햇살 한 스푼
2019.05.31 11:23
올해 여름, 늦어도 올해 가을부터 부산 부동산 시장은 장기적인 대세 상승기를 맞이해야 하는 데,
회복조차 쉽지 않아 보입니다.
부산 부동산 시장은 투자 심리 외 가격, 수요, 공급 측 요소 등등 제반 요소에서 딱히 악재를 발견할 수 없는데도 말입니다.
거듭된 과제 수행에도 불구하고 부산 부동산 시장이 회복조차 쉽지 않은 까닭은 해운대, 수영, 동래구가 조정 지역에서 해제되지 않았고,
또, 최근 몇 년간 언론, 네티즌들이 동시다발적으로 생산한 공급 측 요소에서 부산시 장기 공급 물량 과잉 등 과장된 내용들이 마치 사실인 양 받아들여져 일반인의 투자 심리를 더욱 위축 시켰기 때문인 듯합니다.
하여, 이번 과제 수행은 어제, 그저께에 이어 부산시 아파트 공급물량 등등 보다 사실에 근접한 공급 측 요소들에 접근하여, 상기한 위축된 부산 부동산 투자 심리를 개선해 보고자 합니다.
아울러 정부여당에게 해운대구 등 나머지 자치구의 조속한 조정 지역 해제도 촉구합니다.
빠르면 올해 말, 늦어도 내년 봄 이전에 해제되길 기대합니다.
이하, 그 조정 지역 해제와 관련된 선배의 지난 글도 추가합니다.
이하, 보다 정확한 사실을 토대로 부산시 부동산 시장의 공급 측 요소에 접근해 봅니다.
원론적으로,
2000년대 초, 중반기의 서울 부동산 시장처럼 중기적 공급 과잉일지라도 투기, 가수요를 포함한 수요층이 풍부하거나 시장 호황이 지속되면 오히려 가격이 오를 수도 있고,
낙후된 지방들처럼 그 반대도 있기에, 공급 과잉이라 하여 반드시 가격이 하락하는 건 아닙니다.
또한,
강남 3구의 대형 평형대 아파트 수요계층과 도봉구나 금천구 등등 서울시에서도 낙후된 지역이나 일산, 중동 신도시 등 서울 외곽의 소형 아파트 수요계층이 다르듯,
부동산 수요 계층은 천차만별인 지역별, 물건별로 또 천차만별이고, 시장의 파급력도 지역별, 물건별로 다릅니다.
부산 부동산 시장도 서울 부동산 시장과 다를 바 없지만,
이하에 예시되는 월별, 연별 공급물량이나 아파트 단지들은 물건별, 지역별 차별을 두지 않고, 또, 소형 단지, 임대주택 단지를 포함한 자료들입니다.
먼저 최단기 분석으로,
최근의 부산 부동산 시장은 회복은커녕 더 위축된 듯합니다.
2019년 입주 예정 물량 중에서 2019년 5월~8월, 4개월간의 입주 예정 물량은 명장 이 편한 세상 1380, 서면 골든뷰 센트럴파크 1270, 수영 SK 뷰 1250, 사직 아시아드 예가 920, 부산진역 휴포레 790, 동래 해링턴 플레이스 760, 부산항 이 편한 세상 750, 문현 베스티움 740, 센텀 트루엘 530, 남천 어울림 420, 서면 봄여름 가을겨울 540 가구 등등 거의 일 만 가구에 가깝습니다.
그렇게 많은 입주 물량 탓으로 최근의 부산 부동산 시장이 다소, 더 위축된 듯합니다.
물량에 장사는 없으니, 그 위축은 어느 정도 정당화될 수 있을 것입니다.
2019년 9월 ~12월 4개월간의 입주 예정 물량은 부산 도심의 일반인 수요층과 다소 혹은 전혀 다른, 금정 LH 임대물량 1680가구와 명지 아이 유쉘 1520가구, 엘시티 880가구를 포함하여 시청역 비스타 740, 아시아드 하늘채 660, 해운대 비스타 500, 마린시티 자이 260가구 등등 5천여 가구로 대폭 줄어들게 됩니다.
다음은 중단기 분석으로, 2020년과 2021년 부산 아파트 입주 예정 물량입니다.
2020년 입주 예정 물량은 대략, 서면 아이파크 2140, 연산 캐슬 골드 포레 1230, 연지 꿈에 그린 1110, 민락 이 편한 오션 테라스 1040, 광안 자이 970, 초량 레우스 센트럴 베이 860, 중동 캐슬 스타 830, 대신 2차 푸르지오 820, 문현 리인 600, 중동 센트럴 푸르지오 550, 동래 이 편한 세상 440 가구로 대략 1만 3천여 가구쯤 되네요.
일광 신도시의 자이, 푸르지오 1550, 더 휴 1300, 이 편한 세상 910, 비스타 2차 920, 1차 700, 이지 더원 650, 베르힐 520가구 6600여 가구가 더해지고,
강서구 명지 더 샵 2940 가구가 더해집니다.
2021년 입주 예정 물량은 동래 래미안 아이파크 3850, 금정 이 편한 세상 1970, 연산 힐스테이트 1660, 봉래 에일린의 뜰 1220, 동래 3차 SK 뷰 1000, 화명 푸르지오 890, 괴정 더 휴 840, 신구포 유보라 800, 괴정 비스타 513, 동대신역 비스타 500, 연산 이 편한 세상 460, 중동 리인 뷰 300 가구 등등 대략 1만 7천 가구쯤 됩니다.
다음은 2022년 ~ 2024년 부산시의 입주 예정 물량을 예측하기 위한 자료로,
그 무렵에 입주할 것으로 예상되는,
관리처분 단계를 지나 차후 순차적으로 분양할 예정인 재개발, 재건축 단지들입니다.
재개발 단지들로,
대연 3구역 캐슬 아이파크 4490, 거제 2구역 래미안 4470, 온천 4구역 래미안 4390, 연지 2구역 래미안 2620, 우암 2구역 이 편한 세상 3020, 우암 1구역 해링턴 2480, 양정 1구역 자이, 더 샵 등 2280, 부암 1구역 캐슬 2200, 동삼 1구역 힐스테이트 2000, 좌천, 범일 3구역 위브 더 제니스 2040, 양정 2구역 스위첸 1730, 용호 3구역 데시앙 등 1730, 덕포 1구역 클래스 1570, 전포 1-1 이 편한 세상 1400, 동삼 2구역 에일린의 뜰 1230, 대연 4구역 푸르지오 1060, 남천 2구역 포스코 980, 주례 2구역 캐슬 950, 가야 3구역 캐슬 940, 초읍 2구역 하늘채 760, 서대신 5구역 해모루 730, 기타 반여 1-1 스위첸, 화명 3구역 비스타, 우동 5구역 스위첸 등등 대략 4만 5천여 가구쯤 되는 것 같습니다.
재건축 단지들로,
안락 1구역 푸르지오 1480, 대연 4구역 대연비치 푸르지오 1370, 남천 2-2구역 삼익타워 자이 910, 덕천 2-1구역 꿈에그린, 만덕 2구역 베스티움, 대략 5천여 가구네요.
3년간 도합 5만 가구로, 한 해의 평균 입주 예정 물량은 대략 1만 6~7천여 가구쯤 되는 것 같습니다.
만약 상기한 아파트 단지들이 예외 없이 그 기간에 분양하게 되고
기왕의 송도 힐스테이트 이진베이 시티 등등과, 각종 지역주택조합 물량들이 추가될 수 있다면 그 3년간 입주 예정 물량은 최대 6만 가구로, 대략, 한해 평균 2만 가구쯤 될 수 있겠네요.
부산시 각종 주택 재정비 사업의 마무리 단계인 2025년~2030년, 그 6년간 입주 예정 물량은 감만 1구역, 복산 1구역, 촉진 1~4 구역, 서, 금사 뉴타운, 영도 뉴타운 5구역, 괴정 5구역, 대연 8구역 등등의 재개발과 삼익비치 등등의 재건축 물량과 합해 대략 6만여 가구 가량 됩니다.
한해 평균 1만 가구 남짓이네요.
이상의 자료들이 무엇을 의미하는지 상식적인 일반인들은 상기한 자료만 봐도 거의 다 잘 알겠지만,
부산 부동산 시장이 보다 빨리, 보다 강력하게 회복하고 대세 상승하길 기원하며 부산 부동산 시장의 투자심리 개선을 위해 다시 한 번 더 강조합니다.
부산의 공급 측 요소는 부산 부동산 시장에 중기적으로도 악재가 아니지만 장기적으로 큰 호재로 작용하게 됩니다.
그 근거 중 하나.
부동산 시장이 본격적으로 회복, 활황, 대세 상승기에 접어들게 된다면, 설령 다소 공급량이 늘어나도 충분히 소화 가능하고 대세 상승에 영향을 주지 못합니다.
부산 부동산의 본격적인 대세 상승기는 늦어도 2020년, 혹은 2021년에 시작될 것 같은데 공급량까지 줄어들게 된다면?
그 근거 중 둘.
2017년 ~2020년 4년간 부산시 아파트의 입주물량에 관한 각종 자료들은 최소 9만에서 최대 11만이라 주장하고 있습니다.
반면에, 2021년~2024년 4년간의 입주물량은 상기한 것처럼 대략 6만 5천, 최대 7만 5천으로 줄어들게 됩니다.
그 최대 물량조차도 상기한 단지들이 예외 없이 상기한 기간 내 입주할 수 있다는 가정 하,
그리고 과거 조정 지역 6구, 부산 부동산 주도 지역 수요층과 다른 외곽 지역 물량과 지역 군소 업체의 중소형 단지까지 포함한 물량입니다.
그 근거 중 셋.
2021년에 입주 물량이 감소하는 것도 팩트고, 과거 조정 지역 6구 등, 부산 부동산 시장을 주도해야 할 지역중 하나인 남구는 2019년 하반기부터, 수영구와 해운대구는 부산의 공급 물량이 객관적으로 감소하는 2021년부터 거의 입주 물량 공백 상태가 계속됩니다.