[매매] 대전 서구 관저동 감정가 62억 / 매매가 55억! 금융기관·치과 입점 100% 만실 통상가 빌딩 (실투 5.95%)

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[매매] 대전 서구 관저동 감정가 62억 / 매매가 55억! 금융기관·치과 입점 100% 만실 통상가 빌딩 (실투 5.95%)

안녕하세요!

오늘 매수인 여러분께 자신 있게 소개해 드리는 매물은 대전광역시 서구 관저동 중심상권에 위치한 100% 만실 통상가 건물입니다.

은행 감정가보다 무려 7억 원 이상 저렴하게 나온 파격적인 가격 조건으로, 금융기관과 대형 병원(치과), 학원 등이 빽빽하게 들어서 있어 공실 걱정 없이 안정적인 월세 수입을 얻으실 수 있는 명품 수익형 부동산입니다.

매물 핵심 요약 (Key Highlights)

1. 감정가 대비 압도적 메리트: 최근 은행 감정가 약 62억 원 평가 완료! 현재 매매 진행가 55억 원으로 즉시 시세차익 효과 및 우수한 담보 대출 비율 확보 가능!

2. 우량 앵커 테넌트(Anchor Tenant) 입점: 1층 금융기관 장기 임차 중, 2~4층 대형 치과의원, 5층 학원, 지하 노래방 등 공실률 0% (100% 만실 운용 중).

3. 높은 실투자 수익률: 보증금 15억 원을 제한 실투금 40억 원으로 월 1,981만 원 수입 달성 (관리비 포함 수익률 5.95%).

4. 우수한 관리 체계: 전문 법정관리 및 청소업체 고정비용(월 약 194만 원)이 수납 관리비(월 261만 원) 내에서 모두 해결되어 관리 부담 제로.

1. 건축물 및 토지 개요

항목	상세 내용
소재지	대전광역시 서구 관저동
건물 명칭	00빌딩
대지면적	711.3 ㎡ (약 215.1평)
연면적	2,724.37 ㎡ (약 824.1평)
용적률 산정 연면적	2,128.7 ㎡ (약 643.9평)
건축면적 / 건폐율	425.74 ㎡ / 59.85 %
용적률	299.27 %
층수 / 높이	지하 1층 ~ 지상 5층 / 22.5m
주구조 / 용도	철근콘크리트구조 / 제1,2종 근린생활시설
주차대수	총 18대 (자주식 4대, 기계식 14대)
사용승인일	2002년 10월 25일
용도지역/지구	준주거지역, 지구단위계획구역(관저3지구), 근린생활시설용지

2. 층별 임대 현황 (층별 토탈 요약)

• 4층(401호+402호) 및 5층(501호+502호)은 각 층별 합산 금액으로 통합 표시하였습니다.

층수	면적(평)	보증금 (천원)	월세 (천원)	관리비 (천원)	비고
지하1층	148.00	30,000	1,400	592	1개 호실
1층	121.90	1,150,000	5,000	537	1개 호실 (금융)
2~3층	257.57	200,000	6,100	1,030	통임대 (병의원)
4층 (합산)	132.83	40,000	2,360	531	2개 호실 합산
5층 (합산)	128.50	80,000	2,347	514	2개 호실 합산
총 합계	788.80평	1,500,000	17,207	2,612	공실률 0% (만실)

3. 금융 및 핵심 요약 (기존 내용 동일)

• 매매가: 55억 원

• 임대보증금: 15억 원

• 실투자금: 40억 원

• 월 수입 총액: 1,981만 9,400원 (월세 1,720.7만 + 수납관리비 261.2만)

• 실투자금 수익률: 5.95% (순수 월세 기준 5.16%)

4. 수익률 세부 계산

구분	월 수입	연간 총수입	매매가 기준 (55억)	실투금 기준 (40억)
순수 임차료 기준	1,720.7만 원	206,484,000원	3.75%	5.16%
관리비 포함 수입 기준	1,981.9만 원	237,832,800원	4.32%	5.95%

관리비 운영 참고사항: 법정 관리 및 전문 청소업체 위탁 고정비용이 월 약 194만 원 발생하지만, 임차인에게 수납하는 관리비 총액(월 261.2만 원)이 더 크기 때문에 건물 관리비용에 대한 매도/매수인의 추가 지출 부담이 전혀 없는 구조입니다.

5. 전문 중개사 종합 투자 의견

1. 금융기관 & 병원 중심의 완벽한 앵커 테넌트 구성

• 1층에 금융기관이 장기 입점하여 건물 전체의 가치와 안정성을 든든하게 받쳐주고 있습니다.

• 2~4층 대형 치과의원과 5층 학원 등 시설 투자가 크게 들어간 업종들이 상주하여 임차인 이탈 가능성이 매우 낮습니다.

1. 은행 감정가(62억) 대비 급매 수준의 가격 (55억)

• 최근 실시된 은행 감정 평가 금액(62억 원)보다 낮은 55억 원에 매각을 진행하므로, 매수 즉시 시세 차익 효과를 누리실 수 있습니다.

• 높게 평가된 감정가 덕분에 매수 시 은행 담보 대출 승인 비율이 높게 나와 레버리지(대출) 활용 시 실투자 수익률을 7~8%대 이상으로 극대화할 수 있습니다.

1. 입지적 안정성과 미래 가치

• 관저3지구 아파트 단지 및 학원가, 병원가가 밀집한 핵심 대로변에 위치해 지속적이고 안정적인 유동인구가 확보되는 입지입니다.

현장 안내 및 상담 문의 상세한 현장 방문 브리핑까지 1:1 맞춤 솔루션을 제공해 드립니다. 언제든 편하게 연락 주시기 바랍니다!

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