Re:대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결-국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관한 매매계약이 확정적으로 무

[이교수]

대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결

[매매대금반환][공1997.7.1.(37),1840]

【판시사항】

[1] 부동산의 명의수탁자가 그 명의신탁자와 함께 매매계약서의 매도인란에 이름을 기재하였음에도 날인하지 아니한 경우의 의사표시의 해석방법

[2] 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관한 매매계약이 확정적으로 무효로 되면서 다수의 매도인이 부담하게 된 부당이득반환의무를 성질상 불가분채무로 본 사례

【판결요지】

[1] 매매계약이 체결될 당시 명의수탁자가 그 자리에 참석하였을 뿐만 아니라 직접 매매계약서를 작성하면서 매매계약서의 매도인란에 본인의 이름과 함께 주민등록번호 및 전화번호를 기입하였고, 또 매매목적물인 토지 중 1/2 지분에 관하여 수탁자 명의의 공유등기가 경료되어 있어 직접 소유권이전등기절차를 이행할 수 있는 지위에 있었다면, 비록 매도인이 단순히 명의수탁자에 지나지 아니하고 매매계약서상의 이름 옆에 날인하지 아니하였다고 하더라도 이로써 매매 의사를 철회하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 명의수탁자를 매매계약에 있어서 공동매도인의 1인으로 해석함이 쌍방 당사자가 계약을 통하여 달성하고자 하는 경제적·사회적 목적 및 거래관념에 합당할 뿐더러 매매계약서에 나타난 당사자의 합리적 의사에도 부합한다.

[2] 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 매도인들이 매매계약 당시 특약사항으로 분묘의 이장과 같은 여러 가지 불가분채무를 부담하였을 뿐만 아니라 매도인들 상호간에 밀접한 신분관계를 가지고 있어 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 할 것이므로 매매계약이 확정적으로 무효로 되면서 발생한 매도인들의 매수인들에 대한 부당이득반환채무도 성질상 불가분채무라고 본 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 제563조[2] 민법 제411조, 제741조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 3. 17. 선고 93다46544 판결(공1995상, 1704)
대법원 1995. 6. 30. 선고 94다51222 판결(공1995하, 2556)
대법원 1996. 7. 30. 선고 95다29130 판결(공1996하, 2639)
대법원 1996. 10. 25. 선고 96다16049 판결(공1996하, 3422)

[2] 대법원 1977. 7. 26. 선고 77다258 판결
대법원 1980. 7. 22. 선고 80다649 판결(공1980, 13031)
대법원 1980. 7. 22. 선고 80다649 판결(공1980, 13031)
대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결(공1981, 14290)
대법원 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결(공1992, 3016)

【전 문】

【원고,상고인】 이성근 외 2인 (원고들 소송대리인 변호사 이기현)

【피고,피상고인】 전세영 외 2인 (소송대리인 변호사 임동진 외 4인)

【원심판결】 서울고법 1996. 12. 26. 선고 96나8156 판결

【주문】

원심판결 중 예비적 청구에 관한 원고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 원심판결의 요지

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고들은 부천성산감리교회 소속 장로들로서 동 교회의 신축부지로 사용하기 위하여 1994. 5. 23. 각 1/2의 지분 비율로 피고 전세영, 김대운 명의의 공유등기가 경료되어 있는 부천시 소사구 소사본1동 산 55 임야 20,826㎡ 중 20,826분지 16,834.5 지분(4,792평, 이하 '이 사건 토지'라 한다)을 매수하기로 하고 피고들과 합석한 자리에서 그에 관한 매매계약서를 작성함에 있어서, 매매대금 846,622,000원 중 계약 당일 계약금 2억 원, 같은 해 11. 30. 중도금 4억 원, 1994. 4. 30. 잔대금 246,622,000원을 각 지급하기로 하고 중도금을 수령할 때까지 소외 주식회사 한양상사 명의로 경료되어 있는 근저당권설정등기를 말소하기로 약정하되, 다만 그 매매계약서에는 쌍방 당사자로 원고들 전부와 피고 전세영, 전학영은 각기 이름을 기재하고 그 옆에 각각 날인을 한 반면 피고 김대운은 이름만을 기입하였을 뿐 날인을 하지 아니한 사실, 원고들은 계약 당일 계약금의 일부로 금 155,000,000원을, 같은 해 6. 10. 계약금 잔액 금 45,000,000원을 각 지급하고(원심이 계약금을 금 150,000,000원 및 금 50,000,000원으로 나누어 지급한 것으로 인정한 것은 착오로 보인다) 약정된 중도금 지급기일인 같은 해 11. 30.에 이르렀는데 피고들이 그 때까지 위 근저당권설정등기를 말소하지 아니하자 준비된 중도금을 지급하지 아니하였고 그 후 피고들의 요구에 따라 같은 해 12. 2. 우선 중도금의 일부로 금 150,000,000원을 지급하여 주었지만 피고들이 여전히 위 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 사실, 이 사건 토지는 도시계획법상 자연녹지지역 내의 토지로서 1990. 4. 28.부터 계속하여 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지로 지정되어 있었음에도 쌍방 당사자들은 이를 알지 못한 채 위 매매계약을 체결하였다가 이 사건 소송 중에 관할 관청에 사실조회한 결과 비로소 이 사건 토지에 대한 거래는 관할 관청의 허가를 받아야 됨을 알게 된 사실, 또한 이 사건 토지는 개발제한구역 내의 토지로 지정되어 있어 도시계획법상 교회 신축이 불가능하여 이 사건 토지를 교회 부지로 사용하기 위한 매매계약은 관할 관청에 의하여 허가될 수 없는 사실 등을 인정한 다음, 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하고 계약금의 배액 및 이미 지급한 중도금의 반환을 구하는 주위적 청구에 대하여, 피고 김대운에 대한 청구 부분은 그가 위 매매계약의 당사자라고 볼 수 없고 다른 피고들과 사이에서 친족관계나 재산공유관계가 있었다고 하여 위 매매계약에 따른 책임을 물을 수 없다는 이유로 이를 배척하고, 나머지 피고들에 대하여는 토지거래허가구역 내에 있는 토지에 관한 매매계약은 관할 관청의 허가를 받기 전에는 유동적 무효임을 이유로 배척한 반면, 위 매매계약이 확정적으로 무효로 되었음을 이유로 이미 지급된 계약금 및 중도금의 반환을 구하는 예비적 청구에 대하여는, 피고 김대운에 관한 부분은 주위적 청구에 대한 판단과 같은 이유로 배척하였지만, 나머지 피고들에 대하여는 부당이득반환채무를 인정하면서도 불가분채무나 연대채무를 부담할 만한 사유가 없다는 이유로 분할채무관계로 판단하였다.

2. 상고이유 제1점에 관하여 본다.

기록에 의하여 검토하여 보면, 이 사건 매매계약이 체결될 당시 피고 김대운이 그 자리에 참석하였을 뿐만 아니라 직접 매매계약서(갑 제1호증)를 작성하였으며 그 매매계약서의 매도인란에 본인의 이름과 함께 그 주민등록번호 및 전화번호를 기입한 사실을 인정할 수 있고, 또 원심판시와 같이 매매목적물인 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 피고 김대운 명의의 공유등기가 경료되어 있어 직접 소유권이전등기절차를 이행할 수 있는 지위에 있었다면, 비록 피고 김대운이 단순히 명의수탁자에 지나지 아니하고 매매계약서상의 이름 옆에 날인하지 아니하였다고 하더라도 이로써 매매 의사를 철회하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 피고 김대운을 이 사건 매매계약에 있어서 공동매도인의 1인으로 해석함이 쌍방 당사자가 위 계약을 통하여 달성하고자 하는 경제적·사회적 목적 및 거래관념에 합당할 뿐더러 매매계약서에 나타난 당사자의 합리적 의사에도 부합한다고 할 것이다.

그러함에도 원심이 피고 김대운을 매매 당사자로 볼 만한 증거가 없다고 하여 매도인의 지위를 부정한 것은 매매계약의 해석함에 있어서 경험칙에 반한 사실인정의 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

3. 상고이유 제2점에 관하여 본다.

기록에 의하면, 피고 전세영과 피고 전학영은 형제 사이이고 피고 전학영과 피고 김대운은 처남매부 사이이며 이 사건 토지는 원래 피고 전세영의 단독 명의로 소유권이전등기가 경료되었다가 그 중 1/2지분에 관하여 피고 전학영, 김대운 앞으로 순차로 이전등기가 경료되었으며 이 사건 매매계약의 매도인으로서 공유 등기명의자들과 함께 등기명의와 무관한 피고 전학영이 가담한 사실, 피고들은 이 사건 매매계약을 공동으로 체결하였으며 특약사항으로 이 사건 토지 내에 설치되어 있는 분묘를 1995. 12. 31.까지 이장하고 이 사건 토지 중 소외 천석필의 소유 지분에 대하여는 따로 공증하여 주며 그 지상 임목이나 묘지에 대한 관리권을 포기한다는 내용의 각서를 제출하기로 약정한 사실, 위 매매계약상의 계약금 및 중도금의 대부분을 피고 전세영이 수령하였음에도 다른 피고들이 그에 아무런 이의를 제기하지 아니한 사실, 피고들은 이 사건 매매계약을 전후하여 원고들이 이 사건 토지를 매입하려는 목적이 소속 교회의 신축부지를 마련하기 위한 것이며 그 매매대금도 실질적으로는 그 교회가 부담하고 있음을 잘 알고 있었던 사실 등을 인정할 수 있고, 피고들 대리인도 피고 전세영이 대표격으로 계약금 및 중도금을 수령하여 그 중 일부를 각종 양도소득세 등 비용을 처리하기 위하여 별도로 관리하였다고 진술하고 있는바(1996. 10. 16.자 피고들 대리인 제출의 준비서면), 사실관계가 이와 같다면, 피고들은 이 사건 매매계약 당시 특약사항으로 분묘의 이장과 같은 여러 가지 불가분채무를 부담하였을 뿐만 아니라 피고들 상호간에 밀접한 신분관계를 가지고 있어 그 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 할 것이므로 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 되면서 발생한 피고들의 원고들에 대한 부당이득반환채무도 성질상 불가분채무라고 봄이 상당하다.

그런데 원심은 불가분채무나 연대채무를 부담할 만한 사유가 없다는 이유로 채권· 채무 분할주의 원칙에 따라 채무자 전세영, 전학영이 판시 부당이득반환채무를 균등한 비율로 부담하는 것으로 판단하였는바, 여기에는 불가분채무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적한 상고논지 또한 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결 중 예비적 청구에 관한 원고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선