스크랩 참여정부 부동산정책의 기대여명은?

[김남규]

2003년 2월 출범한 참여정부는 2007년 2월 현재까지 굵직한 부동산정책을 12차례나 발표했습니다. 부동산정책은 대부분 시행중이고 2007년 1.11대책과 1.31대책이 입법 등을 추진 중에 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2월 25일 참여정부 4주년을 기념해 참여정부에서 시행중인 크고 작은 부동산정책들이 앞으로 얼마동안 생존할 것인가를 조망하고자 합니다. 좀 어려운 말로 참여정부 부동산정책의 기대여명이라고 제목을 붙였습니다.

기대여명(Life Expectancy)이란 현재 나이에서 앞으로 얼마나 더 살 수 있는가를 계산한 것입니다. 평균 생존연수이자 평균 잔여수명입니다.

부동산정책의 기대여명은 참여정부가 시행하거나 추진중인 부동산정책이 앞으로 변경되지 않고 원안대로 시행될 수 있는 기간을 의미합니다.

참여정부 부동산정책의 기대여명에 직접적인 영향을 미치는 요인은 크게 3가지입니다. 영향력으로 보면 경기 등 경제적 요인, 소비자 요인, 대선 등 정치적 요인 순입니다.

경기 등 경제적 요인

역대 부동산정책의 기대여명은 경제 상황에 따라 짧으면 2년, 길어도 5년을 넘기지 못했습니다.

부동산 가격이 급등하면 규제정책을 내세워 시장을 안정시켰습니다. 그러나 경기가 침체되면 부동산 부양책을 통해 내수 등 경기를 살리는데 안간힘을 썼습니다. 다음은 국정브리핑의 ‘실록 부동산정책 40년 시리즈’ 중 일부 내용입니다.

“박정희 정부는 1978년 부동산 투기억제 및 지가 안정대책, 1979년에 경제안정화 종합시책을 잇따라 발표하며 시장안정에 주력했다. 그러나 1980년대 들어 투기억제 정책으로 인해 주택공급이 감소하고, 시장이 침체기로 접어들자 전두환 정부는 정책기조를 주택경기 활성화로 바꾸었다. 양도세율을 내리고, 투기지역을 해제하고, 자금출처 조사를 배제하는 규제완화 조치가 잇따랐다. 그러나 규제완화에 따라 유동자금이 부동산 시장으로 몰리면서 투기가 확산되자 투기과열지구 도입 등 다시 규제를 강화하는 방향(토지 및 주택문제종합대책, 1983년)으로 돌아섰다.

1980년 후반에도 같은 일이 재연됐다. 부동산 가격이 급등하면서 토지개발로 인한 불로소득이 사회문제로 대두되자 당시 노태우 정부는 ‘토지 공개념’을 바탕으로 한 ‘8·10 부동산 안정대책’(1988)과 일산·분산 신도시 등 주택 200만호 건설계획을 발표했다. 토지공개념에 따라 이듬해 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세가 입법화 됐다.

이런 강력한 투기대책으로 김영삼 정부 들어 1990년대 중반까지 부동산 시장은 평균 지가상승률이 마이너스를 기록하는 등 안정세를 찾았다. 그러나 IMF 외환위기를 맞으면서 정책방향은 다시 ‘규제완화’로 급선회 했다. 김대중 정부는 외환위기 극복을 위해 1998년부터 2001년까지 전방위적인 부동산 경기 활성화 시책을 추진했다. 토지규제 완화, 토지공개념 폐지, 양도소득세 인하, 분양권 자율화 및 전매제한 폐지 등이 단행됐다. 다시 부동산 시장은 달아올랐다.”

이와 같은 과거 정부의 부동산정책 비판에 대해선 대체로 동의합니다. 하지만 참여정부의 부동산정책도 이같은 비판에서 피해갈 수 없습니다. 다만 과거 정부와 차이가 있다면 집권기간 중 부동산 가격이 지속적으로 올라, 지속적으로 규제정책을 폈다는 사실뿐입니다.

참여정부는 집권하자마자 강남권 가수요를 투기의 주범으로 지목하고 양도소득세, 종합부동산세 등 세제 강화 및 재건축 등 규제 강화 정책을 강도를 높이며 잇따라 도입했습니다.

하지만 규제정책으로 인해 주택시장은 장기간 실거래가가 아닌 호가 위주로 재편되면서 시장을 교란시켰습니다. 또 주택을 강제로 구입하지 못하게 함으로써 전세 수요가 이상 급증, 전셋값이 급등했습니다.

2년 6개월 후 시장에 역행하는 부동산정책의 부작용(주택공급 감소)이 발생하자 2005년 8.31대책부터 주택공급확대로 정책 변화를 시도했습니다.

규제정책을 펴지 않는다면 부동산 가격은 지속적으로 오른다는 전제아래 지난 4년간 남발된 참여정부의 ‘단기처방’은 차기 정부에 큰 부담이 될 것입니다. 내성만 높아졌기 때문입니다. 시장을 이기는 정부는 없습니다.

부동산시장은 지금 규제정책이라는 ‘살충제’가 투기자, 투자자, 중산층, 서민에게 무차별 뿌려지면서 거래가 중단된 ‘침묵의 봄’을 맞고 있습니다.

이같은 태생적인 한계로 참여정부 부동산정책의 기대여명은 짧을 수밖에 없습니다. 차기 정부(2008~2013년)까지 생존할 참여정부의 부동산정책은 얼마나 될까요?

소비자 요인

내집마련 수요자, 투기자, 투자자 등 구매력 있는 유효소비자가 어떻게 행동하느냐에 따라 부동산정책의 기대여명 또한 달라질 것입니다. 사실 참여정부가 정책 신뢰를 통해 시장에 긍정적인 신호를 보냈다면 소비자들이 적극적으로 매입에 나서지 않았을 것이며 참여정부의 부동산정책 중 상당부분 태어나지 않았을 것입니다.

현재 소비자들은 정권교체기를 앞두고 있는데다 1.11대책으로 돈줄까지 막혀 매수든 매도든 투자를 중단한 상태입니다. 사고파는 투자 행위를 유보하고자 하는 심리적 상태는 2007년에 이어 적어도 2008년 상반기까지 계속될 것입니다. 하지만 차기 정부가 부동산정책 공약을 2008년 하반기부터 정책으로 본격적으로 실행하게 되면 불안한 심리가 줄어들고 정권교체 리스크가 사라지면서 부동산시장은 거래량이 늘어나면서 활기를 띨 것입니다.

그리고 부동산 가격은 주택 수급 상황과 금리, 정책 등에 따라 오르내릴 것입니다.

소비자 요인에서는 또한 유효수요 인구 추이를 무시할 수 없습니다. 특히 주택시장에서는 내집마련을 하려는 30대와 내집을 넓히려는 40, 50대 인구가 무려 2천만명에 달한다는 점을 주목해야 합니다. 또 이 연령층의 독신가구도 2005년 11월 현재 30대 62만9천명, 40대 47만4천명, 50대 36만6천명 등 1백46만9천명에 달하며 증가 추세입니다.

구매력 있는 30~50대 수요자들이 2008년 이후 어떻게 행동하느냐에 따라 참여정부 부동산정책의 기대여명은 차이날 것입니다.

대선 등 정치적 요인

누가 차기 대통령이 되든 집권 초기 급격한 부동산 정책 변화는 기대하기 힘들 것입니다. 하지만 기본적인 부동산정책의 틀은 점진적으로 다시 짜여질 것으로 봅니다. 주요 대선 후보 부동산 공약을 정리하면 다음과 같습니다.

이명박 전 서울시장은 주택유무에 따라 각각 시장원리와 복지 차원에서 다루는 이원화된 정책을 강조합니다. “주택 보유자를 견제해 무주택자를 낫게 하려던 발상이 나쁜 결과를 만들었다. 주택 보유자에 대한 부동산 수급 문제는 시장에 맡기도록 하고, 정부는 무주택자에 대한 주택 공급 정책에 신경을 써야 한다. 40~50평 이상 아파트에 사는 사람들이 더 큰 평형 등으로 옮기는 데는 정부가 간섭하지 않고, ‘새롭게 출발하는 젊은 부부’들에 대해서는 정부가 주거 대책을 세워야 한다.”

박근혜 전 한나라당 대표는 국가가 무주택 서민들에게 아파트를 원가에 공급하는 ‘국가시행분양제’ 도입을 주장합니다. 이와 함께 재건축, 재개발 규제를 완화, 용적률을 높여 주택공급을 확대하겠다고 합니다.

“집 없는 서민을 위한 주거복지정책으로 제안한 것이 바로 국가시행분양제이다. 소위 ‘원가 아파트’이다. 원가아파트를 국가에서 책임지고 공급하자는 것이다. 토지공사와 시행사들이 챙기는 이윤을 없애고 국가가 직접 시행하면 토지와 건물의 소유를 모두 보장하면서 분양가의 30% 정도를 낮출 수 있다. 이것은 토지와 건물 모두 소유를 인정하기 때문에 ‘환매조건부’ 또는 ‘토지임대부’ 분양방식보다 장점이 있다.

대신 무주택자에게 우선 공급하고 10년간 전매를 금지할 필요가 있다. 물론 이 원가아파트조차 살 능력이 없는 빈곤층을 위해서는 기존의 국민임대아파트 제도를 계속 병행해야 할 것이다. 이 제도를 재건축 용적률 완화와 동시에 실시하면 분양원가 공개나 분양가 상한제 같은 무리한 규제가 필요 없다.”

손학규 전 경기도지사는 정부가 무주택자와 실수요자를 위한 부분만 정책을 만들어 개입하고 나머지는 시장자율에 맡겨야 한다는 입장입니다.

“주택정책은 무주택자와 실수요자들이 손쉽게 집을 마련할 수 있도록 해야 한다. 정직하고 성실한 분들이 월급을 저축하면 원하는 집을 장만할 수 있어야 한다는 것이다. 국민주택 규모 아파트는 분양가 심사제를 도입하고, 공공택지 위에 짓는 주택은 공공주택이든 민간주택이든 분양원가를 완전히 공개해 부동산 거품을 완전히 제거해야 할 필요가 있다. 또한 공급이 늘어나더라도 집 없는 사람들에게 우선적으로 혜택이 돌아갈 수 있는 길이 열려야 한다.”

누가 대통령이 되든 지금과 같은 반시장적인 정책은 장기간 지속될 수 없습니다. 더욱이 범여권이 아닌 한나라당 등 야권이 집권한다면 참여정부 부동산정책의 기대여명은 2008년 이후 2년 이상을 넘기가 쉽지 않을 것입니다. 물론 집값 추이와 경제 상황이 변수이지만 말입니다.

[김윤철]

총장님! 과세는 잘 하셨는지? 좋은 정보 감사!

[김남규]

윤철 선생님! 설명절 잘 보내고 인사가 늦었네. 건강하시고 보약 먹으러 가끔 만나세나...