연봉 1억이상 고소득자·현금부자만 혜택 업계 전문가들 '생색내기 용 대책' 비판도 |
[K그로우 김지현 기자] 정부가 부동산 거래 정상화를 위해 내년부터 무주택·1주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 일괄적으로 완화하겠다는 방침을 내놓았다. 최근 급격한 금리인상으로 주택 거래가 얼어붙은 가운데, '레고랜드'발 '돈맥경화' 사태까지 겹치면서 '건설사 줄부도' 등 위기론이 확산되자 주택시장 연착륙을 위해 대출 규제 완화 조치를 취한 것으로 보인다.
김주현 금융위원장은 지난 27일 윤석열 대통령이 주재한 제 11차 비상경제민생회의에서 "무주택자와 1주택자에 대해선 투기지역이라도 LTV 규제를 50%로 완화하겠다"고 밝혔다.
하지만 업계 전문가들은 이번 규제 완화 대책이 경기침체 우려를 해소하기에는 역부족일 것으로 내다보고 있다. '총부채원리금상환비율(DSR) 40% 초과 금지' 규제는 풀리지 않은 탓에 실제로 대출 문턱이 낮아지는 효과는 1억원 이상의 고액 연봉자나 맞벌이 가구에만 집중될 것으로 예상되기 때문이다. 이번 규제 완화가 '생색내기' 대책이라는 지적이 나오는 이유다.
◇ 5000만원 연봉자, 14억 집 주담대 최대 2억9000만원…외려 '한도 감소'
30일 한 시중은행의 대출기준에 따라 연 소득(연봉)이 각 5000만원, 1억원인 사람이 서울 구로구 신도림동(규제 지역) 모 아파트 35평형(전용면적 84.96㎡)을 살 때 시점별 대출 한도(최대 대출 가능 금액)를 분석해본 결과, 연소득이 낮을수록 사실상 별 혜택을 누리지 못하는 것으로 나타났다.
앞서 주택시장 안정화 대책의 일환이었던 '차주별 DSR 40%' 규제가 도입된 직후인 2019년 12월 말, 이 아파트의 시세는 10억원으로 연봉 5000만원인 직장인의 시중은행 주택담보대출 가능 금액은 최대 3억8000만원이었다.
이 대출 상한선은 LTV 규제(9억원까지 40%·9억원 초과 20%)의 결과로, 이 대출자의 DSR(39.14%)은 기준 40%를 넘지 않았다.
하지만 이날 5천만원 연봉자가 같은 아파트를 매입할 경우 받을 수 있는 주택담보대출은 많아야 2억9400만원이다.
약 2년 10개월 전인 2019년 말과 비교해 아파트 시세가 10억원에서 14억원으로 4억원 오른 만큼 LTV 기준으로는 대출 한도가 늘어야 하지만, 오히려 9000만원 가까이 깎인 이유는 그사이 주택담보대출 금리가 3.14%에서 5.48%로 폭등한 때문이다. 주택담보대출 이자가 크게 불어나 DSR이 40%에 꽉 차기 때문이다.
이런 상태에서는 아무리 내년부터 LTV가 50%로 높아져도, 대출 한도는 1원도 늘지 않는다.
◇ 1억원 연봉자, 14억 집 주담대 4억6000만원→내년 5억9000만원 '껑충'
하지만 같은 아파트 기준으로 연봉 1억원인 사람의 대출 가능 금액은 이와 크게 다르다.
2019년 12월 말 이 대출자가 받을 수 있는 최대 주택담보대출은 3억8000만원으로, 연봉이 5000만원인 대출자와 같았다. DSR은 19.57%로 여유가 많았지만, LTV 규제(9억원까지 40%·9억원 초과 20%) 때문에 더 대출을 받을 수 없었다.
그러나 30일 기준 아파트 시세가 14억원으로 높아지면서 LTV 규제 기준에 따라 1억원 연봉자의 주택담보대출 한도도 4억6000만원으로 늘어났다. 약 2년 10개월 전보다 8000만원 가량 더 빌릴 수 있는 것이다.
5000만원 연봉자의 현시점 한도(2억9400만원)보다는 1억6600만원 많은 금액이지만, DSR(31.27%)에는 여전히 여유가 있다.
추가로 내년 LTV 기준이 50%로 완화된다면 아파트 시세가 그대로라는 전제에서, 1억원 연봉자의 주택담보대출 가능 금액은 LTV가 아닌 DSR 규제에 따라 5억8800만원으로 책정된다. 지금보다 대출 한도가 1억2800만원 상향되는 것이다.
'LTV 50% 일괄 완화' 정책에 따른 수혜자가 연봉 1억원이 넘는 고소득자 혹은 현금부자에 한정될 것으로 추정되는 이유다.
DSR 규제에서 맞벌이 부부의 연 소득은 합산 가능하다고 하지만 이 또한 임금 수준이 일정 수준 이상 되야 혜택을 기대할 수 있다.
같은 금리 가정(주택담보대출 금리 5.48%) 아래 내년 14억원짜리 아파트의 주택담보대출을 LTV 50% 기준에 따라 7억원까지 최대한 받을 수 있는 연소득 수준은 1억2000만원(DSR 39.66%)으로 추산된다.
부부의 각 연봉이 6000만원이 넘을 경우, 아파트 가격의 절반(LTV 기준)을 대출로 메울 수 있다는 의미다.
2022년 현재 기준 직장인 평균임금은 고용노동부 임금 직무정보 시스템(8월 기준)에 따르면 25세~29세 청년의 평균 연봉은 3463만원대, 30~34세는 4224만원대, 35~39세는 4941만원대다.
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