(매각) 고양 개발용 토지~! 계획관리지역, 성장관계획구역

[THE강남]

[매각] 고양 내유동 요양원 개발용 대형 토지 약 2,340평｜계획관리지역·성장관리계획구역｜93억 6천만원

안녕하세요.

오늘 소개해 드릴 매물은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 약 2,340평 규모의 대형 연접 토지입니다.

3개 필지가 서로 연결된 일단의 토지로, 일반적인 소규모 토지 투자보다는 요양원·노인요양시설 등 대규모 시설 개발을 계획하는 사업자가 관심 있게 검토할 만한 매물입니다.

특히 계획관리지역을 중심으로 성장관리계획구역(산업zone)이 포함되어 있다는 점에서 토지의 개발 방향을 검토할 가치가 있습니다.

■ 매물 한눈에 보기

구분	내용
위치	경기도 고양시 덕양구 내유동
토지 구성	임야·전·잡종지 3필지
총면적	7,735㎡ / 약 2,340평
매매 희망가	평당 400만원
총 매매가	약 93억 6,000만원
주요 용도지역	계획관리지역
성장관리계획	성장관리계획구역 산업zone
일부 토지	보전관리지역·준보전산지 포함
개발 방향	요양원·노인요양시설 등 검토
매각 방식	3필지 일괄 매각

7,735㎡ ÷ 3.305785 = 약 2,340평

따라서 매매 희망가격은

약 2,340평 × 400만원 = 약 93억 6,000만원

입니다.

1. 이번 매물의 가장 큰 특징은 '대형 연접부지'

이 매물은 각각 떨어져 있는 토지를 여러 곳 매입하는 구조가 아니라 3개 필지가 연결되어 하나의 대형 사업부지로 검토할 수 있는 형태입니다.

총면적은 약 2,340평.

대규모 건축물을 계획하는 사업자 입장에서는 건축물뿐 아니라 주차장, 조경, 진입동선, 부대시설 등을 포함한 전체적인 배치계획을 검토할 수 있다는 점이 장점입니다.

특히 요양원과 같은 시설은 일반 주택이나 소규모 근린생활시설보다 건축물의 규모와 주차, 차량동선, 소방·피난, 외부공간 등을 함께 고려해야 하기 때문에 사업부지의 규모가 중요합니다.

2. 토지별 현황

■ 임야 부분

• 면적 4,116㎡

• 약 1,245평

• 지목 : 임야

• 고저 : 완경사

• 형상 : 부정형

• 방위 : 남향

• 도로조건 : 세로(가)

• 2026년 개별공시지가 : 85,700원/㎡

제공해 주신 토지정보 자료에서도 완경사·남향으로 확인됩니다.

다만 임야 부분은 개발사업을 추진할 경우 산지전용, 개발행위허가, 경사도, 절·성토, 옹벽 및 배수계획 등을 별도로 검토해야 합니다.

■ 전 부분

• 면적 1,260㎡

• 약 381평

• 지목 : 전

• 용도지역 : 계획관리지역

• 성장관리계획구역 : 산업zone

• 2026년 개별공시지가 : 270,700원/㎡

지목이 전이므로 실제 사업 추진 시 농지전용 가능 여부를 확인해야 합니다.

■ 잡종지 부분

• 면적 2,359㎡

• 약 714평

• 지목 : 잡종지

• 용도지역 : 계획관리지역

• 성장관리계획구역 : 산업zone

• 2026년 개별공시지가 : 235,400원/㎡

전체 부지 중 상대적으로 토지 이용 측면에서 활용 가능성을 검토하기 좋은 부분이지만, 실제 건축 가능 면적은 별도의 인허가 검토가 필요합니다.

3. 계획관리지역 + 성장관리계획구역이 핵심

이번 매물에서 눈여겨볼 부분입니다.

제공 자료상 전체 부지 중 일부는 계획관리지역, 일부는 보전관리지역으로 구성되어 있으며, 주요 계획관리지역 부분은 성장관리계획구역 산업zone에 해당합니다.

토지이음에서도 고양시 내유동의 성장관리계획구역이 산업zone 등으로 구분되어 관리되고 있는 것을 확인할 수 있습니다. (국토교통부)

따라서 단순히 “2,340평 전체가 계획관리지역”이라고 보는 것은 정확하지 않습니다.

실제 개발사업에서는 필지별 용도지역과 성장관리계획을 구분해서 건축 가능 면적을 산정해야 합니다.

4. 요양원 개발을 생각하는 사업자라면

이번 토지의 매도 목적은 요양원용 토지입니다.

따라서 일반적인 토지 투자자보다 다음과 같은 매수자에게 적합합니다.

추천 매수자

• 요양원 운영법인

• 노인요양시설 개발사업자

• 노인복지시설 운영자

• 의료·복지시설 관련 법인

• 부동산 개발회사

• 대형 토지 개발사업자

• 수도권 실버시설 사업자

특히 직접 요양시설을 운영하거나 개발할 사업자라면 토지 매입가격뿐 아니라 향후 건축 규모와 총사업비를 함께 계산해야 합니다.

5. 내유동 인근 토지시장과 비교

최근 내유동에서 확인되는 토지·공장 매물 중에는 계획관리지역 및 성장관리계획구역 산업zone에 해당하는 대형 공장 부지가 토지 기준 평당 약 500만원 수준에 제시된 사례가 있습니다.

예를 들어 최근 공개된 한 공장·창고 매물은 토지 약 824평, 매매가격 41억2,000만원, 토지 기준 평당 약 500만원으로 제시되고 있습니다. 해당 매물은 계획관리지역·성장관리계획구역 산업zone으로 소개되어 있습니다. (당근부동산)

또 다른 내유동 대형 공장 매물은 토지 약 1,683평, 매매가격 83억1,000만원, 토지 기준 평당 약 500만원 수준으로 제시되고 있습니다. 이 역시 계획관리지역·성장관리계획구역 산업zone으로 소개됩니다. (당근부동산)

따라서

이번 매물의 희망가격인

평당 400만원

은 최근 확인되는 내유동의 산업zone 대형 토지 매물가격과 비교하면 상대적으로 낮은 수준의 호가로 볼 여지가 있습니다.

다만 위 사례들은 실제 계약이 완료된 실거래가가 아니라 현재 매물가격이므로, 적정가격을 판단하는 절대적인 기준으로 사용할 수는 없습니다.

6. 실제 내유동 시장의 특징

내유동 일대는 주거지역과 농경지, 임야, 공장·창고 등이 혼재되어 있어 같은 내유동이라도 토지 가격의 편차가 상당히 큰 지역입니다.

최근 경매자료에서도 내유동 일대에 계획관리지역과 성장관리계획구역 산업zone으로 지정된 토지가 확인되고 있으며, 공장·창고와 농경지 등이 혼재하는 지역적 특성이 나타납니다. (여의주경매법인)

따라서 이번 매물 역시 단순히

“내유동 평당 얼마”

라는 방식으로 접근하는 것보다는,

① 도로

② 용도지역

③ 성장관리계획

④ 실제 개발 가능 면적

⑤ 토목비용

⑥ 건축 가능 규모

를 종합해 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.

7. 내유동에서 이미 요양원 운영 사례도 확인

이번 매물을 요양원 개발용으로 검토하는 데 참고할 만한 부분도 있습니다.

내유동에는 현재 노유자시설 및 노인복지시설(요양원)으로 사용되는 건축물 사례가 확인됩니다.

한 사례는 계획관리지역에 위치하며 건축물 용도가 노유자시설, 노인복지시설(요양원)으로 확인되고, 지상 3층 규모로 운영되는 것으로 나타납니다. (세이프홈즈)

즉, 내유동이라는 지역 자체에서 요양원 시설이 실제 운영되고 있는 사례가 존재한다는 점은 사업자가 지역 입지를 검토할 때 참고할 수 있습니다.

다만 기존 요양원 사례가 있다고 해서 이번 토지에 동일한 규모의 시설이 자동으로 허용되는 것은 아니며, 해당 부지의 용도지역·성장관리계획·도로·개발행위·건축 및 노인복지시설 기준을 별도로 확인해야 합니다.

8. 매수자가 가장 중요하게 볼 부분

93억6천만원 규모의 토지라면 토지 매입 전에 개발 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.

반드시 확인할 사항

① 요양원 건축 가능 여부

계획하는 시설의 정확한 건축물 용도가 해당 지역에서 허용되는지 확인해야 합니다.

② 실제 건축 가능한 면적

총 2,340평이라고 해서 2,340평 전체를 동일하게 건축 가능한 토지로 보면 안 됩니다.

③ 임야 부분

산지전용과 개발행위허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

④ 전 부분

농지전용 가능 여부를 검토해야 합니다.

⑤ 성장관리계획

산업zone의 허용용도와 건축기준을 확인해야 합니다.

⑥ 진입도로

대형 요양시설은 승용차뿐 아니라 구급차·소방차 등의 진입이 중요합니다.

⑦ 상하수도 및 오수처리

요양시설의 운영 규모를 고려해 상하수도와 오수처리 가능성을 확인해야 합니다.

⑧ 주차 및 소방

건축허가뿐 아니라 실제 운영을 위해 필요한 주차 및 소방시설 기준까지 함께 검토해야 합니다.

9. 가격 분석

이번 매물의 가격은

평당 400만원

총 약 93억6,000만원

입니다.

3개 필지의 2026년 개별공시지가는 각각 ㎡당 85,700원, 270,700원, 235,400원입니다.

다만 개별공시지가는 과세 및 행정 목적의 공시가격이므로 실제 시장가격과 동일하게 볼 수 없습니다.

특히 이번 매물처럼 대형 개발부지는 개별공시지가보다 실제 사업자가 활용할 수 있는 토지의 가치가 훨씬 중요합니다.

따라서 매수자는

토지가격 93억6천만원

만 볼 것이 아니라,

토지 매입비 + 인허가비 + 토목비 + 건축비 + 금융비용 + 운영시설 투자비

를 합산해 최종 사업성을 검토해야 합니다.

10. 이 토지의 투자 포인트

🔹 약 2,340평 대형 부지

수도권에서 요양시설 등 대규모 개발사업을 추진하기 위해 필요한 면적을 확보할 수 있는 규모입니다.

🔹 3필지 연접

각각 분산된 토지가 아니라 연결된 형태이므로 하나의 사업부지로 종합적인 배치계획을 검토할 수 있습니다.

🔹 계획관리지역 중심

주요 토지가 계획관리지역으로 구성되어 있어 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

🔹 성장관리계획구역 산업zone

일부 주요 필지가 산업zone에 해당하므로 해당 성장관리계획의 허용용도와 기준을 확인할 필요가 있습니다. (국토교통부)

🔹 내유동 내 요양원 운영 사례

실제 내유동에서 노유자시설·노인복지시설(요양원)으로 이용되는 사례가 확인됩니다. (세이프홈즈)

🔹 평당 400만원

최근 확인되는 내유동 산업zone 대형 공장 매물의 토지 호가가 평당 약 500만원 수준인 사례와 비교할 경우 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. (당근부동산)

■ 최종 매수자 브리핑

고양시 덕양구 내유동 약 2,340평 대형 연접 토지

매매희망가 : 평당 400만원

총 매매희망가 : 약 93억6,000만원

3필지가 연결된 대형 부지로 계획관리지역과 성장관리계획구역 산업zone을 중심으로 구성되어 있으며, 임야·전·잡종지가 함께 포함되어 있습니다.

따라서 일반적인 토지 투자보다는 요양원·노인요양시설 등 대규모 시설을 직접 개발하거나 운영하려는 사업자에게 더욱 적합한 매물입니다.

특히 최근 내유동에서 확인되는 산업zone 대형 공장·창고 매물의 토지 호가가 평당 약 500만원 수준인 사례가 있어, 평당 400만원이라는 가격은 인근 시장가격을 검토할 때 관심을 가져볼 만한 가격대입니다. (당근부동산)

다만 이 토지는 임야와 농지가 포함되어 있으므로 전체 2,340평을 일률적으로 건축 가능한 면적으로 판단해서는 안 됩니다.

실제 매수 전에는 토지이용계획, 성장관리계획, 개발행위허가, 농지전용, 산지전용, 도로, 상하수도, 주차, 소방 및 노인복지시설 설치기준을 종합적으로 검토해야 합니다.

“땅을 사놓고 나중에 개발을 생각하는 매물”이라기보다, 처음부터 요양시설이라는 구체적인 사업계획을 가지고 접근해야 하는 대형 개발형 토지입니다.

매수 상담

요양원·노인요양시설·복지시설 개발을 위한 대형 부지를 찾고 계신 사업자라면 현장 확인 및 개발 가능성 검토를 함께 진행해 드립니다.

매매가 : 약 93억 6,000만원

면적 : 약 2,340평

평당 : 400만원

※ 인근 가격은 공개된 매물 및 경매자료 등을 활용한 참고자료이며 실제 거래가격과 차이가 있을 수 있습니다.

※ 요양원 건축 및 운영 가능 여부는 해당 토지의 세부 용도지역, 성장관리계획, 도로조건 및 관계 법령에 따른 별도 확인이 필요합니다.

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