(시세 수정)원베일리 일반분양가 재검토 판정 이후 둔촌주공 재건축시장 동향 및 입주권 매매시세

[dream박대표]

분양가상한제 하에서 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 산정됩니다.

그중 제일 중요한 항목은 택지비입니다.

*택지비=민간택지 감정평가액+가산비

*건축비=기본형 건축비(지상층 건축비+지하층 건축비)+가산비

*택지비 주요 가산바= 연약 또는 암벽지반 공사비, 간선시설 설치비, 지장물 철거비, 기타수수료 등

*건축비 주요 가산비=주요 유형(초고층주택, 테라스하우스 등), 초과 복리시설(피트니스센터 등), 인텔리전트 설비, 설계특수성(특수자재 설비) 등

▣상일동 벽산빌라 가로주택 정비사업 일반분양가

상일동 벽산빌라(고덕 아르테스 미소지움) 분양가상한제 분양가 3.3㎡당 2569만원으로 결정됐습니다. 7월 13일 2800만원으로 신청했으나 여러 항목 중복되고 과다 계상되었다는 이유로 8월 19일 재심의 의결, 지적받은 부분 수정해서 평당 분양가를 2730만원대로 제출했으나 재심의 후 9월 23일 평당 2569만원으로 통보받아 입주자모집공고를 앞두고 있습니다. 벽산빌라 조합은 주변 시세보다 현저하게 저렴한 분양가 인하 이유가 불분명하다고 의문 제기하기도 했지만 분양가상한제를 받아들이기로 결정했습니다. 

벽산빌라는 100가구 가로주택 정비사업이고, 둔촌주공은 12032가구 재건축 정비사업으로 비교대상은 아닌듯 합니다만 참고사항으로 올렸습니다.

▣원베일리(신반포3차·경남아파트) 일반분양가 재검토 판정 그후

둔촌주공 분양가의 롤모델이 될 원베일리 분양가 재검토 판정을 보니 비상식이 상식인듯 하여 걱정입니다.

왜 재판정?

판정 이유가 Hug 분양가와 차이가 너무 크다고라고라?

Hug 분양가 4891만원과 분양가상한제 분양가 5700만원대는 적용 잣대가 다른데 참 말도 안되는 논리입니다.

거창하게 잘 알지도 못하는 K값 이런거 논하지 않겠습니다.

인근 반포자이 ㎡당 개별공시지가 2130만원, 3.3㎡당 7041만원입니다.

분양가의 대부분을 차지하는 택지비가 높은 만큼 분양가상한제 下의 원베일리 일반분양가 높게 산정되는 게 맞습니다.

원베일리 조합에서는 Hug 분양가 보다 조금 높지만 합리적인 가격대로 생각해서 5700만원대로 신청했지만 서초구청에서 재검토 판정을 받았습니다.

명확한 기준도 공개하지 않고 무조건 내리기만 하려는 분양가상한제 하의 택지비를 둘러싸고 한국감정원과 감정평가협회 및 조합의 갈등이 격화되고 있는 상황입니다. 기본형 건축비는 손 못대니 땅값을 깎아 일반분양가를 낮추려는 의도인데 해마다 엄청시리 올린 공시지가가 보유세(재산세, 종부세) 확보와 더불어 택지비도 상승에도 영향이 미칠거라는 생각은 미쳐 못했나 봅니다.

상황 전개는 좀더 지켜봐야 할 것 같은데요 재감정을 받아도 상식 이하 분양가라면 일반분양이 적은 원베일리는 후분양으로 가도 손해가 없을듯 합니다.

▣분양가상한제 下의 둔촌주공 일반분양가는 어떻게 정해질까

일반분양가=(택지비+가산비)+(기본형 건축비+가산비)로

▲비교 표준지 선정

▲시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그밖의 요인 보정

▲감정가액 산출의 과정을 거쳐 결정됩니다.

둔촌주공 택지비 산정 또한 표준지 공시지가에 의한 감정평가로 의해 산정됩니다.

둔촌주공 2020년 ㎡당 개별공시지가는 881.1만원이며, 3.3㎡당 2912만원입니다.

12032세대의 대단지 둔촌주공은 인근에 비교 대상이 되는 표준지가 없습니다만 단지 규모, 브랜드, 교통, 기생활폄의시설 학교, 공원 등 기부채납을 감안할 때 부동산에 부자 字도 모르는 부린이가 봐도 Hug분양가 2978만원 보다 많이 나와야 합니다.

(기존 조합) 및 조합원모임에서 의뢰한 민간기관 미국미래전략연구원의 용역보고서에서는

둔촌주공 일반분양가가 2842만원~3561만원로 계산되었습니다.(이 부분 잘 아시는 분 설명 부탁드립니다.)))))

1) 택지비+건축비+가산비= 2842만원(빌라 등)

2) 택지비+건축비+가산비 최저값=3183만원(100가구 이하 소규모 아파트)

3) 택지비+건축비+가산비 중간값=3561만원(학교, 공원 등 기부채납 다수)으로 계산했습니다.

여기서 등장하는 숫자가 그 유명한 k값인데요

k=감정평가액/개별공시지가입니다.

서울의 경우 보통 1.8~2.6 사이로 정해지는데요 미래전략연구원에서는 중간 2.2도 아닌 최저 1.8도 아닌 최저 1.6으로 정했므으, 강동구청 심사위원회에서 정석대로 평가한다면 3.3㎡당 일반분양가가 3550만원 이상이 가능하다고 합니다.

하지만 그 이전에 △기존조합과 조합원모임의 소송 건 해결 △기존 조합 직무정지의 건 △조합장 및 조합 임원 선임의 건 등을 해결하고 이후 분양가 신청과 임시총회를 개최해야 되는 상황이라 좀더 지켜봐야 할 것입니다.

아직 신청하지도 않는 분양가 걱정에 유독 문의 전화가 많은 한 주였는데요 조폭마누라도 아는 바가 없습니다. 원베일리 분양가가 무너지는 것을 보면서 택지비 감정평가를 잘 받는 것이 쉽지는 않겠구나 라는 생각을 생각을 했습니다. 아직 일어나지도 않은 일을 미리 걱정할 필요는 없고지만 분양가 신청 시에 깎일 때 깎이더라도 최대한 높게 신청해야 할 것 같습니다.

▣둔촌주공에는 없어서 수익성이 좋은 것

1) 수억원대 부담금 폭탄(재건축조과과익환수제) 없습니다.

① 둔촌주공은 수억원대 부담금이 없습니다.(초기 재건축 단지에 대한 수억원 반사이익)

② 잠실주공5단지, 은마아파트, 반포3주구 등 조합원 1인당 수억원씩 내야

​〓서울 재건축 시장의 최대 악재로 재건축개발이익부담금을 빼놓을 수 없습니다.

〓집값이 천정부지로 급등한 강남 재건축 단지마다 1인당 수억원씩 재건축부담금을 내게됩니다. 서초구 심의위원회는 지난 9월 반포주공1단지 3주구 주택재건축정비사업조합에 재건축초과이익환수에 따른 부담금 예정액 5965억원으로 통보했다고 합니다.

〓착공부터 완공까지 3년 이상 걸리는 만큼 실제 재건축부담금이 부과되는 시점은 대략 4~5년 후가 되고, 향후 주변 시세에 따라 재건축부담금이 더 늘어날 수 있습니다. 서초구 관계자는 추후 아파트 준공 시점에 각종 비용과 일반분양 수입분 등을 고려해 부담금이 변동될 수 있으며 입주 시기에 맞춰 조합원에데 세금 형태로 부과토록 한다고 합니다. ​

〓최종 소유자가 부담하게 되며, 재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용은 제외한 초과이익입니다.

2) 안전진단 강화 기준 없습니다.

재건축 정밀안전진단은 크게 A~E등급으로 나니고 ▲A~C등급은 재건축 불가 ▲D등급은 조건부 가능 ▲E등급은 재건축 확정입니다. 정밀안전진단 통과 불발된 목동신시가지아파트 9단지 이야기가 빠질 수 없는데요 55점 미만 점수를 받아야 노후도를 인증받아 재건축을 할 수 있다는데 58점으로 최종 탈락했다고 합니다.

안전진단이 통과되어도 갈 길이 구만리인데 재건축초과이익환수금, 분양가상한제, 공공재건축 등 각종 규제들이 줄줄이 발목을 잡고 있습니다. 이 상황에서 투자자들은 재건축 단지에 투자하는 것이 맞을까 의구심이 들 것입니다.

썪어도 준치라고 결론부터 말씀드리자면 OK~~입니다.

진행이 빠른 재건축은 더더욱 그렇습니다.

규제에 규제를 하는데도 매매가는 연일 신고가를 경신하고 있으며, 설상가상으로 전셋값마저 치솟고 있습니다. 시장 상장을 전혀 고려하지 않은 임대차 3법의 역주행입니다. 전셋값이 매매값을 추월하는 사태가 벌어지고 있으며 결국 집값 상승으로 이어질 것으로 예상됩니다.​

이러한 현상은 상당 기간 지속될 것으로 예상되며 새 아파트에 대한 로망은 점점 커질 것입니다. 따라서 23년 8월 둔촌주공 입주시점 시세도 상당히 높을 것으로 전망됩니다.

▣둔촌주공 세대수, 용적율, 시공사 등 재건축 건축규모

▣둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 신축 세대수(12032가구) 및 조합원 옵션

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 전부 조합원분양, 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 조합원은 1억~2억원 가량 옵션 무상 제공, 일반분양은 비용 본인 부담하에 옵션 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참고(일반분양 상담 안함))))) https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

청약홈

▣둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 입지(교통, 교육, 생활편의시설)

교통-단지내 지하철 5호선 둔촌동역+9호선 둔촌오륜역(더블역세권), 수서발 SRT인접

교육-단지내 초중고 6곳(초교3곳, 남중+남여공학중2곳, 고교1곳)+대형학원 입점 가능

단지내 상가 4곳-5호선상가, 9호선상가, 일반상가1,2

부대복리시설 및 커뮤니티시설 약 50여개 건립 예정

▣둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래가능한 최저가 입주권 매매시세 예시

○ 매수현금자금=매매가격-이주비 대출-이주비 대출이자(이주비 15억 이하만 승계, 취득세 별도)))))

○ 매수 시 이주비 이자 입주시 정산에 따른 매수 비용 3000만원~4500만원 절감

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자만 전매 가능(매수자는 상관 없음)))))

※ 둔촌주공입주권 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함

※ 취득세 4.6%

※ 종부세 없음(준공 전까지)

※ 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 2억~4억 수익 효과))))

○ 우리은행과 기업은행은 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 분양방식 및 일반분양가가 확정되지 않아 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시

14.5억~15.5억(이주비 대출 이자 부담 방식에 따라 3000만원~4500만원 달라)))))

○둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금자금 감소

18.5억(9000만원 환급 예상)))))~20억원(2.1억원 환급 예상)))))

○둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금자금 감소

○둔촌주공 43.평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금준비자금 감소

○둔촌주공 50평(1344㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금자금 감소

22억~23억원 예상

2020.10.24. 드림공인 조폭마누라 알려드리는 원베일리 분양가 재검토 판정 이후 둔촌주공 매매시장 동향 및 조합원 입주권 시세~~브리핑이었습니다. 원베일리 일반분양가 퇴짜 판정 남의 일이 아닙니다. 원베일리 분양가가가 둔촌주공 분양가에 지대한 영향을 끼칠 것으로 예상되는 만큼 좋은 결과가 나왔으면 좋겠습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인중개사사무소 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

드림공인중개사사무소 위치-서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 정문(한전) 건너편 국민은행 옆 아디다스 건물 2층입니다.

사무실 뒷편 경희한의원 건물에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311