4. 경기 가평군-지역분석조서

[전병원]

1) 지역 지가동향

   가평군은 지리적 위치상 경기도 동북부에 위치하고 있어 중요한 상행위를 인접도시인 남양주     시 및 강원도 춘천시에 의존하고 있으므로 독자적인 상권발달 및 확대에 한계성을 갖고 있음.

   가평군은 지리적 위치 및 산업현황에서 고찰할 수 있듯이 자체적으로 지역경기에 영향을 줄      수 있는 제조업등 기반시설이 빈약하여 지가는 외지인의 수요에 따라 영향을 받는 정도가 경     기도내 타지역에 비하여 심한 편임.

   최근 들어 국내 부동산 경기회복에 따른 지가상승 기조를 다지고 있으며, 부동산 시장 또한 정     상거래 수준으로 점차 회복되었으며 거래건수 또한 점차 증가 추세에 있는 것으로 나타나고      있음.

   가평군의 전반적인 지가동향은 강보합세를 유지하였으나, 외지인 수요 및 경기에 민감한 전원     주택 및 유원지용토지와 및 북한강변의 기존의 상업시설 및 주택은 다소 상승하였고, 기존 도     시지역의 경우는 외부의 영향을 비교적 적게받는 관계로 안정적인 지가변동을 보이나, 도시지     역내 상업지대는 지역경제의 위축으로 약보합세를 나타고 있으며, 일부 개발사업이 진행된 지     역은 국지적으로 소폭 지가가 상승하였음.

   부분적으로 가평읍 읍내리 가평등기소 인근 및 달전리 경춘선 역사예정 부지 인근등            2001.12.31자로 도시계획(재정비) 변경 확정된 지역은 녹지지역에서 주거지역 및 상업지역으로   용도지역변경이 예정됨에 따라 상당한 폭의 상승이 있으며, 가평읍 읍내리 일원 및 하면 현리   의 일부지역은 도시계획도로의 개설에 따라  지가상승이 있었음.

2) 용도지역별 지역범위의 분류 및 지가동향

   가) 상업지역

    ­ 가평읍

       가평읍의 상업지역은 가평터미널을 중심으로 한 대곡리 상권과 가평시장 및 읍사거리로 형성된 기존의 상업지역 및 가평역 인근의 상업지역으로 세분되며, 2002년중에 달전리 경춘선 가평역사예정부지 일원이 새롭게 상업지역으로 지정되었음. 전반적인 지가동향은 기존 상업지역은 지역경제의 위축으로 약보합세를 나타내고 있으며 읍내리 주공아파트 인근 점포지는 부근의 정비 및 아파트 주민의 입주로 소폭의 상승을 보이고 있으며, 2002년 상업지역으로 지정된 달전리 역사예정부지 일원은 다소 큰폭으로 상승하였음.

    ­ 외서면

       청평리의 시외버스터미널과 외서면 지서 일대가 상업지역으로서 대체적으로 강보합세를 보이고 있음.

    ­ 설악면․상면

       면사무소 일대인 신천리, 연하리 일대에 소규모로 형성되어 있고, 상권의 활성화 정도가 낮으며, 경기변동에 민감하지 않은 지역으로서 지가변동은 비교적 안정적임.

    ­ 하면

       상면과 하면의 중심지 역할을 수행하며, 맹호사단이 소재하여 군부대 방문객 등을 배후지로하여 하면 시외버스터미널을 중심으로 소면적에 집중된 지역으로 배후지의 변화가 적은 지역으로 지가변동은 안정적이나, 도시계획도로가 개설된 시외버스터미널주변으로 지가가 소폭 상승하였음.

    ­ 북면

       면사무소 일대인 목동리 및 이곡리 일대에 소규모로 형성되어 있고, 상권의 활성화 정도가 낮으며, 경기변동에 민감하지 않은 지역으로서 지가변동은 비교적 안정적임.

   나) 주거지역

    ­ 가평군의 주거지역은 가평읍(읍내리, 대곡리, 달전리), 하면(현리), 북면(목동리), 설악면(선   촌리), 외서면(청평리), 상면(덕현리)에 분포하고 있으며, 대부분 읍․면소재지에 위치하여   도로 및 상․하수도 시설 정비되어 있음.

    ­ 6개읍.면의 상업지역 주변으로 주거지역이 지정되어 있고, 간선도로 부근은 일반상                가 및 주택지의 혼성지대, 후면지는 주택지대 및 농경지대로 혼성되어 있음.

    ­ 가평읍 대곡리 공설운동장 및 태광아파트 부근의 최근 도시계획도로 개설예정인           지역은 강보합세를 보이고 있으며, 기존의 도시계획도로가 개설된 대곡리 및 하면         현리 주변의 다소 상승세를 보이고 있으나, 기타지역은 주택수요에 대한 큰변화가         없어 전반적으로 보합세를 보이고 있음.

    ­ 주거지역 전반적으로 소폭의 상승세를 보이고 있으며, 2002년도 1월중 도시계획지역 변경         된 가평역사 및 청평역사 계획지 인근은 지속적인 상승세를 보이고 있음.

   다) 녹지지역

    ­ 가평읍 읍내리 등기소 북측일대, 군청 서측, 대곡리의 가평대교 남측일대, 하색리                  갱골마을일대, 경반리 말구리마을 인근 달전리의 우시장과 사시나무골 일대, 설악면 신천          리의 샛골마을 인근, 선촌리의 장동마을내, 사룡리의 건넛자잠마을 일대, 외서면 청평             리의 청평유원지 일대, 호명리 중간마을 북동측, 상면 덕현리의 구정마을, , 북면 목동            리 면사무소 남동측 일대, 하면 현리 윗안곡마을, 석사울마을, 조종중학교 서측일대 등에          분포되어 있음.

    ­ 녹지지역의 수요는 전원주택의 개발후보지 등으로 한때 인기를 끌었으나, 최근 난          개발에 따른 문제의 제기로 인하여 새로운 개발사업이 거의 중지되어 전반적으로         는 소폭의 약보합세를 보이고 있으나, 가평읍 일원의 녹지지역중 2001.12.31자로 도시계획   (재정비) 변경 확정된 지역은 녹지지역에서 주거지역 및 상업지역으로 용도지역변경된 지   역과 외서면 청평리 일원의 녹지지역 중 2002. 3. 27자로 도시계획(재정비) 변경 확정      된 지역은 녹지지역에서 주거지역으로 용도지역변경이 예정됨에 따라 상당한 폭의 상     승이 있음.

   라) 비도시지역

    ­ 자연환경보전지역

       북면 도대리 일원으로 지가변동은 안정적임.

    ­ 관리지역

       개발 가능한 관리지역은 강보합세를 보이고 있음.

    ­ 농림지역

       순수 농경지대는 안정세를 보이고 있음.

   마) 용도지역 변경 및 개발 사업 현황과 지가 동향

      (1) 용도지역 변경현황

       ­ 가평읍 일원

          가평읍 등기소 후면의 녹지지역 일부를 주거지역으로, 가평읍사무소 남동측 녹지지역     일부를 주거지역으로 달전리 가평역신설예정지 인근의 녹지지역 일부 토지를 주거지역    및 상업지역으로  도시계획(재정비)을 결정하여 공고함으로서 동지역의 지가 상당폭 상    승함.

       - 외서면 일원

         청평도시계획구역 내의 외서면 일부지역의 도시계획(재정비)을 결정하여 2002년 3월        27일  지형도면 고시함으로써 동지역의 지가 상당 폭 상승함. 청평역 신청사 개설         예정부지 주변의 자연녹지가 제1종 일반주거지역으로 변경되었고 기존 일반주거지         역은 제2종 일반주거지역으로 세부용도지역 지정이 이루어 졌음

       - 상면 항사리 149번지 일원

         현리 “하수종말처리장”설치를 위하여 국토이용계획변경이 있었음. 2002년 2월 25일        상면 항사리 149번지 일원을 국토이용계획법상 농림지역에서 관리지역으로 국토이용계    획변경결정과 동시에 지형도면 고시하였음.

       - 관리지역 및 농림지역의 변경

         가평군 지역 전반에 걸쳐 국지적으로 농림지역과 관리지역의 조정이 있었으나, 필지단     위의 조정으로 부근의 지가변동에 영향을 주지는 않은 것으로 판단됨.

      (2) 각종 개발사업현황

       - 2002년도 계속사업

사업명	영향권	사업기간	사업규모	사업비 (백만원)	진척사항 (착공예정)	지가동향에  미치는 영향
현리도시계획도로 개설공사	하면 현리 (조종고～수색대)	2002.01  ～ 2003.12	L=370m B=8m	1,710	공정율 70%	주변지가는 강보합세임
가평도시계획도로 (공설운동장～태광아파트)	가평읍 대곡리 270번지 일원	2001.09 ～	L=300m B=8m	5,000	보상 미협의로  사업보류중	주변지가는 강보합세임
농어촌도로 정비사업	상면 (임초리 ～행현리)	2002.06  ～ 2005.12	L: 3.0㎞  B: 8.0m	1,896	토지보상협의중	주변지가는 강보합세임
농어촌도로 정비사업	상면 (율길리～봉수리)	2001.10  ～ 2004.12	L: 2.2㎞  B: 8.0m	621	공정율 30%	주변지가는 강보합세임
농어촌도로 정비사업	상면 (송산리～미사리)	1999.10  ～ 2003.04	L: 1.16㎞  B: 8.0m	1,446	공정율 90%	주변지가는 강보합세임
토골지하차도 (현대자동차)	외서면 청평리	2001.12 ～ 2003.4	L=24m B=10m	2,160	공정율 50%	주변지가는 약보합세임
청평도시계획 도로개설	외서면 청평리 (청평역-안말)	1998.1 ～ 2004.5	L=600m B=12m	143,200	보상 중	주변지가는 약보합세임
임초～행현리 도로확포장	임초리 ～ 행현리 일원	2002.03 ～ 2005.12	L=3㎞ B=8m	417,500	보상협의 중	주변지가는 약보합세임
설악 도시계획 도로개설	면사무소～신포교	2001.01 ～ 2003.4	L=307m B=12m	87,500	공사 중(20%진척)	주변지가는 약보합세임
청평도시계획 도로개설	외서면 청평리 (청평역-안말)	1998.1 ～ 2003.12	L=600m B=12m	143,200	보상 중	주변지가는 약보합세임
산유리～금대리 도로확포장공사	금대리 일원	2002.3 ～ 2005.12	L=4.1㎞ B=8.5m	82,000	사전환경성검토 완료, 보상협의중	주변지가는 강보합세임
농어촌도로 (마개선)개설공사	가평읍 개곡리 일원	2001.3 ～ 2002.6.30	L=298m B=8m	2,040	공정율 95%	주변지가는 강보합세임
농어촌도로 (양방선)개설공사	설악면 방일리 일원	2001.1 ～  2002.12	L=900m B=8m	980	공정율 90%	주변지가 소폭상승
연하리상면도시계획 도로개설공사	상면 연하리 (우체국～심원섭집앞)	2000.01  ～ 2002.12	L=250m B=8～12m	1,000	보상평가 의뢰 공사추진 60%	주변지가 소폭상승
목동도시계획 도로개설	북면 목동리 일원	2002.01 ～	L=240m B=6～8m	2,000	보상 미협의로  사업보류중	주변지가는 보합세임

       - 2003년 신규개발사업

사업명	영향권	사업기간	사업규모	사업비 (백만원)	진척사항 (착공예정)	지가동향에  미치는 영향
지방2급하천 제방 개․보수사업	하면 신하리일원	2003.02  ～ 2003.12	L: 870m	835	2003．05 공사착공예정	주변지가는 보합세임
지방2급하천 제방 개․보수사업	가평읍 달전리 일원	2003.02  ～ 2003.12	L: 1,080m	1,037	2003．05 공사착공예정	주변지가는 보합세임
소하천 정비사업	가평읍 대곡리 일원	2003.03  ～ 2003.10	L: 300m	113	2003．03 측량설계예정	주변지가는 보합세임
군도 6호선 정비사업	가평읍 산유리,금대리 일원	2002.12  ～ 2005.12	L: 4.1㎞  B: 8.5m	2,066	2003．03 공사착공예정	주변지가는 강보합세임
군도 10호선 정비사업	북면 제령리, 백둔리 일원	2003.01  ～ 2004.12	L: 4.5㎞  B: 8.5m	2,178	2003．06 공사착공예정	주변지가는 강보합세임
현리 시가지 우회도로개설	하면 현리 일원	2003.01  ～ 2004.12	L: 0.7㎞  B: 12.0m	2,000	2003．01 실시설계예정	주변지가는 강보합세임
운악산 진입로 정비사업	하면 하판리 일원	2002.10  ～ 2003.07	L: 1.95㎞  B: 3.0m	409	2003．03 공사착공예정	주변지가는 강보합세임
하면～일동간 도로 확․포장공사	하면 하판리 ～ 포천군 일동면	2001.10  ～ 2006.12	L: 11.3㎞  B: 10.0m	29,270	2002．10 주민설명회개최	주변지가는 강보합세임
남이섬진입로 확장공사	가평읍 달전리 일원	2003.07  ～ 2005.12	L: 1.4㎞ B: 12.0m	2,800	2002．07 실시설계예정	주변지가는 강보합세임
지방도확․포장사업	하면 상판리 ～ 북면 적목리	2003.01  ～	L: 6.74㎞  B: 9.0m	81,868	투자효율성 문제로 착공보류	주변지가는 보합세임
자전거도로 개설사업	가평읍 (오목교～남이섬)	2003.01  ～ 2003.12	L: 2.0㎞  B: 3.0m	2,000	보상 미협의로  사업보류중	주변지가는 보합세임

       - 기타사업

사   업   명	내     용	사업기간	사업비 (백만원)	지가동향에 미치는 영향
신가평변전소 부지조성공사	765KV  59필지 188,741㎡	1996～2004	227,910	-공사착수단계(공정률 50%) -계획단계에서 이미 주변지역의 지가가 다소 하락하였으며, 향후 사업진행에 따라 설악면지역에 대한 상당폭의 지가하락이 예상됨.
싸이클파크 조성공사	공원조성사업 72,466㎡	2002 ～2003	2,000	주변지가는 보합세임
제2지방 산업단지 조성	57,376㎡	2003 ～ 2006	5,000	주변지가는 보합세임

  ※ 지가는 사업실행이 불투명하여 아직 뚜렷한 지가동향은 없으며 2003년 3월 기본용역이           나오고 2003년 9월 산업단지 지정 및 실시계획 승인시 큰 폭의 상승이 있을 것으로 판단됨.

  ※ 도로사업의 경우 가평 도시계획도로(명보 주유소 - 열린문교회) 및 가평도시계획도로(신미

     식품 - 계량교)가 현재 검토 중으로 구체적인 사항은 현재 유동적임

[하드레인]

좋은 정보 감사 합니다...