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2022년 임인년 새해가 밝았습니다. 올해도 부동산 시장은 다양한 변화가 예고돼 있는데요. 각종 세제 혜택부터 대출 규제까지 우리에게 직접적으로 영향을 주는 부동산 제도가 달라지거나 신설될 예정입니다. 이에 KB부동산에서 2022년 달라지는 부동산 제도를 자세히 정리해 봤습니다.
1월부터 달라지는 12가지 부동산 제도
2022년 1월에는 총 12가지 부동산 제도가 달라집니다. 먼저 2022년부터는 대출 규제가 더욱 강화됩니다. 앞으로 총대출액이 2억원을 초과한 경우 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용되는데요.
DSR이란 연간 소득에서 금융기관에 갚아야 할 모든 대출 상환액이 차지하는 비율을 의미하기 때문에 가장 강력한 대출 규제라 할 수 있습니다. 당초 정부는 개인별 DSR 규제 강화를 2022년 7월부터 실시할 예정이었지만, 가계부채 관리방안에 따라 6개월 앞당겨 시행하기로 결정했죠.
따라서 대출로 인한 내 집 마련이 더욱 어려워진 셈입니다. 덧붙여 올해 7월부터는 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR규제가 적용돼 대출이 훨씬 강화될 예정입니다.
조합원 입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업의 범위도 확대됩니다. 조합원 입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업과 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가됩니다.
또한 조합원 입주권을 양도하는 경우, 다른 주택이나 조합원 입주권은 물론, 분양권도 보유하지 않아야만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.
고가의 상가주택의 양도소득세 비과세는 조금 더 까다롭게 바뀌었습니다. 작년까지 주택면적이 상가면적보다 클 경우에는 모두 주택으로 인정하여 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됐지만, 올해부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택의 경우, 면적과 무관하게 주택부분만 비과세가 적용됩니다. 따라서 상가부분에 대한 면적은 과세 대상으로 보아 양도소득세를 납부해야 합니다.
상속세 역시 소폭의 변화가 생겼는데요. 기존 일반 상속세는 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐으나 올해 이후 상속분부터는 최대 10년까지 연장됩니다. 분할 납부기간이 늘어났기 때문에 상속인의 납세 부담이 완화될 것으로 기대되고 있습니다. 또한 피상속인과 10년 이상 하나의 주택에서 동거한 경우, 6억원 한도의 상속주택가액 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 직계비속에서 직계비속의 배우자까지 확대됩니다.
이 외에도 ▲오피스텔 시가표준액 기준 정비 ▲허가받지 않은 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준 강화 ▲빈집 실태조사 및 정비계획 수립 의무화 ▲임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리강화 ▲외국인 임대사업자 등록관리 강화 ▲공공소규모재건축사업 용적률 상향 ▲대출 분할상환 유도 등 가계부채의 질적 건전성 제고 ▲주택의 부수토지 범위 조정 등이 변경될 예정입니다.
헷갈리지 마세요! 2~3월에 시행되는 부동산 제도 3가지
올해 2월부터는 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정될 예정입니다. 여기서 말하는 상생임대인이란 신규·갱신 계약 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인을 의미하는데요. 직전 계약은 1년 6개월 이상 유지된 기존 임대차계약이 있어야만 합니다.
다만 이 제도는 한시적 특례이기 때문에 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 체결된 신규·갱신 계약에만 해당됩니다. 또한 2월 11월에는 투기과열지구와 조정대상지역의 중요도를 고려해 지정요건을 대통령령으로 정하도록 변경됩니다.
3월부터는 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’라는 것이 신설됩니다. 1실당 1~3인이 거주할 수 있는 공동기숙사는 최소 20실이상 조성돼야 하며, 1인 개인 공간은 10㎡ 이상, 1인당 개인공간과 공유공간의 합은 14㎡ 이상이어야 합니다.
여름부터 바뀌는 부동산 제도는?
6월 8일부터는 한국주택금융공사 주택금융 신청자의 서류 제출 편의도 대폭 향상될 예정입니다. 이제는 주택금융 이용자 및 배우자 등에 대해 여러 자격요건이나 재산 상황 등을 확인하기 위해 필요한 자료를 관계 기관으로부터 전산 정보로 직접 제공받을 수 있게 됐습니다.
또한 같은 날부터 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않을 예정이며, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 최대 5년의 거주의무와 최대 10년의 전매제한이 적용됩니다.
6월 22일부터는 민관 공동 도시개발사업의 공공성 강화와 투명성 제고를 위해 민간 참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한합니다. 따라서 민간 참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등이 협약에 포함되며, 협약에 대한 지정권자 승인, 국토교통부 장관 보고 등 적정성 검토 절차도 거쳐야만 합니다.
만약 협약에 약정된 이윤율을 초과한다면, 도시개발특별회계의 재원, 문화·체육시설 등 주민 생활편의 증진을 위한 시설 설치, 임대주택의 건설·공급 비용에 사용된다고 하네요.
청년들에게 월세까지 지원해 준다고? 연내 시행 예정인 부동산 제도
아직 정확한 날짜는 정해지지 않았지만 연내 달리지는 부동산 제도도 많습니다. 먼저 무주택 청년들에게 희망적인 제도가 탄생하는데요. 2022년 상반기 내 본인 소득이 중위소득 60% 이하, 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 만 19~34세 청년은 1년간 최대 월 20만원씩 월세를 지원받을 수 있게 됩니다.
만약 월세를 지원받아도 본인이 부담해야 할 월세가 남아있는 청년들은 최대 20만원까지 무이자 대출까지 가능하며, 20만원을 초과하는 금액에 대해서는 연 1% 수준의 금리로 추가 대출을 받을 수 있습니다.
임대차3법이 시행된 이후, 집주인이 실거주한다는 이유로 계약갱신청구권을 사용하지 못하는 세입자가 많았는데요. 그러나 실제로 집주인이 들어와 사는지 알 수 있는 방법이 마땅치 않았던 것이 현실이죠. 하지만 올해 2분기 내로 계약갱신이 거절된 임차인이 집주인의 실거주 여부 확인을 신청하면, 주택의 임대차 정보를 일정 기간 정기적으로 교부할 수 있도록 제도가 마련됐습니다.
이 외에도 최근 이슈가 된 홈네트워크 해킹 사태를 방지하고자, 홈네트워크를 통해 발생할 수 있는 보안사고 예방과 네트워크망의 안정적인 운용을 위한 규정도 따로 마련됩니다. 홈네트워크 설비를 설치한 후에는 설비의 유지·관리 매뉴얼을 관리주체나 입주자대표회의에 제공해야 하며, 홈네트워크 장비는 접근통제, 인증, 데이터 무결성, 기밀성, 전송데이터 보안 등 5가자의 보안 요구사항을 충족해야만 합니다.
지금까지 2022년 달라진 부동산 제도에 대해 알아봤는데요. 올해는 대통령 선거와 지방선거도 앞두고 있는 만큼 더 많은 제도가 바뀔 가능성이 높습니다. 따라서 새롭게 바뀌는 부동산제도는 꼼꼼하게 알아두고, 손해 보는 일이 없도록 하는 것이 좋겠습니다.
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