남가좌 8구역‘관리처분인가’, 7월 일반분양
구역지정 신청 중인 곳 대부분, 투자 ‘신중’
서대문구는 유명문화재와 사립대학교가 밀집된 문화와 교육의 중심지이다. 안산, 백련산, 북한산등 자연녹지도 풍부하고
지하철 2호선, 3호선, 5호선이 실타래처럼 얽혀 있어 주거지역으로도 손색이 없다. 하지만 강북의 여느 지역과 마찬가지로 서대문지역의 주택들도 많이 낡았다. 총 21개동 중 절반이상이 주택재개발이나 주거환경개선사업이 진행 중에 있다. 주택재개발 구역은 대부분 구역지정을 앞두고 있거나 구역지정을 받아놓은 상태라 투자자들의 발길이 분주하다. 서대문구의
유망재개발 구역을 찾아가 봤다.
‘서울시 주택재개발 기본계획’에 따라 서대문구에서 사업이 추진 중인 곳은 모두 7곳. 충정로 냉천구역, 북아현 충정구역, 대현2구역, 창천구역, 남가좌 8구역, 남가좌 10구역, 홍은
10구역, 홍은 8구역이 주택재개발 사업을 진행하고 있다. 사업진행속도가 가장 빠른 곳은 남가좌 8구역으로 원주민 이주가 끝나 관리처분인가를 기다리고 있다. 홍은8구역도 조합설립인가를 신청 중에 있어 서대문구 재개발 구역중 사업 속도가 빠른 편에 속한다. 그 외 지역은 모두 구역지정을 추진중이다.
각 추진위의 사업계획안에 따르면 북아현 충정구역이 1,048세대로 가장 규모가 크다. 그 뒤를 이어 충정로 냉천구역이
724세대, 남가좌 8구역이 503세대가 들어설 예정이다. 일반분양이 가장 많은 구역은 충정로 냉천구역으로 총 724세대중
375세대가 일반에게 분양될 것으로 보인다.
남가좌 8구역/관리처분인가
남가좌 8구역은 관리처분 공람공고가 끝나, 관리처분인가를
받으면 오는 7월경 분양이 가능할 것으로 예상된다. 현재 이주가 끝나 철거가 진행중이다. 8구역은 주변 지대에 비해 경사도가 높긴 하지만 한남, 충정로등 다른 재개발구역 보다는
양호한 편이다. 남가좌 8구역은 남가좌동 260번지 일대를 재개발 하는 곳으로 용적률 208%를 적용, 총 503(일반분양
218)가구를 건립할 계획이다. 평형대는 25평형 214세대, 33평형 208세대, 43평형 81세대로 구성된다. 시공사는 삼성물산 건설부문이 선정됐다.
주변 공인중개소에 따르면 현재 재개발 지분 거래 시세는 평당 900만원 선 인 것으로 나타났다. 재개발 조합위에 따르면
평당 감정평가액이 390만원선인 것으로 알려졌다. 이주비는
약 7,000만원~8,000만원, 조합원 분양가(33평형)는 2억2,000만원으로 예상하고 있다. 주변 삼성래미안 아파트 33평형이 2억9,500만원에 거래되고 있다. 8구역 인근 삼성공인 관계자는 “이 구역은 벌써 50%이상의 손 바뀜이 이뤄진 상태로 최근엔 거래가 뜸한 편”이라고 말했다.
경의선 가좌역이 도보로 5분 거리이고 신촌-일산방향 대로변에 인접해 있어 도심 진입이 이 수월하다. 재래시장인 모래내
시장이 인근에 위치해 생활환경도 나쁘지 않다.
홍은10구역/구역지정 마지막 단계
지난해 6월 서울시 도시위원회의 주거지역 세분화 자료의 재검토를 이유로 심의결과가 보류돼 현재 다시 시의회의 심의
과정 중에 있다.
홍은 10구역은 홍은3동 177번지 일대를 재개발 하는 곳으로
용적률 208%를 적용, 총 298가구를 건립할 계획이다. 평형대는 13평형 40세대, 22평형 60세대, 31평형 105세대, 40평형
45세대로 구성된다. 현재 주민동의율 80% 이상 확보해 사업추진에 큰 어려움은 없을 전망이다. 시공사는 동부건설이 선정됐다. 지분거래 시세는 평당 550만원~650만원선이다. 인근 풍림아이원 34평형이 2억3,500만원에 형성돼 있다. 인근
거산부동산의 관계자는 “구역지정이 임박하면서 매물은 줄고 매수자는 늘어나고 있다”고 전했다.
홍제·홍은 초등교가 가깝고 지하철 3호선 녹번역이 도보로
10분거리에 있다. 녹번시장, 국립보건원, 은평구청이 인접해
생활편의 시설도 좋은 편이다.
충정로 냉천구역/구역지정 중기 단계
지난 5월 23일 구역지정 공람공고를 끝내고 현재 구의회 의견청취 단계에 놓여있다.
이 과정이 끝나면 시의회 심의를 거쳐 구역지정을 받게 될 전망이다. 한상열 추진위 위원장은 “현재 주민동의율을 82%이상 확보해 사업추진에 큰 어려움은 없다”며 “여름이 가기
전에 구역지정을 통과할 수 있도록 노력하고 있다”고 말했다.
충정로 냉천구역(충정로 구역 세대는 50가구가 채 되지 않지만 지명 인지도상 충정로가 앞으로 왔다는 후문이다)은 냉천동 75번지일대를 재개발 하는 곳으로 용적률 190%를 적용,
총 724(일반분양 375)가구를 건립할 계획이다.
아파트는 13평형~41평형대로 구성된다. 지난해 11월 동부건설이 시공사로 확정됐다. 이 구역 인근에 동부아파트와 독립문 삼호아파트가 들어서 있어 입주 이후에는 대단지 아파트의
수혜를 톡톡히 누릴 것으로 예상된다. 재개발 지분 거래 시세는 구역지정 공람이후 평당 100만원 가량 올라 평당
900~1,200만원선에 거래되고 있다. 인근 동부아파트 33평형이 2억8,000만원에 거래되고 있다.
인근 홍익부동산 김연희 실장은 “충정로 냉천구역은 도심생활권에다 경기초등교, 인창중고교등 명문학교 및 서대문역 가까워 평당 분양가 1,000만원을 가볍게 넘길 것으로 보고있다”고 말했다.
남가좌10구역/구역지정 초기단계
남가좌 10구역은 재개발 기본계획에 따라 구역지정 기초조사단계만 끝난 상태다. 장경희 추진위원장은 “자체회의를 거쳐
구청에 6월경 구역지정입안을 올릴 예정”이라고 말했다. 남가좌 10구역은 남가좌 2동 239-3번지 일대를 재개발 하는 곳으로 남가좌 8구역 길 건너편에 자리잡고 있다. 용적률은
227%를 적용, 총 272(일반분양 113)가구를 건립할 계획이다.
평형대는 23평형 112가구, 32평형 110가구, 40평형 55세대로 구성된다. 시공사는 동부건설이 선정됐다.
재개발 지분 거래 시세는 평당 600~800만원선. 인근 현대아파트 32평이 2억6,500만원에 거래되고 있다. 지하철 증산역이 마을버스로 5분 거리이고 신촌-일산방향 진입이 수월하다.
인근에 재래시장인 모래내 시장이 위치해 있고 신촌 상업지역이 버스로 5분 거리라 생활에 불편함이 없다. 교육시설로는
충암중고교, 명지고, 명지대가 가깝다.
북아현 충정 구역/기본계획 변경
최근 북아현 충정구역내 동부아파트 및 홍정맨션 주민들이 재개발구역에서 분리돼 재건축을 원함에 따라 올해 재개발 기본계획 변경에 맞춰 이들 아파트를 제외한 구역이 새롭게 짜여질 전망이다.
북아현 충정구역은 충정로 7번지, 31번지, 북아현 3동 3번지
일대를 재개발 하는 곳으로 용적률 210%를 적용해 1048가구를 건립할 계획이다.
평형대는 14~50평으로 34평의 공급량이 290가구로 가장 많다. 추진위에 따르면 시공사는 삼성물산 건설부문과 대림산업
중에서 결정 날 것으로 보인다. 재개발 지분 거래 시세는 평당
600~900만원 선인 것으로 나타났다. 인근 경남아파트 34평형이 현재 2억2,000만원에 거래되고 있다.
지하철 2,5호선 충정로역이 5분 거리고 서울역이 15분 거리에 있다. 서대문구 재개발구역중 서울도심(종로, 광화문)에서
가장 가깝다.
홍은8구역.대현2구역.창천구역
홍은 8구역은 2003년 3월 구역지정을 통과해 현재 조합설립인가를 눈앞에 두고 있다. 홍은동 11번지일대 총 194세대가
들어설 예정이다. 3호선 홍제역이 5분거리다.
이대 앞 상업지구에 위치한 대현2구역(대현동 56-40)은 사업시행인가를 신청한 상태다. 그러나 이 구역은 무허가 주민들이 대다수에다 환경평가, 공원조성등의 계획이 전혀 잡혀 있지 않아 수년간 재개발 사업이 표류중이다. 인근 우리부동산
관계자는 “사업성이 적다는 판단 때문인지 참여하려는 시공사마저 없어 언제 사업이 마무리 될지 불투명한 상태”라고
말했다. 추진위 계획안에 따르면 지하 6층 지상 13층 규모로
총 116세대가 들어서는 주상복합 형태의 건물로 지어질 전망이다.
창천구역은 서대문구 재개발 구역중 가장 최근에 사업이 추진된 곳으로 현재 구의회에서 구역지정을 검토중이다.
그러나 서대문구 도시개발과 관계자는 “이 지역은 개발대지가 작고 주위 환경을 고려해 재건축 사업으로 선회 할 가능성이 높다”고 말했다.
|