11․3 종합대책 재건축사업 경제적 효과

11․3 종합대책 재건축사업 경제적 효과 2008.11.04. 목 차 1. 연구목적 2. 11․3 종합대책 주요 내용 3. 11․3 종합대책 재건축사업 경제적 효과 4. 규제완화의 긍정적, 부정적 효과와 정책대안 부 서 : 정책연구실 참여자 : 김태섭 선임연구위원 강현귀 연구원 ☎ 02-566-7001 < 요 약 > 1) 긍정적 효과 ① 재건축사업조합 측면 ○ 재건축 사업성에 악영향을 미쳤던 규제들이 폐지 및 완화될 경우 재건축 사업 비용절감효과가 약41%로 나타났으며, 조합원 평균 약 1억원의 비용 절감효과가 있는 것으로 분석됨 ○ 이는 재건축사업 직접 당사자들의 의사결정에 긍정적인 영향을 미칠 것 으로 판단되며, 그 동안 각종 규제의 영향으로 사업성이 악화되었던 재건 축사업이 활성화될 것으로 판단됨 ② 주택 정책적 측면 ○ 용적률이 증가할수록 일반분양가가 하락하는 현상이 발생하는 것으로 나 타남에 따라 용적률 증가와 분양가상한제의 관계성에 의한 정책적 효과 가 있는 것으로 분석됨 - 분양가상한제하에서의 용적률 상향은 도시내 주택공급가격 하락과 주택 공급량 증가로 나타남 2) 부정적 효과 ○ 과도한 용적률 상향은 도심지 과밀개발을 야기할 수 있고, 입주민들의 사 생활 침해, 공원 및 커뮤니티시설의 다양성 제약 등의 부작용으로 변질 될 수 있음 ○ 재건축사업에 대한 각종 규제들이 완화 또는 폐지되어 사업수익성이 향상 되고 재건축을 통한 주택공급시장이 활성화되더라도, 결국 입주 또는 사업 종료시점에서 부과되는 재건축부담금(재건축 초과이익 환수에 관한 법률)이 상존해 있어, 재건축사업 당사자들에게 제약요인으로 남게 됨 ○ 재건축사업 용적률 상향, 임대주택의무비율 완화 등의 정책은 현재 조합설 립 또는 사업시행인가 등의 행정절차를 시행중인 재건축사업의 사업수익 성과 직결되어 경과조치 시점을 어디에 두느냐에 따라 재건축사업 조합해 산, 사업인가 취소신청 등의 부작용을 유발, 이로 인해 도심내 재건축사업이 장기간 중단(조합설립 취소후 정비구역지정단계로 회귀)되는 형평의 문제를 야기할 수 있음 - 1 - 1. 연구목적 ○ 본 연구는 지난 2008년11월3일 「경제난국 극복 종합대책」중 “부동산 및 건설경기 활성화”의 일환으로 발표된 ‘재건축 핵심규제 완화’가 재 건축시장에 미치는 경제적 파급효과를 분석하여, ○ 침체되고 위축된 재건축시장의 심리적 불안요인 안정화와 도심內 주택공급 확대 및 재건축 아파트 거래 활성화 등에 기여하는데 목적이 있음 2. 재건축 핵심규제 완화 주요내용 1) 소형주택 의무비율 완화 ○ 현행 소형주택 의무비율 60㎡이하 20%이상, 60～85㎡이하 40%이상 공급 규제를 지역실정에 따라 85㎡이하 60% 이상으로 탄력 적용(‘08.11) - 재건축시 현행 소형주택 의무비율 2(60㎡이하) : 4(85㎡이하) : 4(85㎡이상) 규정을 85㎡이하 60% 이상으로 완화하여, 시장상황에 따라 주택공급 규모를 탄력적으로 적용 2) 용적률 상향 허용 및 임대주택 의무비율의 보금자리 주택 환수 전환 ○ 재건축 사업의 사업시행 용적률을 국토계획법에서 규정하고 있는 용도지 역별 상한까지 용적률 상향 허용 - 재건축 용적률을 국토계획법상 상한선인 300%까지 허용 ○ 현행 임대주택 의무비율제를 정비계획상 용적률 초과분에 대한 보금자리 주택 환수로 전환 - 정비계획용적률을 초과하는 용적률의 30~50%를 보금자리주택1)으로 환수 1) 주택구입능력이 낮은 저소득 신혼부부의 주거지원을 위해 연간 5만호의 주택을 공급하는 「신혼부부 보금자리 주택 특별공급 제도」마련 - 국토해양부 연두업무보고 ‘08.3.24, 특별공급제도 실시를 위해 「주택공급에 관한 규칙」을 개정하고 2008년 7월 15일부터 시행 - 2 - 3. 11․3 종합대책 재건축사업 경제적 효과 1) 경제적 효과분석 전제조건 ○ 분석조건 : ․재건축 후분양제 폐지에 따른 선분양 전제 ․분양가상한제 적용 전제(택지비 120% 완화 적용) ․보금자리주택 인수가격 ‘공공건설 임대주택표준건축비’ 적용 전제 ․소형주택 의무비율 현행 85㎡이하 60% 전제(2:4:4현행유지) ○ 11․3 종합대책 재건축 핵심규제 완화에 따른 경제적 효과를 분석하기 위하여 서울 A재건축사업을 사례지로 선정하여 Simulation 분석함 ○ A재건축사업 신축아파트의 공급세대 구성은 조합원 400세대, 일반분양 198 세대, 임대주택 130세대이며, 총 공급물량은 728세대임 < 토지이용 및 사업계획 현황 > 대지면적 40,000.00㎡ 용적률 210.00% 지상층면적 84,000.00㎡ 지하층면적 35,533.65㎡ 복리시설(초과) 1,441.98㎡ 연면적 120,975.63㎡ < 현 사업계획 전제 공급규모별 분양세대 구성 > 공급면적　 공급세대수배분 계 조합원 일 반 임 대 78.46(24) 145 60 5 80 113.36(34) 291 240 6 45 135.19(41) 292 100 187 5 합 계 728 400 198 130 ○ 현행 정비계획구역지정 및 사업시행인가 용적률 210%에서 국토계획법상 최대 용적률 상한선인 300% 허용범위까지를 전제로, ① 용적률 변동 없이 임대주택을 분양전환 전제할 경우, ② 용적률이 40% 증가할 경우, ③ 용적률이 60% 증가할 경우 등으로 가정하여 분석 - 3 - 2) 전제 조건별 사업개요 ① 임대주택 일반분양 전환 전제 사업개요 - 조합원공급세대 400세대, 일반분양 328세대(일반분양198세대+임대주택130 세대)로 총 728세대 < 임대주택 일반분양 전환 전제 분양세대 구성 > 공급면적　 공급세대수배분 계 조합원 일 반 78.46(24) 145 60 85 113.36(34) 291 240 51 135.19(41) 292 100 192 합 계 728 400 328 ② 용적률 40%증가 전제 사업개요 - 조합원공급세대 400세대, 일반분양 예정세대 448세대, 보금자리주택 공급세 대 89세대로 총 공급물량 937세대 < 용적률40%증가 전제 공급규모별 분양세대 구성 > 공급면적　 공급세대수배분 계 조합원 일 반 보금자리주택 78.46(24) 186 60 67 59 113.36(34) 375 240 105 30 135.19(41) 376 100 276 0 합 계 937 400 448 89 ③ 용적률 60%증가 전제 사업개요 - 조합원공급세대 400세대, 일반분양 예정세대 509세대, 보금자리주택 공급세 대 133세대로 총 공급물량 1,042세대 < 용적률60%증가 전제 공급규모별 분양세대 구성 > 공급면적　 공급세대수배분 계 조합원 일 반 보금자리주택 78.46(24) 207 60 59 88 113.36(34) 417 240 132 45 135.19(41) 418 100 318 0 합 계 1,042 400 509 133 - 4 - ○ 사업 전제조건이 변화됨에 따라 주택세대수가 비례하여 증가하게 되고, 기존 노후불량 주택의 개선과 신규 주택공급이라는 순기능 수행 - 용적률 40% 증가할 경우 주택공급세대수는 약 209세대 증가 - 용적률 60% 증가할 경우 주택공급세대수는 약 314세대 증가 < 사업 전제조건 변화에 따른 주택공급규모 변동내역 > 구 분 현 행 임대주택분양전환 용적률40%증가 용적률60%증가 사업시행용적률 210% 210% 270% 300% 정비계획에서 증가된 용적률2) - - 40% 60% 보금자리주택 공급 용적률3) - - 20% 30% 조합원분양주택 400 400 400 400 일반분양주택 198 328 448(250)* 509(311)* 보금자리주택[임대주택] [130] - 89(△41)* 133(3)* 주택공급 세대수 728 728 937(209)* 1,042(314)* ※서울 A재건축사업 Simulation 전제함. ( )*는 현행 대비 세대수 증감 ○ 재건축 핵심규제 완화에 따른 경제적 효과 분석을 위한 일반분양주택에 대한 분양가격은 국토해양부고시 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」에 근거하여 추정 < 분양가상한제 전제한 공급규모별 분양가 > [단위:천원] 공급규모 현 행 용적률40%증가 용적률60%증가 78.46(24) 424,699(17,895)* 361,820(15,245)* 340,077(14,329)* 113.36(34) 609,410(17,771)* 518,911(15,132)* 487,528(14,217)* 135.19(41) 736,924(18,020)* 629,160(15,384)* 591,751(14,470)* ※ ( )* 3.3㎡당 분양가, 건축비는 기본형건축비 기준, 토지비는 지난 821대책 기준 ○ 재건축 핵심규제 완화에 따른 경제적 효과 분석을 위한 임대주택보상가액 (인수가격)은 본 연구 사례지 A재건축사업 관리처분계획에 의해 산정된 임대주택보상가액을 기준함 < 임대주택 보상가액 > [단위:㎡,천원] 공급면적 토지가격 건물가격 세대당 인수가격 78.46(24) 74,114 102,147 176,260 113.36(34) 107,087 146,729 253,816 135.19(41) 127,709 178,322 306,032 2) 본 연구 “정비계획에서 증가된 용적률”은 정비계획구역지정 및 사업시행 인가된 용적률을 전제하였음 3) 본 연구 “보금자리주택 공급 용적률”은 정비계획에서 증가된 용적률의 50%를 보금자리주택 공급 용적률로 전환하여 사업규모(연면적 및 세대수 등) 변동내역을 추정함 - 5 - ○ 향후 추진일정은 선분양 전제하며 2009년6월 분양, 2011년12월 입주를 전제함 < 사업추진계획 > 구 분 2009년6월(선분양) 2011년12월 업무내용 이주및착공/일반분양 입 주 3) 재건축 핵심규제 완화에 따른 경제적 효과 ① 임대주택이 분양전환 될 경우 - 임대주택이 분양전환될 경우 수입 총액은 현행 대비 약 380억원 증가하고, 그에 따라 사업시행자인 조합이 부담하여야할 사업비 총액 또한 약 380억원 감소하는 것으로 나타남 - 이를 조합원 평균 분담금으로 나눌 경우 약 9,500만원원의 비용절감효과가 있는 것 으로 분석되었으며, 조합원 평균 분담금 감소율은 약 39.4%로 나타남 ② 용적률이 40%증가할 경우 - 용적률이 40%증가할 경우 수입 총액은 현행 대비 약 921억원 증가하고, 총사업비는 약522억원 증가하는 것으로 분석되었으며, 그에 따라 사업시행자인 조합이 부담하여야할 사업비 총액은 약 400억원 감소하는 것으로 나타남 - 이를 조합원 평균 분담금으로 나눌 경우 약 1억원의 비용절감효과가 있는 것으로 분석되었으며, 조합원 평균 분담금 감소율은 약 41.42%로 나타남 ③ 용적률이 60%증가할 경우 - 용적률이 60%증가할 경우 수입 총액은 현행 대비 약 1,173억원 증가하고, 총사업비는 약780억원 증가하는 것으로 분석되었으며, 그에 따라 사업시행자인 조합이 부담하여야할 사업비 총액은 약 393억원 감소하는 것으로 나타남 - 이를 조합원 평균 분담금으로 나눌 경우 약 9,800만원의 비용절감효과가 있는 것으 로 분석되었으며, 조합원 평균 분담금 감소율은 약 40.71%로 나타남 - 6 - < 재건축 핵심규제 완화에 따른 경제적 효과 > [단위:천원,%] 구 분 현 행 임대주택분양전환① 용적률40%증가② 용적률60%증가③ 사업시행용적률 210% 210% 270% 300% 수입총액 397,407,723 435,439,013 489,593,412 514,749,869 수입증감 0 38,031,290 92,185,689 117,342,146 일반분양수입 143,584,774 208,668,776 252,394,657 272,387,927 임대주택공급가격 27,052,712 0 10,428,519 15,591,705 조합원공급가격 226,770,236 226,770,236 226,770,236 226,770,236 총사업비 267,163,366 267,163,366 319,372,310 345,211,272 사업비증감 0 0 52,208,944 78,047,906 조합부담사업비총액 96,525,880 58,494,590 56,549,135 57,231,640 조합부담금 증감 0 △38,031,290 △39,976,745 △39,294,240 조합원평균분담금 241,315 146,236 141,373 143,079 조합원 평균 분담금 증감 △95,078 △99,942 △98,236 조합원분담금감소율 0% 39.40% 41.42% 40.71% ④ 기타 부수적 효과 - 용적률이 증가함에 따라 부수적으로 나타나는 경제적 효과는 분양가상한제 관련 규정에 근거하여, 일반분양아파트 가격을 산정할 경우 용적률이 증 가할수록 분양가격도 비례하여 하락하는 것으로 나타남 < 분양가상한제 전제한 공급규모별 분양가 > [단위:천원] 공급규모 현 행 용적률40%증가 용적률60%증가 78.46(24) 424,699 361,820 340,077 113.36(34) 609,410 518,911 487,528 135.19(41) 736,924 629,160 591,751 < 용적률 증가에 따른 공급규모별 분양가격 하락률(상한제 전제) > [단위:%] 공급규모 현 행 용적률40%증가 용적률60%증가 78.46(24) 0.00% 14.81% 19.93% 113.36(34) 0.00% 14.85% 20.00% 135.19(41) 0.00% 14.62% 19.70% - 이러한 현상은 용적률 증가는 연면적 증가로 이어지고, 연면적 증가는 세대수 증가 ⇒ 대지지분 감소 ⇒ 분양가상한가제 규정에 근거한 세대당 택지가격 하락으로 이어지기 때문인 것으로 검토 됨 - 7 - 4. 규제완화의 긍정적 효과와 부정적 효과, 정책적 대응방안 1) 긍정적 효과 ① 재건축사업조합 측면 ○ 재건축 사업성에 악영향을 미쳤던 규제들이 폐지 및 완화될 경우 재건축 사업 비용절감효과가 약41%로 나타났으며, 조합원 평균 약 1억원의 비용 절감효과가 있는 것으로 분석됨 ○ 이는 재건축사업 직접 당사자들의 의사결정에 긍정적인 영향을 미칠 것 으로 판단되며, 그 동안 각종 규제의 영향으로 사업성이 악화되었던 재건 축사업이 활성화될 것으로 판단됨 ② 주택 정책적 측면 ○ 용적률이 증가할수록 일반분양가가 하락하는 현상이 발생하는 것으로 나 타남에 따라 용적률 증가와 분양가상한제의 관계성에 의한 정책적 효과 가 있는 것으로 분석됨 - 분양가상한제하에서의 용적률 상향은 도시내 주택공급가격 하락과 주택 공급량 증가로 나타남. 결국 분양가상한제는 신규 공급주택 분양가격을 안정시키는 구조적인 특징을 내재하고 있는 것으로 판단됨 2) 부정적 효과 ○ 과도한 용적률 상향은 도심지 과밀개발을 야기할 수 있고, 입주민들의 사 생활 침해, 공원 및 커뮤니티시설의 다양성 제약 등의 부작용으로 변질 될 수 있음 - 일부 재건축사업단지에서는 과도한 용적률 상승이 조합의 부담금 감소 에 크게 영향을 주지 않으며, 오히려 고밀화에 따른 주거환경 악화를 우 려하여 용적률 상향을 선호하지 않을 수 있음 - 8 - ○ 재건축사업에 대한 각종 규제들이 완화 또는 폐지되어 사업수익성이 향상 되고 재건축을 통한 주택공급시장이 활성화되더라도, 결국 입주 또는 사업 종료시점에서 부과되는 재건축부담금(재건축 초과이익 환수에 관한 법률)이 상존해 있어, 재건축사업 당사자들에게 제약요인으로 남게 됨 ○ 재건축사업 용적률 상향, 임대주택의무비율 완화 등의 정책은 현재 조합설 립 또는 사업시행인가 등의 행정절차를 시행중인 재건축사업의 사업수익 성과 직결되어 경과조치 시점을 어디에 두느냐에 따라 재건축사업 조합해 산, 사업인가 취소신청 등의 부작용을 유발, 이로 인해 도심내 재건축사업이 장기간 중단(조합설립 취소 후 정비구역지정단계로 회귀)되는 형평의 문제를 야기할 수 있음 3) 정책적 대안 ○ 용적률 상향에 따른 기형적인 주택건설을 방지하기 위한 방안으로는 일부 과도하게 규제하고 있는 층고제한을 완화하여, 건부지를 제외한 잉여부지 에 공원 및 녹지공간, 수변공간 등을 확보할 수 있도록 유도하는 것이 바 람직할 것으로 사료됨 ○ 재건축부담금 부과율을 도시근로자 평균 임금수준 또는 재산세, 종부세 등 유사 과세기준에 준하여 현실성 있게 완화해 주거나 과감하게 폐지하는 것이 바람직 할 것임 ○ 규제완화에 따른 용적률 또는 임대주택 관련 규제의 소급적용방안을 마 련하여 신규 재건축사업 시작단계와 기존 재건축사업 시행단계간의 형평과 사회적 기회비용 절감방안을 마련하는 것이 바람직 할 것임 - 재건축부담금을 부과율 등을 일부 완화하여, 현재 시행중인 재건축사업 의 경우 사업시행인가 등과 같이 일정한 행정단계에 있을 때 재건축부 담금 납부를 면제 또는 유예하는 방안 등