10월부터 민간택지 분양가상한제 실시..서울·과천 등 투기과열지구 대상..서울 과천 부동산 투사 전망 분석.. 집값 전망은? 투자유망지역은?

[부동산재테크1번지TF팀]

10월부터 민간택지 분양가상한제 실시..서울·과천 등 투기과열지구 대상

재건축·재개발 사업도 '최초 입주자모집공고 신청분'부터 적용..관리처분인가 받은 단지도 소급적용
수도권 분양가상한제 주택 전매기한 최대 10년 확대
후분양 요건도 공정률 80%로 강화

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이르면 올 10월부터 서울 전 자치구 및 경기도 과천·광명시, 대구 수성구, 세종시 등 투기과열지구에서는 민간택지에도 분양가상한제가 도입된다. 기존에는 최근 3개월 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배가 넘는 게 필수요건 이었는데 이 기준을 아예 없애고 투기과열지구로 지정 요건을 완화해 범위를 확대한 것이다. 또 적용대상은 ‘법 시행 공고일 이후 최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’로 일원화한다. 이에 따라 이미 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장도 분양가상한제가 적용된다.

국토교통부는 12일 이 같은 내용의 주택법 시행령 개정안을 발표하고 40일간의 입법예고 기간을 거쳐 올 10월 초 공포·시행할 예정이라고 밝혔다.

우선 민간택지 분양가상한제적용 필수요건이 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바뀐다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 25개 전 자치구, 경기도 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구 수성구, 세종시 등 31곳이다. 국토부 측은 “민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건이 매우 엄격한데 최근 서울 전역이 집값 불안 조짐을 보이고 있다”며 “이에 투기과열지구로 필수 요건을 바꿨다”고 말했다.

필수요건에 이어 선택요건 중 하나인 분양가격 요건도 개정했다. 기존에는 ‘직전 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과’하면 민간택지에도 분양가상한제가 적용됐었다. 하지만 일부 시·군·구는 분양실적이 없어서 이를 활용하지 못하는 경우가 많았다. 이에 국토부는 분양가격상승률 통계가 없는 시·군·구의 경우 주택건설지역(특·광역시)분양 가격 상승률 통계를 활용하도록 했다.

적용대상도 ‘최초 입주자모집승인을 신청한 단지’로 통일한다. 기존에는 일반주택사업에만 이 기준을 적용하고 재건축·재개발 단지의 경우는 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용됐다. 하지만 법 개정에 따라 이미 관리처분인가를 받은 단지도 적용 대상이 된다.

과도한 시세차익을 막기 위한 환수 장치도 강화된다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기한이 현재 3~4년에 불과한데, 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 이를 5~10년으로 늘린다. 예를 들어 현재는 수도권 민간택지에 공급된 아파트의 분양가격이 시세의 70%미만일 경우 전매제한기간이 4년인데, 앞으로는 80% 미만일 경우 10년까지 확대된다.

국토부 관계자는 “구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 계획”이라고 말했다.

국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않고 후분양을 할 수 있는 기준도 강화했다. 기존에는 ‘지상층 층수의 3분의 2이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준)’이 기준이었는데 이를 ‘지상층 골조공사 완료(공정률 80%)’로 개정했다. 최근 HUG의 분양가 통제를 피하기 위해 후분양을 고려하는 단지가 늘자 기준을 강화한 것으로 풀이된다.

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