웃기는 짬뽕

[노인장(이상효)]

전세권이 과연 말소기준권리가 될수 있을까?  천만에 만만에 콩떡이다. 위 사건의 말소기준권리는 현대오일뱅크의 가압류가 말소기준이 된다, 곽준상의 전세권은 배당요구를 하지 아니하였으므로 멀쩡히 살아남아 낙찰자의 부담이 되는 물건이다. 전세권은 용익물건임과 동시에 담보물권성도 가지고 있으므로 당연히 배당이 되는 것으로 판단한 것 같다. 문제는 전세권자인 곽준상이 낙찰자가 되었다는 것이다.  곽준상의 생각으로는 선순위 전세보증금을

배당받아 상계처리하고 나머지만 납부하면 소유권이 이전되는 것으로 판단한 것 같다. 민사소송법에서는 경매개시일로부터 6개월 미만 남은 경우에는 배당을 하고 말소하는 것으로 하였으나, 2002.7.1 민사집행법의 시행으로 배당요구를 하면 말소하고 배당을 하고, 배당요구가 없으면 낙찰자에게 인수시키고 배당은 없다. 주택임대차보호법에서는 주택의 양수인(낙찰자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하였다. 결국은 낙찰자 곽준상은 전세권자 곽준상 즉 자신이 자신의 전세금을 승계한 것으로 되어버린 것이다.

결과적으로 감정가 4700만원의 아파트를 낙찰대금 38,611,190원과 배당받아야할 전세금 3000만원을 합하여 68,611,190원에 아파트를 산 셈이다. 평소에 공부하지 아니한 곽준상으로서는 눈물을 머금고, 잔금납부를 포기한 것이다.

관련법률

민사집행법 제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등)

제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등)

②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

[오로지머니]

노인장님! 안녕하셨어요? 오류동 하회마을 김재연입니다.자주 인사드리지도못해 죄송합니다. 좋은 가르침에 늘 감사드립니다.

[노인장]

건강하시지요? 멀리 있다보니 자주 뵐 기회가 없네요. 죄송

[고택현]

저도 오랫만에 인사드립니다. 제 건은 상대방이 고의로 우편물을 송달받지 않고 있습니다. 그래서 집행관 야간특별송달신청후 기다리고 있는중입니다. 변동사항이 있으면 전화드리겠습니다. 감사합니다.

[노인장]

시간이 문제이지 큰 어려움은 없을 것으로 사료됩니다. 힘네시고, 좋은 결과가 나오면 성공사례는 필수입니다.

[허재명]

감사합니다.

[대박이]

조금만 방심해도 실수를 하겠군요. 감사합니다.

[한보따리]

안녕하세요...노인장님 주임법의 내용이 쉽게 설명되어있어 잘 보고 공부하고 갑니다.. 감사합니다..^^