부동산 처분시 과대한 양도세를 피하려면

[둔촌동]

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홍길동 씨가 2002년 2억원에 취득한 주택의 현재 시가가 6억원(기준시가 4억 5,000만)이 되었다. 홍길동 씨는 1세대 2주택자로서 양도소득세가 중과되어 여태 처분하지 못했다. 홍길동 씨는 2009년부터 2010년 사이에 이 주택을 처분할 때 양도소득세가 얼마이며, 양도소득세를 안 낼 수 있는 방법을 문의했다.

2009년에 양도할 경우 양도소득세를 산정해보면 다음과 같다. 2008년이나 2011년 이후 양도할 때는 양도소득세가 1억 9,379만 2,500원이고, 2009년에 양도할 때는 1억 2,288만 5,000원이다.

정부 발표와 같이 2009~2010년에 양도소득세 중과를 연기하더라도 위와 같이 양도소득세가 부담이 된다. 그러면 위와 같은 세금을 납부할 수 없을 때는 어떻게 될지가 문제된다. 양도소득세가 많을 때는 배우자에게 증여한 후 양도하면 절세할 수 있다는데 어떻게 해야 하는지를 문의하는 분이 많다. 배우자에게 증여하는 경우 6억원까지는 증여세가 없다. 따라서, 현 시가가 6억원이므로 증여세가 없다는 것만 생각하고 먼저 증여를 등기하고 상담하는 경우가 발생한다. 세법은 증여하는 자산에 대하여 채무 부담이 있는 경우 채무 부담액은 양도소득으로 과세한다는 것을 미처 모르고 증여하는 경우가 발생할 수도 있다. 전세금이나 채무를 증여자가 증여하기 전에 상환해야 하지만, 전세금이나 채무가 수증자에게 이전되고 이 채무를 수증자가 상환하는 경우 채무 비율에 해당하는 만큼의 양도소득세를 과세하는 것이다. 또, 증여 당시의 시가를 증여가액으로 보도록 되어 있지만, 시가를 확인할 수 없는 경우 이렇게 증여하더라도 양도소득세를 회피하지 못하는 경우가 발생할 수도 있다. 즉, 과세 당국이 시가를 확인할 수 없다고 판단할 때는 증여 당시의 기준시가를 증여가액으로 보기도 한다.

그렇다면 증여 받으면서 채무를 인수하지 않으려면 어떻게 해야 하는가? 증여하는 재산에 대한 채무가 없어야 한다. 증여자산에 있는 전세금이나 대출금은 증여자가 상환해야 한다. 만약 증여 받은 수증자가 전세금이나 대출금을 상환할 때는 증여자의 채무를 인수한 결과가 되기 때문에 양도에 해당되어 양도소득세가 과세될 수 있다. 때로는 전세금이나 채무가 인수되지 않았다는 입증을 요구하는 경우도 있다. 이때는 증여자가 대출금이나 전세금을 임차인이나 채권자에게 상환한 사실을 금융 자료로써(온라인 입금증 등)입증해야 한다. 증여한 후 임차인과 수증자와 증여계약서를 작성하고 금전을 수증자가 받은 사실을 입증해야 한다. 만약 채무를 인수하지 않는 경우는 6억원에서 배우자 증여 공제 6억원을 차감하면 증여세 과세표준이 0원이므로 증여세가 없지만, 채무를 인수한 사실이 확인되는 경우 채무 비율(채무액/증여가액)에 해당하는 양도소득세를 납부해야 한다. 채무 인수 여부는 소관 세무서장이 실질 관계를 판단해 과세한다. 만약 홍길동 씨의 사례에서 6억원 중 주택에 대한 대출금 1억 9,000만원이 있다고 가정하면 채무에 해당하는 양도소득세는 약 2,700만원이 된다.

또한, 양도세 절감이 목적이라면, 다주택자는 증여하는 재산 중 5년 후에 먼저 양도할 재산을 선택해야 한다. 증여한 주택을 양도하지 않고 증여하지 않은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세를 절세하기 위한 증여의 효과가 없어진다. 즉, 먼저 양도하는 자산은 양도소득세가 중과되거나 일반 누진세율로 납부하게 된다.


글 김중택(KB국민은행 금융상담센터 전담 세무사, taxkim@hanafos.com) 사진 김재이 스타일리스트 이영주


다주택자는 배우자에게 증여 시 다음과 같은 점에 유의해 결정해야 한다

1 다주택 중에 먼저 양도할 자산을 선택한다.
2 시가가 있는지 체크한다(시가가 없는 경우에는 감정평가법인 2개 이상의 감정평균액을 받으면 시가에 해당한다.
그렇지 않으면 증여 당시 기준시가가 증여가액이 되어 증여세는 낮아지는 대신, 증여한 지 5년 이후 양도 시
양도소득세가 많아진다).
3 증여하는 자산에 채무가 있으면 채무를 증여자가 정리한 후에 증여해야 한다. 다주택자는 채무 부담을 안고
그대로 증여하면 양도소득세를 납부해야 한다.
4 증여 시 취득세와 등록세 및 채권 구입 또는 할인, 법무사 비용이 지출된다.
5 종합부동산세를 위해 배우자에게 증여 시는 향후 종부세 절세액과 증여에 따른 이전 비용(증여세와 취득세 및
등록세 등)을 비교한 후 결정해야 한다.
6 만약 연로한 분의 경우 추후 상속이 발생한다면 배우자의 법정 지분에 해당하는 금액 중 최고 30억원까지 배우자
공제를 받을 수 있으나 사전에 증여하여 증여세 과세표준이 있는 경우에는 상속공제를 최고 한도까지 받을 수 없다.
즉, 증여하는 자산가액이 6억원을 초과하거나, 과거에 배우자에게 증여한 재산이 있을 때는 주의해야 한다.
(산식)배우자의 상속공제 한도 = 배우자의 법정 지분 - 배우자에게 10년 이내 증여한 재산의 과세표준

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[출처] 배우자 증여에 관한 세무문제 (미래에셋생명골드AM지점) |작성자 땡그리