수요 공급으로 본 부산의 아파트 값 상승 이유와 향후 전망

[박홍균]

최근 1년간 부산의 아파트 값이 가장 많이 상승했다는 것은 누구나 다 아는 사실입니다.

부산은 최근 몇 년간 인구가 조금씩 줄고 있는 도시입니다. 이런 이유로 아파트 값 상승론자 중 일부는 부산이 인구가 줄어듬에도 불구하고 아파트가 오르는 것을 보면 우리나라 인구가 줄어들어도 아파트 값이 상승한다는 논거로 사용합니다.

정말 그럴까요?

도대체 부산에서는 어떤 일이 일어났을까요?

이 카페에 들어오신 대부분 사람들은, 제가 항상 수요 공급으로 아파트 가격을 이야기한다는 것은 누구나 다 아시는 사실입니다. 당연히 부산의 아파트 가격도 수요 공급으로 이야기하려고 합니다.

■ 국토해양누리통계 사이트

먼저 부산의 아파트 공급에 대한 자료를 찾기 위해 국토해양누리통계 사이트(http://stat.mltm.go.kr)에 접속했습니다.

이 사이트에 대해 잠시 말씀드리면, 2010년 8월 대한민국 역사상 처음으로 대한민국 주택 준공실적과 착공 실적을 제대로 집계하는 사이트입니다.

개인적으로 저는 이 사이트를 볼 때 마다 "멍청하고 게으르고 병X 같은 공무은 새X들"이라는 입에 담지 못할 욕이 입 밖으로 저절로 나옵니다. 왜냐하면 이 카페 회원을 비롯해 대한민국 국민 전체가 주택에 목을 매달고 사는 마당에, 대한민국 공무원들은 그동안 제대로된 주택 통계하나 만들지 못하고, 겨우 2010년에서야 제대로된 통계를 만들었다는 사실때문에 개인적으로 분통이 터지기 때문입니다.

만약 이런 자료들이 20년전에만 만들어져, 이런한 자료에 근거를 하여 주택정책을 수립만 했어도, 대한민국 국민들이 최소한 주택 문제에 대해서 많은 고통을 줄일 수 있었다고 생각합니다. 제가 그동안 낸 수억원의 세금이 정말 아깝습니다.

사실 이 사이트에 들어가 자료를 살펴보면, 아파트 가격이 왜오르는지, 향후 아파트 값이 어떻게 될지를 거의 정확하게 예측할 수 있습니다.

지금부터 그 이유를 부산에서 살펴보겠습니다.

■ 부산에서 최근 11개월 간 입주한 주택과 아파트 수 

아래의 표는 2010년 8월에서 2011년 6월까지 11개월 간 아파트를 포함한 모든 주택의 준공(공사를 완료) 실적입니다. 주택수 기준이 아니고 가구수 기준입니다.(예를 들어 10가구가 사는 다가구 주택인 경우 주택수 기준으로는 1채이지만, 가구수 기준으로는 10가구입니다) 따라서 단위는 가구입니다. 그리고 괄호안은 아파트 가구 수입니다.

2010.08 : 725(0)
2010.09 : 797(28)
2010.10 : 913(14)
2010.11 : 1537(489)
2010.12 : 2575(1595)
2011.01 : 2749(1741)
2011.02 : 1602(502)
2011.03 : 1736(684)
2011.04 : 1035(72)
2011.05 : 819(0)
2011.06 : 3541(2431)

[표1] 최근 11개월 간 준공한 주택수(아파트수)

위의 표를 보면 최근 11개월 간 2011년 6월에 가장 많이 준공이 되었습니다. 보통 아파트의 경우 준공이 되면 1개월 후부터 입주를 시작합니다. 따라서 2011년 7월에 가장 많이 입주를 한 것입니다. 

공교롭게도, 2011년  7월은 그동안 가장 많이 올랐던 부산의 아파트 가격이 떨어지기 시작하는 시점이기도 합니다.

2011년 6월 제외한 나머지를 10달 동안 준공(입주)한 주택수는 총 1만4488가구이고  아파트는 총 5125가구입니다.

 2010년에 재건축을 시작한 부산 화명동의 아파트 재건축 물량이 4000채가 넘는 것을 비추어보면(4000여채의 아파트가 부산에서 사라졌다는 것입니다), 아파트 5125채는 터무니 없이 적은 물량입니다.

부산의 모대학 교수(어느 대학인지 기억이 나지 않습니다만)는 부산의 경우 아파트가 1년에 약 1만5천채가 공급되어야고 한다고 합니다. 이렇게 보면 5125채는 터무니없이 적은 물량이라는 것을 알 수 있습니다. 이렇게 공급이 부족하면 당연히 전세가 오르고 전세는 아파트 가격에 영향도 줍니다.

■ 부산에서 최근 멸실한 주택 수 

문제는 여기서 그치지 않습니다.

먼저 아래의 기사를 읽어 보시기 바랍니다. 참고적으로 아래 기사를 쓴 국제신문은 부산일보와 함께 부산의 양대 신문사입니다.

부산 올 재개발 활발 … 전세난 비상

18곳 관리처분 인가 받아 1만 여 가구 철거 불가피
전세집 구하기 별따기 될듯

올해 부산지역 재개발·재건축 사업이 활발해지면서 1만 가구 이상의 이주가 임박했다. 이주민 대부분은 임대 수요층이라는 점에서 전국 최고인 전세난이 심화될 전망이다. 건설사들이 미분양을 우려해 착공을 미룬 탓에 주택 완공시기가 늦어진 것도 전세난의 한 원인이다.
부산시는 3일 도시정비의 최종 단계인 관리처분 인가를 받은 재개발·재건축 지구가 18곳이라고 밝혔다. 이미 보상을 받고 떠났거나 이주를 앞둔 주민은 재개발 사업장 16곳에서만 1만2860가구(세입자 제외)에 달한다. 지난해 부산의 재개발 착공 사업장이 5곳이었던 점을 감안하면 3배가 넘는 규모이다. 특히 올해 입주하는 아파트는 지난해보다 25% 감소한 9734가구에 불과하다.

부동산114 이영래 부산지사장은 "관리처분 인가 사업장 중 최소 10곳이 올해 착공을 준비하고 있다. 여기서 1만여 가구의 이주민이 쏟아질 것으로 예상된다"면서 "이주시기가 겹치면 주변 동네의 전세가까지 폭등하는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 지적했다.

건설사들은 부산발 '부동산 열기'를 타고 착공을 서두르고 있다. 현대산업개발이 오는 5월 분양하는 부산 동래구 명륜3 재개발구역에서는 1409가구가 이주를 마쳤다. 롯데건설의 부산 남구 대연1 재개발과 사하구 다대2주공 재건축 이주민도 1000가구에 육박한다.

여기다 1~2년 전 철거를 끝내고 올해 착공하는 사업장까지 합치면 이주민은 더 늘어난다. 이주 수요 증가는 전세난에 직접적인 영향을 미친다. KB국민은행에 따르면 올해 부산 아파트 평균 전세가는 전국 광역시에서 가장 높은 4.1%나 뛰었다. 동의대 강정규(재무부동산학과) 교수는 "만성적인 중소형 아파트 공급 부족에 이주 수요까지 겹치면서 무주택자의 고통이 커지고 있다. 이주민들이 임시로 거주할 수 있는 순환형 임대주택 건립을 늘리는 것이 유일한 해법"이라고 말했다. 부산에서는 지난해 5월 착공한 남부민3지구 아파트(782가구)가 유일한 순환형 임대주택이지만 충무동 뉴타운 이주민을 수용하기에도 부족하다.

국토해양부는 재개발·재건축 시기를 광역단체장이 조정할 수 있는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 내놨지만 효과는 미지수다.

관리처분 인가 부산 도시정비구역 현황
구역명	멸실  가구수		구역명	멸실  가구수
서대신1	564		명륜3	799
서대신3	185		재송1	132
동삼1	891		금곡2	110
연지2	1680		구포2	412
부암1	1410		구포4	447
당감3	645		대연1	365
부암4	730		대연2	1584
양정1	1659		다대주공2	630
명륜2	1247		삼호동백	240
※자료 : 부산시, 부동산114

이노성 기자 nsl@kookje.co.kr  입력: 2011.03.03 22:15

ⓒ 국제신문

기사의 내용을 보면 2011년 3월 22일자로 1만2천여 가구(세입자 제외하고)가 이미 이주를 했고, 1만가구가 더 이주할 예정이라고 합니다. 단독주택이나 다가구 주택의 세입자를 포함하면 1만2천여가구는 얼마가될지 상상이 되지 않습니다.

그럼에도 불구하고 10개월 간 총 1만4천여채만 공급되었다면, 부산에서의 주택 부족사태가 얼마나 심각한지 알 수 있습니다.

한마디로 말해, 재개발이나 재건축이 없어도 아파트가 모자라는 판에 부산 역사상 최대의 재건축, 재개발이 지금 현재 진행되고 있기 때문입니다.

■ 3년 후 아파트 입주수를 알 수 있는 아파트 착공수 

하지만 이런 재개발이나 재건축은 언젠가 다시 아파트로 돌아옵니다. 예를 들어 위에서 언급한 부산 화명동의 주공 아파트는 4000채가 사라졌지만, 5500채가 되어 다시 돌아옵니다.

그러면 향후 부산 아파트 시장의 운명은 어떻게 될까요?

다시 국토해양누리통계를 살펴봅시다. 아래표는 2011년 1월에서 6월까지 착공(공사를 시작) 가구수입니다. 괄호안은 아파트 가구수입니다.

2011.01 : 2163(1309)
2011.02 : 1859(1062)
2011.03 : 2667(945)
2011.04 : 5418(4065)
2011.05 : 2706(1146)
2011.06 : 5241(3302)

[표2] 최근 11개월 간 준공한 주택수(아파트수)

일단 한눈에 봐도 물량이 많은 것을 알 수 있습니다. 아파트만 비교해보면 월 평균 1971채입니다.

위의 경우 10달 간 5125채이니까 월평균 512.5채이므로, 1971채는 약 4배가 됩니다.

하나 아셔야하는 것은, 지금 착공한 아파트는 3년이 지나야 입주를 할 수 있습니다. 따라서 위의 표에 나오는 아파트는 2014년 1월부터 6월까지 입주하게 됩니다. 따라서 2014년 상반기(지금부터 2년 반 후)에는 아파트 공급 과잉으로 반드시 아파트 가격이 하락한다고 말할 수 있습니다.

하지만 아쉽게도 2012년이나 2013년의 아파트 입주물량을 알 수는 없습니다. 국토해양나리 통계에 나와 있는 자료는 2011년1월 부터 나와 있기 때문입니다. 멍청한 공무원들이 이런 자료만이라도 집계를 해왔으면 얼마나 좋았겠습니까? 책상 서랍 속의 자료를 컴퓨터에 입력만 하면 되는데... 그 정도도 못하는 대한민국 공무원들 정말로 한심합니다.

■ 단독주택, 다가구주택, 연립주택은 이미 입주가 시작되었습니다. 

아파트를 제외한 단독주택이나 다가구주택, 연립주택 등은 대략 3~6개월 정도 걸립니다. 

위의 표를 보면 최근 6개월 간은 아파트 뿐만 아니라 단독, 다가구,연립 주택의 착공 수도 함께 늘어 났는데... 

7월부터의 부산의 전세와 집값의 안정화에는 이런 단독주택이나 다가구주택의 입주물량이 늘어났기 때문이라고 짐작됩니다. 

■ 기타 수요에 영향을 주는 요인들 

물론 이러한 요인 외에도, 다음과 같은 요인이 있습니다.

(1) 울산과 부산간의 고속도로 개통으로 울산 사람이 부산으로 내려와 사는 사람도 늘어나고 있습니다. 실제 통계청의 인구 이동 조사를 보면 몇백명이 울산에서 부산으로 이동한 것이 사실로 들어났습니다.

(2) 창원 집값 상승으로 창원에서 부산이나 김해로 이사하는 사람이 늘어나고 있습니다.

(3) 거제도-부산간의 거가대로 완공으로 거제도 사람(대우조선과 삼성 중공업 직원)이 부산으로 이주하는 사람도 있습니다.

(4) 일본 지진의 영향으로 부산에 세컨하우스를 구입하는 재일교포도 있는데, 이런 수요는 무시할 정도로 미미합니다.

매스콤에서는 이러한 요인을 매우 부각시키고 있지만, 전체에서 차지하는 비중은 그리 크지 않습니다.

■ 결론 

최근 부산의 전세와 아파트 값의 상승 요인은 2000년대 중후반 지방의 미분양 사태로 공급이 끊어진 상태가 몇년간 지속되다보니 2000년대 후반부터 입주한 물량의 부족에 기인합니다. 이런 사실은 다른 지방 도시에서도 똑같이 일어나고 있습니다. 하지만 부산이 특히 심하게 폭등하게된 원인은 부산 전역에서 일어나는 재건축과 재개발 때문입니다.

이런 상승 요인은 주택과 아파트 분양 시장을 활성화시켜 다시 공급 과잉을 불러 일어키고 있습니다. 최근의 부산 아파트 분양시장은 몇십대 일의 경쟁율을 보이고 있는 것만 봐도 알 수 있습니다.

하지만 이런 공급 과잉은 향후 아파트 값 하락을 가져올 요인입니다. 아파트를 구입하시려는 사람은 이런 통계를 유심히 살펴보는 것이 필요합니다.

(사족)

제대로 된 주택 착공이나 준공 실적 뿐만 아니라 많은 자료들이 들어있는 국토해양누리통계는 대한민국 부동산 역사상 가장 잘한 공무원의 업적 중 하나입니다.

다만 어렵지도 않은 이런 일을 아파트 폭등 시장의 끝물인 지금에서야 시행하고 있다는 사실이 너무 한심합니다.

어쨌든 지금부터라도 착공과 준공실적을 제대로 집계한다면, 향후 아파트 동향을 정확히 예측할 수 있을 거라고 생각합니다.

그리고 앞으로는 이런 정확한 자료에 근거하지 않고, 무조건 오르거나 내린다는 주장에 대해서는 믿지 않는 것이 좋을 것이라 생각합니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

[정의의사자]

속시원한 부산 관련 내용인 것 같습니다. (--)(__)..

[보글보글]

부산에선 아직도 잠시 쉬다가 폭등한다고 난리입니다. 지금은 하락에 대비해야 한다고 이야기 하면 비웃는 분위기 입니다........
결국 마지막의 화려한 불꽇은 개미들이 장식해야 하나 봅니다. 나중에 하락하면 우리는 선량한 서민이라고 헛소리를 하겠죠 ㅋㅋㅋ 건전한 사회가 되려면 투기꾼의 희생이던 욕심많은 서민의 희생이든 반드시 필요한듯 합니다.

[늦지않게]

올리시는 글마다 잘 읽고 도움받고 있습니다. 감사합니다. 저도 통계누리에 들어가 봤는데 여러 가지 통계가 나와 있더군요. 그런데 한 가지 질문드려도 될까요? 혹시 어떤 지역의 아파트 중 평형대별 통계도 알아 볼 수가 있나요? 가령 부산의 40평형대의 아파트의 현재 수, 인허가 수를 알려면 어떻게 알아 볼 수 있습니까?

[박홍균]

예, 가능합니다. 화면에서, 주택 유형별이나 면적별로 선택하는 옵션이 있습니다.

[늦지않게]

박선생님! 친절한 답변 감사합니다. 선생님의 조언에 의지하여 통계누리에 들어가서 저도 한 가지 테마를 정해두고 분석해 보았습니다. 서툴지만 한 번 봐 주세요. ㅎㅎ 주제는 "수요 공급에 의거한 울산 지역의 40평형대 아파트 가격의 추이"로 하였습니다. 현재 울산의 주택보급율은 103.6(주택수 387.2/가구수 373.6)이더군요. 분야별 통계>주택토지>주택>주택건설인허가실적에 들어가니 97-07년 연도별 규모별(18평 이하, 18-25.7평, 25.7평 이상) 자료에 의해 25.7평 이상 아파트를 더해 봤더니 44.126호였습니다.08년 이후에는 아쉽게도 규모별로는 세분해 두지 않았더군요. 다음에는 울산의 25.7 초과평형 수요를 분석해야 할 텐데.....

[늦지않게]

수요 가구수를 예측해보려니 아이구 머리도 아프고 그냥 포기했습니다. ㅎㅎㅎ 역시 선생님같이 특별히 혜안이 있으신 분들의 조언이 절실합니다. 복덕방업자들의 농간에 놀아나지 않고 수억에 해당하는 피같은 내 재산인 아파트 가격을 예상해 보려면 적어도 이만한 자료는 앞에 두고 생각해 보는 것이 앞으로 불확실한 시기를 넘기는데 꼭 필요한 과정 같습니다.

[늦지않게]

추가로 알아본 것도 적어볼게요. 울산 주택 387.200여호 중 아파트는 대략 60%인 232,000여 호입니다. 통계청 홈피에서 보니까 울산의 4,5,6인 가구의 수가 14만 정도더군요.

[딸기나라]

이곳에서 부산관련 부동산 글중에서 가장 제 의견과 일치하는 글이네요. 잘봤습니다^^ 부산에 15년 넘게 살면서..소득은 조금 떨어지지만, 주거비용이나 기타 생활물가가 수도권보다는 저렴했던(?) 관계로..부산에 살맛이 있었는데. 최근 부동산 가격이 급등하면서 나름 살림살이가 팍팍합니다...
앞으로도 2년여 정도는 강보합세를 유지하다가,,,새아파트 입주시작되면,,,곧 제자리를 찾겠죠..
가을에 이사해야 하는데,,,,지금 부산에 전세물건 구하기가 넘 힏듭니다 ㅠㅠㅠㅠ

[logisys]

훌륭한 정보 진심으로 감사드립니다

[행복하나?]

이 카페에서 제일 속시원한 글인것 같습니다 ...정말 감사드립니다

[이든]

제일 도움 많이 됩니다. 가장 현실적인 글입니다. 저도 정말 감사드립니다. ^^ 투자에 도움이 많이 되겠습니다 ^^

[darkmile]

한가지 주목하셔야할게 경제는 단순한 산수가 아니라는 점입니다. 주택가는 수요와 공급에 따라 비례하지 않고 심리적 요인이 더 영향이 큽니다. 1,2년 뒤면 뻔히 떨어질걸 아는 주택을 단순히 공급이 줄어들었다고 1,2년 동안은 가격이 올라가고 2,3년 뒤엔 유지될거란 생각은 하지 마시기 바랍니다. 떨어지기 시작하면 바닥이 보이지 않게 떨어지고 사람들은 안사고 버티려 할겁니다. 문제는 부동산가격이 떨어지면 경제 자체가 무너질수 있다는 사실입니다. 이와 연계되면 단순히 부동산가격이 떨어지는게 아니라 지방공동화가 일어나 연쇄적인 가계파산이 일어날 가능성이 높습니다. 이를 주의하시고 부동산매매에 임하시기 바랍니다.

[舞鶴]

영양가 제로....함량 미달의 글... 22222222222222222

[맑은내일]

많은 사람들이 자신과 거리가 멀어보이는 근원적인 경제 시스템이 궁극적으로 부동산 가격을 결정하게된다는 것은 잘 믿으려 하지 않고, 단순한 수요공급의 논리에 대해서는 진지한 관심을 보이는 것은 어떤 심리일까요... 희안합니다. 박홍균님은 지난 금융위기때도 수요 공급에 기반해서 중소형평형은 오른다는 주장을 반복하시다가 최근에 1-2인 가구의 증가는 주택 매수 대기 수요자가(그들의 평균 소득이..) 아니라는 것을 인정하신 듯한데.. 그게 아니었나 봅니다. 근원경제 문제를 같이 고려하시면 좋을텐데...

[은지아빠]

좋은 글 잘 보았습니다. 많은 도움이 되었습니다.

[이든]

올해 하반기부터 시작해서.. 내년에 본격적으로 한 7~8천세대 입주합니다. 상반기에... 지금부터 쌓이고 있지여...

[박홍균]

포항,울산에서 양산 기장 해운대로 이어지는 북서해안 벨트와 김해 장유 창원 마산으로 이어지는 남해안 벨트가 새로운 아파트 촌을 이룰 것이라는 님의 말씀에 공감합니다.

[진급한 일병]

멋있습니다

[신이사]

공감되는 분석입니다

[온화]

객관적인 분석 잘 보고 갑니다. 객관적인 사실이 사실로 자리매김 되길 기대합니다.

[Beckham777]

역시...지방 아파트값 들썩거림에 명쾌한 답변을 주시는군요~~~ 다른 구구절절한 경제이론 및 전문가 부동산 전망, 이런거 100개 보다... 정확한 수치가 정답인것 같습니다.!

[MissingPerth]

화명동 소재 20평 아파트가 2009년에 평당 500만원 정도였다가 현재 평당 800만원대를 넘어가고 있습니다. 말씀하신대로 2,3년 후 공급초과로 가격이 하락한다면 대체 얼마나 하락할까요 ? 2000년 이후 아파트 가격의 등락을 보면 폭등 후 폭락은 2008년 금융위기 이후 약간 있었고 그 외에는 그저 보합권이나 10%미만의 하락만 있었던 것 같은데요. 그렇다면 2,3년 후에도 부산의 아파트 가격은 물가상승을 감안하면 현재 수준 또는 10%미만의 하락이 있을 것 같은데요. 평당 4,500만원대의 가격으로의 복귀는 불가능할 것 같습니다.

[재미있게]

훌륭하십니다.