 명도는 비교적 수월할 것으로 봅니다. 다만 보증금 전액 배당이 어려운 후순위 임차인(특히 문**)과 배당요구 없는 점유자 원**은 인도명령·강제집행까지 염두에 두고, 6세대 기준 이사비 등 명도비용으로 1,000만~2,000만 원을 입찰가에 반영해 두는 것이 안전합니다.

Ⅲ. 입찰가 4억 5,000만 원의 적정성

4억 5,000만 원은 감정가(869,480,500원)의 51.8%, 3회차 최저가(426,045,000원)의 105.6% 수준입니다. 판단의 준거는 다음과 같습니다.

지표	수치	시사점
토지 감정가	466,348,000원	4.5억 응찰 시 토지가치 이하 매입 — 하방 방어력 확보
의창구 다가구 낙찰가율(1년)	42.54% (5건)	감정가 환산 약 3.7억 — 통계상 4.5억은 상단
창원시 다가구 낙찰가율(6월)	52.77% (45건)	감정가 환산 약 4.59억 — 4.5억과 정합
2회차 유찰가	608,636,000원	시장 수요층의 저항선은 4.26억~6.08억 사이에 존재

종합하면 4억 5,000만 원은 통계적 평균보다는 다소 공격적이지만, 토지 감정가를 밑도는 가격이고 최근 6개월 창원시 다가구 평균 낙찰가율과는 부합하는 수준이어서 '실수요(주택연금·임대) 목적의 방어적 응찰가'로는 수용 가능한 범위입니다. 감정가 8.69억 물건이 4.26억까지 내려온 3회차에는 응찰자 유입 가능성이 커지므로, 낙찰을 우선한다면 4.3억~4.5억 구간, 가격을 우선한다면 4회차(최저 2.98억) 유찰 대기 전략이 있으나 후자는 3회차에서 타인에게 낙찰될 위험을 감수해야 합니다. 명도비용과 미납 공과금 등 부대비용 약 2,000만 원을 감안한 실질 취득원가는 약 4.7억+취득세 수준임을 함께 고려하십시오.

Ⅳ. 취득세 검토 1. 세대 주택 수 판정이 관건

취득세 중과 여부는 취득일(잔금일) 현재 1세대 보유 주택 수와 조정대상지역 여부로 결정됩니다. 창원시 의창구는 현재 조정대상지역이 아니므로, 본건 취득으로 2주택이 되면 기본세율(1~3%), 3주택이 되면 8% 중과가 적용됩니다.

김** 세대의 보유 현황은 ① 창원 아파트(시세 약 9억), ② 경남 **군 소형주택 1/2 지분입니다. 공유지분도 원칙적으로 1주택으로 계산되지만, 비수도권 소재 시가표준액(공시가격) 2억 원 이하 저가주택은 중과 판정 시 주택 수에서 제외되고 그 자체도 중과되지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의2 및 제28조의4, 2025. 1. 2. 취득분부터 종전 1억 원 기준이 비수도권 2억 원으로 완화). 고성군 전용 25평 미만 소형주택이라면 공시가격 2억 원 이하일 가능성이 높아 주택 수 제외가 유력하나, 반드시 고성군청·위택스에서 시가표준액과 정비구역 해당 여부를 확인해야 합니다.

2. 예상 세액 (낙찰가 4.5억, 2주택 기본세율 전제)

본건은 주택(약 320㎡)과 1층 근린생활시설(31.35㎡)이 함께 있는 건물이므로 낙찰가를 주택분과 근생분으로 안분(시가표준액 비율 원칙, 아래는 감정가 구성비에 따른 개산)하여 각각의 세율을 적용합니다. 다가구주택은 가구당 전용면적으로 국민주택규모(85㎡)를 판단하므로 주택분 농어촌특별세는 비과세입니다.

구분	안분가액(개산)	세율	세액(개산)	비고
주택분 (약 91%)	약 4억 1,000만	1.1%	약 451만 원	취득세 1% + 지방교육세 0.1%
근생분 (약 9%)	약 4,000만	4.6%	약 184만 원	취득세 4% + 농특세 0.2% + 교육세 0.4%
합계	4억 5,000만	—	약 635만 원	±α (시가표준액 안분에 따라 변동)

만약 고성군 주택이 시가표준액 2억 원을 초과하거나 정비구역 내 소재하여 주택 수에 포함되면 본건은 비조정지역 3주택 취득이 되어 주택분에 8%(농특세 비과세, 지방교육세 0.4% — 합계 8.4%)가 적용되고 세액이 약 3,600만 원 수준으로 급증합니다. 세액 차이가 약 3,000만 원에 이르므로 입찰 전 고성 주택의 시가표준액 확인이 가장 중요한 선결 과제입니다. 필요 시 잔금 전 고성 지분을 증여·매도 등으로 정리하는 방안도 병행 검토하십시오.

Ⅴ. 부동산매매사업자의 6개월 내 단기매도 세금

김**은 부동산매매사업자이므로 사업 목적으로 취득하여 단기 매도하는 경우 그 차익은 양도소득이 아닌 사업소득으로 종합과세됩니다. 개인이 1년 미만 보유 주택을 양도하면 70%(지방소득세 포함 77%)의 단기 양도세율이 적용되는 것과 달리, 매매사업자의 주택 매매차익은 기본세율(6~45%)로 과세되는 것이 원칙입니다.

다만 소득세법 제64조의 비교과세(양도소득세 방식과 종합소득세 방식 중 큰 금액으로 과세)는 조정대상지역 중과대상 주택, 분양권, 미등기 자산, 비사업용토지 등을 매매할 때 적용되는데, 본건은 비조정지역 소재로 중과대상 주택이 아니므로 비교과세 대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 즉 단기매도 시나리오에서 매매사업자 지위는 뚜렷한 절세 수단이 됩니다.

예시 계산 (4.5억 취득 → 6개월 내 5.5억 매도 가정)

매매차익 1억 원에서 취득세(약 640만)·명도비(약 1,500만)·중개보수 및 등기비용 등 필요경비 약 2,000만~2,500만 원을 공제하면 사업소득금액은 약 7,500만~8,000만 원입니다. 다른 소득이 없다고 가정하면 24% 구간(누진공제 576만 원)이 적용되어 종합소득세 약 1,250만~1,350만 원, 지방소득세 포함 약 1,400만~1,500만 원 수준입니다. 같은 차익을 개인 양도로 실현하면 약 6,000만 원(77%)에 이르므로 차이가 큽니다. 다만 매매사업소득은 종합소득에 합산되므로 같은 해에 다른 매매차익·사업소득이 있으면 적용 세율이 올라가고, 건강보험료 부담 증가도 감안해야 합니다.

부가가치세는 다가구주택의 경우 가구당 전용면적 85㎡ 이하이면 주택 공급이 면세이므로 본건 주거 부분(가구당 약 50㎡ 내외)은 면세로 판단되나, 1층 근린생활시설 부분의 건물분은 과세 대상이 될 수 있어 사업자 유형(일반/간이)과 함께 세무사 확인이 필요합니다.

전략적 유의점을 하나 짚습니다. '6개월 내 매도(매매사업 재고자산)'와 '주택연금 가입(장기 보유·본인 거주)'은 취득 목적이 정면으로 상충합니다. 매매사업자 장부에 재고로 계상한 주택을 거주·연금용으로 전환하면 사업소득과 양도소득의 구분, 재고자산의 가사용 전환 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전에 '단기 전매 물건'인지 '연금용 보유 물건'인지 목적을 확정하고, 연금용이라면 처음부터 사업용이 아닌 개인 보유 자산으로 취득·관리하는 것이 안전합니다.

Ⅵ. 주택연금 가입 적합성 및 예상 연금액 1. 가입요건 대조

요건	기준 (2026년)	본건 판정
연령	부부 중 1명 만 55세 이상	충족 — 배우자 남편 1965년생(61세 추정). 월지급금은 연소자(김**, 57세) 기준 산정
주택 유형	단독·다가구·아파트 등. 복합용도는 주택면적이 전체의 1/2 이상	충족 — 주택면적 약 320㎡/351.33㎡(91%). 다만 1층 근생 존재는 공사 실무심사 확인 필요
가격	부부 합산 '공시가격' 12억 원 이하	확인 필요 — 아래 2. 참조 (최대 쟁점)
거주	가입자 또는 배우자가 담보주택에 전입·실거주	이행 필요 — 낙찰 후 본건으로 전입해야 하며, 유니시티에 거주하면서 본건으로 가입은 불가
임대차	저당권방식: 보증금 있는 임대차 불가(무보증 월세만) / 신탁방식: 보증금 있는 임대차 가능(보증금 공사 예치)	설계 필요 — 낙찰 후 전 세대 명도 뒤 무보증 월세 또는 신탁방식 재임대
기타	위반건축물 등재 주택은 가입 제한 가능	제시외 발코니 새시 부분 사전 점검

2. 최대 쟁점 — 합산 공시가격 12억 원 판정과 보유 주택 수

주택연금은 부부 합산 공시가격 12억 원 이하이면 다주택자도 가입할 수 있고, 12억 원을 초과하는 경우에는 2주택자에 한하여 3년 내 비거주 주택 처분 조건부 가입이 허용됩니다. 본건 낙찰 시 김희정 세대는 유니시티 + 고성 지분 + 본건의 3주택이 되므로, 합산 공시가격이 12억 원을 초과하면 처분조건부 가입조차 불가능해집니다.

개산해 보면 창원 아파트(시세 약 9억)의 공시가격은 통상 6억~6.5억 원 수준, 본건 다가구의 개별주택가격은 감정가 대비 상당히 낮게 형성되는 것이 보통이어서 4억 내외로 추정되며(반드시 부동산공시가격알리미에서 확인), 고성 지분은 공시가격의 1/2만 합산됩니다. 합산 추정치는 10억~11억 원대로 12억 이내일 가능성이 높지만 여유가 크지 않습니다. 따라서 ① 입찰 전 세 주택의 공시가격을 정확히 합산하고, ② 12억에 근접·초과한다면 고성 지분을 사전에 정리하여 2주택(처분조건부 가입 가능) 구조를 만들어 두는 것을 권합니다. 장기적으로 유니시티를 매도하고 본건에 거주하며 연금을 받는 구조라면, 창원 아파트 처분 후에는 12억 요건이 한층 안정적으로 충족됩니다.

3. 예상 월지급금

월지급금은 공시가격이 아니라 담보주택의 시세 또는 감정평가액을 기준으로 산정되며, 다가구주택은 시세가 없어 감정평가(비용 가입자 부담)에 따릅니다. 한국주택금융공사 공표 기준(2026. 3. 1. 종신지급방식 정액형, 연소자 연령 기준)으로 55세는 주택가격 1억 원당 월 15.6만 원, 60세는 21.0만 원이므로 57세는 1억 원당 약 17만~18만 원 수준으로 보간됩니다. 담보평가액 시나리오별 개산은 다음과 같습니다.

담보평가액 가정	예상 월지급금(개산)	비고
4.5억 원 (낙찰가 수준)	월 약 78만~81만 원	보수적 하한
6억 원	월 약 104만~108만 원	중간 시나리오
8억 원 (경매 감정가 근접)	월 약 139만~144만 원	공사 감정평가가 경매 감정 수준일 경우

연소자가 60세가 되는 시점(약 3년 후)에 가입하면 같은 평가액에서도 월지급금이 약 18% 늘어나므로, 낙찰 직후 곧바로 가입하기보다 임대수익으로 운용하다가 연령을 높여 가입하는 시차 전략도 유력합니다. 2026. 3. 1.부터 초기보증료가 주택가격의 1.0%로 인하되었고(연보증료 별도), 경락잔금대출을 이용한 경우에는 가입 시 선순위 대출을 상환해야 하므로 인출한도를 활용하는 대출상환방식 설계가 필요합니다. 정확한 금액은 공사 홈페이지 예상연금조회와 지사 상담으로 확정하십시오.

Ⅶ. 미래가치 평가

가격 상승 관점에서는 보수적으로 보아야 합니다. 창원 의창구 주거지역 지가변동률은 2023. 2.~2026. 2. 누계 -1.355%로 약보합이며, 본건 개별공시지가도 2025년 1,460,000원에서 2026년 1,469,000원으로 사실상 제자리입니다. 다가구주택은 환금성이 낮아 관내 낙찰가율이 감정가의 50% 내외에 형성되는 자산군이므로, 단기 시세차익형 물건이라기보다 토지와 임대수익에 기반한 현금흐름형 자산으로 규정하는 것이 정확합니다.

반면 방어력은 견고합니다. 4.5억 취득 시 토지 감정가(4.66억)보다 낮게 매입하는 셈이고, 제2종일반주거지역 정방형 170.2㎡ 토지에 용적률 206%가 이미 실현된 2013년식 건물(잔존 내용연수 38년)은 종신 담보물로서 물리적 수명도 충분합니다. 현재 임대차 규모(보증금 합계 2.9억 원 + 월 30만 원)를 전월세전환율 약 6%로 환산하면 월 175만 원 상당의 임대가치가 확인되므로, 무보증 월세로 재구성할 경우 월 150만~180만 원 수준의 현금흐름 또는 그에 상응하는 연금 담보가치를 기대할 수 있습니다. 창원권 개발제한구역 해제 검토 등 중장기 광역 이슈는 있으나 구도심 주택지인 본건에 미치는 직접 효과는 제한적으로 평가합니다.

결론적으로 본건의 미래가치는 '오르는 자산'이 아니라 '감정가의 절반 값에 사서 평생 현금흐름으로 회수하는 자산'에 있으며, 이는 주택연금 활용 목적과 정확히 부합합니다.

Ⅷ. 종합 결론 및 실행 체크리스트

첫째, 권리관계는 인수사항이 전혀 없는 깨끗한 물건이고 임차인 전원이 인도명령 대상이므로 법률 리스크는 낮습니다. 둘째, 4억 5,000만 원은 토지가치 이하 매입으로 방어력이 있는 응찰가이며, 낙찰 의지가 확고하다면 4.3억~4.5억 구간의 응찰을 지지합니다. 셋째, 취득세는 고성 주택이 주택 수에서 제외되는 경우 약 640만 원(2주택 기본세율)으로 부담이 가볍지만, 포함될 경우 약 3,600만 원으로 급증하므로 시가표준액 확인이 선결 조건입니다. 넷째, 단기매도 시 매매사업자 지위 덕분에 기본세율 종합과세가 가능하나, 주택연금 목적과는 상충하므로 취득 목적을 먼저 확정해야 합니다. 다섯째, 주택연금은 연령·주택유형·면적 요건을 모두 충족하고 구조적으로 가입 가능하나, 합산 공시가격 12억 판정, 본인 전입·실거주, 임대차 구조(신탁방식 또는 무보증 월세), 위반건축물 여부의 네 가지를 사전에 정리해야 합니다.

No	실행 항목	시점
1	고성군 주택 시가표준액(2억 이하 여부)·정비구역 해당 여부 확인 — 취득세 세율 확정	입찰 전
2	창원 아파트 ·고성·본건 공시가격 합산 12억 판정 (부동산공시가격알리미) 및 HF 지사 사전상담	입찰 전
3	취득 목적 확정: 단기 전매(매매사업) vs 연금용 장기보유 — 명의·장부 처리 방침 결정	입찰 전
4	위반건축물 등재 여부·발코니 새시 현황 확인 (의창구청 건축과)	입찰 전
5	법원경매정보 재확인 후 3회차(10/7) 응찰 — 응찰가 4.3억~4.5억, 보증금 42,604,500원	매각기일
6	잔금·소유권이전 후 인도명령 신청 병행, 배당기일 전 명도확인서 연계 협상	낙찰 후
7	명도 완료 후 전입·실거주 개시, 임대는 무보증 월세 또는 신탁방식 전제로 설계	명도 후
8	HF 예상연금조회·감정평가 후 가입 시점 결정 (연소자 60세 도달 시 월지급금 약 18% 증가)	가입 단계

이상과 같이 검토 의견을 드립니다. 개별 세목의 확정 판단과 주택연금 가입 심사는 각각 세무사와 한국주택금융공사의 최종 확인 사항임을 다시 한번 말씀드립니다.