2024타경65262 염리동 우리파크아파트 504호 경매 분석 보고서

<div class="figure-file" data-ke-type="file" data-file-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1JOsc/e9fbcf47fc77f3ac28391edc0fa4422e2cbf9ee4?download" data-file-name="2024타경65262 염리동 우리파크아파트 504호 경매 분석 보고서.pdf" data-file-size="496136" data-mimetype="application/pdf" data-ke-align="alignCenter"><a href="javascript:checkVirus('grpid%3D1JOsc%26fldid%3DNGwi%26dataid%3D1277%26fileid%3D1%26regdt%3D20261009053619&url=https%3A%2F%2Ft1.daumcdn.net%2Fcafeattach%2F1JOsc%2Fe9fbcf47fc77f3ac28391edc0fa4422e2cbf9ee4')"><div class="image"></div><div class="desc"><div class="filename">2024타경65262 염리동 우리파크아파트 504호 경매 분석 보고서.pdf</div><div class="size">484.51KB</div></div></a></div>2024타경65262 염리동 우리파크아파트 504호 경매 분석 보고서Oct 8, 2026 · @법학박사 황경진 경매학원장결론: 504호는 분양대상자가 아닌 현금청산 대상 물건입니다. 3.2억 낙찰 시 수익 여지가 거의 없어 입찰을 권하지 않습니다.1. 물건 개요<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>항목</td><td>내용</td></tr></tbody></table></div>2. 분양권 여부: 현금청산 대상건물이 권리산정기준일 이후에 신축되었으므로 504호는 단독 분양자격이 없습니다.<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>기준 항목</td><td>날짜</td><td>근거</td></tr></tbody></table></div>•         적용 조항: 제77조 제1항은 정비구역 지정·고시일 또는 시·도지사가 그 전에 따로 정한 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 산정합니다.•         해당 호: 제4호, 나대지에 신축하거나 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건축하여 토지등소유자 수가 증가한 경우입니다.•         효과: 이 건물의 전 세대 소유자를 기준일 당시 종전 필지 기준의 분양대상자 1인(또는 필지 수)으로 봅니다. 수십 세대가 분양권 1~2개를 나눠 갖는 구조이므로 실질적으로 현금청산입니다.•         입찰 전 확인: 고시문 첨부 조서에 10-54 외 1필지가 포함되는지 마포구청 주거정비과에서 확인합니다.3. 배당 및 인수 여부 (3.2억 낙찰 시)대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받으므로 매수인 인수금액은 0원입니다.<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>구분</td><td>금액(원)</td></tr></tbody></table></div> <div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>순위</td><td>권리자</td><td>채권액(원)</td><td>배당액(원)</td><td>결과</td></tr></tbody></table></div>•         인도: 임차인은 배당금을 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하므로 협의 인도 가능성이 높습니다. 협의가 안 되면 인도명령으로 해결합니다.•         확인: 전 낙찰자의 대금 미납 사유, 임차인 배당요구 여부, 마포구 교부청구액과 법정기일.4. 취득 비용마포구는 조정대상지역이므로 다주택자는 취득세가 8~12%로 중과됩니다.<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>구분</td><td>세율(교육세 포함)</td><td>취득세 등(원)</td><td>총 투입액(등기·기타 약 200만 원 포함)</td></tr></tbody></table></div>전용면적 85㎡ 이하이므로 농어촌특별세는 비과세로 계산했습니다. 경매 취득은 토지거래허가 대상이 아닙니다.5. 현금청산금 예상예상 청산금은 약 2.5억~3.3억이며, 수령은 약 5~8년 뒤로 봅니다.•         평가 기준: 토지보상법에 따라 개발이익을 배제하고 평가합니다. 재결 시 평가시점은 재결일이고, 공시지가는 사업시행계획인가 고시일 전의 것을 기준으로 합니다.•         법원 감정가 7.67억은 근거가 되지 않습니다. 재개발 기대가 반영된 시세 기준이기 때문입니다.•         토지 공시지가 환산액: 18.028㎡ × 8,634,000원 = 약 1.56억 (2026.1 기준)•         건물: 2021년 신축 소형 도시형생활주택으로 잔존가치는 수천만 원 수준입니다.•         예상 청산금: 토지 보정분과 건물가치를 더해 약 2.5억~3.3억 (가정이 많아 오차가 큰 추정입니다)•         수령 시기: 정비구역 지정(2025.12) → 추진위원회 → 조합설립 → 사업시행인가 → 분양신청 → 관리처분을 거쳐 약 5~8년 뒤입니다.•         협의 불성립 시: 재개발은 매도청구가 아니라 수용재결 → 이의재결 → 보상금증감소송 절차를 밟습니다. 청산이 지연되면 도시정비법 제73조 제3항의 지연이자를 청구할 수 있습니다.6. 수익 구조 (보유 6년 가정)자금 기회비용까지 반영하면 1주택 투자자도 손익분기 이하일 가능성이 높습니다.<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>항목</td><td>무주택·1주택</td><td>3주택 이상·법인</td></tr></tbody></table></div>경락잔금대출은 현금청산 예정 물건이고 규제지역이라 한도가 극히 제한되므로, 자기자금 위주로 준비해야 합니다.7. 종합 판단 및 입찰 전 확인사항3.2억 입찰은 권하지 않으며, 검토한다면 2.6억~2.8억 이하가 적정합니다.•         분양권 목적: 입찰하지 않는 것이 맞습니다.•         3.2억 입찰: 동일 건물 낙찰가(2.24억~2.95억)보다 높고, 예상 청산금의 상단에 해당합니다.•         다주택자·법인: 취득세 중과로 손실 가능성이 큽니다.•         검토 가능 조건: 무주택·1주택 투자자가 임대수익을 겸하는 경우, 2.6억~2.8억 이하입니다. 이번 회차 최저가 3.14억보다 낮으므로, 유찰 후 다음 회차(최저가 약 2.51억)를 노리는 편이 낫습니다.입찰 전 확인사항•         ☐ 권리산정기준일 고시(제2021-435호) 대상 지번에 10-54 외 1필지 포함 여부 (마포구청 주거정비과)•         ☐ 전 낙찰자 대금 미납 사유 (법원 기록)•         ☐ 임차인(한국주택금융공사 승계) 배당요구 여부와 임차권등기 시점 (매각물건명세서)•         ☐ 마포구 교부청구액(당해세)과 법정기일•         ☐ 입찰자 본인의 주택 수에 따른 취득세 중과 여부본 보고서의 청산금·수익 수치는 추정치이며, 최종 판단은 입찰자 본인의 책임입니다.