2007년은 규제로 시장을 잡으려던 정부와 매물을 거둬들이거나 가격을 올리면서 대응해가던 시장이 서로 ‘조정점’을 찾는 한 해가 될 전망이다.
강남을 볼모로 힘겨 루기를 하던 재건축도 억제보다는 공급 쪽으로 해법을 찾고 강남권 수요를 충족시킬 만한 대형 신도시도 등장할 것으로 보인다.
특히 ‘용적률 상향 조정’이 화두로 떠오르면서 낮은 용적률의 기존 아파트들이 혜택 을 볼 것으로 예상된다.
올림픽선수촌이나 아시아선수촌 같은 용적률 150% 미만의 대 단지 전원형 아파트들과 주거지역 내 타워형 아파트들도 가격이 상승할 수 있다.
새해부터 본격적으로 쏟아지는 잠실권 중대형 아파트들도 관심 대상이다.
올 12월 말 부터 입주하는 잠실주공 4단지 재건축 단지 ‘레이크팰리스’나 새해 7월 입주하는 잠 실주공 3단지 재건축 아파트인 ‘트리지움’ 등이 유망하다는 평가다.
봉준호 닥스플랜 사장은 “ 잠실주공과 시영아파트 단지의 재건축 물량이 블루칩으로 떠오를 전망”이라며 “내년에는 강남권에서 ‘송파’의 가치가 더욱 높아질 것”이라 고 내다봤다.
고분양가 문제로 고전하던 정부가 신도시에서 낮은 분양가를 제시할 수 있다면 한동안 강남권 상승세는 완화될 가능성도 있다.
행정도시 이전도 강남아파트 가격 상승 억제와 수도권 인구분산 정책으로 다시 추진해 볼 수 있는 역점사업 중 하나다.
이외에도 강남을 받치는 명문학군이 강북뉴타운 자립 형 사립고 신설로 평균화되거나 내년 서울숲 상업지역 아파트의 고분양가 바람이 강북 으로 불어 용산, 뚝섬의 블루칩 아파트들이 떠오를 수 있다.
지속적인 강남권 아파트 의 가격 상승에 따른 부담과 송파 일대로의 강남권 확대 영향에 따라 전반적으로 보합 세를 보일 것이라는 전망이다.
비강남권은 올해만큼 약진이 두드러진 때가 없었다.
10월 말 기준으로 비강남권 아파 트값은 연초 대비 무려 15.4%가 뛰어오르는 기염을 토했다.
이는 지난해 같은 기간 5.66%에 비해 무려 10%포인트 가까이 오른 수치다.
그동안 찬밥 신세를 면치 못했던 강서, 광진, 관악, 구로구 등이 두드러진 오름세를 보이면서 집값 상승랠리에 합류했 다.
■ 비강남권 상승률, 강남 앞설 듯 ■ 새해에도 비강남권의 상승세는 쉽게 꺾이지 않을 전망이다.
특히 지역별, 평형별 양극 화가 심화될 것으로 예상된다.
길진홍 부동산뱅크 팀장은 “올해 도시재정비촉진법 제정에 따른 강북 뉴타운 사업 가 속화와 하천정비 등 지역개발 호재는 강북 속 ‘빈익빈 부익부’를 심화시킬 가능성이 크다”고 말한다.
비강남권에서도 한강 조망권, 학군 등을 호재로 강남 못지않은 인기를 누려온 양천, 영등포, 용산구 등의 강세가 이어지는 가운데 광진, 강북, 관악구 등 도심 출퇴근이 수월한 신흥 주거지역 약진이 거세질 전망이다.
수도권 시장 역시 상승폭이 상당했다.
올 11월 기준으로 전국 아파트값 상승률은 16.95%로 지난해 같은 기간 11.09%보다 5.86%포인트 상승폭이 증가했다.
특히 경기도 는 20.56%, 신도시는 26.25%나 상승했다.
수도권 상승률이 전국 집값 상승률을 훨씬 웃돈 셈이다.
닥터아파트는 새해 수도권 아파트 매매가 변동률을 신도시 13%, 경기 15%, 인천 12%로 예상했다.
수도권 전체가 12% 이내로 올해 16.95%보다 상승률이 완화될 것이라는 전망 이다.
반면 수도권 재건축 아파트는 20% 이상 상승할 것으로 예상했다.
김경미 닥터아파트 팀장은 “강남권 상승세가 경기 남부로 번지면서 경기 일부 지역 재건축값이 급등할 가능성이 높다”며 “경기 고양, 과천, 수원시 등에서 동·호수 추 첨을 앞둔 단지들이 상승세를 끌어가고 판교 입주를 겨냥해 의왕시 재건축 강세도 예 상된다”고 설명했다.
한편 2기신도시 중 분양이 예정됐거나, 분양가 수준으로 입주가 예정된 지역은 입주 후 시세 수준으로 가격이 상승할 가능성도 있다.
김경미 팀장은 “분양 예정지인 광교, 파주신도시와 입주 예정지인 동탄신도시가 인기 를 끌어 인근 지역인 수원, 화성시 등이 수혜를 입을 것”이라고 말한다.
반대로 1기 신도시는 이미 2기신도시에 비해 매매가나 전세금이 비싼 수준에 형성돼 있어 직장, 학교 등의 이유로 진입을 꼭 해야 하는 매수자 외에는 수요가 많지 않을 것으로 전망 된다.
■ 지방, 미분양 늘고 공급 과잉 우려 ■ 지방 아파트는 내년에도 침체가 이어질 전망이다.
특히 지방 미분양 호수가 말끔히 해 소되기는 어려울 것으로 보인다.
지방 아파트 미분양 물량이 쌓여가는 데도 토지가격 은 꾸준한 상승세를 보이고 있어 이는 자연스럽게 분양가격으로 전가되고 있다.
김일수 하나은행 부동산팀장은 “수도권 미분양 물량은 비교적 수월하게 소화되고 있 지만 지방권 미분양 물량은 오히려 높은 증가세를 보이는 중”이라며 “현재 부동산 시장 상황에 비춰볼 때 내년에도 분양 가격의 하향 안정화는 기대하기 어려울 것”이 라고 말한다.
최근 주택건설 실적 추이를 살펴보면 올 8월 기준 지방 비중이 67.1%로 99년 이후 꾸 준한 증가세를 보이고 있다.
이러한 증가세가 지방권 아파트 분양시장 침체의 주요인 이 됐다는 평가다.
향후 행정도시나 혁신도시 등 신규택지지구 개발이 추가로 이뤄진 다고 가정할 때 지방 주택건설 물량은 더욱 증가할 가능성이 높다.
특히 지방권에서는 인구구조 자체가 문제로 작용하고 있다.
노령화가 지속되고 경제활 동 인구가 감소하면서 주택구매 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
지방권 내 신 규택지지구 아파트 공급이 예정돼 있지만 성공 가능성도 불투명한 상태다.
김 팀장은 “새해 지방 아파트 시장은 지방 경제 침체와 건설물량 과잉 공급, 주택구 매 주체의 소극적인 투자패턴 등으로 약보합세를 보일 것”이라고 전망한다.
하지만 대선에서 차기 대통령 후보의 선거 공약 사항이 변수로 작용하고 지방 경기 부양이나 부동산 정책 규제 완화 등의 이슈가 다시 지방권 아파트에 활기를 불어넣을 가능성도 있다.
【 무주택자 전략은? 】 요즘 무주택자들은 하루하루 고민 속에 살고 있다.
정부 말을 믿고 기다리자니 집값이 더 뛸 것 같고, 막상 구입하자니 이미 오른 집값이 만만치 않다.
새해 무주택자들은 어떤 전략을 펴야 할까. 결론부터 말하자면 기존 주택보다는 분양가가 저렴해질 것으로 기대되는 신도시 물량 을 노려야 한다.
특히 무주택자의 경우 2008년부터 무주택 기간에 따라 당첨 확률이 지금보다 높아질 수 있기 때문에 이때를 기다릴 필요가 있다.
이번 11·15 대책에 따르면 송파, 김포, 광교 등 공공택지의 개발밀도와 용적률 상향 조정을 통해 공급물량이 2010년까지 당초 74만2000가구에서 86만7000가구로 12만5000 가구 늘어나고, 전용면적 25.7평 이하의 중소형 아파트 분양가는 25% 정도 내려간다.
결국 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약부금과 청약예금 가입자 중 무주택 기간이 길 고 부양가족이 많다면 공공택지 아파트를 노리는 게 좋다.
다만 20~30대 신혼부부나 부양가족이 적다면 청약가점제에서 상대적으로 불리하기 때 문에 2008년 하반기 이전에 적극 청약에 나서는 것이 좋다.
올 연말까지 분양 예정인 성남 도촌, 의왕 청계, 용인 흥덕지구가 유망지구로 꼽힌다.
고종완 RE멤버스 대표는 “강북 뉴타운과 2기신도시에서 앞으로 신규물량이 대거 쏟아 질 것”이라며 “민간 아파트 분양원가가 공개되고 정부 정책이 가시화된다면 지금보 다 30% 이상 저렴한 분양가도 기대할 수 있다”고 말한다.
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