20년11월 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 재건축 일정 등 시장 동향

[조폭마누라]

올해는 코로나19 때문에 일상의 대부분을 방콕하면서 지냈습니다. 일상 탈출이라고 해봤자 올림픽공원이나 석촌호수 나들이가 전부였습니다. 세월도 익어가고 가을도 익어가고 형형색색 옷을 입는 오색단풍을 보니 마음이 싱숭생숭합니다. 남자들만 가을 타는 게 아닌가 봅니다. 어디론가 떠나고픈 마음 굴뚝 같습니다. 사회적 거리두기 하느라 집과 사무실을 다람쥐 쳇바퀴 돌듯 오가는 일상을 잘도 견뎌왔건만 소슬바람에 휘날리는 낙엽을 보니 참았던 갑갑증이 폭팔할 것 같습니다. 진짜진짜로 오랜만에 큰 맘 먹고 惡산에 댕겨왔습니다. 관악산에요. 뭣 모를 때 무시무시한 6봉인지 8봉인지를 넘다 발톱 4개나 빠진 기억이 있어서 제게는 영원한 관惡산입니다. 이날도 워밍업 수준으로 걷는다기에 가벼운 마음으로 따라나섰습니다. 걷다보니 돌고돌아서 정상까지 갔는데요 사람들이 엄청시리 많았습니다. 학생들도 많고. 해발 629m라고 써 있는 관악산 바위 앞에 기념사진 박겠다고 늘어선 줄이 족히 100미터는 되는듯 합니다. 꼭 정중앙에서 찍을 필요 있을까요? 기다리기 싫어 옆에서 한 장 박았습니다. 그런데 기럭지 뭥미? 사진은 거짓말 안한다는데 아담사이즈인 제가 엄청시리 길게 나왔습니다. 착시현상도 수준급입니다.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

얼마나 길게 보였는지 모조합원님께서

"키가 170m 넘어요?" 하시더라구요.ㅋㅋㅋㅋ

정상도 찍었건만 뭔가가 부족했습니다. 기대하고 고대하던 단풍은 간데없고 걷고 또 걸었던 유격훈련만 기억에 남았습니다. 등산객들 넘 실망할까 싶어서인지 하산길에 살짝 선보여준 단풍이 전부입니다. 그래도 마음은 풍요로워진듯 합니다. 빡세게 고생해서인지 잡념도 사라지고 머리 속도 맑아졌습니다. 단풍 절정은 이번주까지 지속될 것 같은데요 산 좋아하시면 관악산 보다는 북한산 다녀오심이 좋을듯 합니다. 가까운 남한산성도 좋을 것 같습니다. 지금 가면 단풍 죽여줄듯~~~합니다.

아래 사진은 올림픽공원이랑 둔촌주공아파트 대로변에 있는 단풍입니다.

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

지난 토요일(10월 31일) 단지내 공사현장(위례초)에서 조합원모임의 요청으로 깜짝 설명회가 있었다고 합니다. 시공사업단에서 공정 등에 대한 설명이 있었고 질문에 대한 답변도 있었는데 흡족한 수준은 아니었나 봅니다. 시공사업단에서는 공사비 미수령 상태에서 자재, 장비 및 인건비 투입하고 있다며 올해 안에 조합 집행부(조합장 및 이사, 감사) 선임총회를 추진해서 조합 업무가 정상화 되어야 23년 8월 준공이 완수될 수 있다며 조합 정상화를 위한 호소문을 발부했습니다. 개인적인 생각인데요 공정도 공정이지만 일한 만큼 공사비 수령이 원활하게 진행되기를 간절하게 바라는 요식행위가 아닌가 하는 생각이 듭니다.

향후 공사 및 사용승인 등의 정상적인 진행을 위해 조합에서 시행 및 결정해야 할 사항(시공사압단 호소문에서 발췌)

● 지하철 5·9호선 출입구 연결통로공사 및 환기구 이설공사 외

● 기부채납 공공공사 및 문화복지시설 건축공사

● 정비기반시설(도로, 상하수도 등), 근린공원 조성공사, 및 친환경 인증 등 기타

하루빨리 기존조합과 조합원원모임의 소송 건이 해결되어 조합 정상화가 되어야 하는데 좀더 기다려야되나 봅니다. 때문에 행정 절차가 계획보다 딜레이되고 있습니다.

조합장 및 조합 임원 선출,

일반분양가 산정,

관리처분계획변경을 위한 임시총회,

조합원 동호수 추첨,

입주자모집공고 등의 일정이 순조롭게 진행될텐데 판결 결과 지연으로 조금씩 뒤로 미뤄질 것 같습니다.

아직까지 23년 8월 입주 일정에 문제되는 것은 아니니 염려할 일은 아닌듯 합니다.

재건축 후속 일정에 속도가 붙도록 동부지원 판결 결과가 빨리 나왔으면 좋겠습니다.

판결 지연 때문인지, 취득세율 인상(2주택 9%, 3주택 13.4%) 때문인지 매매시장도 정중동입니다. 둔촌주공도 예외는 아니어서 조용한 가운데 시세 이하의 급매물만 간간이 거래되고 있습니다. 취득세 및 양도세 중과세가 없는 관계로 특별한 사정이 있는 경우가 아니고는 매도자도, 매수자도 서두르는 기색이 없습니다.

그럼에도 불구하고 감히 둔촌주공 매수를 귄장하는 이유는

1) 둔촌주공은 수억원대의 재건축초과이익환수금 없습니다.

2) 임대차3법 걱정 안하셔도 됩니다.

3) 토지거래허가구역(대치동, 청담동, 삼성동. 짐실동) 아니어서 바로 구입 가능합니다.

4) 재건축 조합원 자격요건으로 매수 후 2년 거주 안해도 됩니다.

5) 자금조달계획서 및 자금출처 증빙 안해도 됩니다.(동호수 추첨 전까지)))))

6) 주택 수에 관계없이 취득세 4.6%입니다.

7) 공급이 턱없이 부족할 23년 8월 새 아파트(올림픽파크에비뉴포레) 입주 시점에 가치 상승 예상됩니다.

8) 37평 43평 50평 등 대형평형은 일반분양 없고 조합원 입주권 매수해야 합니다.

아직 일반분양가가 책정되지 않아 부담금에 대한 리스크는 없지 않지만 둔촌주공은 타재건축 단지에 비해 수익율이 높은 편입니다. 앞으로 재건축초과이익환수제, 안전진단 기준 강화, 분양가상한제 전격 시행, 공공참여 재건축으로 재건축으로 인한 수익성이 대폭 감소할 것입니다. 이미 진행 중인 재건축 초기 단계 아파트들은 수억원대의 개발이익환수금을 강제 납부하게 될 것이고, 아직 조합을 설립하지 않은 재건축 단지들은 아예 재건축을 시작할 엄두도 내지 못하고 있습니다.  감안할 때 둔촌주공은 그나마 다행입니다.

다시 한 번 강조하지만

둔촌주공은 재건축초과이익환수금이 전혀 없는 재건축 단지로 수익성 높습니다.

안전진단 강화로, 공공참여 재건축으로 향후 7~10년 동안 서울 도심에 공급 물량이 없을 것으로 신축아파트의 가치가 높아질 것으로 예상됩니다.

매수시기를 조합원 동호수 추첨 이후로 보는 분들이 있는데 그때는 RR 프리미엄을 지불하셔야 합니다. 로열동, 로열층에 대해 민감하지 않다면 조금이라도 쌀 때 구입하시는 것이 좋을듯 합니다.

착공 후 전매제한으로 예외적으로 매도 가능한 10년 보유 5년 거주 1세대1주택자 매물이 몇 건 안되는 상황입니다.

단지 전체에 34평 3건, 37평 2건, 43평 3건 뿐인데요 자금 여력이 있다면 43평이 좋을듯 합니다. 미세 먼지 및 코로나19로 재택근무가 늘어나면서 대형평형 선호도가 높아졌습니다. 이제는 집이 주거공간 뿐만 아니라 직장의 연계선상에서 업무공간으로써의 역할을 충분히 해낼 수 있어야 하고 자녀들의 학습공간이 되어야 하기에 공간이 넓은 집을 추구하고 있습니다. 평당 가격도 저렴하고 방 4칸, 화장실 2개로 공간활용도가 높은 43평을 추천해 드립니다.

♥♤=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 조감도

♠♡=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 신축 세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 전부 조합원분양, 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원은 로열동, 로열동 배정. 일반분양은 저층 또는 서향 배정

○ 조합원은 1억원~2억원 상당 옵션 무상 제공, 일반분양은 비용 본인 부담하에 옵션 선택 가능

(분양가상한제로 옵션 가격 올라갈듯)))))

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 일반분양 일정은 미정

○ 일반분양 자격 및 조건은 한국감정원 청약홈에 문의하시거나 홈피 참고(일반분양 상담 안함)))))

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

♡♠=둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 입지(교통, 교육, 생활편의시설)

교통-단지내 지하철 5호선 둔촌동역+9호선 둔촌오륜역(더블역세권)+수서발 SRT인접

교육-단지내 초중고 6곳(초교3곳, 남중1곳+남여공학중1곳, 고교1곳)

단지내 상가 4곳-5호선상가, 9호선상가, 일반상가1,2

생활편의시설-단지내 부대복리시설 및 커뮤니티 시설 약 50여개 건립

♤♡=둔촌주공 전채 부동산 매물 중 거래가능한 최저가 입주권 매매시세 예시

○ 매수현금자금=매매가격-이주비 대출-이주비 대출이자(이주비 15억 이하만 승계, 취득세 별도)))))

○ 이주비 이자 입주시 정산에 따른 매수 비용 4000만원~5000만원 절감

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 10년 보유 5년 거주 1가구1주택자만 전매 가능(매수자는 상관 없음)))))

※ 둔촌주공 입주권 자금조달계획서 및 증빙 제출 안함(동호수 추첨 전까지)))))

※ 취득세 4.6%(주택 수에 관계없이)))))

※ 종부세 없음(준공 전까지)

※ 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 2억~4억 수익 효과))))

※ 공급의 희소성으로 둔촌주공(올림픽파크에비뉴포레) 입주시점 가치 급부상 예상

※ 오늘의 상한가가 내일의 하한가임을 인지하고 매수

○ 우리은행과 기업은행은 이주비 대출 승계 가능성 있어 매수 시 은행 상담 요함

○ 추가부담금 및 환급금은 분양방식 및 일반분양가가 확정되지 않아 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○=둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시

15억~16억(이주비 대출 이자 부담에 따라)

○=둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금자금 감소

○=둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시-이주비 이자 만큼 현금자금 감소. 우리은행, 기업은행 이주비대출 승계 가능성 높아 매수 시 해당은행 상담 필요

○=둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시 -이주비 이자 만큼 현금자금 감소

○=둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세 예시

22억~23억

2020.11.02. 드림공인 조폭마누라가 알려드리는 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세 및 시장 동향 브리핑이었습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인중개사사무소 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매물이 귀해 매매 예약은 필수입니다.

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#둔촌주공 드림공인중개사사무소 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.