부동산 포트폴리오를 바꿔라]年 6~8%대 ‘안정적 임대수익’ 노려라

[부동산실거래]

8·28전월세대책이 발표된 이후 부동산 시장에 변화의 분위기가 감지되고 있다. 주택거래량과 소비자심리지수 등 각종 지표들이 부동산 시장 회복에 대한 긍정적인 신호를 나타내고 있는 것. 하지만 아직 시장 분위기가 반전했다고 보기에는 무리가 있어 보인다. 무엇보다 실수요 위주의 시장 형성으로 투자세가 시장 참여를 주저하고 있다. 불확실성이 큰 만큼 투자자들은 목돈을 쥐고 있어도 어떤 상품에 어떻게 투자해야 하는지 막막하기 때문이다. 현 부동산 시장에서 투자의 핵심은 투자차익 기대보다는 정기적인 현금흐름, 즉 임대수익을 어떻게 실현할 것인가의 문제다. 여기에 정부의 정책 분석을 통한 철저한 전략을 병행해야 한다는 게 전문가들의 대체적 평가다.

◇아파트 매매·분양 = 임대수익을 얻기 위한 투자세로 소형주택 인기가 살아나고 있다. 연말까지 계약하는 기존주택 양도세 감면제도를 잘 활용하면 나쁘지 않은 선택을 할 수 있다. 소형주택을 매입해 전월세로 수익을 창출하고 양도차익에 대해서는 5년간 양도소득세를 감면받을 수 있기 때문이다. 특히 8·28대책에서 다주택자에게도 6억원 이하 주택을 매입할 경우 취득세를 1%로 적용키로 한 점도 호재다.

소형주택은 1~2인 가구의 증가 등 인구구조 변화와 생애최초주택구입자 등 실수요자의 매입 가세 등으로 앞으로 인기가 지속될 것으로 예상된다. 서울 노원구 상계·하계동이나 강서구 가양동, 강동구 고덕동·상일동 등 주거밀집지에서 전세가율이 60~70% 정도로 높은 아파트를 매입하는 것도 나쁘지 않은 선택이다. 1억~2억원 투자로 매월 임대수익이 가능하다.

양도세 감면은 분양시장에도 유효하다. 가을 분양시장의 관심사는 래미안 잠원과 논현 경복, 신반포한신1차, 역삼자이 등 강남 재건축시장이다. 다만 주변시세와 비교해 객관적으로 싸지 않은 분양가가 책정될 것으로 보여 실수요자 위주의 접근이 필요하다. 이밖에 위례신도시와 강서 마곡지구, 지방 혁신도시 물량이 주목할 만하다. 분양시장은 과거처럼 프리미엄이 붙지 않는데다 형성된다고 해도 분양권전매제한(1년)이 있어 주의해야 한다.

◇재건축·재개발 = 재건축은 최근 사업 진행이 빠른 단지 위주로 가격이 상승 추세다. 대표적으로 잠실주공5단지는 하락한 가격이 최근 다시 회복세를 보이고 있다. 개포주공 등 재건축 아파트는 2014년까지 관리처분 신청을 해야 '재건축부담금' 감면 혜택을 받을 수 있어 사업 속도를 빨리 가져갈 것으로 예상된다. 가락시영, 개포주공, 둔촌주공 등이 관심 대상이다.

재건축은 완공될 경우 그 지역의 대표성을 가질 수 있어 미래가치가 나쁘지 않은 편이다. 다만 사업이 보통 5~10년 장기적으로 진행되는 만큼 투자기준 금액을 정해놓고 타이밍을 조절하는 전략이 필요하다. 대략 5~6년 안에 입주를 해야 투자 대상이라는 게 전문가들의 평가다.

연말 실태조사가 마무리되는 재개발시장은 투자 관점에선 해제 예상지역의 단독주택 등 대지 지분이 넓은 물건은 독자 개발 측면에서 검토해 볼 필요가 있다.

◇오피스텔·도시형주택·상가 = 대표적인 수익형부동산으로 최근 2~3년 활황 분위기였다. 최근에는 공급과잉으로 인한 공실 증가와 수익률 악화로 분위기가 다소 꺾인 상태다.

도시형생활주택은 주차장 설치요건 강화로 더 이상 사업성을 확보하기가 쉽지 않아 개발에 주의가 필요하다. 분양 또한 철저한 수익률 분석과 주변지역 수급을 살펴야 한다. 이미 고분양가 문제로 수익성 확보가 쉽지 않은 상황이다.

오피스텔은 역세권과 배후 수요가 탄탄한 지역 위주의 선별적 접근이 필요하다. 투자 관점에서는 세금 등을 공제한 수익률을 기준으로 판단해야 한다. KB국민은행 오피스텔 통계 자료에 따르면 지난 8월 서울 오피스텔 수익률은 평균 5.63%다.

상가지역은 매입가격이 비싼 소위 대마지역 투자보다는 수도권 저평가된 곳의 알짜상가를 매입하는 것이 현명한 선택이 될 수 있다. 손바뀜이 계속되는 유명 커피숍이나 제과점이 아니라 규모가 작더라도 장기간 운영되는 중소학원 등의 임차인을 유치하는 것도 관건이다. 임차인의 상가 경영상태나 인수조건 등을 잘 따져봐야 한다.