용인 반도체 메가클러스터 배후 안성 복합부동산 매매

[멋진세상]

용인 반도체 메가클러스터 배후 안성 2,600평형대 복합부동산 매매

자연녹지지역 내 대지·창고용지·과수원과 카페·제조업소·저온저장창고 일괄 매매

경기도 안성시 대덕면에 위치한 약 2,600평 규모의 복합부동산을 소개합니다.

본 매물은 넓은 배 과수원과 함께 대지, 창고용지, 근린생활시설, 제조업소, 저온저장창고를 일괄 확보할 수 있는 물건입니다.

단순한 농지 매매가 아니라 농산물 생산과 저장, 가공, 판매, 카페 운영을 하나의 공간에서 연계할 수 있으며, 용인 원삼면 SK하이닉스 반도체클러스터와 이동·남사읍 삼성전자 첨단시스템반도체 국가산업단지가 추진되는 경기남부 반도체 산업권의 배후 지역이라는 점도 주목할 만합니다.

매물 개요

• 소재지: 경기도 안성시 대덕면 일대

• 토지면적: 총 8,747㎡

• 공부상 환산면적: 약 2,646평

• 매도인 제시면적: 약 2,652평

• 매매가격: 31억 8,000만원

• 매도인 제시단가: 평당 약 120만원

• 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

• 지목 구성: 대, 창고용지, 전

• 매매형태: 토지 6필지 및 건축물 일괄 매매

• 주요 시설: 배 과수원, 휴게음식점, 사무소, 제조업소, 저온저장창고

• 과수원 매출: 연간 약 8,000만원

• 카페 매출: 연간 약 2억원

※ 과수원과 카페 매출은 매도인이 제시한 자료입니다. 실제 매출과 순수익은 부가가치세 신고자료, 카드매출, 결산자료 및 운영비용을 통해 별도로 확인해야 합니다.

토지 현황 목록

구분	지목	면적	환산면적	현황 및 특징
토지 1	대	674㎡	약 204평	휴게음식점 및 사무소 건축물 소재
토지 2	창고용지	423㎡	약 128평	저온저장창고 및 제조업소 관련 부지
토지 3	창고용지	147㎡	약 44평	창고 건축물 관련 부지
토지 4	전	2,292㎡	약 693평	배 과수원으로 이용 중
토지 5	전	236㎡	약 71평	과수원 및 부속 토지
토지 6	전	4,975㎡	약 1,505평	대규모 배 과수원으로 이용 중
합계		8,747㎡	약 2,646평	토지와 건축물 일괄 매매

공부상 전체 면적은 8,747㎡로 약 2,646평입니다.

매도인이 제시한 약 2,652평과는 약 6평의 차이가 있으므로 계약 시에는 토지대장, 등기사항증명서 및 지적공부상 면적을 기준으로 최종 정산하는 것이 안전합니다.

건축물 현황 ① 카페·사무소

대지 위에는 연면적 113.35㎡, 약 34.3평 규모의 목구조 건축물이 있습니다.

세부 현황

• 대지면적: 674㎡

• 연면적: 113.35㎡

• 건축면적: 113.35㎡

• 구조: 일반목구조

• 층수: 지상 1층

• 높이: 4.8m

• 건폐율: 16.82%

• 용적률: 16.82%

• 주차: 옥외 자주식 1대

• 하수처리: 하수종말처리장 연결

건축물대장상 용도

• 제2종근린생활시설 사무소: 81.63㎡

• 제1종근린생활시설 휴게음식점: 31.72㎡

해당 건물은 당초 단독주택이었으나 2020년 휴게음식점과 사무소로 용도변경된 것으로 기재되어 있습니다.

따라서 현재 건축물대장상 휴게음식점과 사무소 용도가 확인되는 건축물이라는 점이 중요한 장점입니다.

건축물 현황 ② 저온저장창고·제조업소

창고용지에는 연면적 162.5㎡, 약 49.2평 규모의 경량철골조 건축물이 있습니다.

세부 현황

• 건축물대장상 대지면적: 570㎡

• 연면적: 162.5㎡

• 건축면적: 162.5㎡

• 구조: 경량철골조, 조립식 패널

• 층수: 지상 1층

• 사용승인일: 1994년 9월 1일

건축물대장상 용도

• 저온저장창고: 87.75㎡

• 제2종근린생활시설 제조업소: 74.75㎡

2022년 용도변경을 거쳐 저온저장창고와 제조업소로 기재되어 있습니다.

과수원에서 생산한 배를 저장하고, 선별·포장·가공한 뒤 카페와 직거래 판매로 연결할 수 있는 시설 구성을 갖추고 있습니다.

용인 반도체 메가클러스터 배후 입지

본 매물의 장기적인 투자 포인트는 용인 남부와 안성 북부를 연결하는 경기남부 반도체 산업벨트의 확장 가능성입니다.

SK하이닉스 용인반도체클러스터

용인시 공식 발표에 따르면 원삼면 용인반도체클러스터에서는 SK하이닉스의 첫 번째 생산라인이 2025년 2월 착공됐으며, 2027년 3월 일부 완공을 목표로 공사가 진행되고 있습니다.

SK하이닉스는 생산라인 규모 확대와 첨단설비 도입 등을 반영해 투자 규모를 기존 122조원에서 600조원 이상으로 확대한다는 계획을 밝힌 상태입니다.

삼성전자 첨단시스템반도체 국가산업단지

이동·남사읍 일원에 추진되는 첨단시스템반도체 국가산업단지는 2024년 12월 산업단지계획이 승인됐습니다. 정부 발표 당시 국가산단에는 대규모 생산시설 6기와 발전시설, 60개 이상의 소재·부품·장비 협력기업을 유치하고 최대 360조원의 민간투자를 추진하는 계획이 제시됐습니다.

용인시는 2025년 12월부터 토지보상이 시작됐고, LH와 삼성전자가 산업시설용지 분양계약을 체결했다고 밝혔습니다.

다만 2026년 6월에는 부지조성공사 입찰 일정 등에 관한 지연 우려도 언론에서 제기됐습니다. 따라서 국가산단의 조성 일정과 주변 부동산 가치 상승을 확정된 결과로 단정하기보다는, 장기적인 산업배후 수요를 형성할 수 있는 개발요인으로 판단하는 것이 타당합니다.

반도체 산업 확장이 안성 부동산에 미치는 의미

용인 원삼면과 이동·남사읍에 대규모 반도체 생산시설이 집적되면 주변에는 생산시설만 들어오는 것이 아닙니다.

협력기업, 물류업체, 설비·유지관리업체, 식품·유통업체, 근로자 생활서비스 및 배후 주거·상업 수요가 단계적으로 확대될 가능성이 있습니다.

용인시 발표에 따르면 용인에 입주했거나 입주가 확정된 반도체 소재·부품·장비 기업은 92곳이며, 관련 기업 투자액은 약 3조4,000억원으로 제시됐습니다.

이러한 산업 확장은 용인에만 국한되지 않고 인접한 안성·평택 일대의 토지, 물류시설, 창고, 근린생활시설 및 기업 지원시설 수요에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

특히 본 매물은 다음 조건을 동시에 갖췄다는 점에서 일반 농지와 차별화됩니다.

• 자연녹지지역 내 대지와 창고용지 포함

• 기존 휴게음식점과 사무소 확보

• 저온저장창고와 제조업소 확보

• 약 2,600평 이상의 일단 토지

• 기존 과수원 및 영업시설 운영 기반

• 농업·가공·저장·판매를 결합할 수 있는 구조

• 용인 반도체 산업권의 남측 배후지역

인근 토지 거래가격 분석

안성시 대덕면은 지목, 용도지역, 도로조건, 건축 가능 여부와 기존 건축물의 유무에 따라 거래가격 차이가 매우 큰 지역입니다.

최근 3개월 대덕면 토지 실거래 통계에서는 전체 토지의 평균 면적당 거래단가가 약 평당 131.8만원으로 집계됐으며, 전년 같은 기간보다 약 49.23% 상승한 것으로 나타났습니다. 다만 이 수치는 대덕면 전체 토지 거래를 합산한 통계이므로 개별 매물의 적정가격을 직접 의미하지는 않습니다.

본 매물의 매도인 제시가격은 약 2,652평을 기준으로 평당 120만원, 총 31억8,000만원입니다.

이를 대덕면 최근 토지 평균 통계와 단순 비교하면 제시단가는 평균 통계보다 약 11.8만원 낮은 수준입니다. 그러나 본 매물에는 전뿐 아니라 대와 창고용지, 근린생활시설, 저온저장창고 및 제조업소가 포함되어 있으므로 토지만의 평당가격으로 단순 비교해서는 안 됩니다.

또한 온라인에 공개된 동일 지역의 1,306평 규모 공장·창고용 토지 매물은 총 12억원, 평당 약 92만원 수준으로 제시된 사례가 있습니다. 다만 이는 실거래가가 아닌 매도 희망가격이고, 용도지역·도로·형상·건축물 및 기반시설 조건이 다르므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

가격 분석의 핵심

• 대덕면 최근 토지 거래 통계: 평당 약 131.8만원

• 본 매물 제시단가: 평당 약 120만원

• 총매매가격: 31억8,000만원

• 단순 통계 대비: 약 8.9% 낮은 제시단가

• 대·창고용지·전 및 건축물 일괄 포함

• 과수원 수목과 영업시설 포함 범위 별도 확인 필요

본 매물은 일반적인 농지 단가만으로 평가하기보다는 다음 가치를 구분해 검토해야 합니다.

1. 토지 자체의 가치

2. 대지와 창고용지의 가치

3. 적법한 기존 건축물의 가치

4. 저온저장 및 제조시설의 활용가치

5. 과수원 수목과 영농시설의 가치

6. 카페 및 영업시설의 인수가치

7. 용인 반도체 산업권 배후지역으로서의 장기 가치

※ 국토교통부 실거래가 공개자료는 신고 취소나 정정이 발생할 수 있고, 개별 토지의 조건이 서로 다르므로 계약 전 동일 용도지역·지목·도로조건을 갖춘 사례를 다시 선별해야 합니다. 국토교통부도 공개자료를 참고용으로 사용하고 신고정보 변경 가능성을 확인하도록 안내하고 있습니다.

본 매물의 핵심 투자 포인트

1. 약 2,600평 규모의 일괄 토지

소규모 토지를 여러 차례 매입해 사업부지를 조성하는 방식이 아니라, 대지·창고용지·전으로 구성된 약 2,600평대 토지를 한 번에 확보할 수 있습니다.

2. 대지와 창고용지가 포함된 복합부동산

전체가 농지가 아니라 대지와 창고용지가 포함되어 있으며, 해당 부지에 근린생활시설과 창고시설, 제조업소가 존재합니다.

이는 전체가 전이나 임야인 토지와 비교했을 때 현재 활용성과 사업계획 수립 측면에서 차별화되는 부분입니다.

3. 기존 카페와 사무소 활용 가능

건축물대장상 휴게음식점과 사무소로 기재된 건물이 있어 농장형 카페, 로컬푸드 판매장, 체험농장 관리사무소 등으로 활용할 수 있습니다.

4. 저온저장창고와 제조업소 확보

농산물의 생산 이후 저장과 가공, 포장, 판매까지 연결할 수 있는 기반시설을 갖추고 있습니다.

5. 기존 배 과수원 운영

토지를 매입한 뒤 수목을 새로 식재해 수확까지 기다리는 물건이 아니라, 현재 배 과수원으로 이용 중인 영농 기반이 존재합니다.

6. 반도체 산업 배후 수요 기대

SK하이닉스 용인반도체클러스터와 삼성전자 첨단시스템반도체 국가산업단지가 단계적으로 추진되면서 용인 남부와 안성 북부를 연결하는 기업·물류·생활서비스 수요가 확대될 가능성이 있습니다.

7. 실사용과 장기투자를 함께 검토

현재는 과수원, 카페, 사무소, 창고 및 제조시설로 활용하면서 중장기적으로 경기남부 반도체 산업권의 확장과 주변 기반시설 개선을 기대할 수 있는 복합형 부동산입니다.

추천 활용 방향

농장형 대형 카페

기존 휴게음식점과 과수원의 자연경관을 활용해 배 디저트, 베이커리, 음료 및 로컬푸드 판매를 결합할 수 있습니다.

농산물 가공·유통시설

저온저장창고와 제조업소를 활용해 배즙, 잼, 건조과일, 포장상품 등을 생산·보관·유통하는 사업을 검토할 수 있습니다.

체험형 과수원

배꽃 개화 체험, 배 수확 체험, 어린이 농촌체험 및 가족 단위 프로그램을 카페와 연계할 수 있습니다.

농업회사법인 사업장

농산물 생산, 가공, 저장, 온라인 판매 및 유통을 한 장소에서 운영하려는 농업회사법인에 적합한 구조입니다.

기업 연수·휴게·복합공간

반도체 산업권의 기업과 협력업체 증가를 고려해 향후 기업 대상 연수, 식음, 휴게, 로컬푸드 납품 등의 방향도 검토할 수 있습니다.

단, 새로운 용도로 변경하거나 시설을 증축할 경우에는 자연녹지지역의 건축제한, 개발행위허가, 농지전용, 건축물 용도변경 및 영업 인허가를 사전에 확인해야 합니다.

매수 전 확인사항

1. 농지취득자격증명 발급 가능 여부

2. 농지의 실제 경작 상태와 농업경영계획

3. 과수 수종, 수령, 식재 수량 및 연간 생산량

4. 과수목과 농기계의 매매대금 포함 여부

5. 카페 상호, 영업권, 집기 및 시설 포함 범위

6. 매출액과 실제 순수익 증빙자료

7. 저온저장창고 및 제조업소의 현황과 공부 일치 여부

8. 건축물의 등기 여부 및 위반건축물 여부

9. 각 필지의 소유권, 근저당권, 가압류 등 권리관계

10. 경계와 건축물 위치에 대한 현황측량

11. 진입도로의 법적 성격과 도로 지분 관계

12. 상수도·오수·전력 등 기반시설 현황

13. 향후 사업계획에 필요한 개발행위 및 영업 인허가

14. 반도체 산업단지와 연결되는 실제 차량 이동경로와 소요시간

현재 수익과 미래가치를 함께 보는 경기남부 복합부동산

본 매물은 단순히 반도체 개발 기대감만으로 소개하는 토지가 아닙니다.

현재 배 과수원과 카페가 운영되고 있고, 건축물대장상 휴게음식점, 사무소, 저온저장창고 및 제조업소가 확인되는 실사용형 복합부동산입니다.

여기에 용인 SK하이닉스 반도체클러스터와 삼성전자 첨단시스템반도체 국가산업단지라는 대규모 산업개발이 더해지면서 경기남부 산업벨트의 배후 토지로서 중장기적인 가치도 함께 검토할 수 있습니다.

약 2,600평대 토지와 기존 건축물, 과수원 및 영업시설을 한 번에 확보하려는 실수요자와 투자자에게 적합한 물건입니다.

THE강남 공인중개사 & 행정사

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거래의 방향과 계약의 완성도를 함께 살펴드립니다.

※ 본 글은 토지이용계획확인서, 건축물대장, 공개된 지역 거래통계 및 매도인 제공자료를 바탕으로 작성했습니다. 반도체 산업단지 조성과 교통망 계획은 향후 사업 여건과 행정절차에 따라 변경될 수 있으며, 특정한 지가 상승이나 투자수익을 보장하지 않습니다.

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