오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 6-1.

[해야해야]

2022년 10월 18일 오두막 지기 A - 3 그룹

2019.06.24.16.18

go xodid

1.

새끼들, 우스갯소리로. 부어 팔이 중이 고기 맛을 알게 되면 이, 벼룩이 남아나지 않고, 예수 팔이 목사, 신부 등이 돈맛, 육욕, 색욕을 알게 되면 뭐라 하더라 잊어버렸다.

아무튼, 지역 경제 등 지역 발전, 지역 도시 및 주거환경 개선도 미미한데도, 문재인 일당의 경제 무능, 무지와 돈 놓고 돈 먹기식 투기, 투자 만으로, 서울 강남, 경기 일부 지방의 아파트 가격은 최근 수 억, 십 억도 우스울 만큼 단기, 비정상적으로 급등했다.

그런 거대 불로소득의 돈맛을 보았던, 전국 부동산 시장의 여론을 독 점라는 일부 개언론, 개전문가, 개티즌 등 극소수 투기, 투자 꾼들이 남들이 말하길 경제 역적 노무현 내시이자 시체 팔이로 벼락 출세한 문재인. 그 내시들 중 하나인 국토부 김현미 따위의 분양가상한제 적극 검토 발언에 화들짝 놀라 난리 법석 이더라.

아직 분양가 상한제의 실시 여부나 시기, 대상, 요건 등등은 확정되지도 않았는데 말이야. "장기 공급 부족으로 폭등할 수밖에 없다, 아니다 2006년 분양 원가 공개, 2007년 분양가상한제 실시 이후 서울 집값 추이를 봐라 장기간 하락은 불가피하다" 등등부터 부진정 소급 적용으로 위헌, 불법이다, 아니다 합헌, 합법이다 등등까지.

경제 전반의 일부인 부동산 영역의 일개 분양가상한제 등의 개별 정책일지라도, 국민의 이해관계가 밀접한 정부의 정책은 국민의 재산권 등 국민의 기본권과 관계가 있으니, 문재인 정부여당은 물론 차기 정권이 지향해야 할 부동산 정책 방향을 제시할 겸 이번 분양권 상한제에 대해 간단히 언급한다.

정부의 각종 단편적 경제 정책은 여태 누누이 강조했던 국토 균형 발전, 각종 양극화 축소 등 사회, 경제적 측면만이 아니라 지속 가능한 국민경제를 위한 국민경제 선순환 구조 구축, 부의 효과 등등을 고려한 국민경제 전반, 성장률, 내수, 고용 등등의 거시경제를 고려하여 보다 종합적이고 입체적이어야 한다.

나아가 합헌, 합법적이어야 할 것은 물론 국민의 예측 가능성과 신뢰 확보와 철저한 법치 행정으로 국민의 기본권 침해 가능성을 최소화하는 것은 국민 개개인의 자유이자 공적 권리다.

중략

누누이 강조했 듯, 우리나라 사회, 경제의 구조적인 변화로,수십 년만 지나도 우리나라 부동산 시장은 작금의 재정비 사업을 포함한 주택 공급, 매매 시장에서 임대차 시장과 수직, 수평 증축 리모델링 등 대수선, 소수선 시장으로 전환될 수밖에 없다.

따라서, 미래 조세 제도를 포함한 우리나라 부동산 정책과 제도는 자칭 선진국들처럼, 지금의 후 분양제, 분양가상한제 등등 비시장적 정책과 제도는 사라질 것이고, 세제 또한 대다수의 선진국들 처럼 보유세 강화, 취득, 양도세 완화 방향, 심지어 독일 등등처럼 보유세조차 완화하는 방향으로 전환될 수밖에 없을 것이다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 5일 부동산 단신 1.

"살 사람은 산다".. 지난달 30일 강남구 도곡동 타워팰리스1차 전용면적 137㎡은 34억5000만원에 매매 거래됐다. 최고가는 지난 5월 37억5000만원이지만 이에 근접한 실거래다. 지난달 16일 강남구 청담동 청담CJ빌리지는 전용면적 159㎡는 24억5000만원에 거래되면서 최고가를 기록했다. 지난달 3일 강남구 대치동 선경3차 전용면적 76㎡은 21억원에 거래되면서 최고가를 찍었다. 지난달 18일 서초구 반포동 디에이치반포클라스 전용면적 84㎡은 34억원에 최고가로 매매됐다.

서울 강남구 개포동 개포자이프레지던스(3375가구)는 전용 59㎡의 경우 전세 매물 최저 호가가 7억원, 전용 84㎡는 9억원대다. 바로 옆 개포디에이치아너힐즈도 전용 59㎡가 12억~13억원이던 호가가 8억원 중반까지 떨어졌다. 한편, 시총 50위 ‘대장 아파트’ 부산 3곳, 집값 낙폭 더 컸다... 부산 해운대구 더샵센텀파크1차, 수영구 남천 삼익비치와 북구 화명롯데캐슬카이저는 약 1년 전보다 각각 22.9%, 20.0%, 14.1% 내렸다.

지난달 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 59㎡은 26억9000만원에 최고가를 기록했다. 지난달 영등포구 여의도동 롯데캐슬엠파이어 전용면적 182㎡은 29억원에 거래됐다. 용산구 보광동 주미 전용면적 79㎡도 14억9150만원에 최고가로 거래됐다. 한편, 송파구 '엘리트'로 불리는 잠실엘스(5678가구)·리센츠(5563가구)·트리지움(3696가구)의 가구 수만 1만5000가구에 달하고 헬리오시티(9510가구)와 파크리오(6864가구) 도합 5개 단지만 3만여가구가 넘는다.

서울 송파구 잠실동 잠실 리센츠 아파트 전용 84㎡ 매물은 18억원대, 가락동 헬리오시티 아파트 전용 84㎡ 매물 호가도 최근 16억원 대로 떨어졌다. 반면, 종로구 경희궁 자이 2단지 전용 84㎡ 매물 호가는 19억원, 마포구 마포프레스티지 자이 전용 84㎡ 매물 호가는 현재 18억원 수준이다. 한편, 경기도 수원시 영통구 망포동 힐스테이트영통 전용 71㎡ 전세는 지난 1일 3억8000만원에 거래되며 고점 대비 약 40% 하락했다.

서울 대치 은마 아파트·도곡 타워팰리스·여의도 시범 등 `똘똘한 한 채`까지 외면을 받으면서 경매 10건 중 9건이 유찰됐다. 양천구 신정동 목동신시가지 14단지 전용 108㎡ 감정가는 19억7000만원이지만, 지난 10월 16억원에 손바뀜했다. 관악구 신림동 신림푸르지오 전용 84㎡는 지난달 7억2130만원에 낙찰(감정가 10억40000만원)돼 낙찰가율이 69.4%였다. 강남구 역삼동 신논현마에스트로 오피스텔 낙찰가율은 98.1%다.

서울시가 노후 아파트 단지의 리모델링 활성화를 위해 2018년 남산타운, 문정시영, 문정건영, 길동우성2차, 신도림1,2,3차 등에 도입한 ‘서울형 리모델링’ 사업이 4년 만에 존폐 기로에 섰다. 서울시의 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’ 통과에 따라 용산구 한강맨션 재건축 조합은 68층으로 층고 상향을 본격 추진한다.

2021년 12월 5일 부동산 단신 1. 

서울 서초구 반포동의 아크로리버파크 84㎡(전용면적)는 45억원, 129.92㎡는 60억2000만원에 팔렸다. 서초구 반포동의 래미안퍼스티지 84㎡도 38억원에 역대 최고가 기록했다. 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 94㎡는 39억원, 서초구 잠원동 래미안신반포팰리스 84㎡가 30억3000만원에 손바뀜 됐다. 초소형, 서울 송파구 잠실동 '리센츠' 아파트 전용 27㎡이 12억7500만원에 신고가로 거래됐고, 강남구 '삼성힐스테이트' 전용 31㎡ 호가는 13억3000만원이다.

서울 강남구 대치동 ‘대치 아이파크’ 전용면적 149.78㎡은 문재인 정부 출범 당시인 2017년 5월 12일 18억9000만원에서 2021년 10월 7일 46억원에 거래됐다. 송파구 신천동 ‘파크리오’ 전용면적 144.77㎡도 2017년 5월 27일 14억 2000만원에서 올해 10월 10일 33억원에 매매됐다. 노원구 하계동 한신동성 전용면적 138.29㎡는 2017년 5월 26일 5억6300만원에서, 올해 10월 21일 14억3000만원에 거래됐다. 압구정동 신현대9차 전용 108㎡는 지난 10월 36억원에 매매됐다.

강남구 반포미도2차 전용 71㎡는 23억3천만원, 송파구 잠실동 ‘주공5단지’ 전용면적 82㎡는 32억7880만원에 신고가를 경신했다. 경기도 의왕시 인덕원푸르지오엘센트로는 지난 5월 전용면적 84㎡가 15억 3천만원에서 6월 16억 3천만원, 의왕시 인덕원푸르지오엘센트로 34평형은 지난 6월 16억3000만원에 거래됐었다. 반면, 강북구 미아동 '꿈의숲해링턴플레이스'는 84㎡(전용면적)가 직전서래가 보디 1억 하락한 10억8000만원에 실거래됐다.

또, 금천구 관악산벽산타운5단지 전용 84㎡는 지난 10월21일 7억800만원에서 11월 8일과 11일 각각 6억9800만원·6억8000만원에 거래가 이뤄졌다. 중랑구 상봉태영데시앙 전용 84㎡는 지난 10월23일 9억9000만원에서 11월 9억원에 거래가 이뤄졌다. 동대문구 래미안미드카운티 전용 84㎡ 경우 지난 8월24일 15억5000만원에 최고가를 기록했지만 11월에는 5일과 8일에 각각 14억9000만원(11층)·14억7000만원으로 떨어졌다.

강남 아파트 '5억 내고 건물만 분양' vs '3억 내고 30년 임차'... 2011~2012년 토지임대부 서울 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’은 분양 당시 84㎡(이하 전용면적) 기준 2억원(월 임대료 50만원)에 분양됐다. 최근 실거래가를 보면 지난해 3월 11억3000만원이다. 인접 단지 자곡동 ‘래미안강남힐즈’는 같은 2014년 준공돼 91㎡ 실거래가가 당시 7억3800만원(9층)에서 올 9월 19억2500만원으로 올랐다.

서초구 반포동 ‘반포자이’ 84㎡와 동작구 상도동 ‘상도더샵’ 84㎡ 2주택자의 올해 종부세는 지난해(2545만원)보다 3배 늘어난 7368만원으로 추정된다. 마포래미안푸르지오 84㎡와 서울 송파구 신천동 ‘파크리오’ 59㎡ 2주택자의 올해 종부세는 5698만원으로 지난해 1728만원의 약 3배에 달한다. 한편, 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 오피스텔 전용면적 88㎡는 25억2000만원, 양천구 목동 현대하이페리온 오피스텔의 경우 전용면적 204㎡는 35억원에 거래됐다.

2020년 12월 5일 부동산 단신 1. 

'직주근접성' 높은 산단 인근 아파트 공급 이어진다. 실제로 산단 조성 지역 내의 아파트는 높은 가격 상승을 보이고 있다. 국내기업과 외국투자기업 등 200여곳과 대학연구소 등이 입주한 첨단산업단지 광교테크노밸리가 자리한 영통 힐스테이트, 광교 베르디움, 매탄 위브하늘채, 자영앤 힐스테이트 등 경기 수원시 영통구가 대표적이다. 부동산114에 따르면 지난해 11월부터 지난달까지 1년 간 영통구 내 3.3㎡당 아파트 매매가격 상승률은 25.8%로 수원시 4개 구 가운데 가장 높은 수준이었다.

산단 인근 아파트는 매매 뿐만 아니라 분양 시장에서도 강세를 드러내고 있다. 한국감정원 청약홈에 따르면 지난 9월 경기 평택시 고덕국제신도시 내에 공급된 '힐스테이트 고덕 스카이시티'는 1순위 청약 결과 평균 28.65대 1의 높은 경쟁률을 나타냈다. 단지 인근에 삼성반도체 평택캠퍼스가 입주한 고덕국제화도시 첨단산업단지가 위치한 것이 수요자들의 높은 관심을 이끌었다는 평가다.

지난달 1순위 청약을 받은 용인시 처인구 '용인 고림지구 3차 양우내안애 더센트럴'도 평균 7.71대 1의 경쟁률을 기록하며 처인구 내 역대 최고 청약 경쟁률을 나타냈다. 이달 중에도 산업단지 인근으로 다양한 신규 단지가 공급될 예정이다. 현대건설은 경기 용인시 처인구 고림동 '힐스테이트 용인 둔전역'을 분양한다. 현대엔지니어링은 대구 달서구 감삼동 일원에서 주거복합단지 '힐스테이트 감삼 센트럴'을 분양한다. 롯데건설과 포스코건설도 인천 부평구 청천동에 '부평 캐슬&더샵 퍼스트'를 공급한다.

자금조달계획서 의무인데…'둔촌주공' 매수땐 예외인 이유 둔촌주공 조합원 입주권이 자금조달계획서 제출 의무 대상에서 제외되는 이유는 이 거래를 주택 거래로 보지 않기 때문이다. 총 1만2032가구 규모로 재건축 되는 이 단지는 작년 12월 건물 철거 돼 현재 입주권 상태로 거래되는 물건들은 사실상 '주택'이 아닌 '토지' 인 셈이다. 이런 이유로 둔촌주공 뿐만 아니라 수색증산뉴타운, 이문뉴타운 등에서도 기존 주택이 멸실된 상태의 조합원 입주권이 자금조달계획서 제출 없이 거래되고 있다.

위례·오산 등" 다음주 분양 나서는1만3227가구 살펴보니... 5일 부동산114에 따르면 12월 둘째 주에는 전국 16개 단지에서 총 1만3227가구(일반분양 9838가구)가 분양을 시작한다. 서울 송파구 거여동 '위례포레샤인', 경기 오산시 원동 '오산롯데캐슬스카이파크', 경북 경산시 중산동 '중산자이' 등이 분양할 예정이다.

경북 포항 남구 오천읍에서는 현대건설이 '힐스테이트포항'을 분양한다. 제일건설은 전남 목포시 석현동 668-10 일원에 '하당제일풍경채센트럴퍼스트'를 분양한다. 호반건설과 호반산업은 충남 아산시 탕정면 갈산리 일대 5개 블록 내 '호반써밋그랜드마크'를 분양한다. 현대건설, 광주 '힐스테이트 첨단' 본격 분양한다.

모델하우스는 10개 사업장에서 개관을 앞두고 있다. 서울 도봉구 도봉동 '힐스테이트도봉역웰가(오피스텔)', 경기 용인시 고림동 '힐스테이트용인둔전역', 충남 아산시 탕정면 '호반써밋그랜드마크', 부산 동래구 안락동 '안락스위첸' 등이 개관을 준비 중이다.
'힐스테이트 도안 2차' 최고 경쟁률 330.95대 1


호반건설과 호반산업은 충남 아산시 탕정면 갈산리 일대 5개 블록 내 '호반써밋그랜드마크'를 분양한다. 공공재건축은 아파트 층수를 최고 50층으로 올리고 용적률은 300~500%까지 완화해준다. 대신 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공임대와 공공분양으로 기부채납 하게 된다. 정부는 LH(한국토지주택공사)·SH(서울토지주택공사) 등 공공기관이 참여해 사업기간을 단축 시킬 수 있다는 점을 장점으로 내세운다. 비슷한 시기 사전컨설팅을 진행했다 보류된 송파구 잠실주공5단지는 이후 별다른 진척 사항이 없는 상태다. 잠실주공5단지 재건축 추진위 관계자는 "사전컨설팅 신청이 중단된 이후 그대로 마무리돼 변동사항은 없다"고 말했다.

‘진정세가 주춤’ 도봉, 강북, 구로 중저가 아파트 매맷값 본격 상승세...KB국민은행 리브온 자료에서도 올 들어 11월까지 서울에서 가장 아파트 값 상승폭이 큰 구는 노원구(18.52%)였다. 노원구 중계동 ‘청구3차’ 85㎡의 경우 12억2000만원(6층)에 거래돼 고가 아파트 반열에 오른 상태다.

도봉은 창동 북한산아이파크, 삼성, 쌍용이 매맷값 기준 1000만원-2000만원 상승했다. 강북은 미아동 SK북한산시티, 신구, 수유동 수유래미안이 250만원-1500만원 올랐다. 구로는 오류동 오류동푸르지오, 천왕동 천왕이펜하우스2단지가 1000만원-1500만원 상승했다. 일산은 수요 유입이 원활해 일산동 후곡9단지LG,롯데, 마두동 강촌7단지선경코오롱, 장항동 호수4단지LG롯데 등이 500만원-1000만원 올랐다. 김포한강은 구래동 김포한강아이파크, 장기동 초당마을우남퍼스트빌이 500만원-1000만원 상승했다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난달 15일 보증금 20억원(3층)에 전세 계약이 이뤄졌다. 대치동 대장아파트 래미안대치팰리스는 10월 20억2000만원에 전세 거래 되며 전용 84㎡ 기준 전국 최고 전세가를 기록했다.
송파는 가락동 헬리오시티, 잠실동 잠실엘스, 거여동 쌍용스윗닷홈거여역1차가 1000만원-2500만원 상승했다. 강남은 역삼동 개나리푸르지오, 대치동 삼성래미안, 도곡동 타워팰리스3차 등이 1000만원-5000만원 올랐다. 광진은 자양동 더샵스타시티, 광장동 현대10차가 1000만원-2500만원 상승했다.

"수능 평이했다던데…강남·목동 전세 매물 안 나오네"

강남구 대표 학군단지인 대치동 '래미안대치팰리스'는 전용 84㎡ 기준 호가가 20억5000만원을 넘어섰다. 지난달 실거래가 기준으로도 20억2000만원에 전세 계약돼, 처음 20억원대에 진입하며 신고가를 경신했다.
은마아파트는 전용 84㎡는 최근 10억원에 전세 계약됐다.

양천구 목동 신시가지 아파트들의 상황도 비슷하다. 목동신시가지 5단지 전용 65㎡ 호가는 8억원대까지 치솟았다. 상반기 5억~6억원에 전세 거래됐다는 점을 감안하면 최대 3억원까지 값이 뛴 셈이다. 상반기 6억원대에 전세 계약되던 목동신시가지 9단지 전용 100㎡도 현재 호가는 10억원까지 올랐다.

경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 금호1단지 전용 84㎡가 지난 12일 11억원에 전세계약을 마쳤다. 기존 최고가인 7억5000만원보다 가격이 3억5000만원 뛰어 11억원대에 진입했다. 이매동 이매촌 삼환아파트 전용 84㎡ 역시 13일 7억5000만원에 새 세입자를 찾았다. 기존 최고가인 5억5000만원에 비해 전세보증금이 2억원 올랐다.


규제 ‘마법’···제주 빼고 매매·전세 다 ‘동반급등’ 했다. 지역별로는 최고가 거래가 잇따르고 있다. 강원도 속초 ‘속초롯데캐슬인더스카이’ 전용 128㎡는 올 9월 분양권이 13억 4,000만 원에 팔리며 강원 지역 최고가를 새로 썼다. 울산 역시 ‘신정롯데킹덤’ 207㎡가 10월 15억 3,500만 원에 거래되며 종전 최고가를 넘어섰다. 대전에서는 7월 ‘스마트시티2단지’ 189㎡가 22억 원에 거래되면서 새로운 기록을 수립했다. 충북 청주와 충남 천안도 올 들어 각각 13억 원, 16억 원가량에 거래가 이뤄지며 지난해보다 거래 최고가가 2억~4억 원가량 상승했다. 전월세 시장도 다르지 않다. 수원 ‘자연앤힐스테이트’ 전용 84㎡는 지난달 9억 원에 전세 계약됐다.

‘허가받고 집사는’ 대치·잠실도 팔리기만하면, 최고가...서울 강남구 대치동 선경1,2차 아파트는 지난달 127㎡(이하 전용면적)와 136㎡가 나란히 33억2500만원과 35억원에 팔리며 신고가를 경신했다. 각각 6월에 이뤄진 직전 거래가보다 1억원 이상 값이 올랐다. 은마아파트와 더불어 대표적인 재건축 아파트인 이 아파트는 지난해 말부터 올 상반기까지 주택시장 가격 상승기에도 홀로 값이 정체돼있었는데, 최근 값이 뛰었다.

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 11월 실거래 등록된 이 일대 아파트는 역대 가장 높은 가격에 팔렸다. 면적도 가리지 않았다. 잠실동 트리지움은 11월10일 59㎡가 18억4000만원에 팔렸는데, 이는 토지거래허가제 시행 전날인 6월22일 기록한 직전 신고가 17억4000만원보다 1억원이 높다. 전세는 여전히 구하기 어렵고 값도 매섭게 오르고 있다. 잠실동 리센츠 84㎡ 기준 전세 호가는13억~14억원대로, 실제 지난달 전세 최고가 14억원에 세 건이 계약서를 썼다. 임대차법 이전인 7월 실거래 등록된 전셋값 분포는 9억5000만~11억원이었다.

대치동 대치삼성아파트도 지난달 19일 59㎡가 17억9000만원 신고가에 거래되며, 6월20일 이뤄진 매매가격 17억원보다 1억원 가까이 몸값을 높였다. 규제가 시행되기 전인 5월만 해도 같은 면적 실거래가는 15억6500만원으로 최근 매매가격보다 2억원 이상 낮다. 앞서 래미안대치팰리스도 95㎡가 10월 31일 직전 거래가보다 3억원 이상 오르며 35억9000만원에 거래가 성사된 바 있다.

오히려 거래가 뜸하던 아파트도 계약서를 쓰고 있다. 청담동 진흥 아파트는 145㎡가 11월 26억7000만원에 최고가를 경신하며, 지난해 9월 이후 첫 거래를 기록했다. 청담e편한세상도 81㎡가 지난달 17억9000만원 신고가를 새로 썼다. 현재 호가는 20억원까지 불린다.

규제의 역설…규제로 누르니 튀어오른 평택 아파트값... 경기 평택시 `6.17대책`으로 조정대상지역 지정 외·내부 수요 증가에 거래량도 껑충... 입주를 앞둔 아파트 분양권도 큰 폭으로 오르고 있다. '지제역 더샵 센트럴시티' 전용 84㎡ 분양권은 지난 달 최고 6억9300만원에 거래됐다. 이는 한 달 전 같은 주택형이 최고 6억5980만원에 거래된 것과 비교해 3000여 만원 오른 가격이다.
지난 4월 입주를 시작한 '신안인스빌시그니처' 전용 84㎡도 지난 10월 최고 7억원에 손바뀜됐다. 이 단지의 2017년 11월 분양 당시 가격은 3억5570만~4억660만원대였다.