컬럼과 토론 최근 1년사이의 부동산 시세동향 (이쁜이와 못난이 물건)

[큐에미]

날씨가 무척이나 더워진 여름 같은 봄입니다.

개인적으로 너무 바쁜 하루하루를 보내고 있어서 부동산 글을 잘 못 올리고 있었습니다. 맘이 조금 심란했는데 방금 라디오스타 보고 회복이 조금 되었습니다.^^

제가 투자고수도 아니고, 남들보다 탁월한 능력이 있는것도 아니지만, 그저 제 글을 좋아해주시는 분들이 계시기에 "잘 있다고" 알려드릴 겸 부동산 투자 이야기 하나 적겠습니다. 글 적는 취미 생활하는 겁니다.^^

주제는 "최근 1년사이의 관심지역 부동산 동향" 입니다.

그리고, 큐에미가 작년에 투자한 물건중 "이쁜이와 못난이도 소개"해드리겠습니다.

부동산이 상승할때도 있고 하락할때도 있지만 이게 항상 전국적으로 똑같지는 않습니다. 오르는 지역이 있고 내리는 지역이 있고 시기적으로 서로 상이하게 움직입니다. 같은 서울안에서도 강남권과 비강남권이 다르게 움직입니다.

2008년까지 수도권이 상승하다가 부산이 바통을 이어받았고, 이후로 대구/경북이 상승되었습니다. 다시 수도권이 상승되고 있고요.

다들 아시다시피 지금 대구/경북은 부동산 시장이 좋지 않습니다. 침체기라고 봐도 되겠네요.

짧은시간에 급상승했고 수요대비 과잉공급된 부분이 있기때문에 성장통을 겪고 있습니다. 이 성장통이 언제 끝나고 다시금 좋은 시기가 올지는 저도 정확히 알지 못합니다.

투자자는 가격이 오를 지역을 찾는것보다 떨어지지 않을 지역을 먼저 찾으라는 얘기가 있습니다.

그러나 사람 욕심이 말처럼 쉽지는 않습니다. 저 또한 마찬가지입니다. 오를지역을 찾고 있습니다. 저와 회원분들이 살고 있는 주변지역은 저 역시 20년 가까이 살아왔기때문에 동네별 특징과 사람들의 심리까지 자세히 알고 있습니다. 그렇기에 투자하기가 쉽고 경험이 많은 사람의 경우 소소한 수익은 얻을 수 있을것입니다만, 수도권처럼 큰 수익은 기대하기 어렵습니다.

시기적으로 하락장이 예상된다면 상승장을 찾아서 타지로 떠나보는것도 방법입니다. 저 또한 계속해서 타지역에 관심을 가지고 알아보고 있으나 겉으로 드러나느것만 보일 뿐 그 안의 미묘한 차이와 심리는 읽지 못하고 있습니다.

이게 가장 어렵네요. 그래서 계속해서 공부하고 관심가져야되는 이유이기도 하겠고요.

말이 잠시 세었네요.

그럼 최근 1년 사이의 부동산 시세 변화부터 보겠습니다.

첫번째로 구미시

1㎡당 평균 시세는 203만원입니다. 생각 외로(?) 최근 1년간의 시세 변화가 없습니다.

주변에 아파트 시세가 상당히 많이 떨어진곳도 보이는데 왜 이럴까요?  그건 가격이 비싼 새아파트 시세가 반영이 되었기때문에 상대적으로 구축 아파트 가격 하락폭이 안보인것으로 보입니다.

구미시 **동 A아파트

16,500에서 15,500으로 1000만원 하락했습니다.

그러나 현재 나와있는 매물은 여기서 1,2천 더 낮습니다. ㅡ.ㅡ

특히나 신규아파트가 입주하는 주변 아파트, 즉 이사를 나가는 아파트의 하락폭이 꽤 큽니다. 심리가 상당히 무섭습니다.

두번째는 가장 Hot한 지역인 "제주도"입니다.

제주도는 개인적으로 2년마다 여행을 가는 곳입니다. 2년전에 갔을때 중국사람들이 너무 많아진걸 알았고, 또한 서귀포 혁신도시 건설 모습을 보면서 막연히 여기 하나 사놓으면 좋겠다라고 생각했던 곳입니다.

그런데 작년부터 연일 매스컴을 뜨겁게 달구고 있습니다..

최근 1년사이 시세 변화 보시지요.

제주도 평균시세가 이렇게 무시무시하게 올랐습니다.

230만원 -> 341만원이 되었습니다.  일년사이에 무려 33%가 올랐습니다. 평균 아파트 가격입니다.

1년전 이맘때도 많이 올랐다고 얘길 했었는데... 그때도 늦지 않았습니다. 옛말에 늦었다고 생각할때가 빠른때라고 했는데 속담이 맞네요.

제주도 **동 A아파트

14,000하던 아파트가 현재 23,000 입니다.  1년 사이에 9,000만원 올랐습니다.

작년에 전세 갭투자를 했었더라면 5,000투자해서 수익율 180%를 기록했었겠네요. 물론 지금도 매도자 우위시장이라서 시중에 나오는 물건 자체가 아주 귀합니다.

제주도가 이렇게 급등한 이유에는 여러가지가 있겠지만 중국인을 빼놓을 수는 없을것 같습니다.

최근에 중국을 다녀오면서 그 이유를 조금 알았습니다. 중국 북경 집값은 최근 10년 사이에 6~10배 상승이 있었습니다.

북경에서 인기지역 아파트는 평당 7,000만원에서 3억입니다. 20평 아파트 60억. 상상이 안되네요.

이런 중국인들에게 공기좋고 환경이 깨끗한 제주도 부동산이 너무나 싸게 보였을 겁니다. 5억 이상 투자하면 영주권도 주니까요.

투자를 떠나서 이거 참 문제라고 생각합니다.  다 뺏기기 전에 저라도 하나 제주도에 사놔야하는 생각을.... 

아.. 저 주말에 제주도 여행갑니다. 임장이 아니고 가족여행입니다.^^

마지막으로 제가 작년에 투자한 지역의 시세 동향입니다.

지역명과 아파트 명은 가렸습니다. 다시 말씀드리지만 전 절대 투자유도를 할 마음이 없습니다.

경기도에 위치한 지역입니다.

그래프는 꽤 올라간것으로 보이지만, 실제론 381만원 -> 395만원으로 3.5% 올랐습니다.

딱 물가 상승율 정도 올라간것 같습니다. 반면 전세가는 7.8% 상승되었습니다. 수도권이 전세물량 부족으로 매매가격 대비 전세가격 상승이 가팔랐다는걸 알 수 있습니다.

지역에 따라 다르겠지만 대부분 서울,경기 지역이 입주물량이 부족합니다. 다만 올해 하반기부터는 신규로 공급되는 곳이 많음으로 지역에 따라 전세가율이 낮아지는 지역이 꽤 나올것으로 생각됩니다.

경기도 **시 A아파트 입니다.

못난이 아파트입니다.  제가 못난이라고 부르는 이유는 수익으로 구분했기 때문입니다.

일반적으로 구분하면, "못난이는 비인기 아파트 비선호 동/층이고, 이쁜이는 인기아파트 로열동/층을 말합니다."

투자는 이쁜이로 해야합니다. 그래야 공실이 없고 팔고 싶을때 쉽게 현금화가 가능하므로 리스크 방지가 됩니다.

아래 아파트는 아파트 자체로는 이쁜이인데, 층이 못난이 입니다.

작년에 이 지역은 매도자 우위시장이었기 때문에 쉽게 매물을 구하지 못했습니다. 계약하려고 하면 가격을 올려서 거래가 깨진것도 다반사였고, 무려 5회나 거래가 틀어진 다음에 찾아온 물건이라 비록 가격이 착하진 않았으나 "급하게 매수"하게 된 아이입니다.

결국 이런게 결과적으로 안좋을때가 많습니다.

저층임에 불구하고 15년6월 17,000에 매수했고 전세 Gap 1000으로 작았지만 부대비용(수리비)이 많이 들어갔습니다.

비록 상승은 있었지만 취/등록세,복비,수리비,양도세까지 생각하면 수익율은 현재 기준으로 좋지 않을것으로 예상됩니다.  투자금 대비 수익율 20% 정도로 예상됩니다. 저의 못난이 물건입니다. ㅠㅠ

다음은 이쁜이 물건입니다.

같은 지역에 위치한 입지적으로는 B급 아파트이지만, A급 아파트에 비해 상승 시작이 느린편이었습니다.

시세보다 저렴한 가격에 매수했고, 결과적으로 매수금액 vs 전세금액이 400만원 차이입니다. 여기에 수리비/취득세 등 내면 약 1000만원이 투입되었습니다.

현재 시세와 비교하면 수익율 300% 입니다. 소액 부동산 투자의 매력이 이 부분입니다.

위 2가지 다 아직 1년밖에 지나지 않은 물건이기에 수익율을 따지는것은 조금 무의미합니다. 향후 매도후에 정확한 수익율을 계산해볼 수 있을것 같습니다. 보시다시피 저는 그렇게 대단한 투자자가 아닙니다. 그저 취미로 공부하는 사람에 불가합니다.

투자도 돈이 있어야 잘할수 있을것 같습니다. 외벌이 직장인으로서 투자금 확보에는 한계가 좀 있네요.^^

마지막으로 구미시 부동산에 대해서 한마디 드리면....

지금이 심리적으로 가장 낮은 시기임에는 분명합니다. 그리고 이런 분위기가 앞으로 당분간은 이어질것으로 생각됩니다.

매수를 생각하는 분들조차 어디까지 내려갈지 바닥을 찾고 있습니다.

어디가 바닥이고 언제 매수해야될까요? 대부분은 내년 하반기를 보고 있는듯 합니다. 그러나 그때에 제가 원하는 물건이 나올지 아닐지는 모르는 일입니다. 남들과 조금 다르게 한발 앞서가는 전략도 필요하겠지요? 청개구리 전략도 필요하다 생각합니다.

한가지 재미있는 지역이 있습니다. 구미시 **동 이고요.

제가 아는 유명한 수도권 투자자분은 구축 아파트의 적정시세를 이렇게 계산합니다.

동일한 입지에 같은 평수인 새아파트와 구아파트가 있다면, 이 둘차이의 가격 차이는 얼마일까?

구아파트에 올리모델링(34평기준 2-3000만원)을 한 후에 8,90%수준이라고 합니다.  새아파트가 5억이면 인테리어된 구아파트 가격은 4억~4억5천이라는 얘기입니다.

그런데 현재 건설중인 새아파트가 분양가 2억인곳이 있습니다. 바로 그 옆에 있는 구아파트가 5000입니다. 1/4네요.

물론 구아파트가 20년이상 오래된 아파트이긴 하지만, 그래도 같은 입지에 인프라를 누리는 아파트의 차이가 4배면 좀 심한편입니다. 올리모델링을 한다고 해도 3배 이상 차이가 나네요.

이 아파트 매수해서 리모델링 후 월세투자로 가져가면 괜찮지 않을까 생각해봤습니다.

모든 사람이 크고 이쁜 새아파트를 원하지만, 자금사정에 따라 작고 오래된 아파트를 원하는 사람도 있습니다.

즉 수요는 골고루 있습니다. 모두가 새아파트에 집중할 때 이러한 구아파트는 오히려 공실을 걱정할 필요가 없을수도 있습니다.

물론 이 아파트의 입지는 휼륭한 곳입니다.

여유롭고 현명한 부동산 투자하세요.

저 역시 노력하겠습니다.

그리고 비밀댓글로 물어보셔도 온라인에서는 안 알려줄겁니다.^^

따뜻한 댓글 남겨주시는 분 감사합니다.

[시간아 천천히]

이 분야엔 정말 초보인데도 글이 술술 읽혀지니 신기하고 재밌습니다 도움 많이 되었습니다 제주여행 잘 다녀오십시오

[큐에미]

감사합니다.

[텐텐엄빠]

비밀댓글로 물어보셔도 안알려줌에서 빵터졌네요 ㅎㅎ 잘읽고 갑니다~
김종성교수님 강의때 얼굴 뵙고 싶었는데 가셨다더라구요.. 아쉽네요~~ 큐에미 팬입니다 ㅎㅎ

[큐에미]

평범한 사람입니다. ^^

[oO소중한 너Oo]

큐에미님.
글을 읽으면서 부동산에 관심을 많이 가지게 된 일인 입니다. 앞으로도 좋은글 부탁 드립니다.
즐거운 주말 되세요~^^

[큐에미]

넵 고맙습니다. 좋은하루되세요