오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 5-1.

[해야해야]

2022년 10월 18일 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.05.18.

벚꽃.. 지다.

이하에 덧붙일 강하고 안정적인 경제성장 등 차기, 차차기 정권의 과제, 그리고 지역, 자산 등 각종 양극화 축소, 국토균형 발전, 국민경제 선순환 구조 구축 등을 통해 상대적 사회, 경제적 약자층들의 실물 자산을 늘려 줄 낙후된 지방 부동산 시장의 회복, 대세 상승 및 그 회복과 대세 상승을 선도하고 자극, 촉진할 시범 케이스 지방, 소지역 부동산시장에 관한 선배님의 지난 글과 관련하여...

작금의 우리나라 경제는 전통 굴뚝 산업은 물론 첨단 산업조차 자칭 선진국들에 뒤처지고 중국 등 후발국들에 따라 잡히고 있습니다. 통탄스러울 정도로, 참으로 무능, 무기력한 역대 우리나라 정부, 관료, 재벌 등 기업가들의 능력과 자질입니다.

그러나 앞으로 우리나라 경제는 다시 한 번 더 도약해야 하고 또 도약할 수 있습니다. 창조적 파괴, 혁신은 전혀 새로운 물건, 시장의 창조에만 국한되는 것이 아니고, 기존의 물건, 시장에서도 가능하고 또 블루오션 시장에만 있지 않고 레드오션 시장에도 있기 때문입니다.

정부와 기업들이 합심하여, 기존의 메모리 반도체 산업에 다 장차 글로벌 경쟁력을 갖추어 나가야 할 파운드리, 시스템반도체 등 비메모리 반도체 산업을 기반으로, AI, 5G, 자율 주행, 로봇, 클라우드, 빅데이터 등 최첨단 산업들과 결부된 수소 산업과 수소 산업 및 전기차에 기반을 둔 배터리 산업 하나만 제대로 해도 우리나라 산업과 국민경제는 비약적으로 성장할 수 있습니다.

물론 쉽지는 않겠고 어려울수록 더욱 가치가 있겠지만...우리나라가 글로벌 최첨단, 친환경 물류, 에너지와 관련된, 세계 어느 나라도 넘볼 수 없을 정도로 초저비용, 초고효율, 최첨단, 친환경 수소, 배터리 산업의 경쟁력을 갖출 수 있다면, 그 산업 하나만으로 당대 세대는 물론 미래세대 먹거리까지 충분히 창조해낼 수 있을 것이기 때문입니다.

석유, 석탄 등 화석 에너지를 무용지물로 만들 수 있는, 시간이 오래 걸리겠지만, 현재 우리나라가 개발 중인 자기 가둠 토카막 방식의 핵융합만 성공해도 우리 국력, 경제력은 비약적으로 도약할 수 있을 것입니다. 작은 것이라도, 소형 원자로 등 첨단 원자력, 그 해체 산업, 육해공 방위 산업 등등도 미래 세대 먹거리에 일조할 수 있겠지요?

세이의 법칙처럼, 글로벌 경쟁력을 갖춘 우리나라 수소 산업 등의 친환경 에너지 공급은 전 세계 70억, 80억 인구, 세계의 수많은 도시들의 각종 친환경 에너지 산업들, 각종 물류산업들의 무궁무진한 수요를 스스로 창출하게 될 것입니다. 주택, 건물, 농장 등 최첨단 친환경 저비용의 에너지 수요와 항공, 선박, 기차, 철도, 트럭, 버스 등 최첨단, 친환경, 저비용의 물류 수요는 무궁무진하기 때문입니다. 자율 주행 전기, 수소 자동차 등 자동차 산업은 상기한 그 물류산업의 작은 한 부분일 뿐이지요.

나아가 전 세계는 저출산 고령화, 평균수명 증가 기조가 한동안은 계속될 것이기에 의료, 보건, 제약, 바이오산업도 계속 커질 것으로 보입니다. 따라서 앞으로 우리나라 경제는 기존의 비메모리 반도체 산업부터 전통 굴뚝 산업은 물론 상기한 의료, 제약 등의 산업까지 글로벌 경쟁력을 갖추어 나가야 할 것입니다.

또한 차기, 차차기 정권은 반인권 독재 북정권에도 불구하고 국제사회의 적극적 지지 속에서 자주적 평화통일의 과제를 차근차근 진척시켜 나가야 할 것입니다. 경제는 평화, 생명, 인권, 안전, 자유, 민주 등에 비해 상대적인 가치가 적을지라도, 남북 평화통일이 남북한에 미치는 경제적 효과는 상상 이상으로 클 것이기 때문입니다.

북의 천연자원, 양질의 노동력, 남의 자본, 기술 등등 외에도 지정학적 위치, 국제정치를 고려하면 남북통일 시 북한의 경제성장, 발전의 잠재력은 과거 고도성장기 때의 중국 잠재력 보다 비교할 수 없을 정도로 클 것입니다. 사견으로, 남북통일이 남북 성장률, 각종 국민자산 증가부터 국민경제 선순환 구조 구축, 복지재원, 재정건전성에 미치는 영향력은 선배님이 예시했던 것보다 훨씬 클 것이라 봅니다.

중략

반면에 아직까지는 선배님들이 최근까지 각종 발전, 개선방안부터 용인 가능한 가격대까지 예시 했던, 낙후된 전국 부동산시장의 대세 상승을 자극, 촉진하게 될 시범 케이스 지방과 소지역의 지방 정부, 지역민, 재정비사업 조합, 조합원 등의 자질과 능력은 차려준 밥상도 못 먹을 정도로 처참한 수준입니다. 앞으로 백 년, 이백 년간 존속, 발전할 주택 및 그 주택단지를 포함한 도시 및 주거환경이고, 일단 한번 재정비되면 모래에 쏟은 물이 되는데 말입니다.

예를 들어 부산 부동산 시장은 물론 낙후된 전국 부동산 시장의 회복과 대세 상승을 선도해야 할 부산 도심 해변가 재정비사업체들 중에서 커튼 월룩, 입면분할창 등으로 설계변경을 모색 중인 삼익 타워는 부족하나마 노력은 하는 것 같은데, 인근 삼익비치 조합과 조합원들은 노력은커녕 정체, 퇴보하는 것처럼 보이고, 무능, 무지, 무기력 그 자체인 대연 비치 조합과 조합원은 언급할 가치조차 없을 만큼 처참합디다.

구체적인 예를 들어, 주민, 혹은 지역민들이 이용 가능한, 천혜의 조망권을 가진 옥상 공원, 녹지, 휴게시설은 향후 백 년간 비용의 수십 배의 거주민 효용과 부가가치를 창출할 수도 있고, 마찬가지로 비치, 바다, 강, 산, 노지 등의 조망과 일조가 가능한 한두 평짜리 측면, 후면 발코니와 가가호호 태양광, 수소 전지 등 지속 가능한 첨단 친환경 에너지시설들은 향후 백 년간 수백, 수천 배의 효용, 부가가치 창출도 가능할 것입니다.

아울러 상기의 예시들은 비록 간접적일지라도 주거 및 주거 단지의 품격, 쾌적성과 안전성에도 기여하면서 당해 주거 및 주거 단지는 물론이고 주변지역의 도시 및 주거환경의 발전에도 기할 수 있고, 그 발전에 상응하는, 아니 그 이상으로 집값 상승에도 크게 기여할 수 있을 것입니다. 아래에 덧붙일 선배님들이 용인 가능하다고 예시한 시범 케이스 소지역 도심 해변가 아파트들의 가격은 보다 빨리, 보다 많이 오를 수 있을 정도로 말입니다.

기타 등등의 각종 창의적인 방안으로, 장차 5~7성 급 호텔 수준으로 재정비하여 장차 글로벌 경쟁 도시들에 비해 주거 품격, 안전성, 쾌적성은 물론 도시 및 주거환경까지 업그레이드해야 할 현대, 한양 등 압구정 재건축, 한남 뉴타운 재개발, 기타 은마, 잠실 주공1단지, 이촌동 한강맨션, 여의도 시범, 미 성 등등과 목동 재건축 등의 재정비 조합과 조합원들은 이를 필히 참고해야 할 것입니다.

다음에 보다 구체적으로 부산시 아파트 시장을 중단기적으로 주도하게 될 상기한 도심 해변가 재건축들의 용인 가능한 일반분양가와 조만간 순차 입주하게 될 해운대 엘시티, 그 인근의 우동 마린시티 자이, 중동 비스타, 캐슬 스타, 푸르지오 등의 분양가와 용인 가능한 가격대에 살펴볼 것입니다.

현재까지 무기력한 부산 부동산 시장이 계속되고 있지만, 조정 지역이 풀리기 전에는 해운대와 수영구 부동산 시장은 대세 상승은커녕 그 본격적인 회복조차 쉬워 보이지 않지만 가야 할 길은 갈 수밖에 없을 것입니다. 몇 년 후 부산 아파트 가격은 지금과는 전혀 다를 것입니다.

최근에 블로그, 카페, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 11월 30일 부동산 단신 1.

은마아파트, 잠실주공5단지를 비롯해 압구정 현대, 도곡동 타워팰리스, 반포 아크로리버파크, 마포 래미안푸르지오 등 전국 시가총액 ‘상위 50개’ 아파트값은 전월대비 3.14% 내려 역대급 하락했다. 서울 은평구 녹번동 북한산푸르지오 전용 84㎡는 지난달 12일 8억7800만원, 노원구 월계동 꿈의숲SKVIEW 전용 84㎡는 이달 17일 8억 원, 강북구 미아동 ‘SK북한산시티’ 전용 84.76㎡는 6억 9750만원에 매매되면 직전 거래가보다 2~3억원 하락했다.

학군, 재건축 호재에도 서울 양천구 목동신시가지6단지 전용면적 65㎡는 두 달 전에는 14억원에 매매됐지만, 지금은 11억5000만원에 내놔도 매수자가 없다. 반면, 경북 영주시 가흥동 ‘가흥코아루노블’ 전용 84㎡는 이달 신고가인 3억5500만원에, 가흥동 ‘가흥세영리첼’ 전용 59㎡ 역시 지난 10월 신고가인 2억2750만원에 팔렸다.

서울 용산구 동부이촌동 강촌아파트와 코오롱아파트는 리모델링 건축심의 중이고 한가람아파트가 최근 시공사를 선정했다. 이촌우성아파트도 리모델링 시공사 선정을 위한 현장설명회 일정을 진행 중이고, 이촌한강대우 역시 리모델링조합 설립을 위한 주민동의율을 확보한 상황이다. 이촌동 한강맨션 재건축도 관리처분계획인가를 받았다.

마포구청은 '마포 더 클래시'(아현2구역 재건축) 분양가를 강동구 둔촌주공 재건축 올림픽파크프레온 분양가(3.3㎡당 3829만원)보다 높은 3.3㎡당 4013만원으로 책정했다. 인근 마포구 아현동 '신촌그랑자이'(2020년 입주) 전용 84㎡는 지난해 말 20억2000만원에 거래됐지만, 현재 호가는 15억원에 그친다.

경기도 성남시 분당 무지개마을 4단지는 정자동 한솔마을 5단지(1156가구)보다 한 해 늦게 사업계획 승인을 받았지만 분당 리모델링 중 사업속도가 가장 빨라 주민에게 이주 안내문이 발송됐다. 분당 정자동 느티마을 3단지다. 내달 분담금 확정 총회를 앞두고 있다. 한편, 서울 주택 경매시장 ‘꽁꽁’... 강남구 도곡동 타워팰리스 전용 162.6㎡, 대치동 은마아파트 84㎡, 노원구 상계동 상계주공 10단지 59㎡ 등은 유찰됐다.

경기도 광명시는 지난달 28일 개최한 분양가심사위원회에서 철산주공 8·9단지(철산자이 더 헤리티지)의 일반 분양가를 3.3㎡당 평균 2896만원으로, 광명제10R구역(호반써밋그랜드에비뉴)는 2446만원으로 책정했다. 광명 철산래미안자이 전용 84㎡는 작년 10월 최고가인 13억 5000만원에서 지난 10월 9억 5000만원에 거래됐다. 철산주공10·11단지와 광명뉴타운 1R구역, 2R구역, 5R구역 등도 이주가 완료됐다.

경기도 평촌신도시 일대에서 총 8개 단지에서 리모델링을 추진 중이다. 목련 2·3단지는 시공사 선정을 마쳤고 ▲초원세경 ▲한가람신라 ▲초원한양 ▲향촌롯데 등은 조합 설립인가를 마쳤다. DL건설은 서울 중랑구 면목동 면목역4구역 가로주택정비사업과 구로구 고척동 등 2건의 ‘모아타운’ 가로주택정비사업 시공권을 확보했다. 대전 둔산동 홈플러스 부지는 고급 주거형 오피스텔 '르피에드'(LE PIED)로 탈바꿈한다.

지난해 강서구에서 이름을 바꾼 단지들은 △'방화동 한진로즈힐'→'마곡 한진해모로'(2021년 12월1일) △'방화현대아파트'→'마곡현대1차아파트' △'한숲마을대림아파트'→'마곡한숲대림아파트' △'방신서광아파트'→'마곡서광2차아파트' △'신안네트빌 1단지'→'마곡 신안네트빌아파트 1단지' 등이다. 한편, 서초구 잠원동 8월 반포르엘, 다음 달 반포르엘2차가 입주한다. 강남구 개포동에서도 내년 2월 개포자이프레지던스가 입주한다.

부문별 대상(헤럴드경제 사장상)은 ▷브랜드 GS건설 ‘철산 자이 더 헤리티지’ ▷친환경 포스코건설 ‘더샵 송도마리나베이 등’ ▷주택도시개발 DL이앤씨 ‘e편한세상 주촌 더프리미어’ ▷조경 SK에코플랜트 ‘오산 SK뷰’ ▷주거문화서비스 부영 ‘위례 포레스트 사랑으로 부영’ ▷건강한 아파트 한양 ‘천안 한양수자인 에코시티’ ▷주상복합 중흥토건 ‘세종시 중흥 S-클래스 센텀뷰’ ▷오피스텔 금호건설 ‘수원 금호 리첸시아 퍼스티지’가 각각 차지했다.

서울 성북구 장위뉴타운 4구역 재개발 ‘장위자이 레디언트’, 서대문구 서대문센트럴아이파크, 센트레빌아스테리움시그니처, 경기도 부천시 부천여월LH참여형 가로주택정비사업 ‘브라운스톤 부천 여월’ 등을 분양한다. 중랑구 중화동 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’의 평균 청약 경쟁률은 8.31대 1에 그쳤다. 경기 평택시 `평택고덕 디에트르 리비에르`는 1순위 평균 33.7대 1, 인천 송도국제업무단지(IBD) ‘더샵 송도프라임뷰’는 평균 104대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

경기 화성 동탄 2신도시 신주거문화타운 `e편한세상 동탄 파크아너스`, 인천 남동구 간석동 백운주택1구역 주택재개 ‘힐스테이트 인천시청역’, 충남 천안시 부성역 우남퍼스트빌, 강원도 홍천군 ‘스위트 클래스 더 스카이 45’를 분양한다. 부산시 수영구 남천자이와 대구시 수성구 ‘빌리브 헤리티지를 후분양한다. 한국토지주택공사 광주전남지역본부는 광주선운2 공공주택지구 근린생활용지 4필지와 전남 영광군 행복주택을 공급한다

광주시 북구 ‘용봉 한국아델리움 디어반’, 전남 여수시 ‘쌍용 더 플래티넘’, 충북 청주시 '해링턴 플레이스 테크노폴리스', 경북 포항시 북구 ‘학산 한신더휴 엘리트파크’, 제주도 서귀포시 ‘제주 레브카운티’, ‘더 시에나 리조트’를 분양한다. 대전시 유성구 `갑천2 트리풀시티 엘리프`는 1순위 평균 85.4대 1, 경북 영주시 ‘영주 아이파크’는 평균 2.4 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 경북 포항시 ‘포항 한신더휴 펜타시티’는 2024년 12월 입주 예정이다.

2022년 9월 30일 부동산 단신 2.

서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 최고가보다 6억원 하락한 19억9000만원, 송파구 풍납동 '현대리버빌2지구' 59.4㎡도 4억원 하락한 6억9000만원에 거래됐다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 23억원까지 호가가 떨어졌다. 송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용면적 84㎡, 성동구 옥수동 '옥수삼성' 전용면적 84㎡는 최고가 대비 각각 7억5000만원, 5억3000만원 하락했다. 관악구 봉천동 '두산' 114.99㎡도 최고가보다 3억6700만원 떨어졌다.

노원구 월계동 '미성' 50.14㎡는 6억4500만원, 도봉구 창동 '창동주공4단지' 41.3㎡도 4억5000만원에 거래되며 1~2억원대 하락했다. 노원구 상계동 주공6단지 전용면적 58㎡와 공릉동 '공릉8단지청솔' 전용면적 84㎡도 최고가 대비 각각 2억원, 1억3500만원 내렸다. 서울 종로 삼전솔하임4차 15.09㎡는 신고가보다 소폭 하락한 1억2500만원에, 종로 현대뜨레비앙 28㎡는 3억1000만원에 신고가로 거래됐다.

11억5000만원에 거래됐던 경기 수원 영통구 망포동 ‘힐스테이트 영통’ 전용 84㎡는 8억5000만원까지 호가가 내렸다. 한편, 서대문구 남가좌동 'DMC파크뷰자이' 전용 84㎡가 12억2000만원에 거래됐는데 전셋값은 10억원, 은평구 진관동 '은평뉴타운우물골8단지' 전용 84㎡ 시세도 8억6000만원인데 전세가는 6억5000만원이다.

경매... 서울 서초구 잠원동 신반포4차 아파트 137.10㎡(전용면적, 45평형)는 최저 입찰가 29억2000만원에 매각을 진행했다. 제일아파트 59㎡(24평형)는 감정가 4억7800만원의 138.28%인 6억6100만원에 낙찰됐다. 강남구 도곡동 '타워팰리스' 전용 84㎡와 감정가 23억5000만원인 강남구 일원동 목련타운 전용 135㎡의 경매에 각각 16명, 11명이 응찰했다.

국내 단지 전체 리모델링 1호~4호인 ▲서울 방배동 쌍용예가 클래식(2007년 준공) ▲당산동 쌍용예가 클래식(2010년) ▲도곡동 쌍용예가 클래식(2011년) ▲밤섬 쌍용예가 클래식(2012년)을 준공한 쌍용건설은 리모델링 분야에서 선두주자다. 쌍용건설 인천 부평구 부개동 ‘부개주공3단지’리모델링, 쌍용건설 컨소시엄은 서울 송파구 가락동 ‘가락 쌍용1차아파트’ 리모델링과 경기 광명시 철산동 ‘광명철산 한신아파트’ 리모델링 사업을 수주했다.

국토교통부는 '재건축부담금 합리화 방안'을 통해 부담금 면제 대상을 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향하고, 초과이익 기준 구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 조정했다. 이에, 조합원 1인당 1억9700만원의 부담금을 통보받은 용산구 이촌동 한강삼익의 부담금은 1억원 이하로 줄어들고, 서초구 반포 주공1단지 3주구 부담금도 4억원에서 3억 1500만원으로 줄어드는데, 10년 이상 장기보유시 1억 5800만원으로 줄어든다.

재초환 부담액이 1억원대에 불과란 강남구 역삼아트빌라, 서초구 신반포18차 337동, 반포현대, 용산구 한강삼익, 동대문구 제기1차 금천구 무지개아파트 재건축 등의 감소폭은 상대적으로 크다. 재건축부담금 완화는 소급 적용 돼 반포현대·연희빌라 등도 혜택을 받는다.

반면, 다주택자의 경우, 7억7000만원의 부담금 예정액이 통보된 서울 용산구 이촌동 한강맨션은 기준 변경 이후에도 8500만원만 줄어들 뿐이다. 강남구 개포한신, 서초구 반포주공3주구, 서초구 ‘신반포21차’, 서초구 방배삼익 재건축, 성동구 한남하이츠, 성수 장미재건축 등 高價단지 몰린 강남·용산 등의 재초환 감소폭도 미미할 뿐이다. 영등포구 문래진주, 유원1차 재건축 등의 부담금 감소폭도 상대적으로 적다.

마포구 망원1구역, 성북구 성북1구역, 마포구 성산동, 중랑구 면목동·중화동·망우동과 용산구 효창동 등 모아타운이나 재개발구역 지정이 예상되는 곳에 갭투자가 몰리고 있다. 신도시 중 화성동탄2신도시는 매각액과 조성원가의 차액이 2조8132억원이었다. 위례신도시도 차액이 2조원이 넘고, 파주운정3지구 차액도 1조 3000억대다.

대우건설은 용산구 한남뉴타운 한남2구역 재개발사업 수주를 위해 한남더힐과 타워팰리스 급 '한남써밋'에 호텔급 조식서비스와 '이주비 10억'을 보장을 제안했다. 2007년 동작구 정금마을 재건축 이후 울산 중구 B-04 재개발 수주전에서 현대건설과 삼성물산이 맞붙게 될 전망이다. 서울시는 연내 성동구 성수전략정비구역(1~4지구)의 재개발 정비계획 변경을 추진한다. 강남구 개포동 ‘개포자이 프레지던스’의 보류지 15세대가 경쟁입찰을 통해 매각된다.

서울 동대문구 ‘브이티스타일’은, 관악구 ‘신림 스카이 아파트, 구로구 신독산솔리힐뉴포레, 신영지웰에스테이트 등은 6차례 이상의 무순위 청약을 진행했다. 서울 송파구 ‘더샵 송파 루미스타(가락현대 5차 재건축)’, 경기도 평택시 ‘포레나 평택화양’, 평택 '디에트르, 인덕원역 '시그니티 인덕원 오피스텔', 파주 ‘운정신도시 호반써밋, 김포시 '김포 휴트라움'을 분양한다. 김포 휴트라움 분양가는 '김포한강트루엘 리미티드 에디션' 전용 28㎡ 분양가와 비슷한 수준이다.

서울 양천구 ‘목동 SJ라벨라’ 상업시설, 마곡지구 레지던스 ‘VL 르웨스트’, 경기도 용인 '동백호수공원 두산위브더제니스', 김포 ‘풍무역 푸르지오 시티’, 화성시 ‘화성 조암 스위트엠’, 인천 서구 ‘e편한세상 시티 청라’, '청라 IHP 이지움', 연수구 ‘연수 월드메르디앙 어반포레, 중구 ‘영종 오투그란데 퍼스트오션, ‘e편한세상 시티 항동 마리나’를 분양한다.

부산시 사하구 ‘두산위브더제니스 센트럴 사하’, 대전 '힐스테이트 유성, 도안지구 우미린 트리쉐이드, 경남 창원 ‘사화공원 롯데캐슬, 경북 '포항 푸르지오 마린시티', 충남 ‘논산 아이파크’ ‘더샵 신부 센트라’, ‘힐스테이트 아산 센트럴’ 강원 '속초자이엘라 더 비치가 공급된다. 강원 원주시 ‘힐스테이트 원주 레스티지’는 1순위 평균 5.04대 1의 경쟁률을 기록했다.