생활 | 투표일 단축한 아파트입주자대표회장 보궐 선거 절차상 하자 없어 | 광주아파트총연합회

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■ 투표일 단축한 아파트입주자대표회장 보궐 선거 절차상 하자 없어

서울동부지법 결정

☛ ‘유효’

아파트 입주자대표회장 보궐선거 과정에서 이틀간 개표소 투표와 방문투표를 진행키로 했으나 선거 공고상 투표율을 넘어 투표일을 하루 단축했다면 절차상 하자가 없어 유효라는 법원의 결정이 나왔다.

서울동부지방법원 제21민사부(재판장 윤태식 부장판사)는 최근 서울 송파구 A아파트 입주자대표회장 선거에 출마한 B씨가 이 선거에서 대표회장으로 당선된 C씨를 상대로 제기한 동대표 회장정지등 가처분 신청사건에서 “B씨의 이 사건 신청을 모두 기각한다”는 결정을 내렸다.

이 아파트는 지난해 12월 제14기 입주자대표회의 선거를 실시, B씨와 C씨는 각 대표회장 후보로 출마했다.

투표 첫째 날인 2018년 12월 26일 투표율이 10%를 넘자 선거관리위원회는 회의를 열고 둘째 날 실시하려 했던 방문투표를 취소하고 첫째 날 투표 종료시간을 18시에서 20시로 변경, 개표도 하루 앞당겨 실시하기로 결의했다.

개표결과 총 110표 중 C씨가 62표, B씨가 46표를 얻어 C씨가 입주자대표회장으로 당선됐다.

그러자 B씨는 “이 선거는 원래 이틀간 투표를 진행하기로 했었는데 투표 첫째 날 갑자기 둘째 날 투표를 진행하지 않는다고 공지해 입주자들의 참정권이 위법하게 박탈당했다”며 “후보자의 직계존비속은 투·개표 참관인이 될 수 없음에도 C씨의 직계비속이 참관인으로 참여했으므로 선거는 절차상 하자가 중대해 위법·무효”라고 주장했다.

B씨는 또 “C씨는 후보자 약력의 직업란에 허위정보를 기재했고 선거관정에 아파트 인터넷 카페 관리자에게 금전제공을 약속한 사실도 있다”며 “C씨의 이러한 위법행위를 통해 회장으로 당선됐으므로 회장 직무를 수행해서는 안 된다”고도 주장했다.

재판부는 먼저 투표일 단축 부분에 관해 “이 아파트 선거가 2018년 12월 26일에만 실시되고 종료된 사실은 인정되나, 선거 공고에 ‘둘째 날 투표는 전일 투표율이 10%에 미달하는 경우에만 실시한다’라는 점이 명백히 기재돼 있었고 첫째 날 투표율이 이미 10%를 넘었던 사실도 소명되므로 투표 자체는 선거 공고대로 진행됐다”고 밝혔다.

또한 “500세대 이상인 공동주택의 입주자대표회장의 경우 후보자가 2명 이상이면 전체 입주자 등 10분의 1 이상이 투표한 선거에서 최다득표자를 회장으로 선출하면 된다”며 “이전에 진행됐던 회장 선거도 하루 동안만 투표를 진행했었고 이 사건 선거는 보궐선거인 관계로 투표율이 저조할 것을 우려해 이틀에 걸쳐 투표를 진행하는 것으로 투표일을 공고했던 것으로 보인다”고 설명했다.

특히 “이 아파트 선거관리위원회는 둘째 날 투표를 진행하지 않기로 하는 대신 첫째 날 투표시간을 2시간 연장하기도 했다”며 “현재까지 제출된 자료만으로는 선거에 중대한 절차상 하자가 있다는 점이 충분히 소명됐다고 보기 어려워 현 단계에서 선거가 위법·무효라고 할 수 없다”고 판단했다.

이어 C씨의 직계비속이 참관인으로 참여했다는 부분에 대해서는 “이 아파트 선거관리규정상 참관인 자격에 제한은 없다”며 “선거 투표시간 동안 선관위원장이 기표소에 상주하며 투표과정을 관리했고, 개표는 선관위원 전원이 참관하는 가운데 개표사무원에 의해 이뤄졌으며 C씨의 딸은 투·개표 과정을 참관만 했을 뿐 그 과정에 아무런 영향도 미치지 않았으므로 C씨의 직계비속이 선거의 참관인으로 참여함으로 인해 선거가 불공정하게 진행됐다고 볼 만한 사정은 찾을 수 없다”고 봤다.

이와 함께 재판부는 C씨가 직업란을 허위로 기재했는지에 관해 “C씨가 선관위에 회장 후보자로 등록하며 제출한 서류의 직업란에는 ‘TWA항공사 근무(전직)’이라고 기재돼 있었는데 선관위에서 ‘전직’이라는 문구를 삭제한 후보자 약력을 게시했고 이에 C씨가 정정을 요청해 다음날 직업란이 ‘TWA항공사 근무(과거 근무)’로 수정됐다”며 “이러한 사정을 고려하면 C씨가 직업란을 허위로 기재했다고 하기는 어렵다”고 지적했다.

아울러 금전제공을 약속했다는 부분에 관해서도 “C씨가 입주자들이 상당수 가입돼 있는 인터넷 카페 관리자인 D씨에게 ‘입대의 형성되면 비상대책위 외 다른 조직도 만들자, 40만원의 활동비 지급할 것이다’라는 등의 문자메시지를 보낸 사실이 인정되나 D씨는 이 아파트 입주자가 아니어서 선거권도 없는 자였고 문자메시지 내용상 선거결과에 영향을 미치게 할 목적으로 금전제공을 약속했던 것으로 보이지 않는다”며 받아들이지 않았다.

이 사건 C씨 측 변호인 법무법인 산하 이재민 변호사는 “보궐선거 절차에서 입주민들의 선거권 행사가 충분히 보장됐다고 볼 수 있는 것인지 여부가 문제됐다”며 “공직선거의 경우에도 마찬가지로 입주자대표회장 보궐선거에서는 상대적으로 입주민들의 투표율이 저조할 수밖에 없는데 선거관리위원회의 합리적인 판단에 따라 선거 일정을 다소 조정한 것일 뿐, 종래 해당 단지의 선거 관행을 벗어나지 않는 범위에서 객관적으로 수긍할 수 있는 수준으로 절차적 보장이 이뤄졌다면 투표율이 낮다는 이유만으로 선거 진행을 부적절하다고는 볼 수 없다고 판단했다”고 말했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 하자판정기준 개선,신속한 입주자 권리구제 도모

국토부,

☛ 하자판정기준 적용범위･대상 확대 등 분쟁해결 시스템 체계화

◉ 아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안 마련

아파트 품질관리를 위해 입주자 사전방문제도를 법제화하고, 지자체에 전문가로 구성된 ‘품질점검단’이 설치될 전망이다.

또 하자판정기준 적용범위와 대상이 확대되는 등 하자분쟁 해결이 빨라질 것으로 보인다.

국토교통부는 지난달 20일 제82회 국정현안점검조정회의에서 이 같은 내용의 ‘아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안’을 마련했다.

주택 품질에 대한 국민 눈높이가 높아짐에 따라 공동주택 품질 확보와 입주자 하자 피해의 신속한 해결을 위한 제도개선 방안을 마련한 것이다. 

◆ 공동주택 시공품질관리 강화

우선 마감 품질을 담보할 수 있는 시공품질관리 체계가 마련된다.

예정보다 공기가 지연되면 만회대책을 수립해 사업계획승인권자(시·군·구청장)에게 보고하고, 해당 공종은 중점품질관리대상으로 지정해 감리자가 수시로 확인하도록 했다.

또한 시공사의 부실시공 이력이 일정기준 이상인 경우 감리 인력을 현행 수준보다 더 많이 확충하는 한편, 우수한 감리인력이 선정될 수 있도록 면접평가확대 등 감리제도를 개선한다.

시공 부실에 대한 벌점 제도는 특정 공종 완료 또는 준공 후 적발된 법령 위반사항에 대해서도 벌점 부과 등 적극적 행정조치를 할 수 있도록 건설기술진흥법 시행령을 정비한다.

이와 함께 시공사 자체적으로 마감공종 품질관리를 강화할 수 있도록 주택 관련 협회 등과 협조해 현재 일부 건설사들이 운영 중인 현장대응팀 등을 활성화할 수 있도록 하고, 주택 품질 향상을 위한 캠페인도 전개해 나갈 계획이다.

입주 전 점검 제도도 강화한다. 먼저 입주자 사전방문제도를 법제화해 정식 점검절차로 규정하고, 전문성 등이 부족한 입주자가 해당 주택을 체계적으로 점검할 수 있도록 사업주체가 사전방문 점검표를 제공토록 했다. 

이때 보수가 필요하다고 인정되는 건은 사용검사 또는 입주 전까지 보수가 완료되도록 하고, 입주자가 보수 결과를 확인할 수 있도록 입주 시 조치결과확인서를 의무적으로 제공해야 한다. 

아울러 지자체에 전문가로 구성된 ‘품질점검단’도 도입한다.

점검단은 사용검사 전 점검을 통해 공동주택 품질을 확보하는 것을 목표로 한다.

품질점검단은 공유부와 샘플가구 전유부의 점검을 진행하며 입주자와 사업주체간 분쟁사항에 대해 객관적이고 전문적인 판단을 내리고, 사용검사권자도 점검단 판단 결과를 참고해 사용검사 여부를 결정토록 할 계획이다.

단 품질점검단의 판단에이의가 있는 경우 하자심사·분쟁조정위원회에 이의신청을 할 수 있도록 제도화할 방침이다.

또 사용검사 내실화를 위해 사용검사권자의 시정명령·과태료 부과권한을 명확히 규정했다. 

입주 전 점검 시 지적된 하자 등의 경·중을 판단해 정상적 주거생활이 곤란한 수준의 하자 등이 미 보수된 경우에는 사용검사를 유보할 수 있도록 했다. 

◆하자판정기준 개선 통한 입주자 권리보호 확대 

‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’(이하 ‘하자판정기준’)의 하자 범위가 법원 판례나 건설감정실무보다 협소한 경우 권리구제를 위해서는 소송이 불가피한 불편함이 있어 하자판정기준을 확대 개편해 하자심사·분쟁조정위원회 결정만으로도 권리구제를 받을 수 있도록 하고 사업주체(시행사, 시공사 등) 및 보증기관하자판정기준 적용 대상에 포함시켰다. 

하자판정기준을 보다 구체적·세부적으로 규정해 하자 여부 판정 및 하자의 경중, 보수기간·비용 등에 대해 보다 명확한 기준을 마련했으며, 개정된 하자판정기준이 현장에서 일관되게 적용되도록 지자체 담당자 및 공동주택 품질점검위원 등을 대상으로 정기적으로 교육도 실시할 예정이다.

또 관리주체(관리사무소 등)에 하자보수 청구내역 보관(공종별 하자보수청구기간 + 5년)을 의무화하고, 입주자에게 열람을 허용해 소유주가 변경되더라도 하자보수청구권 행사제약이 없도록 해 입주자의 하자보수청구권을 폭넓게 보장한다는 방침이다.

아울러 하자심사·분쟁조정위원회의 하자판정결정이 있는 경우 이를 관할관청(지자체)과 즉시 공유하고 바로 보수공사 명령이 부과되도록 절차를 개선하는 등 입주자의 권리구제가 신속히 이뤄질 수 있도록 절차가 개선된다.

업체별 사용검사 전 하자(품질점검단 점검결과) 및 사용검사 후 하자(위원회 하자판정현황)를 축적해 향후 현장점검 대상 선정, 하자보수 보증료율 차등화(인센티브) 등 하자 예방을 위한 정책자료로 활용할 방침이다. 

특히 하자심사·분쟁조정위원회 내 현행 조정 제도보다 효과적인 소비자 권리구제가 가능한 재정기능을 신설해 위원회 단계에서 분쟁을 종결지을 수 있도록 하는 등 하자분쟁을 신속하게 해결한다.

소규모 공동주택 입주자의 경우 조정이 결렬될 경우 소송비용 등을 이유로 하자를 계속 다투기 곤란했으나, 재정 제도 신설로 하자심사·분쟁조정위원회 단계에서 분쟁을 종결지을 수 있어 권리보호의 범위도 한층 더 확대될 것으로

내다보고 있다.

국토부 관계자는 “관련 법령 개정사항이 많지만 신속한 처리를 통해 내년 상반기 중 시행을 목표로 하고 있다”고 밝혔다.  

  출처 : © 한국아파트신문, 온영란 기자  oyr@hapt.co.kr

■  위탁관리 아파트 입대의 회장 ‘사용자’로 판단한 원심 정당

대법원,

☛ 근로기준법 위반 ‘벌금형’ 확정

‘근로기준법 위반’으로 기소된 부산 부산진구 모 아파트 입주자대표회의 회장 A씨가 해당 아파트는 자치관리가 아닌 위탁관리 방식으로 운영돼 근로자들의 사용자는 위탁관리업체인 B사라며 자신에 대한 면책을 주장했지만 끝내 받아들여지지 않았다.

 대법원 제3부(주심 민유숙 대법관)는 최근 A회장의 상고를 기각, A회장을 사용자로 판단해 벌금형을 선고한 원심 판결을 그대로 확정했다.

원심 판결문에 따르면 A회장은 근로자 4명에 대한 2016년 4월분 임금 중 일부(총 200여 만원)를 임금 정기지급일에 지급하지 않았다는 이유로 공소가 제기된 바 있다.  

 이에 대해 원심 법원은 입대의가 관리업체와 위·수탁관리계약을 체결, 관리업체가 관리사무소장 등을 통해 경비원 등 근로자들과 근로계약을 체결하고 관리업무를 했다면 근로자들의 사용자는 위탁관리업체가 되는 것이 맞지만 해당 아파트의 경우 여러 사정을 종합해 보면 입대의 대표자인 A회장이 근로자들에 대한 사용자의 지위를 갖는다고 판단했었다. 

법원이 인정한 사실에 의하면 자치관리 방식이었던 이 아파트가 2015년 9월경 C사와 위탁관리계약을 체결, 위탁관리 방식으로 변경하려고 했는데 입주민 중 일부가 관리방식 변경을 인정하지 않았고, 기존 관리사무소장 역시 C사 측에 관리사무소를 비워주지 않고 업무인계도 하지 않은 채 계속 관리업무를 수행했다.

이후 C사 측은 근로자들과 근로계약서를 작성하려 했지만 근로자들 역시 근로계약서 작성을 거절하자 2016년 2월경 관리업무를 수행할 수 없다는 이유로 계약을 해지했다. 

이에 입대의는 2016년 3월경 B사와 새로운 관리계약을 체결했는데 B사도 C사와 마찬가지로 기존 관리소장 등의 제지로 관리사무소에 들어가지 못했고 직원들과 근로계약을 체결하지 못하다가 2016년 9월 이후에나 실질적인 관리업무를 수행하게 됐다.

 B사 측은 2017년 1월경 근로자들과 근로계약서를 작성하면서 작성일자를 소급해 2016년 4월 14일로 작성했다. 

또 입대의가 2015년 9월경 관리방식을 변경한 후에도 A회장이 근로자 측과 임금협상을 했고 최저임금 인상에 따라 일부 직원들에게 수당을 통해 이를 보전하도록 지시했다.

더욱이 A회장이 2016년 4월경 근속수당이 최저임금에 포함돼 근로자들에 대한 임금이 과지급됐다고 판단, 2016년 4월분 수당을 지급하지 않겠다고 결정한 후 B사 측과 협의 없이 경리직원에게 수당을 지급하지 말라고 지시함에 따라 근로자들에게 임금 중 일부가 미지급된 것으로 확인됐다. 

항소심도 1심 판결이 정당하다고 봤다.  

항소심 재판부는 입대의가 C사와 사이에 작성한 위·수탁관리계약서에는 수기로 ‘특약조항 1)기존 직원은 포괄승계(인사·노무·회계·법정사항 포함)한다’는 문언이 기재돼 있었던 반면, B사와 사이에 작성한 위·수탁관리계약서에는 ‘관리직원은 고용승계를 원칙으로 한다’고 기재돼 있을 뿐, 당연히 포괄승계한다는 내용은 포함돼 있지도 않았다고 인정했다.

또 관할관청이 2016년 2월경 A회장과 C사 대표이사에게 보낸 공문을 통해 ‘입대의가 보관하고 있는 아파트 관련 모든 자료는 관리주체인 C사가 보관해야 하므로 2016년 2월 25일까지 C사에 인계인수하고, C사는 인계인수서를 작성해 주택법령에 따라 보관·관리해 달라’는 내용의 시정명령을 했다며 C사가 2016년 2월경 관리업무를 수행할 수 없음을 이유로 입대의와 사이에 체결된 계약을 해지할 때까지도 기존 관리업체인 C사가 입대의로부터 관리업무를 인수하지 못했던 것으로 보인다고 판단했다. 

이 같은 사실들을 토대로 상고심 재판부는 “공소사실을 유죄로 본 원심 판단에 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 근로기준법 위반죄에서의 ‘사용자’에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다”며 “A회장의 상고를 기각한다”고 주문했다.   

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

2. 공동주택관리법 시행령 및 시행 규칙 일부개정령안 입법예고 (19. 07. 04.~ 08. 13.)

■ 내년 5월부터 100세대 이상 공동주택도 관리비 공개

내년 5월부터는 100세대 이상 중소규모 공동주택도 의무적으로 관리비를 공개해야 합니다.

지금까지는 300세대 이상이거나, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙난방 방식, 150세대 이상 주상복합건축물 등 의무관리대상 공동주택만 관리비를 공개해왔습니다.

내년 5월부터는 100세대 이상으로 대상이 확대됩니다.국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 공동주택관리법 시행령과 시행규칙 개정안을 입법 예고한다고 밝혔습니다.

다만 의무관리대상 공동주택이 47개 세분류 항목을 공개하는 것에 비해, 제도도입 초기인 점을 고려해 100세대 이상 공동주택은 관리비, 사용료 등 중분류 수준 항목 21개만 공개하도록 했습니다.

관리주체가 인터넷 홈페이지에 공개해왔던 관리비, 회계감사 결과, 공사·용역 등 계약서 등 주요정보를 동별 게시판에도 공개해야 합니다.

지방자치단체장이 공동주택에 대한 감사를 실시하거나 공사중지 등 명령을 하는 경우에도 관리주체는 해당 단지의 인터넷홈페이지와 동별 게시판에 내용을 공개해야 합니다.

국토부는 관리인이 관리비 등을 공개하지 않거나 관리주체가 감사 결과 등을 공개하지 않을 경우에 대한 과태료 규정을 정비할 예정이라고 밝혔습니다.

이와 함께 기존 주택을 세대구분형 공동주택으로 변경하는 경우 행정절차와 동의요건이 대폭 간소화됩니다.

단지 내 유치원 증축 제한도 완화됩니다.

이외에도 동별 표자가 전원사퇴해 새로운 대표자가 선출돼 임기 시작하는 경우 롭게 임기 2년을 작하는 것으로 바뀝니다.

이유리 국토교통부 주택건설공급과 과장은 "이번 개정을 통해 공동주택 입주자 등의 알권리가 향상되고 관리 투명성과 효율성이 더 높아질 수 있을 것으로 기대된다"고 말했습니다.    

- 첨부파일 : 1.   공동주택관리법 시행령 일부개정령안 입법 예고문    

                  2.   공동주택관리법 시행규칙 일부개정령안 입법예고문