임대차 계약 해지를 명확히 하는 방법

질문 저는 2년전 아파트를 분양 받았으나 중도금중 일부를 은행에서 대출 받고, 그 아파트를 전세를 놓아 그 전세금으로 분양 잔대금을 지급했었습니다. 그간 은행 융자금의 이자 부담이 컸었는데 요즈음 전세값이 많이 올라 전세입자를 바꾸면 전세금을 인상하고 그 돈으로 은행 융자를 갚을수가 있을것 같습니다. 잘못하여 묵시의 계약 갱신이 되면 자동으로 전임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된다고 하는데, 그렇게 되지 않게 하기 위하여 확실하게 전세 계약의 해지 통보를 하고 싶습니다. 답변 계약 기간 만료 1개월 전까지 해지 통보해야 합니다. (확정일자 있는 문서로 하면 확실) 전세권에는 주택 임대차에 관한 규정이 적용되는 채권적 전세권과 물권적 전세권이 있습니다. 물권적 전세권이 되려면 전세권이 등기가 되어 있어야 하며(민법 186조), 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지의 사이에 전세권 자 에 대하여 계약 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정 한 것으로 보게된다(민법 제 312조 3항 -1984.4.10 본항 신설)고 규정하고 있으며, 전세권의 존속 기간을 약정 하지 아니한때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고 할수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(민법 제313조) 따라서 전세권 설정자는 기간 만료전 6 -1개월 사이에 전세 계약의 갱신이나 해지 의사를 전세권자에게 통보함으로서 전세권은 소멸 하며, 전세권이 소멸한때에는 그 전세권 설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권 설정 등기의 말소 등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환 해야 합니다(민법 제 317조). 그럼으로 위의 사례에서 소유권자는 물권적 전세권이든 채권적 전세권이든간에 계약 기간 만료 1개월 전까지 전세입자에게 계약의 갱신이나 해지 통보를 해야 하며, 만약 묵시적으로 계약의 갱신이 이루어 진다면 물권적 전세권은 당사자간에 해지통보후 6개월이 지나야 효력이 발생하며, 주택 임대차 규정이 적용되는 채권적 전세권 (주택 임대차 보호법 제 12조)에서는 임차인의 해지 통고는 3개월후에 계약 해지의 효력이 발생 하지만 임대인의 경우는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때의 임대차의 존속 기간은 정함이 없는 것으로 보는데 기간의 정함이 없거나 기간이 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.(주택 임대차 보호법 제 4조, 제 6조, 제 6조의 2 참조)