[부동산 경매ABC]다가구? 다세대? 어떻게 구분할까 - 토지와 건물, 등기가 별도인지 여부로 구분 가능

[김영준]

 

경매를 하다 보면 대개 물건의 용도만 봐도 쉽게 구분이 가지만 간혹 자주 보는 물건임에도 불구하고 쉽게 구분하기 어려운 경우가 많다.

특히 다세대와 다가구는 입주민들의 거주형태라든지, 건물 외형이 비슷한 경우가 많다. 특히 앞글자가 똑같아 혼동스러운 경우도 적지 않다.

다가구와 다세대의 차이점과 특징은 무엇일까.

주택법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택의 두가지로 구분된다. 단독주택과 공동주택은 그 규모나 외관에서 차이를 발견할 수 있겠지만 이를 명확히 구분하는 기준은 등기에서도 찾아볼 수 있다.

단독주택은 토지와 건물의 등기가 각각 별도로 돼 있다. 반면 공동주택은 집합건물로 함께 등기돼 있다. 또 단독주택의 주소는 번지수까지만 명시돼 있지만 공동주택은 동이나 호수까지 표시된다. 사람들이 혼란스러워 하기 쉬운 다세대와 다가구는 이 같은 차이를 통해 구분할 수 있다.

단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등으로 구분된다. 단독주택은 말 그대로 일반적인 단독주택이고 다중주택은 공동으로 주방과 화장실을 사용하는 주택으로 여인숙이나 하숙집이 대표적이다.

다가구주택은 3개층 이하 연면적 660㎡ 이하의 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 원룸이 다가구주택의 대표적인 예다.

공동주택은 다세대, 연립, 아파트로 구분하면 된다.

이 가운데 다세대는 다가구주택과 면적제한이 같다. 3층 이하, 660㎡ 이하 주택이 단독주택인 경우는 다가구주택, 공동주택인 경우는 다세대로 구분할 수 있다. 다만 다세대의 경우 4층까지 건축할 수 있다.

연립의 경우 다세대와 층수 제한은 동일하지만 면적이 더 넓은 공동주택을 말한다. 똑같은 4층짜리 공동주택이 있는 경우 연면적 기준에 의거해 1개동 면적이 660㎡ 이하라면 다세대, 660㎡ 초과면 연립이 되는 것이다. 흔히 빌라나 맨션으로 불리는 공동주택의 경우가 연립에 해당된다.

아파트는 면적에 제한없이 5층 이상의 공동주택을 모두 포함한다. 층수제한에서 필로티는 제외된다. 필로티란 1층을 주차장으로 사용하는 건축형태를 가리키는 것으로, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 주차장으로 사용하는 경우 해당층을 주택의 층수에서 제외한다.

공동주택은 각 호수별로 소유주가 다를 수 있어 분양이 가능하지만 단독주택에 해당되는 다가구주택은 분양이 불가능하다. 이같은 주택 용도의 차이를 명확히 파악하면 물건 분석에서 한 걸음 앞서 나갈 수 있다.

자료원:경제투데이 2013. 6. 17