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보유세에 대한 이해와 절세전략
[재산세. 종합부동산세]
<목차>
1. 재산세 … 1
2. 종합부동산세 … 8
3. 부동산매매업과 주택임대사업자 … 19
1. 재산세
(1) 정의 … 1
(2) 과세대상 … 2
(3) 과세대상의 구분 등 … 2
(4) 분리과세대상 토지 타당성 평가 등 … 4
(5) 납세의무자 … 4
(6) 납세지 … 5
(7) 비과세 … 6
(8) 과세표준 … 7
(9) 과세기준일 … 7
(10) 납기 … 7
과세대상 | 납 기 |
- 토지 - 건축물 - 주택 - 선박. 항공기 | - 9월 100% - 7월 - 7월 1/2. 9월 1/2 - 7월 |
(1) 정의
① 토지
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
② 건축물 [주택제외]
건축물과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
③ 주택 ↗ (지붕. 벽. 기둥)
세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
④ 항공기
사람이 탑승ㆍ조종하여 항공에 사용하는 비행기, 비행선, 활공기(활공기), 회전익(회전익) 항공기 및 그 밖에 이와 유사한 비행기구로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
⑤ 선박
기선, 범선, 부선(艀船) 및 그 밖에 명칭에 관계없이 모든 배를 말한다.
(2) 과세대상
재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 한다.
(3) 과세대상의 구분 등
1) 토지에 대한 재산세 과세대상은
종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
① 종합합산과세대상
: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
② 별도합산과세대상 [저율과세]
: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
③ 분리과세대상 [고율과세]
: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
다. 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
라. 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지
마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
주거용과 주거외 용도 겸용하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
① 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
② 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.
③ 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
3) 「신탁법」에 따른 신탁재산에 속하는 종합합산 과세대상토지 및 별도합산과세대상토지의 합산 방법은 다음 각 호에 따른다.
① 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다.
② 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산하여야 한다.
(4) 분리과세대상 토지 타당성 평가 등
1) 행정안전부장관은 분리과세대상 토지(이하 이 조에서 "분리과세대상토지"라 한다)를 축소·정비 등을 하려는 경우 또는 분리과세대상토지를 확대·추가하려는 경우에는 분리과세의 목적, 과세 형평성, 지방자치단체의 재정여건 및 다른 지원제도와의 중복 여부 등을 종합적으로 고려하여 분리과세의 타당성을 평가할 수 있다.
2) 제1항에 따른 타당성 평가 결과에 따라 분리과세대상 토지를 확대·추가하려는 경우에는 지방재정부담심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.
3) 제1항에 따른 타당성 평가의 평가대상, 분리과세 적용의 필요성 등 평가기준, 분리과세 확대·추가 요청방법 등 평가절차 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 납세의무자 [시점과세 : 6월1일기준]
1) 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
① 공유재산인 경우 : 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
② 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
③ 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
2) 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
① 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는? => 공부상 소유자
② 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는? => 주된 상속자
③ 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는? => 공부상 소유자
④ 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는? =>그 매수계약자
⑤ 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는? => 사업시행자
⑥ 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는?
=> 수입하는 자
3) 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는?
=> “그 사용자”가 재산세를 납부할 의무가 있다.
(6) 납세지
재산세는 다음 각 호의 납세지를 관할하는 지방자치단체에서 부과한다.
① 토지 : 토지의 소재지
② 건축물 : 건축물의 소재지
③ 주택 : 주택의 소재지
④ 선박 : 「선박법」에 따른 선적항의 소재지. 다만, 선적항이 없는 경우에는 정계장(定繫場) 소재지(정계장이 일정하지 아니한 경우에는 선박 소유자의 주소지)로 한다.
⑤ 항공기 : 「항공안전법」에 따른 등록원부에 기재된 정치장의 소재지(「항공안전법」에 따라 등록을 하지 아니한 경우에는 소유자의 주소지)
(7) 비과세
1) 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나의 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
① 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산
② 제107조 제2항 제4호에 따라 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산
2) 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.
① 유료로 사용하는 경우
② 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우
3) 다음 각 호에 따른 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.
다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
① 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지
② 「산림보호법」 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 재산세를 부과하지 아니할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지
③ 임시로 사용하기 위하여 건축된 건축물로서 재산세 과세기준일(6월1일) 현재 1년 미만 것
④ 비상재해구조용, 무료도선용, 선교(船橋) 구성용 및 본선에 속하는 전마용(傳馬用) 등으로 사용하는 선박
⑤ 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택으로서 대통령령으로 정하는 것
(8) 과세표준
1) 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 지방세 과세시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
① 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50%부터 90%까지 - 70%
② 주택 : 시가표준액의 100분의 40%부터 80%까지 - 60%
2) 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 과세시가표준액으로 한다.
(9) 과세기준일
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(10) 납기
1) 재산세 납기
① 토지 : 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
② 건축물 : 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
③ 주택 : 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1(50%)은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 50%는 9월 16일부터 9월 30일까지.
다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.
④ 선박 : 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
⑤ 항공기 : 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
2) 1)에도 불구하고 지방자치단체의 장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시 부과하여야 할 사유가 발생하면 수시로 부과ㆍ징수할 수 있다.
2. 종합부동산세
(1) 목적 … 8
(2) 정의 … 8
(3) 과세기준일 … 9
(4) 납세지 … 9
(5) 과세구분 및 세액 … 10
(6) 비과세 등 … 10
(7) 부과⋅징수 … 10
(8) 결정과 경정 … 11
(9) 분납 … 11
(1) 목적
이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
(2) 정의
1) "시·군·구“
- 지방자치단체인 시·군 및 자치구
2) 시장·군수·구청장
- 지방자치단체의 장인 시장·군수 및 자치구의 구청장을 말한다.
3) 주택 [지붕. 벽. 보]
- 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
- 다만, 별장은 제외한다.
4) 토지
- 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
5) 주택분 재산세
- 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.
6) 토지분 재산세
- 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.
7) 세대
- 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
8) 공시가격
- 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말한다.
- 다만, 같은 법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법」 제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다.
(3) 과세기준일
종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(4) 납세지
① 종합부동산세의 납세의무자가 개인 또는 법인으로 보지 아니하는 단체인 경우에는 소득세법 규정을 준용하여 납세지를 정한다.
② 종합부동산세의 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는 「법인세법」 규정을 준용하여 납세지를 정한다.
③ 종합부동산세의 납세의무자가 비거주자인 개인 또는 외국법인으로서 국내사업장이 없고 국내원천소득이 발생하지 아니하는 주택 및 토지를 소유한 경우에는 그 주택 또는 토지의 소재지(주택 또는 토지가 둘 이상인 경우에는 공시가격이 가장 높은 주택 또는 토지의 소재지를 말한다)를 납세지로 정한다.
(5) 과세구분 및 세액
① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.
② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 토지분 종합합산세액과 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다.
(6) 비과세 등
① 「지방세특례제한법」 또는 「조세특례제한법」에 의한 재산세의 비과세·과세면제 또는 경감에 관한 규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
② 「지방세특례제한법」제4조에 따른 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 재산세의 감면규정을 준용하는 경우 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.
④ 제1항 및 제2항의 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과할 때 제1항 및 제2항 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다.
(7) 부과 ‧ 징수 [재산세 : 7월. 9월]
① 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과ㆍ징수한다.
② 관할세무서장은 종합부동산세를 징수하고자 하는 때에는 납세고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발부하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 제1항의 규정에 따른 결정은 없었던 것으로 본다.
④ 제3항의 규정에 따라 신고한 납세의무자는 신고기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따란 관할세무서장ㆍ한국은행 또는 체신관서에 종합부동산세를 납부하여야 한다.
⑤ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 종합부동산세의 부과절차 및 징수에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(8) 결정과 경정
① 관할세무서장 또는 납세지관할지방국세청장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.
② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.
④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.
⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.
(9) 분납
관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다.
2-1. 토지분 종부세
(1) 과세방법 … 12
(2) 납세의무자 … 12
(3) 과세표준 … 12
(4) 세율 및 세액 … 13
(5) 세부담의 상한 … 14
(1) 과세방법
토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다.
(2) 납세의무자
과세기준일(매년 6.1) 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
① 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자. [나대지. 맹지...]
② 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 [사업용토지 ...]
(3) 과세표준
① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율[21년/95%. 22년/100%]을 곱한 금액으로 한다.
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
(4) 세율 및 세액
① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
과세표준 | 세율 [나대지. 맹지 등] | |
15억원 이하 | 1,000분의 10 | 1% |
15억원 초과 ~ 45억원 이하 | 1,500만원 + (15억원을 초과하는 금액의 1,000분의 20) | 2% |
45억원 초과 | 7,500만원 + (45억원을 초과하는 금액의 1,000분의 30) | 3% |
② 종합합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상토지의 토지분 재산세로 부과된 세액은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.
③ 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
과세표준 | 세율 [사업용토지] | |
200억원 이하 | 1,000분의 5 | 0.5% |
200억원 초과 400억원 이하 | 1억원 + (200억원을 초과하는 금액의 1,000분의 6) | 0.6% |
400억원 초과 | 2억2천만원 + (400억원을 초과하는 금액의 1,000분의 7) | 0.7% |
④ 별도합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상토지의 토지분 재산세로 부과된 세액은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.
⑤ 토지분 종합부동산세액을 계산할 때 토지분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 세부담의 상한 [150%]
① 종합부동산세의 납세의무자가 종합합산과세대상인 토지에 대하여 해당 연도에 납부하여야 할 재산세액 상당액과 토지분 종합합산세액 상당액의 합계액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 토지에 부과된 종합합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.
② 종합부동산세의 납세의무자가 별도합산과세대상인 토지에 대하여 해당 연도에 납부하여야 할 재산세액 상당액과 토지분 별도합산세액 상당액의 합계액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 토지에 부과된 별도합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 제14조 제4항에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다.
2-2. 주택분 종부세
(1) 납세의무자 … 14
(2) 과세표준 … 15
(3) 세율 및 세액 … 16
(4) 세부담의 상한 … 18
(1) 납세의무자 [인별과세]
과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
(2) 과세표준
1) 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1주택자9억)을 공제한 금액에 100분의 60%부터 100%까지의 범위에서 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. [21년; 95% → 22년; 100%]
2) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. [합산배제 = 비과세 와 같은 뜻]
① 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
② 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,
3) 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지관할세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
4) 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.
(3) 세율 및 세액
1) 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
① 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다] - [일반지역- 2주택/ 조정지역- 1주택자]
◆ 세율표 1 (일반세율표)
과세표준 | 세율 (0.6% ~ 3.0%) | |
3억원 이하 | 1천분의 6 | 0.6% |
3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 180만원 + (3억원을 초과하는 금액의 1천분의 8) | 0.8% |
6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 420만원 + (6억원을 초과하는 금액의 1천분의 12) | 1.2% |
12억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1천140만원 + (12억원을 초과하는 금액의 1천분의 16) | 1.6% |
50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 7천220만원 + (50억원을 초과하는 금액의 1천분의 22) | 2.2% |
94억원 초과 | 1억6천900만원 + (94억원을 초과하는 금액의 1천분의 30) | 3.0% |
② 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
◆ 세율표 2
과세표준 | 세율 (1.2% ~ 6%) 일반세율 2배 | |
3억원 이하 | 1천분의 12 | 1.2% |
3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 360만원 + (3억원을 초과하는 금액의 1천분의 16) | 1.6% |
6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 840만원 + (6억원을 초과하는 금액의 1천분의 22) | 2.2% |
12억원 초과 ~ 50억원 이하 | 2천160만원 + (12억원을 초과하는 금액의 1천분의 36) | 3.6% |
50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 1억5천840만원 + (50억원을 초과하는 금액의 1천분의 50) | 5% |
94억원 초과 | 3억7천840만원 + (94억원을 초과하는 금액의 1천분의 60) | 6% |
2) 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
① 2주택 이하를 소유한 경우(일반지역2주택소유, 조정대상지역 내 1주택을 소유한 경우)
: 1천분의 30 (3% : 세율표 1의 최대치)
② 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
: 1천분의 60 (6% : 세율표 2의 최대치)
3) 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.
4) 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
5) 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액은 산출된 세액에서 제6항 또는 제7항에 따른 1세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 한다. (이 경우 제6항과 제7항은 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다.)
6) 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에 다음 표에 따른 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다.
◆ 노령자 세액 공제율표
연령 | 공제율 | |
만 60세 이상 만 65세 미만 | 100분의 20 | 20% |
만 65세 이상 만 70세 미만 | 100분의 30 | 30% |
만 70세 이상 | 100분의 40 | 40% |
7) 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 산출된 세액에 다음 표에 따른 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 한다.
◆ 장기보유 세액공제율표
보유기간 | 공제율 | |
5년 이상 10년 미만 | 100분의 20 | 20% |
10년 이상 15년 미만 | 100분의 40 | 40% |
15년 이상 | 100분의 50 | 50% |
(4) 세부담의 상한
종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정
하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.
다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다.
① 제9조 제1항 제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150 (주택)
② 제9조 제1항 제2호의 적용대상인 경우: 100분의 300 (주택)
※ 법인은 세부담의 상한이 없음
주택분 종부세 (1세대 1주택) | 법인 종부세 | |
노령자 공제 | 장기보유공제 | ① 공제가 없다 (나대지, 부속토지. 1세대 9억) ② 세부담의 상한 없음 ③ 세율표 MAX 사용 表1 : 3% 表2 : 6% |
60세 ~20% 65세 ~30% 70세 ~40%↓ | 5년 ~ 20% 10년 ~ 40% 15년 ~ 50%↓ |
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보유세 ( 재산세 + 종합부동산세 )
재산세 ( 물세 ) 1)주택 : 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할수 있는 건축물 전부 또는 일부 및 그 부속토지 요 소 : 지붕, 벽, 기둥 ( 3대요소 ) 2)과세대상의 구분 등 ㄱ. 종합합산과세 대상 ㄴ. 별도합산 과세 대상 (저율 과세 ) - 공장용 건축물의 부속토지, 철거, 멸실된 건축물 옥은 부속토지 - 골프장용 토지, 고급오락장용 토지 3)신탁법에 재따른 신탁재산 ㄱ.신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산과 합산 안됨 ㄴ.신탁재산에 속하는 토지는 위탁자별로 각각 합산 4)납세의무자 (시점과세 6월1일 기준 ) ㄱ.공유재산 : 지분에 해당시 지분권자 ( 지분표시 안됨 = 균등분할 ) ㄴ.건물 과 주택소유자 다를경우 : 시가표준액 비율로 안분계산 - 사실상 소유자 알수없을때 : 공부상 소유자 -상속재산 미신고시 : 주된 상속자 (지분이 높거나, 거주하거나,연장자 순으로 ) -종중재산 미신고시 : 공부상 소유자 -재산의 사용권 무상획득시 : 그 매수 계약자 -정비사업중 체비지 혹은 보류지 : 사업시행자 -사실상 소유자 미확인시 : 그 사용자 ㄷ.재산세 미 부과 - 도로, 하천, 제방, 구거, 유지 및 묘지 - 임시 건축물 중 과세기준일 (6월 1일 ) 기준 1년 미만인 것 - 철거 명령을 받은 건축물 5.재산세 납기 과세대상 토 지 : 9월 ( 100% ) 건축물 : 7월 주 택 : 7월 50% , 9월 50% 선박, 항공기 : 7월 |
종합부동산세 ( 사람별 ( 인세) ) 토지분 종부세 + 주택분 종부세 1) 과세기준일 ( 시점과세 :6월 1일 기준 ) 2) 납세지 - 개인 : 소득세법 규정 (주소지 ) - 법인 : 법인세법 규정 (주사무소 소재지 ) 3) 과세구분 및 세액 - 종합부동산세 : 주택분 종부세 와 토지분 종부세를 합한 금액 - 토지분종부세 : 토지분 종합합산세액 + 토지분 별도합산세액 4) 부과 징수 : 12월 1일 - 12월 15일 5) 납부방식 : 신고 납부 방식 6) 분 납 : 250만원 초과시 6개월 이내에 분납가능 토지분 종합 부동산세 1) 납세의무자 : 종합합산과세대상 : 5억 초과 - 나대지, 맹지 별도합산과세대상 : 80억 초과 - 사업용 토지 2) 과세 표준 : 종합과세대상 - 5억 제외 안됨 95% 2022년 부터 100% 종합합산과세 : 15억이하 (1% ), 45억이하 (2% ), 45억 초과 ( 3% ) (기본공제 5억 ) 별도합산과세 : 200억이하 ( 0.5% ), 400억이하 ( 0.6%), 400억초과 (0.7% ) ( 기본공제 80억 ) 주택분 종합부동산세 1) 과세표준 : 납세의무자별 주택공시가격 합산금액 6억공제 시장공장가액비율 95% (2022년 부터 100% ) 2) 합산배제 = 비과세 ㄱ. 민간임대주택, 다가구임대주택, 미분양주택, 기숙사, 사원용주택, 가정어린이집용 주택 ㄴ. 주택 보유현황 신고 ( 9월 16일 - 9월 30일 ) ㄷ. 본인소유 1주택 + 다른부속토지 = 1세대 1주택 3) 세율 및 세액 일반지역 : 3억,6억,12억,50억,94억, 94억 초과 ( 0.6% - 3% ) 조정지역 : 3억, 6억,12억,50억,94억, 94억 초과 ( 1.2% - 6.0% ) 노령자공제 : 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40% 장기공제 : 5년-10년 20%, 10년 -15년 40%, 15년 이상 50% 법 인 : 공제없슴, 비과세 공제 안됨, 1세대1주택 공제안됨, 3% - 6% 중 최대치 적용 |