생활 | 1년 사이 3곳이동 임명되다 근로 종료된 관리소장 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1. 관리 운영 NEWS

■ 1년 사이 3곳이동 임명되다 근로 종료된 관리소장

인천지법 판결  

☛ 법원 “이동 임명은 사용자 권한···부당하지 않아”

1년간 아파트 3개 단지에 이동 임명되다가 결국 나이를 이유로 근무하지 못하게 된 관리소장이 부당 이동 임명을 주장했으나, 법원은 부당 이동 임명 증거가 없고 오히려 관리소장이 사직서를 작성했다며 받아들이지 않았다.

인천지방법원 제13민사부(재판장 차은경 부장판사)는 최근 아파트 관리업체 A사 소속의 관리소장 B씨가 A사를 상대로 제기한 근로에 관한 소송에서 “원고 B씨의 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

B씨는 A사에 고용돼 2017년 7월부터 그해 10월까지 인천 미추홀구 C아파트 관리소장으로, 2017년 10월부터 2018년 6월까지 인천 부평구 소재 D아파트 관리소장으로, 2018년 6월부터 10일간 경기 김포시 소재 E아파트 관리소장으로 각각 근무했다.

B씨는 “C아파트에서 문제없이 근무하던 중 A사가 D아파트 동대표 사이에 반목이 심하니 입주자대표회장의 지시를 잘 이행하고 관리하라면서 D아파트 관리소장으로 임명해 어쩔 수 없이 이에 따랐고, 다시 A사로부터 본인이 대표회장에 반대하는 동대표 및 입주민들의 편에서 대표회장 해임투표에 관여하는 등 편파적으로 관리했다는 이유로 E아파트 관리소장으로 근무하라는 임명장을 받았으나, 나이가 많다는 이유로 E아파트에서 근무하지 못하게 됐다”고 주장했다.

이에 “A사의 해고와 다름없는 부당한 이동 임명으로 인해 직업을 잃게 됐으므로 선택적으로 월급, 퇴직금 등 4500만원의 지급을 구하거나 본인이 A사의 근로자 지위에 있다는 확인을 구한다”면서 A사를 상대로 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “원고 B씨가 제출한 증거만으로는 피고 A사가 B씨에 대해 부당한 이동 임명을 했다는 점을 인정하기에 부족하고 오히려 원고 B씨가 지난해 6월 피고 A사에 ‘사정에 의해 2018년 6월 30일자로 사직한다’는 내용의 서면을 작성해 스스로 피고 A사와의 근로관계를 단절한 것으로 보인다”고 밝혔다.

또한 “피고 A사의 이동 임명은 전보 또는 전직처분에 해당하는데 근로자 전보나 전직은 원칙적으로 인사권자인 사용자의 권한에 속해 업무상 필요한 범위 내에서 사용자는 상당한 재량을 갖는다”며 “그것이 근로기준법에 위반되거나 권리남용에 해당되는 등의 특별한 사정이 없는 한 유효하다”고 설명했다.

이에 따라 재판부는 “원고 B씨의 청구를 모두 기각한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 주상복합아파트서 중앙 냉난방시스템 이용 정했다면

상가임차인, 관리비 납부의무 있어

서울서부지법 판결

중앙 냉·난방시스템이 설치된 주상복합아파트에서 헬스장 임대차계약 당시 전유면적 비율대로 냉·난방비를 납부키로 약정했다면 헬스장 운영자는 실제로 중앙 냉·난방시스템을 이용하지 않았더라도 관리비를 지급해야 한다는 판결이 나왔다.

서울서부지방법원 제12민사부(재판장 정은영 부장판사)는 최근 서울 마포구 A주상복합아파트 공동입주자대표회의가 이 아파트 상가임차인 B씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송에서 “피고 B사는 원고 대표회의에 1억8567만1569원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

주상복합단지인 이 아파트는 공동주택과 오피스텔·상가의 통합관리를 위해 공동입주자대표회의를 구성했다. 이 아파트 상가를 임차한 B씨는 헬스장을 운영하고 있다.

A건물은 냉·온수기를 통한 중앙냉·난방시스템이 설치돼 있는데, 헬스장은 중앙 냉·난방시설이 알루미늄 판넬로 막혀 있어 중앙에서 실내로 들어오는 냉·난방 공급 시설이 없으며 입상형 냉난방기와 천장형 냉·난방기가 설치돼 이를 통해 냉·난방이 이뤄지고 있다.

대표회의는 B씨에게 매월 헬스장 관리비를 부과·고지했으나 B씨는 세대별 냉·난방비 부과가 부당하다는 이유로 관리비를 납부하지 않고 있다.

이에 대표회의는 “세대별 냉·난방 이용량을 측정하는 계량기가 설치돼 있지 않아 상가 전체의 유지관리를 위해 관리규약에 따라 전유면적 비율대로 세대별 냉·난방비를 부과할 수밖에 없고 헬스장에 중앙 냉·난방시스템이 설치돼 있음에도 무단으로 이를 철거한 다음 개별 냉·난방시스템을 설치했으므로 B씨는 그 전유면적에 상응하는 세대별 냉·난방비를 포함한 관리비를 지급할 의무가 있다”고 주장했다.

B씨는 “임대차계약 당시부터 중앙 냉·난방 시설이 존재하지 않아 별도의 냉·난방 시설을 설치해 냉·난방을 하고 있다”며 “중앙 냉·난방시스템을 사용하지 않고 있으므로 세대별 냉·난방비를 부과할 수 없다”고 반박했다.

이에 대해 재판부는 대표회의의 손을 들어줬다.

재판부는 “피고 B씨는 임대차계약을 체결하면서 원고 대표회의에 직접 관리비를 납부하기로 약정했고 원고 대표회의는 제3자를 위한 계약의 수익자로서 피고 B씨에 대한 관리비 고지를 통해 수익의 의사표시를 했으므로 직접 B씨에게 관리비를 청구할 수 있다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “중앙 냉·난방시설이 존재하지 않으나, 피고 B씨로서는 이를 복구해 사용하는 것이 가능했고 상가소유자인 D씨는 개별 냉·난방에도 불구하고 원고 대표회의에 세대별 냉·난방비를 납부해왔다”며 “이러한 상황에서 임대차계약 체결 당시부터 중앙 냉·난방시설이 없었음에도 피고 B씨가 관리사무소에서 고지한 관리비 및 이와 별도로 사용한 전기료를 각 부담하기로 약정한 것이라면 여기에는 실제로 중앙 냉·난방시스템을 이용하지 않더라도 이에 따라 부과되는 세대별 냉·난방비를 부담하겠다는 내용의 약정이 포함돼 었다고 볼 수 있다”고 설명했다.

이에 따라 재판부는 “피고 B씨는 원고 대표회의에 세대별 냉·난방비를 포함한 관리비를 지급할 의무가 있다”며 “피고 B씨는 2017년 2월부터 2018년 3월까지 미납관리비 1억8567만1569원을 원고 대표회의에 지급하라”고 판시했다.

한편 B씨는 이 같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ ‘계약해지 무효’ 판결 이후 ‘절차적 요건’ 충족했다면

   서울고등법원 춘천재판부

☛ 종전의 위･수탁계약 해지 무효 확인소송 부적법 ‘각하’

‘공동주택의 위･수탁관리계약은 민법에 따른 해지의 자유가 제한돼 아파트 입주자대표회의가 주택관리업자의 법령 위반이나 계약 위반 사유 없이 계약을 해지하려면 공동주택관리법령상 절차적 요건을 갖춰야 한다’는 1심 법원의 계약해지 무효 판결 이후 입대의가 절차적 요건을 충족했다면 종전의 계약해지 무효 여부는 과거의 권리관계 확인을 구하는 것에 불과해 부적법하다는 항소심 법원의 판단이 나왔다. <관련기사 제1112호 2019년 3월 6일자 게재> 

서울고등법원 춘천 제1민사부(재판장 김복형 부장판사)는 최근 주택관리업자 A사가 강원도 동해시 B아파트 입대의를 상대로 제기한 계약해지 무효확인소송 항소심에서 입대의 측 항소를 받아들여 1심 판결을 취소, 소를 각하했고 이는 그대로 확정됐다.  

1심 판결문에 의하면 지난 2016년 8월경 사업주체로부터 B아파트 위탁관리(2016년 11월부터 2017년 10월 말까지)를 맡게 된 A사는 같은 해 12월경 C씨를 관리사무소장으로 고용했으며 2017년 2월경 C소장을 통해 시공사로부터 아파트 각종 인허가 서류 등 주요 시설물을 인계받았다.

이후 A사는 입대의와 2017년 3월 말경부터 2020년 3월 말까지를 기간으로 정해 위·수탁관리계약을 체결했고 C소장은 유임키로 했었다. 

입대의는 관리규약상 정원 6명 중 4명이 선출됐으며 이 중 2명이 2017년 8월경 사임함에 따라 몇 차례 보궐선거가 진행돼 2018년 1월경 2명의 동대표가 추가 선출됐었다. 

2017년 12월경 위탁관리에서 자치관리로 변경하기로 의결한 입대의는 A사에 계약의무 위반을 이유로 위·수탁관리계약 1차 해지통보를, 2018년 1월경 재차 계약 해지를 결의하고 2차 해지통보를 했으며, 1차 해지통보 무렵 관리방법 변경에 관한 입주민들의 의견수렴 결과 과반수 찬성으로 나타났었다.  

 이와 관련해 1심 춘천지방법원 강릉지원 민사2부(재판장 김정곤 부장판사)는 지난 1월 29일 “공동주택 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한돼 아파트 입대의가 주택관리업자의 법령위반이나 계약 위반 사유 없이 관리계약을 해지하기 위해서는 공동주택관리법 제5조 제2항, 동법 시행령 제3조에서 정한 요건, 즉 입대의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다”고 판시했다. 

그러면서 “A사의 법령 위반이나 계약 위반 사유를 인정할 수 없어 입대의가 계약을 해지하려면 공동주택관리법령에서 정한 절차적 요건을 갖춰야 하는데 이를 갖췄다고 보기 어렵다”며 계약해지 통보는 ‘무효’라고 판결한 바 있다. 

이 같은 판결 이후 입대의는 “과거의 위탁관리계약 해지에 하자가 있더라도 지난 2월 15일 적법한 요건과 절차를 갖춰 위탁관리계약을 해지했으므로 해지 무효확인을 구하는 이 사건 소는 확인의 이익이 없어 부적법하다”고 항변했다. 

이와 관련해 항소심 재판부는

▲입대의는 2월 7일 A사와의 계약해지 제안을 의결, 이를 기초로 입주민투표가 실시된 점

▲입주민 투표 결과 전체 203가구 중 116가구의 찬성표를 확보해 공동주택관리법령에 따른 해지요건인 ‘입대의 의결에 의한 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성’ 요건을 갖춘 점

▲입대의가 2월 15일 A사에 위탁관리계약 해지를 통지한 점

▲A사는 입대의의 해지통보 이후 2018년 2월분부터 2019년 1월분까지의 12개월분 위탁관리수수료 및 지연손해금 지급 청구를 법원에 추가했으나, 입대의가 5월 7일 A사에 위탁관리수수료 및 지연손해금을 전부 지급함에 따라 A사가 청구를 취하한 사실 등을 인정했다.  

이어 “1심 법원의 판단과 같이 기존 계약해지가 절차상 하자로 무효라고 하더라도 이후 입대의가 적법한 결의와 입주민 과반수 찬성 요건을 갖춰 새롭게 유효한 해지를 한 이상 종전의 계약해지 무효 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과해 확인의 소로서의 권리보호요건을 결여했다”고 판단했다. 

아울러 “과거의 법률관계도 현재의 권리 또는 법률상 지위에 영향을 미치고 현재의 권리 또는 법률상 지위에 대한 위험이나 불안을 제거하기 위해 법률관계에 관한 확인판결을 받는 것이 유효·적절한 수단이라고 인정될 때는 확인의 이익이 있으나 A사와 입대의 간 위탁관리계약은 지난 2월 15일 적법하게 해지됐기에 특별한 사정이 없는 이상 과거 계약해지의 무효 여부는 현재의 A사와 입대의 사이의 계약상 권리 또는 법률상 지위에 영향을 미친다고 볼 수 없다”고 부연했다. 

한편 1심 법원의 판결은 그동안 공동주택 위·수탁관리계약은 민법상 위임계약으로 민법 제689조 제1항에 따라 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있다는 취지의 종전 판례와는 다른 이례적인 판결이어서 큰 주목을 받았었다.  

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

2. 관리정보망(gamis) 공고 공시하여 투명성과 알권리 충족

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