남안성IC·안성 제5산업단지 인근 계획관리지역, 국유지 약 300평형 점용부지 활용

[멋진세상]

남안성IC·안성 제5산업단지 인근

계획관리지역 약 505평, 국유지 약 300평 점용부지 활용

안성시 미양면에 위치한 계획관리지역 토지를 소개합니다.

본 매물은 공부상 소유 토지 3필지 총 1,667㎡, 약 504.3평으로 구성되어 있으며, 인접한 국유지 약 990㎡, 약 299.5평은 점용허가를 받아 사용 중인 것으로 안내받았습니다.

소유 토지만 놓고 보면 약 505평이지만, 점용허가 부지까지 포함한 현황상 사용 면적은 약 2,657㎡, 약 804평에 달합니다.

총매매가격은 4억5,500만원이며, 소유 토지 504.3평을 기준으로 환산하면 평당 약 90만2,000원입니다.

남안성IC, 안성 제5일반산업단지와 인접한 미양면 산업권에 자리하고 있으며, 전체 소유 토지가 계획관리지역이자 성장관리계획구역 중 주거형으로 지정되어 있다는 점이 핵심입니다.

매물 개요

• 소재지: 경기도 안성시 미양면 일대

• 소유 토지: 3필지

• 소유 토지면적: 1,667㎡

• 환산면적: 약 504.3평

• 광고 표기면적: 약 505평

• 인접 국유지 점용면적: 약 990㎡, 약 299.5평

• 현황상 총 사용면적: 약 2,657㎡, 약 804평

• 지목: 전 필지 답

• 용도지역: 계획관리지역

• 성장관리계획구역: 미양12, 주거형

• 총매매가격: 4억5,500만원

• 소유 토지 기준 단가: 평당 약 90만2,000원

• 거래형태: 소유 토지 3필지 일괄 매매

※ 국유지 약 990㎡는 매매 대상에 포함되는 소유 토지가 아니라 점용허가에 따라 사용하는 부지입니다. 점용허가의 명의, 기간, 사용료, 승계 가능 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

토지 현황 목록

개별 지번과 도로명은 공개하지 않고 공부상 면적을 기준으로 정리했습니다.

구분	지목	면적	환산면적	용도지역
토지 1	답	582㎡	약 176평	계획관리지역
토지 2	답	1,003㎡	약 303평	계획관리지역
토지 3	답	82㎡	약 25평	계획관리지역
소유 토지 합계		1,667㎡	약 504.3평
국유지 점용부지	국유지	약 990㎡	약 299.5평	소유권 매매 대상 제외
현황상 사용면적		약 2,657㎡	약 804평

필지별 평수를 반올림해 더하면 약 505평이지만, 총면적 1,667㎡를 정확히 환산하면 약 504.3평입니다.

계획관리지역의 실용적인 토지

본 매물은 전체 소유 토지가 계획관리지역에 해당합니다.

계획관리지역은 도시지역 편입이 예상되거나 제한적인 개발 수요를 수용할 필요가 있는 지역으로, 농림지역이나 보전관리지역과 비교하면 상대적으로 다양한 건축 가능성을 검토할 수 있습니다.

다만 계획관리지역이라고 해서 공장·창고·근린생활시설·주택이 모두 자동으로 허용되는 것은 아닙니다.

다음 사항을 구체적인 사업계획에 맞춰 확인해야 합니다.

• 안성시 도시계획조례상 건축 가능 용도

• 성장관리계획구역 주거형의 허용·제한 용도

• 건폐율과 용적률

• 개발행위허가 가능 여부

• 농지전용허가 가능 여부

• 건축법상 도로 요건

• 상수도·오수·배수계획

• 공장설립승인지역 관련 절차

• 주변 주거지와의 이격 및 환경기준

특히 이 토지는 성장관리계획구역 중 주거형으로 지정되어 있으므로, 일반형이나 산업형 성장관리구역과는 허용되는 건축물과 권장 용도가 다를 수 있습니다.

공장이나 제조업소를 목적으로 매수할 경우에는 “계획관리지역”이라는 점만 보고 판단하지 말고, 주거형 성장관리계획의 세부 기준을 반드시 확인해야 합니다.

국유지 약 300평 점용허가의 활용성

본 매물 남측에는 약 990㎡, 약 300평 규모의 국유지가 있으며, 현재 점용허가를 받아 사용하는 것으로 안내받았습니다.

국유지 점용부지는 토지 소유권을 취득하는 것은 아니지만, 허가가 적법하게 유지되고 매수인에게 승계될 수 있다면 진입, 주차, 야적, 조경 또는 부속 공간 등으로 활용할 가능성이 있습니다.

소유 토지는 약 505평이며, 인접 국유지 약 300평은 점용허가를 통해 사용 중입니다. 국유지는 매매면적과 소유권이전 대상에서 제외되며, 점용허가 승계 여부와 사용 조건은 관계기관 확인이 필요합니다.

남안성IC와 산업단지 배후 입지

제공된 위치자료상 본 매물은 남안성IC와 안성 제5산업단지 방향의 산업권에 자리하고 있습니다.

미양면 강덕리에는 현재도 산업단지와 물류수요를 배경으로 한 대규모 물류센터 개발부지가 시장에 공급되고 있습니다. 최근 공개된 강덕리의 한 대형 물류센터 부지는 마산일반산업단지와 미양·안성 산업단지, 남안성IC 접근성을 주요 입지 장점으로 홍보하고 있습니다.

다만 해당 사례는 실제 거래가격이 아니라 매도 호가이므로 지역 수요를 보여주는 참고자료로만 봐야 합니다. (당근부동산)

본 매물 역시 다음과 같은 입지적 가능성을 검토할 수 있습니다.

• 남안성IC를 통한 광역 교통망 접근

• 안성 제5일반산업단지 배후 수요

• 미양면 기존 공장·산업시설과의 연계

• 소규모 사업장 및 창고 수요

• 산업단지 종사자 대상 주거·근린생활 수요

• 약 505평 소유 토지와 국유지 점용공간의 결합

다만 사진자료에 표시된 “안성 제5산업단지 현대자동차 약 3km”는 매도인 제공 도면상의 거리로 보입니다. 실제 도로 이동거리와 해당 시설의 정확한 위치, 입주·사업 진행상태는 현장 답사와 공식 자료를 통해 재확인해야 합니다.

매매가격 분석

소유 토지 기준

• 소유 토지면적: 1,667㎡

• 정확한 환산면적: 약 504.3평

• 총매매가격: 4억5,500만원

• 평당가격: 약 90만2,000원

활용 방향

1. 전원주택 또는 단독주택 부지

성장관리계획구역이 주거형으로 지정되어 있어 주택 목적의 활용을 우선 검토할 수 있습니다.

다만 농지전용, 개발행위허가, 진입도로 및 기반시설 조건을 확인해야 합니다.

2. 소규모 근린생활시설

주변 산업단지와 공장 종사자를 대상으로 한 식당, 카페, 사무소 또는 생활편의시설을 검토할 수 있습니다.

구체적인 업종은 계획관리지역과 주거형 성장관리계획의 허용 용도를 확인해야 합니다.

3. 사업자 사옥 또는 사무공간

산업단지와 남안성IC 접근성을 활용한 소규모 기업 사옥, 관리사무소 또는 업무시설 부지로 검토할 수 있습니다.

4. 창고 및 사업시설

계획관리지역에서는 일정 범위의 창고시설을 검토할 수 있으나, 본 토지가 주거형 성장관리계획구역이므로 창고의 종류와 규모, 물류차량 출입 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

5. 장기 보유형 토지

남안성IC와 주변 산업단지의 성장, 미양면 산업·주거 수요 확장을 기대하며 장기 보유하는 방향도 검토할 수 있습니다.

본 매물의 핵심 포인트

계획관리지역 약 505평

전체 소유 토지가 계획관리지역으로, 농림지역보다 상대적으로 다양한 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

성장관리계획구역 주거형

무분별한 공장 개발보다는 주거환경과 생활편의 기능을 고려하는 구역으로, 주택·근린생활 중심의 활용을 검토하기 좋은 입지입니다.

국유지 약 300평 점용

소유 토지와 별도로 약 300평 규모의 국유지를 점용허가에 따라 사용 중인 것으로 안내받았습니다.

남안성IC 접근성

경부고속도로권과 평택·천안·안성 산업지역으로 이동하기 유리한 미양면 권역에 위치합니다.

안성 제5산업단지 배후

산업단지 조성 및 기업 입주에 따른 업무·주거·근린생활 배후 수요를 장기적으로 검토할 수 있습니다.

5억원 미만의 총매매가격

약 505평의 계획관리지역 토지를 4억5,500만원에 매입할 수 있어 실수요자와 중소규모 투자자가 접근할 수 있는 가격대입니다.

매수 전 반드시 확인할 사항

1. 소유 토지 3필지의 등기상 소유관계

2. 근저당권·가압류 등 권리관계

3. 국유지 점용허가증 원본

4. 점용허가의 기간과 연간 사용료

5. 점용 목적과 실제 사용현황

6. 매매 후 점용허가 승계 가능 여부

7. 허가 취소 또는 원상복구 조건

8. 주거형 성장관리계획의 허용 용도

9. 농지취득자격증명 필요 여부

10. 농지전용허가 가능 여부

11. 개발행위허가 가능 여부

12. 건축법상 도로 접면 여부

13. 진입로 소유관계와 통행권

14. 상수도·오수·전력 등 기반시설

15. 성토·절토 및 배수공사 필요성

16. 안성 제5산업단지까지 실제 이동거리

17. 매도인 제공 위치도와 현장 경계의 일치 여부

산업단지 배후에서 찾는 5억원 미만 계획관리지역

본 매물은 소유 토지 약 505평과 국유지 점용공간 약 300평을 함께 이용할 수 있는 구조가 특징입니다.

남안성IC와 미양면 산업단지권에 접근하기 좋고, 전체 소유 토지가 계획관리지역이면서 성장관리계획구역 주거형으로 지정되어 있어 전원주택, 근린생활시설, 기업 사무공간 등 다양한 활용 방향을 검토할 수 있습니다.

특히 국유지 점용허가가 매수인에게 적법하게 승계될 경우 소유 토지보다 넓은 현황상 사용공간을 확보할 수 있다는 점이 매력입니다.

다만 국유지는 소유권 매매 대상이 아니며, 건축 및 사업 가능성은 구체적인 사업계획과 관계기관 협의를 통해 최종 판단해야 합니다.

THE강남 공인중개사 & 행정사

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※ 본 글은 제공된 토지이용계획 자료와 매도인 제공 위치도를 바탕으로 작성했습니다. 국유지 점용허가와 산업단지 거리, 건축 가능 용도는 계약 전 관계기관 및 현장 확인이 필요합니다.

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